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    物業(yè)行業(yè)作業(yè)成本與企業(yè)經(jīng)營決策

    2019-03-27 02:59:48中交地產(chǎn)北京物業(yè)有限公司
    財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2019年9期
    關(guān)鍵詞:甲乙成本法物業(yè)

    中交地產(chǎn)北京物業(yè)有限公司

    一、作業(yè)成本法相關(guān)概念闡述

    作業(yè)成本法又稱為作業(yè)成本分析法或者ABC成本法,其指導(dǎo)思想是直接把產(chǎn)品的直接成本和間接成本作為產(chǎn)品或者服務(wù)的消耗作業(yè)的成本同等對(duì)待,拓寬了成本的計(jì)算范圍,以便將計(jì)算出來的成本更加準(zhǔn)確和真實(shí),作業(yè)成本完全準(zhǔn)確的反映了產(chǎn)品的全部成本,是實(shí)際耗用企業(yè)資源成本的終結(jié),由于作業(yè)成本法精確了產(chǎn)品的成本信息,改善企業(yè)經(jīng)營情況,提高了決策者的科學(xué)決策水平和管理企業(yè)的效率,作業(yè)成本法的實(shí)施有以下幾個(gè)步驟,首先,設(shè)定作業(yè)成本法的目標(biāo),實(shí)施范圍,組成實(shí)施小組等,作業(yè)成本法的目標(biāo)必須明確清晰,實(shí)施范圍主要是指作業(yè)成本法的主要實(shí)施部門單位,作業(yè)成本法可以在單獨(dú)的部門進(jìn)行實(shí)施,也可以在全企業(yè)進(jìn)行實(shí)施,實(shí)施小組就是利用作業(yè)成本法的具體人員,一般是由領(lǐng)導(dǎo)層牽頭,包括企業(yè)的會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人以及其他相關(guān)人員,通過領(lǐng)導(dǎo)牽頭和各個(gè)部門的負(fù)責(zé)人的有效配合,可以提升作業(yè)成本法的效率與工作的協(xié)調(diào)性,其次,了解企業(yè)的運(yùn)作流程,收集相關(guān)的信息,在這個(gè)環(huán)節(jié)中,需要了解企業(yè)的相關(guān)運(yùn)作流程,明確企業(yè)發(fā)生成本的實(shí)際因素以及影響程度,以便在后續(xù)的運(yùn)營過程中更好的實(shí)現(xiàn)成本管理與控制,再次,建立合理的企業(yè)成本管理模型,在這個(gè)階段中,可以設(shè)計(jì)出符合企業(yè)運(yùn)營發(fā)展的企業(yè)成本管理模型,通過成本模型對(duì)后續(xù)的企業(yè)運(yùn)營進(jìn)行控制,最后,采取成本管理活動(dòng),通過參考之前的成本管理模型,結(jié)合企業(yè)實(shí)際的運(yùn)營情況,輸入具體的數(shù)據(jù),運(yùn)行作業(yè)成本法進(jìn)行成本管理與控制,并且不斷改進(jìn)成本管理控制方案,消除無價(jià)值的作業(yè),以便更好地提升作業(yè)成本的效率,有助于更好地實(shí)施作業(yè)成本控制。

    二、基于作業(yè)成本法下物業(yè)行業(yè)模型研究設(shè)計(jì)

    由于作業(yè)成本法是將直接成本與間接成本作為產(chǎn)品的消耗成本同等對(duì)待,通過本量利分析的角度來合理確定產(chǎn)品的真實(shí)成本,進(jìn)而幫助企業(yè)管理者做出科學(xué)決策,在一定程度上提高了企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力,提升了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,而物業(yè)行業(yè)是我國的新興行業(yè),在物業(yè)管理中細(xì)節(jié)較為繁瑣,成本管理控制較難,很難進(jìn)行準(zhǔn)確的成本記錄,因此,將作業(yè)成本法運(yùn)用到物業(yè)行業(yè)中就具有更加現(xiàn)實(shí)的意義。在本文中,將物業(yè)行業(yè)的成本管理可以劃分為以下幾個(gè)方面,分別是合理確定資源成本,劃分作業(yè)中心,確定成本對(duì)象,成本歸集管理以及作業(yè)管理。其中,合理確定資源成本就是指在物業(yè)行業(yè)中,確定的相關(guān)資源成本,包括物業(yè)行業(yè)的人工費(fèi),材料費(fèi),固定資產(chǎn)折舊以及辦公費(fèi)用等,這些都可以歸屬于資源成本科目,進(jìn)行相應(yīng)的歸集整理,其次,劃分相應(yīng)的作業(yè)中心,在物業(yè)行業(yè)中可以劃分為綠化作業(yè)中心,保潔中心,維修中心,保安中心等,這些都屬于物業(yè)行業(yè)主要涉及的科目,再次,成本歸集管理主要是指通過將小區(qū)作為成本核算對(duì)象,將直接發(fā)生的成本直接計(jì)入,而間接發(fā)生的成本按照一定比例的分別計(jì)入,最后,作業(yè)管理主要是指通過對(duì)以上成本核算進(jìn)行分析制定相應(yīng)的方案改進(jìn)與優(yōu)化,最終提升成本管理與核算水平,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的作業(yè)成本管理控制的健康發(fā)展,主要通過以下幾個(gè)環(huán)節(jié)來進(jìn)行模型設(shè)計(jì):確定總成本與總收益—?jiǎng)澐治飿I(yè)小區(qū)的作業(yè)中心—作業(yè)中心進(jìn)行分部的間接成本的劃分—明確各個(gè)小區(qū)的直接成本和間接成本—進(jìn)行成本加總—確定各個(gè)小區(qū)的總成本—計(jì)算各個(gè)小區(qū)的毛利率。通過以上的環(huán)節(jié)進(jìn)行成本分析與判斷,可以更加合理的確定各個(gè)小區(qū)的實(shí)際發(fā)生成本,并且提高了成本分析的效率與科學(xué)性,規(guī)避復(fù)雜性與繁瑣性,最終促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

