樓市小陽(yáng)春

楊現(xiàn)華

一面是樓市銷(xiāo)售繼續(xù)下滑、土地成交低迷，一面是部分城市房?jī)r(jià)反彈、樓市回暖聲漸起，部分上市房企股價(jià)逼近前期高點(diǎn)。

2018年是樓市政策頻出的一年，尤其是棚改政策的調(diào)整讓原本火熱的樓市迅速降溫，上市房企股價(jià)跳水下行，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)萎靡不振，行業(yè)龍頭萬(wàn)科甚至喊出了“活下去”的口號(hào)。

2019年伊始樓市似乎在復(fù)蘇，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)小幅反彈，部分城市再現(xiàn)地王，曾經(jīng)炒作火熱的北京周邊樓市燕郊在低迷許久后傳出了回暖的聲音。陸續(xù)出爐的數(shù)據(jù)也表明，上市房企的業(yè)績(jī)要好于市場(chǎng)的期望。

在年初信貸寬松的局面下，樓市回暖似乎成了事實(shí)。即使房企銷(xiāo)售在下滑，但下滑的幅度要好于悲觀的預(yù)期，房企似乎正走出最為低迷的泥淖期。不過(guò)，就如同萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮所說(shuō)，現(xiàn)在開(kāi)始要做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。

業(yè)績(jī)利好

2018年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3811.4億元，同比增長(zhǎng)67.12%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)346.18億元，同比增長(zhǎng)32.82%。公司的收入增速是逾10年來(lái)的最佳水平，凈利潤(rùn)則在2016-2018年連跳三個(gè)整數(shù)關(guān)，從百億元直至輕松突破300億元。

無(wú)論是收入還是凈利潤(rùn)，碧桂園的表現(xiàn)都要好于預(yù)期。而在此之前，另一家龍頭中國(guó)恒大亦發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)喜公告，其2018年凈利潤(rùn)和核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，其中核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)同比大增90%以上。

2017年，中國(guó)恒大的核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)為405.1億元，較2016年增長(zhǎng)94.7%，這意味著，2018年公司核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)有望達(dá)到770億元以上。

A股上市的房企業(yè)績(jī)同樣亮眼。2018年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收541.33億元，同比增長(zhǎng)33.58%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)104.91億元，同比增長(zhǎng)74.02%。

陽(yáng)光城2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收564.7億元，同比增長(zhǎng)70.28%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)30.18億元，同比增長(zhǎng)46.36%。

摩根大通報(bào)告指出，雅居樂(lè)集團(tuán)、萬(wàn)科、龍湖以及世茂房地產(chǎn)的2018年業(yè)績(jī)可能優(yōu)于預(yù)期?；ㄆ靹t指出，2019年1-2月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，銷(xiāo)售趨勢(shì)略勝預(yù)期，而新開(kāi)工和投資也有驚喜。在這樣的利好氛圍下，在港上市房企全線(xiàn)走好。

3月18日，雅居樂(lè)集團(tuán)股價(jià)大漲超過(guò)一成達(dá)10.7%，華潤(rùn)置地漲幅9.13%，旭輝控股集團(tuán)漲幅8.78%，融創(chuàng)中國(guó)漲幅接近7%，萬(wàn)科企業(yè)漲幅則超過(guò)了7%，中國(guó)恒大和世茂房地產(chǎn)漲幅逾5%。

如果說(shuō)，2018年的業(yè)績(jī)反映的是房企之前銷(xiāo)售攢下的“家底”，那么，當(dāng)下的銷(xiāo)售則預(yù)示了開(kāi)發(fā)商未來(lái)的盈利表現(xiàn)。銷(xiāo)售放緩已是一致預(yù)期，不過(guò)從實(shí)際情況看，大型房企的銷(xiāo)售要比預(yù)期稍好。

悲觀情緒已過(guò)？

2月底，廣州土地市場(chǎng)迎來(lái)久違的爭(zhēng)奪，三宗商住地共獲得116億元土地出讓金，其中，金融城地塊多家爭(zhēng)奪數(shù)輪后，合景泰富以總價(jià)37.07億元、55%自持率拿下該地塊，溢價(jià)率超45%。

