淺談物業(yè)管理企業(yè)基于預(yù)算的風(fēng)險管理

馮華

摘要：風(fēng)險無處不在，風(fēng)險管理不僅是一門新興的管理學(xué)科，同時也是一門獨立的管理系統(tǒng)。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展以及社會體制的逐步穩(wěn)定，企業(yè)風(fēng)險管理也逐步成為當(dāng)前企業(yè)管理的重要支撐。但在實際的企業(yè)經(jīng)營過程中，由于各種因素的影響，特別是在現(xiàn)階段市場相對開放、法規(guī)解禁、產(chǎn)品創(chuàng)新等因素的背景下，更是極大程度的提升了企業(yè)風(fēng)險性。而從實際管理情況來看，良好的風(fēng)險管理不僅能有效的降低企業(yè)決策錯誤率，避免企業(yè)損失過重的同時，還能在某種程度上提升企業(yè)的自身附加價值。借此，本文主要從預(yù)算的校對對物業(yè)掛辦理企業(yè)中的風(fēng)險管理進(jìn)行研究與分析，以便更好的提升企業(yè)的風(fēng)險防范能力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;預(yù)算;風(fēng)險管理;風(fēng)險因素

從現(xiàn)階段我國物業(yè)管理企業(yè)各項經(jīng)營指標(biāo)來看，隨著我國改革開放的逐步深入與完善，物業(yè)管理企業(yè)在這樣的改革與發(fā)展機(jī)遇并存的大環(huán)境下，怎樣才能更好的提升自身經(jīng)營管理水平與模式的轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)拓展，怎樣才能在現(xiàn)階段如此激烈的市場競爭中做大做強(qiáng)，怎樣才能有效的提升企業(yè)自身預(yù)算管理與風(fēng)險管理水平等都是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)所面臨的重大課題。同時在競爭如此激烈，經(jīng)濟(jì)形勢如此復(fù)雜以及法律保障體系逐步完善和走向成熟的關(guān)鍵時期，物業(yè)管理企業(yè)要怎樣才能更好的保證自身利益不受環(huán)境的影響，都是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)所面臨的重要問題[1]。

一、物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)性分析

通常情況下，所謂的物業(yè)管理企業(yè)主要是指性質(zhì)為企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實體，服務(wù)特性為綜合性有償服務(wù)的一種依照法定程序設(shè)立而從事物業(yè)管理活動的企業(yè)類型。從企業(yè)特性來看，獨立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧等都是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)所具備的必要條件，它是一種具有獨立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。它的存在是按合法程序，在滿足相關(guān)資質(zhì)條件的前提下經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，能獨立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任和履行社會義務(wù)的市場組成部分，對促進(jìn)社會的和諧與穩(wěn)定均有一定的推動性[2]。

二、預(yù)算的相關(guān)性分析

（一）預(yù)算的基本概念：預(yù)算（Budget），不僅僅是單純的預(yù)測。通常情況下預(yù)算主要是指經(jīng)相關(guān)法定程序?qū)徍伺鷾?zhǔn)的國家、企業(yè)、個人年度集中性財政收支計劃。從當(dāng)前我國預(yù)算管理來看，預(yù)算不僅極大程度的規(guī)定了國家、企業(yè)財政收入的來源和數(shù)量、同時也在某種程度上規(guī)定和反映了國家乃至企業(yè)以及個人財政支出的各項用途和數(shù)量，它對反映國家、企業(yè)、個人的財務(wù)收支情況具有較強(qiáng)的指導(dǎo)作用。同時在某種程度上還代表了企業(yè)或個人未來的某段時間內(nèi)經(jīng)營、資本、財務(wù)等各方面的收入、支出、現(xiàn)金流的總體計劃，而從這個角度來看的話，超預(yù)算作為國家、企業(yè)、個人財務(wù)管理的重要內(nèi)容，每一個責(zé)任中心都有一個預(yù)算，它的存在是借助于為執(zhí)行以國家、企業(yè)、個人為中心一項財務(wù)關(guān)鍵計劃，它的任務(wù)就是完成財務(wù)目標(biāo)所需的各種資產(chǎn)的財務(wù)計劃，并通過貨幣的形式將各種經(jīng)濟(jì)活動表現(xiàn)出來。

