房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整相關(guān)實務(wù)問題研究

趙麗平 王俊杰

摘 要 當(dāng)前，國家致力于房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整工作，有效管控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盲目過熱的問題。在這種大環(huán)境下，不可避免地導(dǎo)致一些實力不濟的房地產(chǎn)企業(yè)消亡與重整。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整符合我國社會注意市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，也能夠最大化地保護各利益關(guān)系人，更可以促進房地產(chǎn)行業(yè)地健康發(fā)展。對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的相關(guān)實務(wù)問題展開研究，具有非常重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 破產(chǎn)重整 購房者

作者簡介：趙麗平，河北燕趙眾誠律師事務(wù)所，一級律師;王俊杰，河北燕趙眾誠律師事務(wù)所，律師。

中圖分類號：D922.29 ????????????????????????????????????????????????????文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ???????????? ???????????DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.03.037

一、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整制度應(yīng)用的必然性

2018年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺，調(diào)控政策體系不斷完善。在政府宏觀調(diào)控的影響下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了影響。同時，在金融形勢去杠桿的大環(huán)境下，較多沿用傳統(tǒng)“高杠桿”快跑模式發(fā)展的房企在資金面上也出現(xiàn)了明顯問題。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)報道稱，2018年前十月，已經(jīng)有10家房企因為資金鏈斷裂宣告破產(chǎn)，這些公司宣告破產(chǎn)的原因為資金鏈斷裂，大部分來自熱點省市。面對這些經(jīng)營不善或者已經(jīng)無法繼續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，讓其進行破產(chǎn)重整，符合各方利益的訴求。同時，我國法律也高度重視對企業(yè)破產(chǎn)重整的管控，如《破產(chǎn)法》第2條規(guī)定：企業(yè)法人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力的，依照本法規(guī)定清理債務(wù)。企業(yè)法人有前款規(guī)定情形，或者有明顯喪失清償能力可能的，可以依照本法規(guī)定進行重整。第70條規(guī)定，債務(wù)人或者債權(quán)人可以依照本法規(guī)定，直接向人民法院申請對債務(wù)人進行重整。債權(quán)人申請對債務(wù)人進行破產(chǎn)清算的，在人民法院受理破產(chǎn)申請后、宣告?zhèn)鶆?wù)人破產(chǎn)前，債務(wù)人或者出資額占債務(wù)人注冊資本十分之一以上的出資人，可以向人民法院申請重整?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)作為重要的企業(yè)，在面對經(jīng)營困境時，應(yīng)用破產(chǎn)重整法律法規(guī)是非常有必要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)重整制度應(yīng)用中涉及的法律問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整程序申請的審查及重整計劃強制批準(zhǔn)問題

從我國的立法情況來看，《企業(yè)破產(chǎn)法》第71條規(guī)定：“人民法院經(jīng)審查認(rèn)為破產(chǎn)重整申請符合本法規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)裁定債務(wù)人重整，并予以公告?！睆脑摲煞ㄒ?guī)可知，我國立法明確規(guī)定法院有權(quán)裁定債務(wù)人重整，但是卻并沒有明確界定面臨困境的企業(yè)應(yīng)具有重整的價值和可行性等具體的審查內(nèi)容，同時對于重整申請的要件等也沒做明確的規(guī)定。事實上，重整程序涉及的利益關(guān)系人非常多，股東、債權(quán)人、物權(quán)擔(dān)保人的優(yōu)先受償權(quán)方面的界定仍然存在不足，而法院在此情況下，是否需要對重整申請實質(zhì)審查也存在很大的爭議。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中對購房者權(quán)益保障問題

在實際經(jīng)營過程中，我國存在期房交易行為，房地產(chǎn)企業(yè)會將尚未建好的房屋售賣給購房者，這無疑極大地提升了購房者的風(fēng)險，一旦開發(fā)商面臨債務(wù)問題或者無法繼續(xù)經(jīng)營時，就無法按照合同規(guī)定實際交付房屋，而當(dāng)需要破產(chǎn)重整時，此時，購房者是主張房產(chǎn)取回權(quán)還是購房款返還請求權(quán)無疑是一個非常難的抉擇。同時，如果購房者為全款購房，面對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的問題時，其如何有效維護自身的合法權(quán)益，我國立法在此方面的規(guī)定還存在很大的不足。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)申請破產(chǎn)重組時，購房者是以普通的債權(quán)人身份參與其中，還是法院將購房者的購房款作為共益?zhèn)鶛?quán)人而具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，亦或者購房者能不能繼續(xù)選擇履行購房合同，這些都值得我國立法進一步思考，也是我國積極推進破產(chǎn)重整制度發(fā)展的必然要求。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整管理人選任問題

