2018年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)報(bào)告

2018年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，銷售增速繼續(xù)回落，新開工和土地購(gòu)置意愿依然較強(qiáng)，房?jī)r(jià)平均漲幅維持高位運(yùn)行。從全國(guó)各區(qū)域來(lái)看，區(qū)域間分化特征明顯。

華北地區(qū)疲態(tài)明顯，房地產(chǎn)主要指標(biāo)增速放緩，房屋銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng);東北地區(qū)土地購(gòu)置增長(zhǎng)較快，但銷售仍保持小幅下跌態(tài)勢(shì);華東地區(qū)投資增長(zhǎng)較快，銷售平穩(wěn)，是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的壓艙石;華中和西南地區(qū)多數(shù)指標(biāo)增速較快，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的新興力量和新的增長(zhǎng)極，但西南地區(qū)需警惕房?jī)r(jià)上漲過(guò)快帶來(lái)的不利影響;華南地區(qū)投資和新開工指標(biāo)增長(zhǎng)較快，但銷售和土地購(gòu)置指標(biāo)增長(zhǎng)較慢;西北地區(qū)投資和銷售均較為平緩，但房?jī)r(jià)漲幅較快。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)，東北、華南、華東增長(zhǎng)較快，三四線城市增速快于一二線城市

2018年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，同比名義增長(zhǎng)9.5%，增速與1-11月份相比回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，但與2017年全年相比提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資85192億元，增長(zhǎng)13.4%，增速比2017年加快4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%，與上年同期相比提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。

分區(qū)域看，東北、華南、華東、西南增長(zhǎng)較快，分別增長(zhǎng)16.2、14.2、13和10.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為889.2%。華北、華中、西北增速低于全國(guó)平均水平，分別增長(zhǎng)0.4、3.3和5.1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全國(guó)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為10.8%。

分省市看，廣東、江蘇兩省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額超過(guò)1萬(wàn)億元，浙江、山東、河南、安徽、四川等5個(gè)省投資完成額超過(guò)5000億元。從投資增速上看，西藏、吉林、浙江、廣東、甘肅、黑龍江、山西、云南、黑龍江等省區(qū)增長(zhǎng)較快，增速均在15%以上。寧夏、海南、青海、河北、河南、內(nèi)蒙古、新疆等7個(gè)省區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，特別是寧夏降幅較大，超過(guò)30個(gè)百分點(diǎn)。

分城市看，根據(jù)國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)全國(guó)223個(gè)地級(jí)以上城市的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，重慶、上海、北京投資完成額位居前三甲，分別實(shí)現(xiàn)4249、4033和3873億元，西安、鄭州、杭州、武漢、廣州、深圳、蘇州、天津、南京、成都、佛山等城市投資完成額也較高，均超過(guò)2000億元。從增速上看，保山、延安、茂名、張家界、湖州、自貢、攀枝花、肇慶、衢州、湛江、烏魯木齊、許昌等城市增速較快，均超過(guò)50%;安陽(yáng)、中衛(wèi)、河池、郴州、呼和浩特等城市下跌幅度較大，跌幅超過(guò)30%。

分城市等級(jí)看，一線城市投資增速最慢，增長(zhǎng)7%;二線城市次之，增長(zhǎng)8.5%，均慢于全國(guó)平均水平。三線及以下城市投資增速較快，其中三線城市完成投資26916億元，增長(zhǎng)11.7%，四線城市完成22206億元，增長(zhǎng)18.7%，五線城市完成投資4255億元，增長(zhǎng)24%。

商品房銷售增速繼續(xù)放緩，區(qū)域分化顯著，華北、東北、華南地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

2018年1-12月，全國(guó)商品房銷售面積為171654萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比2017年回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額149973億元，增長(zhǎng)12.2%，增速比2017年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

分房屋類型看，住宅銷售面積增長(zhǎng)2.2%，辦公樓銷售面積下降8.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降6.8%，住宅銷售一枝獨(dú)秀。

分區(qū)域看，華東地區(qū)銷售面積規(guī)模最大，實(shí)現(xiàn)銷售60914萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.9%，增速比全國(guó)快1.6個(gè)百分點(diǎn)。華中和西南地區(qū)增長(zhǎng)較快，均增長(zhǎng)7%，是拉動(dòng)全國(guó)商品房銷售增長(zhǎng)的主力。華北、東北、華南三個(gè)地區(qū)銷售出現(xiàn)下降，跌幅分別為12.8%、4.4%和6.2%。

