不同評估目的下灘涂評估方法的選擇

吳凌霞 李志月 陳子君

【摘要】近年來，為達到加速城鎮(zhèn)化發(fā)展和開發(fā)房地產(chǎn)的目的，一些地方通過征收養(yǎng)殖基地、填涂造地等方式，導(dǎo)致以政府征收，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)區(qū)建設(shè)開發(fā)等交易為目的的評估案例增加，且政府征地過程中發(fā)生的法律糾紛而導(dǎo)致沿海民眾利益受損的案件也逐漸被大眾所熟知。由此關(guān)于灘涂此類特殊資產(chǎn)的評估也成為關(guān)注的熱點。筆者通過嘗試對灘涂從評估的角度進行分析與界定，理順其常見的幾種評估目的，并通過對灘涂評估中的疑難問題研究的基礎(chǔ)上，嘗試分析不同的評估方法的適用性，以期達到解決灘涂評估方法應(yīng)用實踐中存在的問題。

【關(guān)鍵詞】灘涂? 評估方法? 適用

一、以灘涂為對象的評估目的分析

在中國，隨著經(jīng)濟大發(fā)展，滿足社會的需求，以融資、損害賠償、資源侵占、動遷補償、財務(wù)報告、稅收、保險、滿足政府管理需要等為目的進行的評估和咨詢業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展。在評估實踐中，灘涂的價值來源于對其的利用，主要的利用方式，更多地顯見于將其進行圍墾，不論是養(yǎng)殖、種植、旅游，還是圍墾造城，都是將其作為土壤資源來開發(fā)利用，作為土地資源的灘涂評估常見的幾種評估目的主要包括：

（一）以交易為目的的評估

以交易為目的的評估是較為傳統(tǒng)的評估業(yè)務(wù)，灘涂可通過買賣、租賃等方式進行交易。在交易中為確保利益不受損害，交易雙方都會對其價值進行評定估算。作為獨立的第三方，評估師要站在中立的立場對評估對象的價值進行確認。

（二）以動遷補償為目的的評估

一般在談到拆遷時，可能首先想到的就是房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)中的拆遷補償行為是極為常見的。而對灘涂而言，其也存在動遷補償?shù)男袨?，而在動遷過程中，動遷雙方都有了解其價值及相關(guān)情況的必要與需求。作為獨立的第三方，評估師在價值確認方面發(fā)揮了重要的作用，能保證雙方的權(quán)利不受損害。

（三）以融資或貸款抵押為目的的評估

中國的金融市場日益發(fā)達，融資手段豐富多樣，可被用于抵押擔(dān)保的資產(chǎn)也是豐富多樣，灘涂作為一項資產(chǎn)也可進行抵押，信貸機構(gòu)諸如銀行、信用社等以灘涂等作抵押擔(dān)保時，需要對其進行抵押貸款評估。

（四）以損害賠償為目的的評估

在經(jīng)濟社會中，法律意識的普及使人們學(xué)會用法律的武器來保護自己的合法權(quán)益，尤其注重利用合法且有效的方式來挽回損失，因而在評估實踐中，諸如侵權(quán)案的資產(chǎn)評估、污染賠償價值評估、對交易進行仲裁等為目的的業(yè)務(wù)頻頻出現(xiàn)，受損害方可在法律訴訟中利用評估報告來保護自己的權(quán)益。

（五）以滿足政府管理需要進行的評估

政府、公用事業(yè)等單位在征用個人占有的灘涂使用權(quán)，需要對被征用者進行補償，為公平起見，政府、公用事業(yè)等單位可聘用專業(yè)的評估機構(gòu)對補償價值提供咨詢意見，以此為基礎(chǔ)再來確定補償標(biāo)準(zhǔn)，如果被征用方對補償標(biāo)準(zhǔn)存在異議時，也可聘請評估機構(gòu)提供質(zhì)疑的依據(jù)。

（六）其它評估目的的評估

灘涂資源不僅是一種重要的土地資源和空間資源，而且本身也蘊藏著各種礦產(chǎn)、生物、風(fēng)能及其他海洋資源，在國外，有很多國家在灘涂開發(fā)利用過程中由于無序、過度開發(fā)導(dǎo)致破壞了原有的水文系統(tǒng)，導(dǎo)致灘涂資源正逐步消亡，我國的灘涂資源在利用過程中，也存在著開發(fā)無序，盲目規(guī)劃，環(huán)境污染導(dǎo)致生態(tài)的不平衡，對灘涂保護科技成果的采用率不高等諸多問題。針對此需要及時面對的問題，如何控制灘涂的利用度，既能從中獲利，又不影響生態(tài)環(huán)境，而對于一味追求經(jīng)濟利益濫用灘涂資源而導(dǎo)致社會效益受到損害的，筆者認為，可考慮以灘涂資源的評估價值為基礎(chǔ)，按照一定比例（甚至可以是倍數(shù)）進行經(jīng)濟處罰。