不同于破產(chǎn)清算制度，破產(chǎn)重整制度應(yīng)用的目的是為了有效拯救困難企業(yè)。在這種理念下，管理人在選出后，需要親身參與到重整企業(yè)的經(jīng)營管理工作中來，從而幫助困難企業(yè)走出困境，這決定了管理人需要具備強大的能力和責(zé)任感，能夠真正幫助企業(yè)重整工作的開展，為企業(yè)的今后發(fā)展提供有效的幫助。因此，企業(yè)破產(chǎn)重整管理人的選任十分關(guān)鍵，需要有系統(tǒng)、嚴(yán)格的選任機制。但是從我國目前的相關(guān)建設(shè)來看，我國《破產(chǎn)法》并沒有對此作相應(yīng)的規(guī)定。法院作為重要的裁定人，其在選任管理人時，存在較大的主觀性，會在管理人名冊中隨機公開指認(rèn)。從利益保障角度來分析，這種方式能夠有效保障破產(chǎn)管理人處于中立的位置，但是卻無法充分保障選拔出來的管理人真正具備足夠的能力來完成企業(yè)的重整任務(wù)，進而幫助到困難企業(yè)。特別是房地產(chǎn)企業(yè)涉及到金融、法律、財務(wù)、建筑、人力資源管理等多個領(lǐng)域，并涉及到了維穩(wěn)、上訪、社會影響等工作要求，這就要求管理人需要具備綜合能力，同時也要具備足夠的實踐經(jīng)驗。我國目前此方面的人才顯然存在缺失，致使管理人名冊隨意化和任意性問題的出現(xiàn)，極大地弱化了當(dāng)前破產(chǎn)重整的質(zhì)量。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中法院的懈怠問題

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)涉及到眾多環(huán)節(jié)、眾多利益關(guān)系人，不但要進行開庭審理，也需要開會研討，不但要做出裁定也要促進關(guān)系人的談判開展。案件同時會涉及到維穩(wěn)、上訪等多種問題，程序非常復(fù)雜，需要耗費大量的時間和精力。且房地產(chǎn)破產(chǎn)重整過程中，一些問題十分棘手，法院在處理此類案件時，需要作出大量的裁定，耗時非常長，給予了法院工作巨大的壓力和挑戰(zhàn)。而在當(dāng)前我國努力推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革過程中，我國對于僵尸企業(yè)的處置給予了更高的關(guān)注，在這種情況下，企業(yè)破產(chǎn)重整的工作量會日益增多，但是相應(yīng)的制度建設(shè)仍顯滯后，法院工作難度加大，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，其破產(chǎn)重整涉及環(huán)節(jié)多、問題多、人員多，處理繁雜，以至于法院在處理過程中存在懈怠的問題。

三、房地產(chǎn)破產(chǎn)重整模式的應(yīng)用策略

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整受理工作

首先，要研討房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的可行性，向政府提供相應(yīng)的報告。政府作為重要的參與力量，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)重整工作的開展，給予必要的支持，是促進破產(chǎn)重整工作開展的必要基礎(chǔ)。其次，在法院受理重整案件前，要積極同投資人進行溝通交流。房地產(chǎn)企業(yè)重整往往涉及眾多利益主體，且各方利益也都有所不同，因此，要保證在六個月的時間里提交完整的重整計劃草案，招募潛在的投資人或者資產(chǎn)購買人，并讓其知悉房地產(chǎn)企業(yè)的狀況，同其探討重整計劃，對于存在問題的環(huán)節(jié)，積極溝通交流，有效確定重整參與人，并最終擬定和提交重整計劃草案。待草案上交法院后，要準(zhǔn)備法院受理重整需要的相關(guān)文件和資料，整理房地產(chǎn)企業(yè)重整的計劃書和相應(yīng)的文件申請書等，并提交企業(yè)真實的財產(chǎn)狀況說明、債務(wù)清冊、債權(quán)清冊、有關(guān)財務(wù)會計報告（包括審計報告）、職工安置預(yù)案以及職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況等相關(guān)文件，債權(quán)人則需要提交債權(quán)人身份證明的文件，然后報請有管轄權(quán)的法院依法裁定受理重整申請，然后同管轄法院積極進行溝通交流，以此推動申請得到法院的裁定受理。然后，企業(yè)應(yīng)該積極推動政府發(fā)揮作用，成立相應(yīng)的清算組。企業(yè)可以援引《企業(yè)破產(chǎn)法》第二十四條規(guī)定，管理人可以由有關(guān)部門、機構(gòu)的人員組成的清算組或者依法設(shè)立的律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、破產(chǎn)清算事務(wù)所等社會中介機構(gòu)擔(dān)任。而政府也應(yīng)該根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十三條：法院裁定受理破產(chǎn)申請的，應(yīng)當(dāng)同時指定管理人的規(guī)定，先期牽頭組織完善的清算組，將相關(guān)部門、律師事務(wù)所等中介機構(gòu)有機整合。而法院受理了重整申請后，依法指定重整清算組擔(dān)任重整管理人。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中購房者的權(quán)益保障措施

