論“小產(chǎn)權(quán)房”的法律問題與保護(hù)

袁世林

摘 要：目前，房價(jià)呈現(xiàn)迅猛上漲的趨勢，人們在買房方面的壓力越來越大。人們收入水平的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了居高不下的房價(jià)，在絕大的壓力面前，“小產(chǎn)權(quán)房”以其低廉的價(jià)格得到了部分房屋需求者的青睞，獲得了一定的市場份額。因此，本文就小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概念入手;對小產(chǎn)權(quán)房的法律地位進(jìn)行了分析;從政治、經(jīng)濟(jì)以及法律等方面分析了小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生和存在的原因;并根據(jù)實(shí)際的案例，對小產(chǎn)權(quán)房的法律問題做出了總結(jié)，從而以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的立法提供理論上的幫助，為切實(shí)保護(hù)購房者的利益，全面解決小產(chǎn)權(quán)房問題提供一定的參考，對于維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定具有積極的意義。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;法律問題;保護(hù)

一、小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的現(xiàn)狀

截止到2014年底，全國小產(chǎn)權(quán)房總體面積逾66億平方米，有超過8000多萬居住者。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房有從東部到中西部，從城郊向偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村擴(kuò)散之勢。相對于迅速發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)建筑面積，其在法律依據(jù)上則呈現(xiàn)嚴(yán)重不足的現(xiàn)象，對于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的法律糾紛，法院對于購房者和出售者的利益則顯得無所適從。小產(chǎn)權(quán)房無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，購房者和房屋之間沒有任何的權(quán)屬關(guān)系，在涉及到房屋糾紛或者是拆遷補(bǔ)償方面，購房者的合法權(quán)益得不到有效的保障。同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有在政府備案，政府監(jiān)管不到位，在各方面的法律制度欠缺，導(dǎo)致其同商品房相比較來說，在很多方面的利益得不到有效的保障。

二、小產(chǎn)權(quán)房法律問題分析

（一）無法獲得房屋產(chǎn)權(quán)證

房屋產(chǎn)權(quán)證是購房者擁有房屋合法所有權(quán)的法律證明，只有在購房者向房產(chǎn)部門進(jìn)行房屋的產(chǎn)權(quán)登記，在取得房屋產(chǎn)權(quán)證的基礎(chǔ)上，才能對該房產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益以及交易等相應(yīng)的權(quán)利。因此，對于購房者來說，首先應(yīng)該取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，才能真正成為房屋的所有者。而房產(chǎn)證的取得需要在五證具備的基礎(chǔ)上，才能進(jìn)一步獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書。對于“小產(chǎn)權(quán)房”來說，其在建設(shè)的過程中，本身在土地方面就不合法，沒有辦理國家土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)等，是沒有五證資格的，在建設(shè)的初期就出現(xiàn)可違規(guī)現(xiàn)象，因此，在“小產(chǎn)權(quán)房”建好以后，也就不可能取得房產(chǎn)證明，無法獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書。

（二）無法辦理抵押

房產(chǎn)作為大宗商品，具有抵押的功能，但是就“小產(chǎn)權(quán)房”來說，在抵押方面卻具有一定的困難。對于小產(chǎn)權(quán)房來說，由于購房者不擁有占有權(quán)，因此，小產(chǎn)權(quán)房并不能作為財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押。而小產(chǎn)權(quán)房由于不符合法律的規(guī)定，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，不僅意味著無法實(shí)現(xiàn)自由的流通，同時(shí)購房者并不是房屋真正的所有者，自然無法形式轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。在財(cái)產(chǎn)的抵押方面，自然是無從談起。

（三）符合憲法的規(guī)定

在對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)立法規(guī)定中，憲法中禁止土地所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但是對于土地的使用權(quán)，卻可以按照法律的規(guī)定進(jìn)行自由的流轉(zhuǎn)。也就是說，在堅(jiān)持無權(quán)平等原則下，相對于國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)村集體土地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)是符合法律規(guī)定的，小產(chǎn)權(quán)房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合憲法的規(guī)定，并沒有與我國法律背道而馳。在對憲法的相關(guān)研究中，小產(chǎn)權(quán)房并不違背法律規(guī)定;在對《土地管理法》中相關(guān)的法律條文中進(jìn)行研究，也只是在“農(nóng)村村民出賣，出租住房以后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”但是對于村民進(jìn)行個(gè)人出售、出租房租的，并沒有做出明文的禁止性規(guī)定。就現(xiàn)實(shí)情況來說，土地管理法對于集體建設(shè)用地的使用進(jìn)行了限制，但是對農(nóng)民個(gè)人在宅基地上修建的房屋進(jìn)行出售的適法性，法律并沒有表達(dá)清楚。同時(shí)，憲法作為我國的根本大法，在所有的法律中處于領(lǐng)導(dǎo)地位，小產(chǎn)權(quán)房沒有違背憲法的規(guī)定，那么也就意味著小產(chǎn)權(quán)房并不違憲。