（二）預(yù)算的作用分析：在企業(yè)管理中預(yù)算是最為常見也最廣泛的技術(shù)性活動，它的存在不僅關(guān)系到整個企業(yè)的某幾個部門是否運行正常，同時還關(guān)系到企業(yè)是否能保持良好的經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)。一個預(yù)算就是一種定量計劃。首先，預(yù)算不僅是用來幫助協(xié)調(diào)和控制給定期內(nèi)企業(yè)整體資源的獲得、配置和使用;同時通過編制預(yù)算還可以更科學(xué)、更合理、更有效的才看出企業(yè)的各種利益整合情況與運行狀態(tài)，而通過種種更加優(yōu)化的資產(chǎn)配比，更能有效的反映出企業(yè)的既定目標(biāo)和判定目標(biāo)的可行性。其次，預(yù)算是貫穿企業(yè)正式組織機(jī)構(gòu)與非正式組織機(jī)構(gòu)各項經(jīng)營活動的預(yù)算與控制責(zé)任中心，通過預(yù)算，除了可以更好的測定績效管理水平，還能有效的實現(xiàn)企業(yè)預(yù)算體系各項工作的順利開展[3]。

（三）預(yù)算的基本預(yù)算形式與時間的關(guān)系：在當(dāng)前預(yù)算管理中，長期預(yù)算和短期預(yù)算是常見的兩種預(yù)算形式，而區(qū)分兩種預(yù)算的關(guān)鍵性因素則在于時間，簡而言之則是指，無論何種情況下，預(yù)算使用者均會受到常規(guī)會計年度因素的適當(dāng)影響，因此長期預(yù)算與短期預(yù)算實施的有效性則在于它的預(yù)算內(nèi)容是否能被企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略所采納。例如，某物業(yè)管理企業(yè)某個管理項目的生命周期從它被引入期到淘汰期均有一定的時間界限。從很多方面來說，典型的預(yù)算是以年度為基礎(chǔ)來編制的，然而由于報告、時間和控制等因素的影響，使得預(yù)算在實際的日歷期間，也就是說在自然預(yù)算期內(nèi)是與銷售、生產(chǎn)和財務(wù)計劃聯(lián)系在一起的。但還應(yīng)注意的問題是，在企業(yè)的實際經(jīng)營過程中，實際預(yù)算期在很大程度上取決于企業(yè)準(zhǔn)確預(yù)測的能力好壞。當(dāng)然企業(yè)預(yù)算時間的在很大程度上又會隨著經(jīng)營的實際需求被分解為更小的時間間隔，例如企業(yè)生產(chǎn)和銷售活動中的半年、季度、月份甚至是周等[4]。

三、當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀及存在問題分析

自1981年我國誕生第一家物業(yè)管理企業(yè)以來，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展便逐漸拉開了帷幕，但真正的物業(yè)管理發(fā)展卻是在上世紀(jì)90年代開始的。從當(dāng)前我國物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，它所存在的問題主要包括以下幾方面：

（一）管理與運行規(guī)范不到位：一是角色錯位，從當(dāng)前我國物業(yè)管理的實際情況來看，物業(yè)管理企業(yè)的角色錯位主要有以下情況，即同一物業(yè)管理機(jī)構(gòu)存在多重身份，例如某某物業(yè)管理企業(yè)主要經(jīng)營項目是市場開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)，但同時卻將物業(yè)管理也納入到自身的經(jīng)營管理范圍內(nèi)，同時還以母公司的形式來干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)，而未形成良好的委托或代理關(guān)系。二是我國物業(yè)管理企業(yè)的在實際的管理中存在某種意義上的超前性和設(shè)施不配套性。簡單點的說就是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理常常與物業(yè)的實際需求存在偏差，且以超前的方式與業(yè)主及委員會組織往來，這種現(xiàn)象在某些起步較晚的物業(yè)管理企業(yè)中極為明顯，而這種方式在很大程度上嚴(yán)重的干擾了業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的委托與代理權(quán)益。三是不正當(dāng)競爭，從當(dāng)前對物業(yè)管理企業(yè)的實際經(jīng)營來看，不正當(dāng)競爭在物業(yè)管理中是普遍存在的，其一是在競爭過程中以不正當(dāng)?shù)男问降蛢r位爭取客戶，其二是在對物業(yè)管理企業(yè)管理過程中明面上搞招標(biāo)，實際卻是以內(nèi)定的方式對自己組建的企業(yè)進(jìn)行特殊照顧，這在市場競爭中是極其不利的[5]。