    三、物業(yè)行業(yè)作業(yè)成本法案例分析

    本文選取了北京一家物業(yè)公司的兩個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行作業(yè)成本法的實(shí)踐研究,主要出于以下原因,首先,北京等發(fā)達(dá)地區(qū)的居民對(duì)物業(yè)更加看重,真實(shí)反映各種信息,其次,在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū),物業(yè)管理理念更加先進(jìn),更能夠進(jìn)行科學(xué)分析與研究。通過案例研究,希望可以達(dá)到以下目的,首先,可以將作業(yè)成本法用于物業(yè)公司,證明作業(yè)成本法在物業(yè)管理的科學(xué)性和實(shí)用性,以便為物業(yè)行業(yè)的成本管理提供借鑒和參考,最終促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的健康有序發(fā)展。其次,通過有效的物業(yè)作業(yè)成本法的應(yīng)用,可以合理分析出兩小區(qū)發(fā)生的真實(shí)成本,進(jìn)而對(duì)兩小區(qū)的毛利率進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算與衡量,合理比較出兩小區(qū)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益,并且從降低兩小區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素進(jìn)行闡述說明,提供相關(guān)的建議措施,以提升整體的經(jīng)濟(jì)效益值,最終有效進(jìn)行管理。

    北京市朝陽區(qū)有甲乙兩個(gè)小區(qū),具體情況如下,甲小區(qū)管理面積為25萬平方米,其中分布為別墅和小高層,別墅為15萬平方米,物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2元/平方米/月,綠化率為30%,小高層占地面積為10萬平方米,物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.7元/平方米/月,綠化率為28%,乙小區(qū)管理面積為20萬平方米,其中都是普通住宅,物業(yè)管理費(fèi)為1.5元/平方米/月,綠化率為18%。通過計(jì)算得出,甲乙小區(qū)的總體的物業(yè)收入為924萬元/年,設(shè)定其總成本為616.85萬元?,F(xiàn)在用作業(yè)成本評(píng)價(jià)法分別對(duì)甲乙小區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的成本分析與評(píng)價(jià)。

    首先,設(shè)定作業(yè)成本法的目標(biāo)以及實(shí)施范圍,確定實(shí)施小組,本案例中,作業(yè)成本法的目標(biāo)就是對(duì)甲乙小區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的成本評(píng)價(jià),通過成本評(píng)價(jià)來比較分析甲乙小區(qū)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)經(jīng)濟(jì)效益較低的小區(qū)制定經(jīng)濟(jì)改進(jìn)方案,加強(qiáng)成本控制,實(shí)施小組是由公司的領(lǐng)導(dǎo)層牽頭,公司內(nèi)的會(huì)計(jì)人員以及內(nèi)控部門人員組成,實(shí)施范圍是甲乙兩小區(qū)的物業(yè)成本。

    其次,劃分主要的作業(yè)中心,在本案例中,根據(jù)甲乙小區(qū)的情況可以劃分為保安部,綠化部,客戶服務(wù)部以及保潔部。其次,明確各項(xiàng)活動(dòng)的耗費(fèi)的資源,詳見表1。

