風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建

陳羅婧

摘要：本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)述，從房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行較為深入的分析，提出強(qiáng)化項(xiàng)目可行性分析，降低投資風(fēng)險(xiǎn)、拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)、提升財(cái)務(wù)管理水平，強(qiáng)化資金運(yùn)作效率、構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控、強(qiáng)化成本管理，增強(qiáng)成本費(fèi)用控制、落實(shí)全程監(jiān)管，避免資金浪費(fèi)的有效措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理體系;風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系;成本管理

目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)家發(fā)展的重要部分，受到市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化及公眾需求的變化等影響，在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中面臨著較大的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，國(guó)家政府的金融政策也進(jìn)行了不斷的調(diào)整，要想促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，就務(wù)必要構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，有效避免風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)概述

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，在實(shí)際的開發(fā)過(guò)程中，具有資金投入量大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。房地產(chǎn)企業(yè)一旦將資金投入項(xiàng)目，便會(huì)出現(xiàn)在短期內(nèi)無(wú)法回收資金的現(xiàn)象。因此，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)大都面臨許多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。另外，我國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都由國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)換而來(lái)，普遍存在關(guān)聯(lián)體系不健全，工作效率不高的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的成本管理存在問(wèn)題，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，由于各種不確定的因素引發(fā)了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資的收益與預(yù)計(jì)的結(jié)果存在一定的差異，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的償債能力及實(shí)際的盈利狀況造成一定的影響。主要原因就是因?yàn)樵陧?xiàng)目投資的前期，缺乏完善的市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃沒(méi)有合理的規(guī)劃，對(duì)于投資回報(bào)率及技術(shù)的可行性沒(méi)有深入的分析，進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)期的收益與實(shí)際的投資報(bào)酬存在一定的差異，進(jìn)而產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，由于籌資規(guī)模過(guò)大，要負(fù)擔(dān)的利率過(guò)高的情況，進(jìn)而導(dǎo)致籌資的成本費(fèi)用過(guò)高。對(duì)于債務(wù)的時(shí)間安排不夠合理，到最后債務(wù)到期的時(shí)間過(guò)于集中，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)危機(jī)。與此同時(shí)，籌資方式不合理及時(shí)機(jī)不當(dāng)都會(huì)在無(wú)形中增加企業(yè)的額外費(fèi)用，進(jìn)而引發(fā)籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）財(cái)務(wù)管理漏洞風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，對(duì)于財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的建設(shè)過(guò)程中，還存在一定的不足，沒(méi)有相應(yīng)的約束機(jī)制，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，沒(méi)有根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求制定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程缺乏監(jiān)督，導(dǎo)致大部分工作人員的重視程度不足，進(jìn)而影響到財(cái)務(wù)管理工作的成效，引發(fā)財(cái)務(wù)管理漏洞風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，資金回收風(fēng)險(xiǎn)主要是指無(wú)法銷售的產(chǎn)品并收回墊付本金的可能性，其中包含銷售風(fēng)險(xiǎn)及收款的信用風(fēng)險(xiǎn)。主要在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房屋銷售工作后，將成品得到的資金轉(zhuǎn)換為結(jié)算資金，再將結(jié)算的資金轉(zhuǎn)換成貨幣資金，由于流程較為復(fù)雜，在金額與時(shí)間上存在一定的不確定性，進(jìn)而引發(fā)資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

三、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建

（一）強(qiáng)化項(xiàng)目可行性分析，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資經(jīng)常受到多種不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，為有效降低風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生的概率，相關(guān)的管理者就應(yīng)當(dāng)對(duì)各個(gè)投資方案進(jìn)行深入的評(píng)估及可行性分析。通過(guò)合理的預(yù)測(cè)及研究工作，從資金的運(yùn)作問(wèn)題、土地的成本、實(shí)際的經(jīng)濟(jì)收益等問(wèn)題，將預(yù)算分析工作精細(xì)化，進(jìn)一步明確項(xiàng)目的定位，從根本上避免項(xiàng)目開發(fā)的盲目性。與此同時(shí)，在立項(xiàng)后房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)部構(gòu)建以現(xiàn)金流預(yù)算為核心的財(cái)務(wù)管理體系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)