購房者作為房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整過程中最為直接的利害關(guān)系人，保障其合法權(quán)益無疑非常關(guān)鍵?？紤]到購房者的分散性，應(yīng)該進一步優(yōu)化立法規(guī)定。對于那些完全付清購房款的購房者來說，房屋買賣屬于特定物，我國法律規(guī)定只要一方己支付了相應(yīng)的對價，即使還沒有轉(zhuǎn)移占有，不認(rèn)定為破產(chǎn)財產(chǎn)。這決定了開發(fā)商沒權(quán)因為購房者沒有登記來對抗購房者要求繼續(xù)履行購房合同的要求。在這種情況下，購房者有權(quán)利行使房屋取回權(quán)。另外，關(guān)于尚未完全支付購房款的購房者，如何在破產(chǎn)重整中保障其合法權(quán)益，無疑是破產(chǎn)重整工作中的一大難點?？紤]到我國當(dāng)前分期支付購房款的情況非常多，且對這部分購房人的權(quán)益保障關(guān)系重大，需要給予針對性保護?？梢粤⒆憧陀^實踐，綜合考量購房者全部付款或者部分付款的比例、怎樣有利于重整計劃等因素來決定是否繼續(xù)履行合同。如果購房者不繼續(xù)履行合同，那么破產(chǎn)重整管理人應(yīng)該相應(yīng)地退還其款項。如果決定繼續(xù)履行合同，可以決定讓購房者支付剩余的價款，另外也要充分保障延期交房造成的損失費，將其作為普通債權(quán)對購房者進行清償。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整管理人的選任機制

構(gòu)建完善的重整管理人選任機制，可以設(shè)定必要的選任考試，要求破產(chǎn)管理人具備執(zhí)行資格證，嚴(yán)格準(zhǔn)入條件的門檻，從而強化入冊管理人的綜合素質(zhì)。也可以充分發(fā)揮法院的管理作用，強化對法院管理人名冊編制工作。積極引入競爭機制，擇優(yōu)選擇重整管理人，并做好定期監(jiān)督管理工作，構(gòu)建針對性的監(jiān)督和匯報模式，完善管理人更換機制，提升破產(chǎn)重整工作的開展質(zhì)量，同時也積極優(yōu)化管理人的考評制度，對管理人名冊中的中介機構(gòu)做嚴(yán)格考核評價，考評要實現(xiàn)事前評估和事后評估相結(jié)合，通過分析房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的結(jié)果、報告和總結(jié)等，對其工作效果做嚴(yán)格評判，從而對于工作能力做客觀界定。另外，要結(jié)合客觀發(fā)展的需要，優(yōu)化管理人選任的模式，在此過程中，充分發(fā)揮法院的主體作用，同時也要賦予債務(wù)人或者債權(quán)人會議相應(yīng)的提議權(quán)和更換請求權(quán)，提升利益關(guān)系人的參與度。同時也要制定良好的選任標(biāo)準(zhǔn)，采取優(yōu)勝劣汰的方式來設(shè)定競爭選任模式，要求破產(chǎn)管理人對破產(chǎn)企業(yè)做全面的考察、判斷，然后法院選出最有利于企業(yè)擺脫困境的管理人，在此過程中，也要尊重債務(wù)人和債權(quán)人的意見，從而提升選任的有效性。

（四）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中法院的工作機制

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件開展難度較大，涉及人員多，周期長，因此法院存在懈怠情緒。為此，在新的發(fā)展時期，要有效優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中法院的工作機制，努力提升法官辦案的工作積極性，一方面要積極優(yōu)化法官績效考核機制，將破產(chǎn)重整案件的處置作為考核法官績效的重要因素。另一方面，也要積極推進專門的破產(chǎn)重整法庭建設(shè)工作，強化對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作的管理質(zhì)量。另外，還要進一步優(yōu)化對破產(chǎn)重整案件處置過程中各個環(huán)節(jié)的管控，對裁定書、判決書、與破產(chǎn)案件有關(guān)的所有爭議及案件審理的各環(huán)節(jié)，包括應(yīng)否受理、債權(quán)確認(rèn)、合同解除等的當(dāng)事人的請求書、裁判文書等及時進行公示，這樣能夠強化對法院破產(chǎn)重整工作開展的監(jiān)督管理，能夠很好地“倒逼”法院更好地參與到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作中來。

四、結(jié)語

當(dāng)前，我國政府加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的管控，通過政策強化管控，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日趨平穩(wěn)，發(fā)展速度放緩，在這種常態(tài)化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，一些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到了很大的影響，實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著破產(chǎn)重整的命運，這是我國市場經(jīng)濟發(fā)展不可避免的情況，而優(yōu)化企業(yè)破產(chǎn)重整程序思路無疑是非常關(guān)鍵的，在今后發(fā)展完善中，仍需做進一步優(yōu)化。

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