淺談縣級農(nóng)村宅基地審批管理

(安岳縣國土資源局 四川 資陽 642350)

為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅合理建設(shè)，節(jié)約集約利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《四川省〈中華人民共和國土地管理法〉實(shí)施辦法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合工作實(shí)際，對農(nóng)村宅基地審批管理作一簡要梳理。

一、科學(xué)規(guī)劃，充分發(fā)揮規(guī)劃對農(nóng)房建設(shè)的引領(lǐng)作用

(一)堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃。農(nóng)村村民建住宅必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接。

在城市或村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。

國土資源管理部門要積極配合有關(guān)部門，在已確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，做好村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。

(二)認(rèn)真落實(shí)規(guī)劃管控措施。各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))在受理農(nóng)村宅基地申請時(shí)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，宅基地選址須符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃。禁止占用基本農(nóng)田，禁止在自然保護(hù)區(qū)、飲用水源一級保護(hù)區(qū)及農(nóng)用地重度污染區(qū)內(nèi)新增建設(shè)占地，對原已建設(shè)部分，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)制定逐步退出機(jī)制。農(nóng)村宅基地選址應(yīng)避開山洪、崩塌、滑坡、泥石流等自然災(zāi)害易發(fā)多發(fā)區(qū)，應(yīng)首先使用村內(nèi)空閑地、閑置建設(shè)用地和未利用地，盡量不占用農(nóng)用地。

(三)保障農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃。對農(nóng)村宅基地用地農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃單列下達(dá)，每年按年度計(jì)劃8%單列用于農(nóng)村發(fā)展用地，主要用于保障農(nóng)村宅基地等用地需求。

二、嚴(yán)格審批，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村宅基地審批程序

(一)嚴(yán)格農(nóng)村宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)。每戶宅基地用地面積嚴(yán)格控制在《四川省〈中華人民共和國土地管理法〉實(shí)施辦法》第52條規(guī)定的范圍內(nèi)。堅(jiān)持“一戶一宅”原則，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處不超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地。其宅基地面積：每人20至30平方米，3人以下的戶按3人計(jì)算，4人的戶按4人計(jì)算，5人以上的戶按5人計(jì)算。擴(kuò)建住宅所占的土地面積應(yīng)當(dāng)連同原宅基地面積一并計(jì)算。新建住宅全部使用農(nóng)用地以外的土地的，用地面積可以適當(dāng)增加，增加部分每戶最多不得超過30平方米。

農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準(zhǔn)。

(二)嚴(yán)格落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。要積極引導(dǎo)農(nóng)村宅基地建設(shè)盡量不占或少占耕地，嚴(yán)禁占用永久基本農(nóng)田進(jìn)行建房。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用耕地的，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府要嚴(yán)格落實(shí)耕地“占一補(bǔ)一”制度，由申請建房戶落實(shí)補(bǔ)充耕地的位置和面積，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾?yàn)收合格后，才能辦理宅基地批準(zhǔn)手續(xù)。涉及建新拆舊的，須在舊宅基地拆除復(fù)耕，并相關(guān)部門驗(yàn)收并交還本集體經(jīng)濟(jì)組織后，方可申請辦理不動產(chǎn)登記。

(三)嚴(yán)把農(nóng)村宅基地申請關(guān)口

有下列情形之一的，農(nóng)村村民可以申請宅基地：(1)申請人應(yīng)屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；(2)當(dāng)?shù)厥?、縣規(guī)定的條件；(3)無住房家庭，或者子女已達(dá)到法定結(jié)婚年齡無房分居；(4)原有住房未出賣、出租或贈予他人；(5)符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃；(6)涉及占用農(nóng)用地的，已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

農(nóng)村村民申請辦理宅基地審批所需的資料：(1)農(nóng)村村民宅基地用地申請表；(2)申請人身份證和戶口本原件；(3)原集體土地使用證原件；(4)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；(5)相關(guān)部門審查意見：(6)村民代表大會的決議及公示證明材料；(7)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查意見。

(四)農(nóng)村村民宅基地審批程序

(1)村民提出申請，持戶口簿、土地使用證等資料，經(jīng)村民代表會議討論、審查，村委會同意；(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在收到申請材料后，通知相關(guān)職能部門進(jìn)行聯(lián)合踏勘，并簽署相關(guān)意見；(3)片區(qū)國土資源所審核同意；(4)縣國土資源局復(fù)核后報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)。

