房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅注意事項探析

林微瑋

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅情況對于自身的經(jīng)營發(fā)展具有十分重要的影響，所以在實際的企業(yè)發(fā)展過程中，應(yīng)該要結(jié)合自身的企業(yè)發(fā)展形勢來做好積極有序的管理，本文首先闡述了土地增值稅的作用，又具體闡述了土地增值稅調(diào)整的相關(guān)策略。

一、土地增值稅的作用

土地增值稅更多的與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理和市場交易有很大關(guān)系，更多的涉及到對房地產(chǎn)企業(yè)的管理，同時做好對土地增值稅的管理能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)整體交易市場的管理，幫助國家增強對土地的管理，防止出現(xiàn)土地炒房行為，另外土地增值稅作為稅收的一種，也能夠為國家經(jīng)濟建設(shè)積累資金，綜合來說，進行土地增值稅的管理能夠為促進社會健康有序發(fā)展發(fā)揮重要促進作用。

二、有效控制建造成本

（一）適當加大建造成本

一般來說，土地增值稅的額度與房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售收入和其他方面的成本有很大關(guān)系。土地增值稅稅額=增值額×與增值率相應(yīng)的稅率—扣除項目金額×速算扣除數(shù),增值率=[營業(yè)收入-（建造成本的1.3 倍+稅金）]/（建造成本的1.3 倍+稅金）。

結(jié)合具體的土地增值稅公式，能夠看出，如果房地產(chǎn)開發(fā)商的整體建造成本增加10000 元，那么其公式中的分子降低13000 元，公式中的分母也就會增加13000 元，整體的增值率也會有所下降。在其成本不斷增加的基礎(chǔ)上，增值率也會相應(yīng)的出現(xiàn)負乘數(shù)效應(yīng)。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本往往會受到多種因素的影響導(dǎo)致其成本上升，很多房地產(chǎn)開發(fā)商可能會采取改善項目工程的綠化和提升公共基礎(chǔ)設(shè)施以及提高裝修標準等方法，以此來增強自身企業(yè)的市場競爭力，而所增加的成本可以通過適當?shù)奶岣呤蹆r來獲取到相同的效益。

（二）將費用恰當移位

國家和政府對稅收方面的管理越來越規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)商進行項目工程建設(shè)，其中會產(chǎn)生一定的間接費用。間接費用主要指的是除具體的土地費用和項目建設(shè)以及園林和基礎(chǔ)建設(shè)、相關(guān)配套設(shè)施之外產(chǎn)生的組織管理費用。

當然，一些管理費用也可以被納入到間接費用去，實際上，房地產(chǎn)企業(yè)開展相應(yīng)的工程施工和管理，包括有設(shè)計管理和技術(shù)咨詢以及行政服務(wù)和后勤等方面，這些部門和業(yè)務(wù)間的聯(lián)系較為緊密所以往往難以劃清，稅法方面對開發(fā)間接費用和管理費用予以嚴格的規(guī)定控制，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做出合理的納稅籌劃，在開展房地產(chǎn)開發(fā)商的稅務(wù)籌劃，應(yīng)該將相關(guān)部門與工程具體的建設(shè)所使用的設(shè)備一同納入到項目工程中，并將部分項目人員列入到項目編制中，這樣一來，進行房地產(chǎn)開發(fā)商的會計核算就會降低管理費用，與此同時會增加間接費用，針對土地增值稅的清算，當管理費用有所減少時，并不會降低期間費用的扣除比例，往往會增加項目工程的建造總成本，對房地產(chǎn)開發(fā)商帶來更加多樣化的扣除費用，最終會降低房地產(chǎn)企業(yè)的增值額及相應(yīng)的增值率。

（三）成本清晰化程度的合理掌握

稅法對土地增值稅的規(guī)定較為嚴格，其中主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)情況來進行的。一般來說，如果具體的房地產(chǎn)開發(fā)的成本多種多樣，應(yīng)該具體的結(jié)合項目工程的建筑面積來進行核算，并注重對物業(yè)類型和清算項目等方面的合理分配，采取核算的方式來做好核算分析。

