“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探討

祥浩會計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司

“營改增”促進(jìn)了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、加快了經(jīng)濟(jì)增長、降低了企業(yè)稅負(fù)以及改善了人民生活水平。作為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，在“營改增”的背景下如何通過納稅籌劃的手段達(dá)到企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢？是目前房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的難題。

在這樣一個(gè)大背景下，本文以房地產(chǎn)行業(yè)為中心，結(jié)合房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的現(xiàn)狀和全面營改增的政策，來探討如何對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃。

一、結(jié)算方式的籌劃

企業(yè)的結(jié)算方式通常有三種，分別為現(xiàn)金采購、分期付款、賒購。企業(yè)一般會采用先付清貨款、后取得發(fā)票的方式購進(jìn)貨物，如果是這種方式下，即使貨物已經(jīng)驗(yàn)收入庫，但只要貨款尚未全部付清，付款方仍無法取得增值稅專用發(fā)票，也就不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。如果企業(yè)選擇分期付款方式購進(jìn)貨物，則進(jìn)項(xiàng)抵扣時(shí)間為每個(gè)付款日的當(dāng)期。

在實(shí)踐中，能否及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票，會影響到企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額是否能及時(shí)抵扣，如果不能及時(shí)抵扣，將會導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加，因此，為了實(shí)現(xiàn)及時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采用分期付款、分期取得發(fā)票的方式，分步產(chǎn)生遞延增值稅稅負(fù)，這樣既可以緩解納稅壓力，又可以獲得資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。

二、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的籌劃

為了保證盡可能產(chǎn)生可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，房地產(chǎn)企業(yè)至少應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

(一)加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理

房地產(chǎn)企業(yè)在改為征收增值稅之后，能獲取多少從上游企業(yè)購進(jìn)的進(jìn)項(xiàng)稅額來抵扣是關(guān)鍵，企業(yè)需要充分認(rèn)識到增值稅專用發(fā)票在增值稅抵扣環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要作用，按照我國相關(guān)稅收規(guī)定，進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)當(dāng)符合“物流”、“發(fā)票流”以及“資金流”相一致，否則不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對票據(jù)的管理。

A.在購買物料的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)須對合同加以關(guān)注，在合同中列明支付資金的時(shí)間和比例，并仔細(xì)審查獲取的增值稅專用發(fā)票與合同條款是否一致。

B.在采購方式的選擇上，應(yīng)盡可能少采取零星采購材料的方式，可以采取集中采購方式，這樣不僅可以獲得價(jià)格優(yōu)勢，還可以與規(guī)模較大的正規(guī)供應(yīng)商合作，確保能取得增值稅專用發(fā)票。

C.房地產(chǎn)企業(yè)在購進(jìn)貨物或者接受勞務(wù)前和在與施工企業(yè)進(jìn)行工程初期談價(jià)時(shí)，必須嚴(yán)格審核對方企業(yè)能否符合規(guī)范銷售和建設(shè)的要求，能否按要求提供有效的增值稅專用發(fā)票若對方企業(yè)無法滿足這些要求，應(yīng)考慮在成本允許的范圍內(nèi)另外選擇其他企業(yè)。

D.應(yīng)加強(qiáng)對虛假發(fā)票的識別和防范，無論是業(yè)務(wù)人員還是財(cái)務(wù)人員，均應(yīng)具備辨別真假增值稅發(fā)票的能力，在接收發(fā)票時(shí)應(yīng)仔細(xì)比對，若取得虛假發(fā)票，應(yīng)對相關(guān)人員進(jìn)行責(zé)任追究。

(二)加強(qiáng)合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)在改征增值稅后，應(yīng)重視合同的管理，企業(yè)在擬定合同前，應(yīng)充分了解增值稅稅制下與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的，甚至其上下游企業(yè)相關(guān)的政策，特別在“營改增”的過渡期，國家不斷出臺的補(bǔ)充條款，企業(yè)可以在適當(dāng)時(shí)候充分利用這些政策給自己節(jié)稅。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂建筑安裝工程、裝潢工程等相關(guān)合同時(shí)，可以盡可能選擇“甲供材料”的方式，進(jìn)而可以獲得17%的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，增大了成本的抵扣率；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與上游的合作商家在用總價(jià)法的方式來對電梯、門窗等計(jì)算上達(dá)成一致意見，避免今后再產(chǎn)品的輸送、安裝過程中對方一一計(jì)價(jià)，避免加大成本支出。