（二）經(jīng)費管理不到位或不充分：從當(dāng)前的對物業(yè)管理企業(yè)實際經(jīng)營情況來看，經(jīng)費管理不打破位或不充分的因素主要包括以下幾點：一是開發(fā)商所支付的管理基金長出現(xiàn)拖欠現(xiàn)象，繼而導(dǎo)致各項對物業(yè)管理不能完全落實;二是對物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)費管理方面，特別是收費標(biāo)準(zhǔn)、期限、方式等不規(guī)范的現(xiàn)象極為嚴(yán)重;三是在實際的經(jīng)營過程中，對物業(yè)管理企業(yè)對所接管的物業(yè)驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)補(bǔ)貼等項目經(jīng)費不到位現(xiàn)象[6]。

四、企業(yè)風(fēng)險管理的基本構(gòu)成要素

在其他企業(yè)風(fēng)險管理中，風(fēng)險管理主要包括五個基本要素，而在物業(yè)管理企業(yè)中，管線管理則在其他企業(yè)風(fēng)險管理的基礎(chǔ)上增加了幾種，一是內(nèi)部環(huán)境、二是目標(biāo)設(shè)定，三是事項識別，四是風(fēng)險評估、五是風(fēng)險應(yīng)對，六是控制活動，七是信息與溝通，八是風(fēng)險監(jiān)控。其中物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險管理中，內(nèi)部環(huán)境是物業(yè)管理企業(yè)的基本組織基調(diào)，它對企業(yè)的整體結(jié)果有某種程度上的約束作用的同時，還影響企業(yè)的戰(zhàn)略制定、目標(biāo)策劃、經(jīng)營組織和組織識別以及風(fēng)險評估等。而從物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境來看，風(fēng)險管理理念、風(fēng)險偏好、董事會等都是企業(yè)內(nèi)部環(huán)境中常見的風(fēng)險問題。

五、物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險管理的應(yīng)對策略分析

（一）確立科學(xué)、合理、有效的風(fēng)險管理目標(biāo)：通常情況下，風(fēng)險管理作為一項有目的的管理活動，它的有效開展必須建立在目標(biāo)明確的基礎(chǔ)上，才能有效的發(fā)揮物業(yè)管理的作用，如果脫離這種管理模式或狀態(tài)，風(fēng)險管理就流于形式，失去實際意義，當(dāng)然它的實際運營效果與價值就無法得到評價與鑒定。簡而言之則是物業(yè)管理企業(yè)在實際的風(fēng)險管理中，其目標(biāo)的實現(xiàn)最為簡單的方式就是以最小的成本獲取最大的安全保障。因此對涉及企業(yè)財務(wù)、安全、設(shè)備、物流、技術(shù)等管理是必須建立一套或多套完整的方案，使其形成一個系統(tǒng)工程，將風(fēng)險管理目標(biāo)與風(fēng)險管理主體聯(lián)合起來，確定管理目標(biāo)的實現(xiàn)的客觀性與可能性，明確目標(biāo)管理原則與實施方案，并對其效果進(jìn)行客觀的評價[7]。

（二）加強(qiáng)風(fēng)險管理中的風(fēng)險預(yù)測與引進(jìn)相應(yīng)的處理方法：在實際的物業(yè)管理企業(yè)中，風(fēng)險預(yù)測的過程在很大程度上就是估算和衡量風(fēng)險的過程，簡單的說就是由風(fēng)險管理人運用科學(xué)的方法，對所掌握的各種可能存在的風(fēng)險統(tǒng)計資料、風(fēng)險信息及風(fēng)險性質(zhì)進(jìn)行系統(tǒng)性的分析和研究，確保物業(yè)管理企業(yè)中各項風(fēng)險的發(fā)生頻度和強(qiáng)度，為最終的風(fēng)險處理方法的選擇提供適當(dāng)?shù)膮⒖家罁?jù)。一是提升預(yù)測風(fēng)險的概率，二是加強(qiáng)預(yù)測風(fēng)險的強(qiáng)度。而所謂的引進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)中的風(fēng)險管理處理方法主要包括，避免風(fēng)險：比如為了更好的避免火災(zāi)可能給物業(yè)管理企業(yè)所造成的各種不良影響，將房屋出售或為了避免航空事故的發(fā)生，將物業(yè)管理的某些經(jīng)營項目以陸路運輸?shù)姆绞竭M(jìn)行運輸?shù)?。預(yù)防風(fēng)險：例如為了防止水災(zāi)導(dǎo)致倉庫進(jìn)水，可適當(dāng)?shù)脑黾臃篮殚T、加高防洪堤等。自保風(fēng)險：企業(yè)自己承擔(dān)風(fēng)險。例如適當(dāng)?shù)囊M(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營成本用于企業(yè)的收益補(bǔ)償。轉(zhuǎn)移風(fēng)險：在風(fēng)險可能發(fā)生前，通過實施各種不同的轉(zhuǎn)移手段出售、轉(zhuǎn)讓、保險等將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去[8]。