分省市看，廣東、河南、山東、江蘇4省規(guī)模較大，均超過(guò)1.3億平方米。從增速上看，西藏、廣西、四川、貴州、吉林等省區(qū)增長(zhǎng)較快，增速均在10%以上。廣東、江蘇、重慶、河北等13個(gè)省市區(qū)銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，特別是海南、北京、河北、天津、黑龍江、廣東等省市受調(diào)控政策及自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響降幅較大，降幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上。

分城市看，根據(jù)國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)全國(guó)170個(gè)地級(jí)以上城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，重慶商品房銷售面積規(guī)模最大，銷售6536萬(wàn)平方米，鄭州、成都、武漢、西安、長(zhǎng)沙等城市緊隨其后，銷售面積均超過(guò)2000萬(wàn)平方米。從增速上看，欽州、南充、防城港、梧州、臨汾、榆林、銅川、玉林、濟(jì)源等城市增速較快，均在30%以上。儋州、珠海、晉城、朔州陽(yáng)泉、六盤水等城市跌幅較大，下跌幅度超過(guò)三成。

分城市等級(jí)看，一線城市商品房銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，下跌5.1%，二線城市與上年持平，三四線城市是帶動(dòng)銷售增長(zhǎng)的主力，分別增長(zhǎng)2.4%和3.8%。

從各省市人均商品房銷售面積（按城鎮(zhèn)人口計(jì)算）來(lái)看，重慶、貴州、安徽等3個(gè)省市人均銷售面積最高，均在3平方米以上，河南、四川、海南、寧夏、廣西、浙江、湖北等7個(gè)省市也處于較高水平，人均銷售面積在2.5平方米以上。北京、西藏、上海、黑龍江、天津等5個(gè)省市區(qū)較低，人均銷售面積不到1平方米。

從人均商品房銷售額看，海南、浙江、重慶 、江蘇、福建等省市處于較高水平，人均在2.5萬(wàn)元以上，廣東、上海、湖北、安徽、四川等5省市人均銷售額在2萬(wàn)-2.5萬(wàn)元之間。西藏、黑龍江、內(nèi)蒙古、新疆、甘肅、山西等省區(qū)人均商品房銷售額較低，不到0.8萬(wàn)元。從各省市人均商品房銷售額占當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的比值來(lái)看，海南比值最高，達(dá)到116%，重慶、浙江、湖北、福建、安徽、四川等6個(gè)省市處于中高水平，比值在60%以上，西藏、內(nèi)蒙古、北京、黑龍江、新疆、山西等省市比值較低，在25%以內(nèi)。

商品房平均銷售價(jià)格漲幅較快，西南和西北地區(qū)漲幅顯著，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)上升

從商品房絕對(duì)價(jià)格來(lái)看，2018年1-12月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為8737元/平方米，與上年同期相比提高845元，上漲10.7%，漲幅持續(xù)保持高位，連續(xù)5個(gè)月在10%以上。（商品房平均銷售價(jià)格根據(jù)商品房銷售面積和銷售額推算得出，未考慮成交結(jié)構(gòu)變化的影響。）

從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，2018年，全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為8.17，比2017年提高0.3個(gè)點(diǎn)，處于2012年以來(lái)最高水平。（房?jī)r(jià)收入比計(jì)算方法為當(dāng)年新增商品住宅套均銷售價(jià)格/當(dāng)年城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入，其中新增商品住宅套均銷售價(jià)格=新建住宅套均銷售面積×新建商品住宅平均銷售價(jià)格，城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入=城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×城鎮(zhèn)居民家庭戶均人口，2018年套均面積和家庭戶均人口為推測(cè)數(shù)據(jù)。）

分區(qū)域看，華南和華東地區(qū)房屋均價(jià)較高，分別為11215和10065元/平方米，華中地區(qū)均價(jià)最低，為6525元/平方米。從房?jī)r(jià)漲幅看，西南和西北地區(qū)漲幅較高，分別上漲16.8%和16.5%。華東和東北地區(qū)漲幅也在10%以上，漲幅較快。華北、華中、華南地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較低，分別上漲6.4%、9.7%和7.1%。

分省市看，北京、上海、天津分別以34142、26890和16054元/平方米，位居各省市前三位，河南、湖南、內(nèi)蒙古、貴州、甘肅、寧夏、新疆等7個(gè)省區(qū)均價(jià)在6000元以內(nèi)。從漲幅來(lái)看，省市間分化明顯，云南、海南、山西、陜西等4個(gè)省區(qū)漲幅較高，均超過(guò)20%，除海南外，均屬于西部地區(qū)。廣西、天津、甘肅等3個(gè)省市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較低，分別上漲5.6%、4.7%和1.3%。