    表1 甲乙小區(qū)成本明細(xì)表

    通過甲乙兩小區(qū)的作業(yè)量與作業(yè)動(dòng)因率,分別對(duì)整體的成本進(jìn)行劃分,進(jìn)而分別確認(rèn)甲乙小區(qū)的間接作業(yè)成本,詳見表2,從表中可以看出,將甲乙小區(qū)的總成本可以分為直接成本與間接成本,根據(jù)物業(yè)企業(yè)的直接成本與間接成本的數(shù)值,確定其保安,保潔,綠化,客戶服務(wù)等指標(biāo)的數(shù)值,再次,通過作業(yè)動(dòng)因率的具體數(shù)值(作業(yè)動(dòng)因率=成本金額/作業(yè)量),可以確定分配計(jì)入甲乙兩小區(qū)的間接成本。從表中可以看出,通過計(jì)算作業(yè)動(dòng)因率,和甲小區(qū),乙小區(qū)各自的作業(yè)量,根據(jù)甲乙分配的作業(yè)量與作業(yè)動(dòng)因率的乘積,可以計(jì)算出甲小區(qū),乙小區(qū)各自的間接成本分別為233.297萬元,105.003萬元。詳見表2。

    表2 甲乙小區(qū)的間接成本

    再次,分別確定甲乙小區(qū)的直接成本與間接成本之和的總成本數(shù)值,其中甲小區(qū)的直接成本根據(jù)實(shí)際統(tǒng)計(jì)得出,而間接成本根據(jù)以上的分配律得出,因此,可以確定各自的詳細(xì)的成本。詳見表3。

    最后,從表3可以看出,在甲乙兩小區(qū)的成本費(fèi)用控制中,甲小區(qū)的總成本費(fèi)用為404.097萬元,乙小區(qū)的總成本費(fèi)用為212.753萬元,而甲小區(qū)的物業(yè)收入為564萬元(15萬平方米*2元/平方米/月*12月+10萬平方米*1.7元/平方米/月*12月),乙小區(qū)的物業(yè)收入為360萬元(20萬平方米*1.5元/平方米/月*12月),甲小區(qū)的毛利率為28.35% = (564-404.097)/564,乙小區(qū)的毛利率為40.90% = (360-212.753)/360,可以看出需要對(duì)甲小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注,提高其利潤率。

    四、針對(duì)甲小區(qū)出現(xiàn)的問題進(jìn)行的改進(jìn)優(yōu)化

    (一)設(shè)置電子監(jiān)控裝備,加強(qiáng)相關(guān)安保培訓(xùn)

    通過圖表可以看出,保安中心的人工成本耗費(fèi)較大,占據(jù)物業(yè)總成本的絕大部分,因此,需要對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的改進(jìn),降低成本??梢詮囊韵聨讉€(gè)方面來完善:首先,實(shí)施電子監(jiān)控方案,在小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)角落設(shè)置電子監(jiān)控設(shè)備,按照平均年限計(jì)提折舊,通過有效的電子監(jiān)控,可以發(fā)現(xiàn)一些監(jiān)控死角,提高小區(qū)的安全水平,并且通過以上裝備,可以大大減少相關(guān)保安人員的數(shù)量,壓縮人工成本;其次,需要加強(qiáng)保安人員的相關(guān)培訓(xùn),提升安保效率,對(duì)小區(qū)內(nèi)部保安人員進(jìn)行定期的安保培訓(xùn),普及安保知識(shí)和相關(guān)技能,提高安保人員的工作效率;最后,制定合理的績(jī)效考評(píng)體系,通過相關(guān)績(jī)效指標(biāo)規(guī)范安保人員的行為,加強(qiáng)監(jiān)督與管理,提高他們的工作積極性和工作效率,從而有效減少人力成本,實(shí)現(xiàn)規(guī)范化運(yùn)營與管理。

    (二)設(shè)置固定和特約保潔服務(wù),減少保潔成本

    表3 甲乙小區(qū)各自的總成本

    通過圖表可以看出,保潔人工費(fèi)用占據(jù)間接成本的50%左右,因此,需要適當(dāng)減少保潔費(fèi)用的投入,因地制宜。主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善:首先,根據(jù)小區(qū)的規(guī)模和實(shí)際情況設(shè)置固定的清潔人員工作,保證小區(qū)整體的環(huán)境干凈整潔,提高用戶的體驗(yàn)感,其次,為小區(qū)的特定的用戶提供特約的清潔服務(wù),按照小時(shí)進(jìn)行收費(fèi),并且對(duì)保潔成本進(jìn)行定期的總結(jié)分析,通過提供一般的固定的清潔服務(wù)和特約清潔服務(wù),可以滿足不同用戶的需求,提高用戶的滿意度與忠誠度,而且還可以增加小區(qū)物業(yè)收入,有效降低成本,提高物業(yè)管理的效率。