(三)擴(kuò)大精裝房比例

房地產(chǎn)企業(yè)大幅提高精裝修房的比例也可以成為一種降低稅負(fù)的方式，因?yàn)樵诰b房中的家具家電采購可以取得16%的抵扣率，而銷售精裝房時(shí)，將按房價(jià)、裝修款及家具家電合計(jì)金額按10%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，從而可以在贈送家具家電環(huán)時(shí)獲得額外的6%的抵扣率。

目前較具實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)的精裝房比例較高，均達(dá)到75%以上。

而目前絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的多為毛坯房，可以選擇調(diào)整開發(fā)重點(diǎn)，在提升企業(yè)品牌影響力、資金實(shí)力的同時(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)匦枨螅M(jìn)行一定比例的精裝房建造。

(四)固定資產(chǎn)的購置

根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文的附件2規(guī)定：2016年5月1日后取得并作為固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)及取得的不動產(chǎn)在建工程，其產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

不動產(chǎn)及不動產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，可以減少當(dāng)期增值稅額，但抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后，原來計(jì)入不動產(chǎn)及不動產(chǎn)在建工程的成本便降低了，這又導(dǎo)致最終轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)后計(jì)提的折舊額減少，折舊減少后會引起利潤總額的增加，導(dǎo)致企業(yè)所得稅增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在做固定資產(chǎn)的采購計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮對增值稅和企業(yè)所得稅稅負(fù)的影響，做到合理規(guī)劃，避免盲目通過采購固定資產(chǎn)來增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，而加大企業(yè)所得稅稅負(fù)。

(五)控制利息支出

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量巨大，通常除了自有資金外，還需向外部借款，且借款金額一般為千萬以上，但目前的政策規(guī)定利息支出不能獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，所以，房地產(chǎn)公司在籌資環(huán)節(jié)應(yīng)注意控制好借款及利息支出，平衡好財(cái)務(wù)杠桿。

三、采購價(jià)格選擇的籌劃

根據(jù)稅收相關(guān)規(guī)定：一般納稅人在發(fā)生銷售貨物、勞務(wù)、不動產(chǎn)等增值稅應(yīng)稅行為時(shí)可以開具增值稅專用發(fā)票，以此來確定銷項(xiàng)稅額，而其當(dāng)期購入貨物、勞務(wù)、不動產(chǎn)等可以取得進(jìn)項(xiàng)稅額，以兩者的差額來確定應(yīng)納增值稅稅額；而小規(guī)模納稅人只能使用普通發(fā)票，購入貨物、勞務(wù)、不動產(chǎn)等時(shí)，無論取得怎樣的發(fā)票也不能抵扣。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后，如果為一般納稅人，可以使用增值稅專用發(fā)票，才可以利用進(jìn)項(xiàng)稅額達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

我們還應(yīng)該知道：影響房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的關(guān)鍵點(diǎn)就是其上游的貨物或勞務(wù)提供方的納稅人身份，如果貨物和勞務(wù)的提供方為一般納稅人，可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來6%、10%、16%三種抵扣率；當(dāng)貨物和勞務(wù)的提供方為小規(guī)模納稅人時(shí)，只有其向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出了代開增值稅專用發(fā)票的申請，且代開成功后，那么房地產(chǎn)企業(yè)即可適用3%的抵扣率，否則，房地產(chǎn)企業(yè)就無法享受進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

但在實(shí)踐工作中，我們不能僅靠進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣率大小來判斷選擇向其上游的一般納稅人還是小規(guī)模納稅人提貨，還應(yīng)結(jié)合兩種方式產(chǎn)生的凈利潤來判斷，比如：向小規(guī)模納稅人采購后，企業(yè)增加的凈利潤可以填補(bǔ)無法抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的損失，則應(yīng)當(dāng)建立與小規(guī)模納稅人的合作關(guān)系。

四、改變經(jīng)營模式

在“營改增”之后，適當(dāng)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營模式有助于解決房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金短缺問題，主要有以下三種方式：

(一)縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期

在我的執(zhí)業(yè)過程中，審計(jì)過大大小小幾十家房地產(chǎn)公司，有的房地產(chǎn)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的周期較短，兩到三年開發(fā)完畢并完成銷售，而也有部分房地產(chǎn)公司由于地塊糾紛問題或領(lǐng)導(dǎo)班子管理能力問題等等原因，一個(gè)項(xiàng)目從買地到開發(fā)完畢再到完成銷售，整個(gè)周期長達(dá)九年，經(jīng)我們的審計(jì)數(shù)據(jù)表明，開發(fā)周期較短的這些房地產(chǎn)公司毛利率均能達(dá)到28%以上，而開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)公司由于長期占用大量資金，需要長期支出大額的財(cái)務(wù)費(fèi)用及人工費(fèi)用，成本較高，毛利率僅為15%左右。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要防止資金短缺，應(yīng)在保證質(zhì)量的情況下，盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，降低資金占用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