一般來說，采取其他方面的合理方法可以結(jié)合具體的資料和法規(guī)要求來將不同的物業(yè)類型進行確定，并可以不按照可售建筑面積去均攤，這種方式主要是為了避免土地稅分類清算過程中，如果單一的根據(jù)項目工程的可售面積來進行成本均攤，最終會導(dǎo)致項目工程的不同物業(yè)類型的增值率有很大差異，可能會導(dǎo)致標準住宅的增值率降低或者是虧損現(xiàn)象的出現(xiàn)，同時，除去普通住宅的增值率，在非普通住宅增值率方面，兩者難以實現(xiàn)相互抵消。

部分房地產(chǎn)開發(fā)商，進行項目工程的交付，往往會將一些高附加值的物業(yè)進行交付，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會進行毛坯交付，所以在進行裝修合同簽署過程中，應(yīng)該要明確物業(yè)所屬，并在賬表中做出明確的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)能在進行普通商品房開發(fā)過程中，應(yīng)該結(jié)合具體的政策做出建設(shè)，比如應(yīng)該要配建一定數(shù)量的定向安置房和限價房等物業(yè)類型，同時要注重加強與地方土地管理部門的溝通交流，根據(jù)相應(yīng)的地區(qū)政策，在不影響土地出讓金基礎(chǔ)上，做好對房地產(chǎn)開發(fā)商的稅務(wù)清算，并做好對賬面數(shù)據(jù)的審核管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)售價制定對稅負方面的影響

（一）將銷售與裝修分開核算

新時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅實現(xiàn)對房地產(chǎn)建設(shè)項目的規(guī)劃管理，同時還能夠結(jié)合具體的市場需要，對建設(shè)項目進行一定的裝修，將生活和經(jīng)營所需的基礎(chǔ)設(shè)施予以安裝配置，針對房地產(chǎn)開發(fā)商的項目工程銷售，如果在進行成本核算中，將其項目工程的裝修和維護以及所需設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施的安裝納入到其中，往往能夠得到雙向利益。不僅可以有效的降低房地產(chǎn)的銷售價格，同時能夠有效控制房地產(chǎn)開發(fā)商所需繳納的房地產(chǎn)增值率，降低土地增值稅負擔(dān)，開展相應(yīng)的成本管理，應(yīng)該將房地產(chǎn)開發(fā)商的設(shè)備安裝等方面的成本收入納入到3%的稅率之中，能夠有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅稅額的節(jié)約。

（二）確定適當?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價格

市場環(huán)境不斷變化，在實際的房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中，受到多方面因素的影響，其房地產(chǎn)的銷售價格有所變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)整體收入的變化，所以開展房地產(chǎn)項目工程的銷售價格管理工作，應(yīng)該注重對其價格變動對后續(xù)的整體收益的影響，尤其要綜合考慮到銷售價格提升對稅率方面的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的銷售價格往往受到更加多樣的因素影響，房價增長速度越來越快，房地產(chǎn)企業(yè)是否要根據(jù)實際的市場變化來提高銷售價格，這應(yīng)該做出具體的規(guī)劃和分析。針對普通住宅的銷售價格，在其增值率低于20%時，往往達到免征土地增值稅的效果。另外一方面，提高房地產(chǎn)的銷售價格能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的收益，同時要確保增值率控制在20%左右。對于一些豪華型的住宅，即使不具備免稅的資格，也是存在一定的漲價空間，所以應(yīng)該要做好對這個空間的綜合把握和分析，如果房地產(chǎn)項目的定價超過市場購買力，很容易導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)項目空置情況。

所以房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目的價格確定時，應(yīng)該仔細計算利潤率，然后結(jié)合市場的整體環(huán)境和購買力，來做出具體的價格的調(diào)整，以此實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化。

結(jié)語：總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅情況調(diào)整能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的管理，同時也為社會發(fā)展積累一定的資金，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程中，應(yīng)該適當加大建造成本、將費用恰當移位、成本清晰化程度的合理掌握，以此更好的發(fā)揮出土地增值稅的重要作用。