（四）在集體組織成員之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓具有法律效應(yīng)

按照我國的法律規(guī)定，農(nóng)村集體性質(zhì)的宅基地屬于農(nóng)村村民共同所有，其宅基地不能向非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。也就是說，在交易雙方均為集體組織成員的前提下，雙方之間進(jìn)行房屋的買賣，符合我國法律的規(guī)定，具有相應(yīng)的法律效力。因此，買賣雙方訂立的合同符合合同法的規(guī)定，該買賣合同是有效的，集體組織成員之間進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓也就具有了相應(yīng)的法律效應(yīng)。

三、小產(chǎn)權(quán)房的法律保護(hù)政策

（一）完善農(nóng)村集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)我國憲法的相應(yīng)規(guī)定，國家處于公共利益的需求，要按照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用并要給予一定的補(bǔ)償。從憲法上對農(nóng)村集體土地的補(bǔ)償進(jìn)行了法律規(guī)定，同時(shí)《土地管理法》、《物權(quán)法》以及《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)中對征收農(nóng)村土地，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償也做出了相應(yīng)的規(guī)定。

在相關(guān)的法律支持下，應(yīng)當(dāng)對農(nóng)村集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的完善，首先在農(nóng)村集體土地征用的審批環(huán)節(jié)進(jìn)行相應(yīng)的完善;加強(qiáng)對征地聽證環(huán)節(jié)的管理，保障村民依法享受知情權(quán)，切實(shí)做到保護(hù)被征地農(nóng)民的實(shí)際權(quán)益;同時(shí)，要全面提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地作為農(nóng)民的主要收入來源，在土地征收以后，如何保障農(nóng)民的生活水平，成為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的重要環(huán)節(jié)，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)當(dāng)結(jié)合目前的房屋市場價(jià)格，以此來保障被征收土地農(nóng)民能夠擁有足夠的資金去購買房屋，減少小產(chǎn)權(quán)房的買賣。

（二）構(gòu)建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律制度

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度是指在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中反映人與人之間的相互關(guān)系的法律和社會規(guī)范。小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)范，需要積極構(gòu)建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律制度。首先應(yīng)當(dāng)對土地流轉(zhuǎn)的合同以及登記制度進(jìn)行全面的規(guī)范，同時(shí)還要對土地流轉(zhuǎn)中介組織的行為進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)范，建立起規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)市場。

使得農(nóng)村這種集體性的組織，能夠在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)方面，利用平等主體的地位來進(jìn)行參與。使得農(nóng)民在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)中，能夠獲得土地增值的實(shí)際效益，進(jìn)一步活躍了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有效減少小產(chǎn)權(quán)房的交易。

（三）逐步將存量小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化

首先，對違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行全面的拆除，對于非法占用基本農(nóng)田的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行及時(shí)的拆除;而對于已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房，基于群眾的實(shí)際需求，在進(jìn)行拆除過程中，需要做好充分的準(zhǔn)備，做好群眾的安置工作，對購房者的利益進(jìn)行全面的保護(hù)，以免影響社會的穩(wěn)定。

其次，對于合格的小產(chǎn)權(quán)房，逐步轉(zhuǎn)化為商品房。對于合格的小產(chǎn)權(quán)房，在征得購房者的同意下，將小產(chǎn)權(quán)房和商品房之間的差價(jià)進(jìn)行補(bǔ)齊，在政府的主導(dǎo)下，為小產(chǎn)權(quán)房購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入正常的市場交易階段。

最后，對于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，由政府進(jìn)行收購，轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，政府相關(guān)部門辦理經(jīng)濟(jì)適用房房產(chǎn)證書，在解決中低收入住房壓力的基礎(chǔ)上，也減少了政府在保障性住房方面的資金投入。

四、結(jié)論

小產(chǎn)權(quán)房在我國的產(chǎn)生，主要是因?yàn)槌青l(xiāng)二元制度的存在，要想對小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展進(jìn)行制止，必然需要對土地所有制進(jìn)行全面的解決。對于土地所有權(quán)的法律規(guī)定，城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。國家所有的土地可以進(jìn)行自由的流轉(zhuǎn)交易，集體所有的土地之間的流轉(zhuǎn)僅僅局限在農(nóng)業(yè)方面的用途，不得在集體組織之外進(jìn)行流轉(zhuǎn)。也就是說，農(nóng)村土地不能進(jìn)行隨意的流轉(zhuǎn)。由此產(chǎn)生建立在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，在使用權(quán)的交易中，產(chǎn)生一系列的法律問題，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行合理的解決，在強(qiáng)化法律監(jiān)督的作用下，還需要按照實(shí)際情況對現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行逐步的處理，最大限度上地實(shí)現(xiàn)資源的全面利用。

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