該地塊宗地面積為30946平方米，計(jì)容面積不超過(guò)98939平方米，掛牌起始價(jià)為25.56億元，起始樓面價(jià)格已經(jīng)達(dá)到25838元/平方米。

按照計(jì)容面積可知，此次拿地的樓面價(jià)達(dá)到37465元/平方米，扣除收益有限的自持部分，其樓面價(jià)更是高達(dá)83256元/平方米。

南方土拍熱情漸起，北方樓價(jià)亦有躁動(dòng)，在一系列政策打壓后，環(huán)京樓市一度跌入谷底，如今，環(huán)京樓市中最典型的代表燕郊傳來(lái)回暖的聲音。根據(jù)東興證券2月底的調(diào)研報(bào)告，近兩個(gè)月，北三縣尤其是燕郊房?jī)r(jià)上演春季躁動(dòng)，短期內(nèi)部分二手房漲價(jià)10%-20%，部分新盤(pán)到訪量亦有50%以上的明顯提升。

個(gè)案無(wú)法代表整體，但統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說(shuō)明房?jī)r(jià)整體確有回暖跡象。數(shù)據(jù)顯示，1月，70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上升10%，為2017年7月以來(lái)最高。

2月份房?jī)r(jià)仍未停止上漲，70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上升10.4%，連漲41個(gè)月;環(huán)比上升0.5%。

而從具體的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，情況似乎沒(méi)有那么悲觀。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年1-2月份，商品房銷(xiāo)售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降3.2%，商品房銷(xiāo)售額12803億元，增長(zhǎng)2.8%，增速回落9.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于上述銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，中金公司指出，銷(xiāo)售面積同比跌幅加深，趨勢(shì)符合預(yù)期，下滑勢(shì)頭擴(kuò)大，但幅度好于市場(chǎng)預(yù)期。中信證券表示，銷(xiāo)售好于預(yù)期的原因在于流動(dòng)性寬松下，按揭利率持續(xù)下行。2018年12月以來(lái)，按揭利率已經(jīng)連續(xù)3月下行，這種趨勢(shì)在2019年有望持續(xù)，因此行業(yè)銷(xiāo)售依然值得期待。

華創(chuàng)證券也認(rèn)為，考慮到2019年棚改的大幅下降將決定全國(guó)銷(xiāo)售總量偏弱，不過(guò)1-2月銷(xiāo)售降幅仍略好于預(yù)期，顯示銷(xiāo)售也沒(méi)想象中那么差，這或主要源于一、二線(xiàn)城市樓市正逐步回暖和5-8線(xiàn)等低能級(jí)城市的樓市熱度滯后反應(yīng)的綜合對(duì)沖。

與作為行業(yè)終結(jié)點(diǎn)的銷(xiāo)售相比，位于前端的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況則完全超出了市場(chǎng)預(yù)期。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12090億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增速比2018年全年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資8711億元，增長(zhǎng)18%，增速提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。

中金公司認(rèn)為，開(kāi)發(fā)投資增速大幅超出市場(chǎng)預(yù)期，與新開(kāi)工、土地購(gòu)置、銷(xiāo)售等領(lǐng)先指標(biāo)的全面降速形成鮮明反差，這在歷史上從未出現(xiàn)過(guò)，2019年，投資顯著提速主要是受到項(xiàng)目施工進(jìn)度加快和土地購(gòu)置費(fèi)快速增長(zhǎng)的拉動(dòng)。

由于銷(xiāo)售等指標(biāo)在同期均顯著降速，中金認(rèn)為，開(kāi)發(fā)投資增速之后仍不可避免步入下行通道。華創(chuàng)證券也認(rèn)為，1-2月，土地購(gòu)置費(fèi)同比增速仍可能高達(dá)50%左右，這或許就是主要原因，即表明投資并沒(méi)有看上去那么好。