(二)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)

目前房地產(chǎn)企業(yè)眾多，開發(fā)的樓盤規(guī)模大小不一、樓盤品質(zhì)參差不齊，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭非常激烈。在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，人民生活質(zhì)量不斷提高，對商品房的要求不僅僅停留在房屋住得舒服的階段，絕大多數(shù)人民還會考慮到整個(gè)小區(qū)的環(huán)境，相應(yīng)的配套設(shè)施，如：周邊的學(xué)校、醫(yī)院、商場、綠化等等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在買地時(shí)，社區(qū)配套設(shè)計(jì)時(shí)，建造商品房時(shí)需要充分的調(diào)研及可行性分析，提高產(chǎn)品質(zhì)量，加強(qiáng)高品質(zhì)智能化社區(qū)的打造，才會有可能在殘酷的市場爭奪中占據(jù)一席之地，確立企業(yè)在行業(yè)中的龍頭地位，進(jìn)而加快產(chǎn)品的銷售速度，也能提高產(chǎn)品的銷售價(jià)格，有助于從根本上解決資金問題。

(三)建立企業(yè)間的合作

中小房地產(chǎn)企業(yè)往往因自身資金、聲譽(yù)等實(shí)力不夠雄厚，難以競爭到優(yōu)質(zhì)地塊，也難以開發(fā)一些大型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，因此，可以采取與其他有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)合購地、聯(lián)合開發(fā)等形式展開項(xiàng)目合作，既能從大型房地產(chǎn)企業(yè)中學(xué)習(xí)到更好的經(jīng)營管理模式，還能實(shí)現(xiàn)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、揚(yáng)長避短。

五、加強(qiáng)對業(yè)務(wù)人員和財(cái)務(wù)人員營改增知識培訓(xùn)

由于增值稅納稅和管理較為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)等多年來一直征收營業(yè)稅，其中的財(cái)務(wù)人員、業(yè)務(wù)人員對增值稅的理解和掌握程度是否充分，是否仍停留在征收營業(yè)稅的階段？這部分人員在法律法規(guī)、會計(jì)處理和稅收等多個(gè)領(lǐng)域是否能正確劃分營業(yè)稅和增值稅的區(qū)別，是否能積極應(yīng)對新稅制，這都是房地產(chǎn)企業(yè)所需要重視的。

房地產(chǎn)企業(yè)的工程量較大，項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間較長，一般情況下一個(gè)項(xiàng)目從開始到最終完成都需要3-10年不等，在項(xiàng)目進(jìn)行階段均會產(chǎn)生大量的成本費(fèi)用，進(jìn)而產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅額。面對新的稅收措施，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能、稅收風(fēng)險(xiǎn)意識以及稅務(wù)籌劃能力非常重要，而對于在項(xiàng)目前沿的業(yè)務(wù)人員的稅收風(fēng)險(xiǎn)意識也必須強(qiáng)化，才能減少企業(yè)的經(jīng)營成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。但在我執(zhí)業(yè)過程中發(fā)現(xiàn)，目前有些房地產(chǎn)企業(yè)對此并未給予足夠的重視，有的企業(yè)僅是形式上對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行簡單培訓(xùn)，而有的企業(yè)雖然對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行了增值稅的培訓(xùn)，但未對業(yè)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，導(dǎo)致業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)脫節(jié)，增大了企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)造成不必要的稅收負(fù)擔(dān)。

綜上所述，稅務(wù)籌劃的計(jì)劃以及實(shí)施是項(xiàng)對專業(yè)水平要求非常高的工作，其需要結(jié)合大量的稅收政策，特別是稅收優(yōu)惠政策，對企業(yè)從過去到將來一段較長時(shí)間的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、整理，且企業(yè)在稅務(wù)籌劃的實(shí)施過程中還應(yīng)該更多的顧全大局，與公司的整體戰(zhàn)略相結(jié)合，注重稅務(wù)籌劃實(shí)施的前瞻性，以穩(wěn)健經(jīng)營作為立足點(diǎn)，充分考慮各類可行的稅收籌劃建議，選擇當(dāng)中最符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要的稅務(wù)籌劃方案，最大程度的優(yōu)化企業(yè)利益。當(dāng)企業(yè)在面對較大項(xiàng)目或是稅收難度較大的項(xiàng)目時(shí)，若是企業(yè)預(yù)計(jì)自身籌劃可能預(yù)期不太理想，可以選擇委托稅務(wù)代理專業(yè)機(jī)構(gòu)，利用專業(yè)人士具備的稅收籌劃知識和能力，更好地幫助企業(yè)防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。