土地購(gòu)置和新開工面積均保持較快增長(zhǎng)，西南地區(qū)新開工增速最快，西北地區(qū)土地購(gòu)置增速最快

2018年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共購(gòu)置土地29142萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.2%，增速比2017年低1.6個(gè)百分點(diǎn)，仍保持較快增長(zhǎng);土地成交價(jià)款13746億元，增長(zhǎng)18%，增速比2017年低31.4個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)平均購(gòu)置土地價(jià)格絕對(duì)值及漲幅來(lái)看，呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)，自2018年7月份起，土地購(gòu)置價(jià)格漲幅連續(xù)6個(gè)月保持在10%以內(nèi)。

從新開工指標(biāo)看，2018年1-12月商品房新開工面積完成209342萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.2%，增速比2017年提高10.2個(gè)百分點(diǎn)，保持較快增長(zhǎng)。其中，住宅新開工面積153353萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.7%，增速比2017年快9.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房竣工66856萬(wàn)平方米，下降12.3%，其中，住宅竣工面積下降12.7%。

分區(qū)域看，2018年1-12月，華東地區(qū)是土地購(gòu)置面積的絕對(duì)主力，共購(gòu)置土地13149萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10%，占全國(guó)土地購(gòu)置總量的45.1%，增速居中;西北、東北、華中、西南4個(gè)區(qū)域土地購(gòu)置面積增速較快，分別增長(zhǎng)37.7%、28.1%、24.8%和24.4%。華北和華南地區(qū)土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)較慢，分別增長(zhǎng)0.9和2個(gè)百分點(diǎn)。

從商品房新開工面積看，西南地區(qū)增速最快，同比增長(zhǎng)30.5%;華東、華中、華南、東北地區(qū)居中，增速在10%-20%之間，華北地區(qū)和西北地區(qū)增速較慢，分別增長(zhǎng)7%和5.9%。

分省市看，四川、甘肅、遼寧等3個(gè)省土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)較快，增速均在50%以上;西藏、貴州、湖南、福建、重慶等5省區(qū)新開工面積增長(zhǎng)較快，增速均在30%以上。安徽、廣西、江西、云南等9個(gè)省市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，特別是北京、云南降幅較大，降幅在30個(gè)百分點(diǎn)以上;青海、寧夏、海南、新疆、安徽、北京、河北等7個(gè)省市區(qū)新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中青海、寧夏跌幅較大，降幅在10個(gè)百分點(diǎn)以上。從土地購(gòu)置面積規(guī)模上看，浙江、安徽、山東、江蘇等四省土地購(gòu)置面積較大，均在2500萬(wàn)平方米以上;從新開工面積規(guī)模來(lái)看，廣東、山東、江蘇、河南、四川等省新開工面積較大，均在14000萬(wàn)平方米以上。

2019年區(qū)域走勢(shì)展望：穩(wěn)字當(dāng)頭，區(qū)域繼續(xù)分化

2019年，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”，房地產(chǎn)調(diào)控主線已經(jīng)明確。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也進(jìn)一步提出，“以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！边@表明2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策以穩(wěn)為主，各地房地產(chǎn)政策微調(diào)的頻率會(huì)有所加快，但“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”的政策基調(diào)并不會(huì)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)銷售環(huán)境會(huì)有所放松，但不會(huì)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向。預(yù)計(jì)商品房銷售有所改善，投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，區(qū)域間繼續(xù)保持分化。

分區(qū)域看，預(yù)計(jì)2019年華東、華中、華南及西南地區(qū)的房地產(chǎn)走勢(shì)依然可期，增速優(yōu)于其他區(qū)域。東北地區(qū)受2018年土地購(gòu)置和新開工加速的影響，2019年投資會(huì)繼續(xù)加快，但銷售仍然承壓。華北地區(qū)受環(huán)境保護(hù)治理力度的加大，2018年房地產(chǎn)投資和銷售均受到一定程度影響，增速在各區(qū)域中處于較低水平，2019年仍將繼續(xù)承壓，但隨著京津冀協(xié)同發(fā)展步伐的加速，預(yù)計(jì)2019年華北地區(qū)走勢(shì)會(huì)好于2018年。西北地區(qū)隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，投資風(fēng)險(xiǎn)上升，部分城市投資會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售壓力較大。

（來(lái)源：國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)）