首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)的基本特性，在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中就會(huì)對(duì)金融產(chǎn)生依賴性，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資模式也是自由的資金及銀行貸款所組成。然而，隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，這種單一的籌資模式勢(shì)必會(huì)由于國(guó)家政策的變動(dòng)感到壓力，處于十分被動(dòng)的狀態(tài)。因此，要想促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，就要將原有的籌資模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，逐漸向多元化發(fā)展，不斷地拓寬籌資渠道，通過(guò)改善籌資結(jié)構(gòu)，有效的應(yīng)對(duì)因國(guó)家政策改變給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）提升財(cái)務(wù)管理水平，強(qiáng)化資金運(yùn)作效率

首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，需要大量的資金投入，相關(guān)的財(cái)務(wù)管理人員若沒(méi)有對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌管理，就會(huì)對(duì)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)造成一定的影響，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂或資金出現(xiàn)閑置的情況，進(jìn)而影響企業(yè)的資金使用效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將資金管理作為工作的首要目標(biāo)，制定完善的資金使用計(jì)劃，不僅要確保企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)需求，還要加強(qiáng)對(duì)于應(yīng)收賬款的管理力度，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制定合理的信用政策，進(jìn)一步加快企業(yè)的資金回收效率，有效的提高財(cái)務(wù)管理水平，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（四）構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，主要目的就是為了防止財(cái)務(wù)系統(tǒng)與預(yù)期的目標(biāo)存在一定的差異，能夠及時(shí)洞察在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，在發(fā)生危機(jī)時(shí)，進(jìn)行事前預(yù)測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)防范的一種管理手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)營(yíng)業(yè)的毛利率、資金的流動(dòng)率及資金的周轉(zhuǎn)情況進(jìn)行整合，并進(jìn)行深入的探究，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系，將整個(gè)運(yùn)營(yíng)流程規(guī)范化，對(duì)全過(guò)程進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，通過(guò)構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。

（五）強(qiáng)化成本管理，增強(qiáng)成本費(fèi)用控制

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，開展成本管理的工作，主要就是在房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目立項(xiàng)前、施工過(guò)程中及完工后的各個(gè)流程加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合實(shí)際情況與管理控制的基本要求，在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，進(jìn)一步細(xì)化核算對(duì)象。另外，在銷售科目與開發(fā)成本的過(guò)程中，要根據(jù)產(chǎn)品不同，各個(gè)階段的工作任務(wù)不同，建立有效的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，逐漸強(qiáng)化成本管理的工作，對(duì)各個(gè)重要的環(huán)節(jié)進(jìn)行管控，對(duì)目標(biāo)的實(shí)施程度進(jìn)行管理，進(jìn)而為企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

（六）落實(shí)全程監(jiān)管，避免資金浪費(fèi)

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，給企業(yè)的資金管理工作帶來(lái)了一定的不確定性，進(jìn)而影響企業(yè)的實(shí)際效益。因此，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算進(jìn)行科學(xué)的管理，對(duì)整個(gè)過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)管，明確企業(yè)的資金使用及投入情況。另外，在企業(yè)內(nèi)部制定監(jiān)督考核制度，可以按照每月、每季度對(duì)資金的流向及房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況進(jìn)行分析，進(jìn)一步落實(shí)對(duì)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督工作，加強(qiáng)預(yù)算管理工作的針對(duì)性，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系，從根本上避免不必要的資金支出，有效減少資金的浪費(fèi)情況。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控能力，為企業(yè)避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，進(jìn)而獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期較長(zhǎng)、投資數(shù)額較大的特性，進(jìn)而給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，只有在實(shí)際的管理過(guò)程中結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題所在，并及時(shí)做出應(yīng)對(duì)措施，對(duì)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)避和防范，從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率，通過(guò)強(qiáng)化資金監(jiān)管的工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

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