(五)在宅基地審批過程中，堅(jiān)持做到“三到場”。即：受理宅基地申請后，要到實(shí)地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等；宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要到實(shí)地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到實(shí)地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。鼓勵(lì)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展統(tǒng)一受理，聯(lián)動審核，全程代辦，上報(bào)審批。嚴(yán)禁在審批過程中代收代繳任何稅費(fèi)。

(六)個(gè)人建造住宅依法取得的宅基地應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。申請人應(yīng)當(dāng)自房屋竣工30日后持批準(zhǔn)文件，申請辦理不動產(chǎn)登記，頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證》。

因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移依法改變土地使用權(quán)的，在合同生效后30日內(nèi)申請辦理不動產(chǎn)變更登記手續(xù)。

(七)建立健全檔案管理制度。實(shí)行“一戶一檔”制度，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門要根據(jù)各自職能職責(zé)建檔備查。同時(shí)，做到“變更一宗、登記一宗”，切實(shí)規(guī)范農(nóng)村建房檔案管理，努力實(shí)現(xiàn)檔案信息化、數(shù)字化。加快建立農(nóng)村宅基地動態(tài)管理信息系統(tǒng)，確保宅基地申請、審批、利用、查處信息上下聯(lián)通，實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理、公開查詢。

三、建立農(nóng)村宅基地管理新機(jī)制，促進(jìn)節(jié)約集約用地

(一)優(yōu)化村土地利用布局。在符合土地利用總體規(guī)劃前提下，推進(jìn)村土地利用規(guī)劃的編制工作，在確保村域范圍內(nèi)耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量不降低的前提下，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府通過村土地利用規(guī)劃調(diào)整，實(shí)施整治和增減擋鉤等，優(yōu)化村土地利用布局，有效利用農(nóng)村零星分散的存量建設(shè)用地。在同一鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)，允許通過村莊整治，宅基地和農(nóng)村空閑建設(shè)用地整理，調(diào)整村莊建設(shè)用地布局。

(二)建立農(nóng)村宅基地退出激勵(lì)機(jī)制。各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅，要充分利用村內(nèi)空閑地、閑置建設(shè)用地以及未利用地。凡村內(nèi)有空閑地、閑置建設(shè)用地及未利用的，不得批準(zhǔn)占用耕地。利用村內(nèi)空閑地、閑置建設(shè)用地建住宅的，也必須符合規(guī)劃。對“一戶多宅”和空置住宅，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。

四、強(qiáng)化監(jiān)管，構(gòu)建宅基地審批和管理新秩序

(一)落實(shí)屬地管理責(zé)任。各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，要按各自管轄范圍切實(shí)強(qiáng)化屬地管理責(zé)任，聯(lián)合相關(guān)部門切實(shí)履行法定管理職責(zé)，全面加強(qiáng)對農(nóng)房用地選址、規(guī)劃計(jì)劃、施工質(zhì)量安全、依法建設(shè)等工作的指導(dǎo)和監(jiān)督和職責(zé)邊界，防止推諉扯皮、監(jiān)管真空的現(xiàn)象出現(xiàn)。

(二)建立健全聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制。各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門以及村民自治組織建立依法管理宅基地的共同責(zé)任機(jī)制，形成高效服務(wù)和執(zhí)法監(jiān)管合力。進(jìn)一步健全和完善動態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為，實(shí)行綜合管理。

(三)嚴(yán)肅追究違法違紀(jì)責(zé)任。各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和相關(guān)職能部門要恪守職責(zé)，切實(shí)做好農(nóng)村宅基地審查、審批和監(jiān)管工作。對違規(guī)審查、違規(guī)審批、批后監(jiān)管不力的，以及未批先占、批少占多、違規(guī)收取稅費(fèi)等情形造成不良后果的，由紀(jì)檢監(jiān)察部門依法依紀(jì)追究相關(guān)人員的責(zé)任。

(四)切實(shí)加強(qiáng)法制保障。深入貫徹落實(shí)并廣泛宣傳農(nóng)村宅基地審批及管理在規(guī)劃、用地、質(zhì)量安全監(jiān)督等方面的法律法規(guī)，積極營造良好的法治環(huán)境，切實(shí)推動實(shí)現(xiàn)全縣農(nóng)村宅基地審批及管理的法治化、規(guī)范化。