    (三)引進(jìn)先進(jìn)種植技術(shù),有效降低綠化人工成本

    在間接成本中,可以看出甲乙兩小區(qū)的綠化人工成本占據(jù)的比例較高,因此,需要降低小區(qū)內(nèi)部的綠化成本,有效提升成本控制與成本管理水平??梢詮囊韵聨讉€(gè)方面進(jìn)行完善:首先,引入較為先進(jìn)的綠被種植技術(shù),減少相應(yīng)的人工支出,在甲乙小區(qū)內(nèi)部,可以引入國外較為先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備對(duì)植物進(jìn)行澆水灌溉,保證植物的存活率的情況下降低植物保養(yǎng)成本;其次,應(yīng)該選擇一些成活率較高,在日常生活中人工耗費(fèi)較少的植物進(jìn)行種植,在保證美觀的基礎(chǔ)上降低人工費(fèi)用,最終實(shí)現(xiàn)有效的成本控制,促進(jìn)作業(yè)成本的有效運(yùn)營實(shí)施。

    (四)建立信息網(wǎng)絡(luò),降低客戶服務(wù)成本

    在物業(yè)小區(qū)的間接成本中,可以看出客戶服務(wù)成本占據(jù)比例相對(duì)較多,因此,需要建立完善的信息網(wǎng)絡(luò),降低客戶服務(wù)成本,針對(duì)不同的住戶進(jìn)行服務(wù)分級(jí)。首先,針對(duì)一些類型較為基礎(chǔ)的服務(wù),物業(yè)公司可以定期給他們提供服務(wù),保證他們的滿意度,而對(duì)于一些類型較為復(fù)雜,耗費(fèi)人工成本較多的服務(wù),應(yīng)該建立相應(yīng)的信息網(wǎng)絡(luò),讓他們通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行提前預(yù)約,并且收取固定的費(fèi)用,通過這種方式,不僅可以因地制宜,針對(duì)不同的用戶提供不同的服務(wù),而且還可以增加物業(yè)收入,通過信息網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)智能化管理,減少人工耗費(fèi)成本,最終有效提高物業(yè)小區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益,實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展。

    (五)加強(qiáng)外部協(xié)作,減少清潔以及綠化費(fèi)用

    由于甲乙小區(qū)都是分布在較為繁華的地段,小區(qū)周圍的居民樓較多,因此,可以通過加強(qiáng)與其他小區(qū)的外部協(xié)作實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng),提高其經(jīng)濟(jì)效益。主要從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行完善:首先,針對(duì)小區(qū)垃圾清理以及剪草設(shè)備租賃使用等,可以通過與其他小區(qū)進(jìn)行協(xié)商,共同使用同種設(shè)備等,這樣可以降低自身的費(fèi)用損耗;其次,可以與其他小區(qū)聯(lián)合合作,將這些較為基礎(chǔ)的,使用寬泛的項(xiàng)目打包交給專門的垃圾處理企業(yè)或者綠化養(yǎng)殖企業(yè)進(jìn)行處理,這樣可以通過協(xié)同效應(yīng)減少自身的成本費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)利益,加快資金融通,最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

    五、小結(jié)

    通過對(duì)物業(yè)行業(yè)作業(yè)成本法的有效評(píng)價(jià)與對(duì)北京市兩小區(qū)的案例的探討分析,可以看出作業(yè)成本法可以有效的提升企業(yè)的科學(xué)決策性,雖然在表面上來看甲小區(qū)的收入更高,需要對(duì)其發(fā)展與支持,但是,在實(shí)際上,毛利率更高的是乙小區(qū),需要對(duì)乙小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)維護(hù)。從這里可以看出,通過有效的作業(yè)成本法,可以合理高效的對(duì)物業(yè)小區(qū)的真實(shí)發(fā)生成本進(jìn)行計(jì)算,進(jìn)而可以比較物業(yè)小區(qū)的真實(shí)效益,對(duì)物業(yè)小區(qū)提供較好的經(jīng)濟(jì)方案以提升其經(jīng)濟(jì)效益。作業(yè)成本法對(duì)物業(yè)小區(qū)的成本測(cè)量與分析主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面,首先,通過計(jì)算直接成本與間接成本,可以真實(shí)測(cè)量物業(yè)行業(yè)的物業(yè)成本,通過成本計(jì)算毛利率進(jìn)而判斷其真實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益,最后,在判斷小區(qū)的盈利情況之后,還可以根據(jù)作業(yè)成本法獲得的數(shù)值對(duì)小區(qū)各個(gè)因素進(jìn)行分析,進(jìn)而對(duì)一些影響經(jīng)濟(jì)效益的因素制定改進(jìn)方案,更加有效地提升小區(qū)的盈利水平,再次,作業(yè)成本法對(duì)物業(yè)行業(yè)這種較為復(fù)雜的行業(yè)進(jìn)行成本分析,可以避免分析的復(fù)雜性,更加客觀系統(tǒng)的分析其成本消耗,提高成本分析的效率與科學(xué)性。因此,通過作業(yè)成本法對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行成本分析與經(jīng)濟(jì)效益的判定,可以提高管理層的科學(xué)決策,制定科學(xué)合理的經(jīng)營決策,最終促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

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