二、不同評估目的灘涂評估方法適用性分析

我們在對灘涂評估的理論與實踐的分析過程中，發(fā)現(xiàn)灘涂評估方法會根據(jù)評估目的的不同及評估對象的具體情況，存在不同的適用性。

（一）市場比較法適用性分析

市場比較法適用于評估市場中存在大量交易的資產(chǎn)，選取的可比實例具有很強的參考性。1985至2010年間，我國海岸帶地區(qū)圍墾海岸帶濕地僅為7500km2，灘涂類資產(chǎn)與普通的土地交易相比數(shù)量，目前市場交易量偏少，估價人員很難找到對應(yīng)的已成交可比案例，同時也形成相應(yīng)的成交市場，由于評估出的結(jié)果有可能偏差較大。灘涂資產(chǎn)的評估選用市場比較法具有一定的局限性。

（二）收益還原法適用性分析

收益還原法比較科學(xué)、合理，除了能夠較真實、較準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)本金化的價格外，還有在投資決策時應(yīng)用收益現(xiàn)值法得出的資產(chǎn)價值較容易被買賣雙方所接受等優(yōu)點。目前我國可利用灘涂用于養(yǎng)殖水塘、鹽田、水庫、糧棉種植業(yè)等方面用于發(fā)展農(nóng)業(yè)，或者建設(shè)海灘發(fā)展旅游業(yè)、港口、臨港產(chǎn)業(yè)、港城發(fā)展、工業(yè)基地等，都會帶來一定的收益，從而體現(xiàn)灘涂資產(chǎn)利用的價值。對于這一類灘涂資產(chǎn)可以選用收益還原法。每年的純收益可以通過過去歷史的收入數(shù)據(jù)排除偶然的情況測算平均收益并將未來發(fā)展規(guī)劃、內(nèi)外部環(huán)境等進綜合分析測算出來。收益年限可根據(jù)灘涂資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證測算出剩余的使用年限。

（三）成本逼近法適用性分析

成本逼近法綜合考量了各種因素，不斷逼近真實的土地價格，偏較差小，并且適用于交易量少、新開發(fā)的土地環(huán)境、而對于沒有收益的土地也適用。灘涂評估選用成本逼近法一般針對新開墾或者已開墾完成的灘涂或者政府主導(dǎo)性質(zhì)的開發(fā)利用用于環(huán)境保護或者公益項目沒有收益的灘涂資產(chǎn)。比如由政府主導(dǎo)的灘涂濕地生態(tài)保護建設(shè)，生物多樣性保護、控制海岸侵蝕、污染物降解、氣候與氣體調(diào)節(jié)、水源涵養(yǎng)等。灘涂提供了滿足人類和其他生物需求的各種物質(zhì)產(chǎn)品和生態(tài)服務(wù)，在此基礎(chǔ)上發(fā)展旅游業(yè)。對于這類的項目可以通過政府或者產(chǎn)權(quán)所有人對灘涂資產(chǎn)的過去投入成本來測算灘涂預(yù)期的價值。

（四）剩余法的適用性分析

剩余法適用于待開發(fā)土地的估價、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價、僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價、現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。除適用于土地估價外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策。21世紀(jì)初期以來，大范圍的土地開墾以促進地區(qū)快速經(jīng)濟發(fā)展，新增土地主要用于城市化、工業(yè)化及港口建設(shè)，如天津濱海新區(qū)、河北曹妃甸新區(qū)和上海南匯東灘墾區(qū)。根據(jù)預(yù)測，2050年前，有可能再造10000--15000km2土地的生存空間。由此可見目前圍海造城，擴大陸地面積將會越來越明顯。對于此類待開發(fā)灘涂的評估項目也會不斷增加，該類項目選用剩余法比較適用。

（五）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法適用性分析

基本地價系數(shù)修正法認為同一級別范疇內(nèi)的土地具有相似性，適用于不發(fā)達的市場環(huán)境，且該城市政府每年公布有較完整的基準(zhǔn)地價圖和基準(zhǔn)地價表。但如果一個地區(qū)沒有基準(zhǔn)地價，則修正法不能適用。灘涂一般位于城市的邊緣地帶，大部分都不會在基準(zhǔn)地價圖中進行顯示，且該方法對修正系數(shù)的精確性要求較高，如果系數(shù)偏差大，則很容易偏離實際的價值。所以灘涂評估操作中選用基準(zhǔn)基地系數(shù)修正法的可能性較小。

總之，筆者通過對理論和實踐進行分析研究，認為在大多數(shù)不同評估目的及評估對象的涂灘評估中還是采用收益還原法、成本逼近法及剩余法更為適宜。當(dāng)然，不難看出這三種方法仍存在一定的局限性，筆者會繼續(xù)對更多的評估實踐進行分析，也將嘗試研究采用新的、更適宜的灘涂評估方法，希望能對保護合法權(quán)利、促進社會和諧穩(wěn)定貢獻綿薄之力。在此，也感謝提供了幫助的評估師和評估機構(gòu)。

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課題類別：2017年度湖北省教育廳科學(xué)研究計劃指導(dǎo)性項目;課題編號：B2017570;課題名稱：灘涂評估方法的適用性研究;課題負責(zé)人：吳凌霞。