（三）建立物業(yè)管理風(fēng)險管理體系，加強(qiáng)風(fēng)險管理：隨著市場經(jīng)濟(jì)的全面滲透，物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)風(fēng)險概率也逐步加大，無論是從長期發(fā)展還是短期發(fā)展而言，這對物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展都是不利的。因此在物業(yè)管理企業(yè)的實際管理過程中，必須根據(jù)企業(yè)的實際需求建立相應(yīng)的風(fēng)險管理體系，繼而對風(fēng)險進(jìn)行有效的識別、評估、反應(yīng)。加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險管理：從當(dāng)前物業(yè)管理的實際情況來看，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險管理的途徑主要包括以下幾方面：一是加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)據(jù)管理平臺數(shù)據(jù)分析、處理與應(yīng)用，將來自內(nèi)部和外部系統(tǒng)的各種信息資料、來自云端的流化數(shù)據(jù)和非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)等進(jìn)行更加科學(xué)、合理、有效的簡化管理，如降低企業(yè)財務(wù)和銀行合作伙伴之間的實體連接點數(shù)量，簡化付款和現(xiàn)金報告標(biāo)準(zhǔn)等。二是對企業(yè)的風(fēng)險存在方式進(jìn)行分析，將原始數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為企業(yè)信息。同時還可適量的對自助服務(wù)條例進(jìn)行有效的配置，對用戶和合作者進(jìn)行數(shù)據(jù)的可視化和獨特化管理，安全地與他們共享風(fēng)險管理成果[9]。

六、結(jié)語

無論是在物業(yè)管理企業(yè)中，還是在其他行業(yè)中，風(fēng)險在很大程度上是客觀存在的，任何企業(yè)所面臨的風(fēng)險均可分為內(nèi)部或外部風(fēng)險。風(fēng)險的存在不僅極大程度的影響了企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)，同時也極大程度的增加了企業(yè)的整體負(fù)擔(dān)，因此為了更好的推進(jìn)企業(yè)的全面發(fā)展和降低風(fēng)險概率，物業(yè)管理企業(yè)管理者必須進(jìn)行風(fēng)險管理。首先，提高物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險管理意識，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的實際經(jīng)營狀況醫(yī)護(hù)應(yīng)對風(fēng)險的能力承接項目，在承接項目時必須做好承接的項目的評估制度，盡量避開和放棄風(fēng)險因素較大的項目目標(biāo)，有多少人接多少項目，杜絕好高騖遠(yuǎn)，盲目自大現(xiàn)象，這樣才能有效避免物業(yè)管理企業(yè)中的各種不利因素，如人員不到位、人員與投標(biāo)不符、資質(zhì)低等。其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極引進(jìn)精細(xì)化、規(guī)范化和制度化管理模式，根據(jù)企業(yè)的自身情況科學(xué)、合理、有效的規(guī)章制度、崗位責(zé)任制。其三，針對物業(yè)管理企業(yè)的實際經(jīng)營狀態(tài)完善的監(jiān)督檢查機(jī)制，實施動態(tài)管理;物業(yè)管理企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門必須對實際經(jīng)營項目進(jìn)行檢查與指導(dǎo)，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通與交流，聽取業(yè)主的意見。只有這樣才能更好的推動物業(yè)管理企業(yè)的全面發(fā)展，降低可能存在的各種風(fēng)險概率，使物業(yè)管理企業(yè)在實際的經(jīng)營過程中更好的參與市場競爭[10]。

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