即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資沒(méi)有那么好，但銷(xiāo)售也沒(méi)有預(yù)期中那么差，加之在宏觀政策調(diào)控的高壓下，領(lǐng)先房企還是交出了亮眼的2018年業(yè)績(jī)，房地產(chǎn)公司的股價(jià)接連上漲似乎并不奇怪。

房企業(yè)績(jī)超預(yù)期主要來(lái)自前期銷(xiāo)售，與當(dāng)下的銷(xiāo)售并無(wú)直接的關(guān)聯(lián)。目前房地產(chǎn)增速放緩甚至下降已經(jīng)成為事實(shí)，在政策沒(méi)有明顯放寬尤其是信貸沒(méi)有“開(kāi)閘”的情況下，房地產(chǎn)的全面繁榮恐怕是個(gè)奢望。就如萬(wàn)科郁亮所說(shuō)，中國(guó)的城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)仍然會(huì)維持較大規(guī)模，但行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來(lái)，現(xiàn)在開(kāi)始要做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。

一、二線(xiàn)城市弱復(fù)蘇

土地是房地產(chǎn)的開(kāi)端，房地產(chǎn)的周期肇始于土地。從2019年的開(kāi)局來(lái)看，土地市場(chǎng)并不樂(lè)觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1545萬(wàn)平方米，同比下降34.1%;土地成交價(jià)款690億元，下降13.1%。

而在2018年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2345萬(wàn)平方米，同比下降1.2%;土地成交價(jià)款794億元，基本持平。2018年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29142萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)增長(zhǎng)14.2%;土地成交價(jià)款16102億元，增長(zhǎng)18%。

中信證券指出，企業(yè)拿地積極性不高，一方面是因?yàn)楦鱾€(gè)企業(yè)的土地儲(chǔ)備足夠未來(lái)至少三年以上的正常開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)拿地的急迫性下降;另外一方面是因?yàn)殇N(xiāo)售的不確定性依然存在，使得企業(yè)的預(yù)期明顯改觀。

因此，從整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)整體性的好轉(zhuǎn)，機(jī)會(huì)出現(xiàn)在一、二線(xiàn)城市。中指院百城數(shù)據(jù)顯示，1-2月，百城土地成交建筑面積、成交價(jià)款同比增速為-17.9%、-25.3%，環(huán)比分別回落25.9個(gè)和12.9個(gè)百分點(diǎn)，但1-2月百城宅地成交溢價(jià)率分別為10.35%、12.2%，環(huán)比分別擴(kuò)大2.69個(gè)和1.85個(gè)百分點(diǎn)，相比于2018年10月的最低點(diǎn)6%有明顯恢復(fù)。

在整體不佳的局面下，目前部分市場(chǎng)的土地價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)一定程度上漲，且部分區(qū)域表現(xiàn)比較明顯。只要貨幣寬松，地產(chǎn)牛市隨之而來(lái)。信貸雖未明顯寬松，但房企融資環(huán)境顯著改善已是事實(shí)，地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流有望得到改善。

一、二線(xiàn)城市是機(jī)構(gòu)一致看好的區(qū)域，招商證券指出，結(jié)構(gòu)上看，一線(xiàn)城市銷(xiāo)量已見(jiàn)底回升，二線(xiàn)城市銷(xiāo)量仍在底部震蕩，三、四線(xiàn)城市銷(xiāo)量或許仍有1-2個(gè)季度的調(diào)整，若調(diào)整幅度較大或拉動(dòng)全局銷(xiāo)量出現(xiàn)第二個(gè)底部，但之后也將企穩(wěn)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，一、二線(xiàn)城市漲幅明顯，二線(xiàn)城市或是2019年銷(xiāo)量復(fù)蘇的最大貢獻(xiàn)者，三、四線(xiàn)城市回升幅度較小。這或許也說(shuō)明，在部分樓市回暖的情況下，現(xiàn)階段很難指望樓市出現(xiàn)整體性機(jī)會(huì)。

萬(wàn)科郁亮之前指出，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程空間巨大，房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間，但房地產(chǎn)行業(yè)從來(lái)不能脫離經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，今后幾年總需求低迷和產(chǎn)能過(guò)剩并存的格局難以出現(xiàn)根本改變，需要做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。