房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)探析

李敏

摘要：伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境在發(fā)生不同程度的變化，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境變化極大，這種變化大多是不利于房地產(chǎn)企業(yè)的，具體的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部控制以尋求自身的穩(wěn)步發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部控制會(huì)對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)極大的幫助，特別是對(duì)內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)的探討與分析，可以有效降低其運(yùn)營(yíng)成本及各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。

關(guān)鍵詞：內(nèi)控關(guān)鍵點(diǎn);風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn);房地產(chǎn)企業(yè)

一、引言

伴隨政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)、外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境正在發(fā)生前所未有的變化，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨更多的生存挑戰(zhàn)。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部控制，這要求企業(yè)發(fā)掘自身內(nèi)部控制中的關(guān)鍵點(diǎn)或風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，從關(guān)鍵點(diǎn)或風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)出發(fā)，對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行理論上和實(shí)務(wù)上的探討，以確保內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮出真實(shí)的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)特征概述及內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)概述

房地產(chǎn)企業(yè)一直是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一。由于城市人口的日益增多，住房需求不斷增大，房地產(chǎn)行業(yè)正在高速發(fā)展。發(fā)展務(wù)必是科學(xué)的，所以近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控是十分及時(shí)的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策呈現(xiàn)出緊縮的態(tài)勢(shì)?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)具有鮮明的特征性，主要是兩個(gè)方面的;一個(gè)是從業(yè)人員的差異性，另一個(gè)是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的特殊性。前者主要體現(xiàn)為企業(yè)員工的變化和流動(dòng)較多，后者主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)、作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大、產(chǎn)品特異性強(qiáng)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要較多的資金流動(dòng)來(lái)支撐，因而其內(nèi)部控制管理極具挑戰(zhàn)性。

（二）內(nèi)部控制系統(tǒng)概述及內(nèi)控關(guān)鍵點(diǎn)初步分析

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控基礎(chǔ)是專(zhuān)業(yè)的管理制度，其內(nèi)控目的是：防范風(fēng)險(xiǎn)，高效監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制需要全面的過(guò)程控制體系、內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)的深入分析，二者形成的可以表征出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的系統(tǒng)被稱(chēng)為內(nèi)部控制系統(tǒng)。內(nèi)部控制是一個(gè)完備的要素系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以從要素系統(tǒng)中分析出內(nèi)控的關(guān)鍵點(diǎn)，比如從控制環(huán)境、信息與溝通等要素分析。

控制環(huán)境指的是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制所需的客觀環(huán)境。任何企業(yè)發(fā)展都離不開(kāi)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，因而房地產(chǎn)企業(yè)需要重視控制環(huán)境的構(gòu)建。對(duì)于控制環(huán)境的構(gòu)建，一部分環(huán)境是其主動(dòng)要求建構(gòu)的，另一部分環(huán)境是其被要求建構(gòu)的，如：外部制度環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)被建構(gòu)的、內(nèi)部人才環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)可以主動(dòng)建構(gòu)的等等。就控制環(huán)境的優(yōu)化而言，企業(yè)可以充分結(jié)合實(shí)際情況發(fā)掘自身優(yōu)勢(shì)性，比如說(shuō)企業(yè)人力資源環(huán)境的改變可以依托于優(yōu)秀高校實(shí)習(xí)生或畢業(yè)生的對(duì)接。無(wú)論是內(nèi)部環(huán)境或是外部環(huán)境，它們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都起到基礎(chǔ)性的作用，做好控制環(huán)境的優(yōu)化，以期企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)步發(fā)展做貢獻(xiàn)。

信息與溝通是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的要素之一，它對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的實(shí)施具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信息的需求是很大的，特別是對(duì)信息的及時(shí)性要求極高。一般情況下，信息與溝通可以稱(chēng)得上是企業(yè)內(nèi)部控制的本質(zhì)。如果企業(yè)內(nèi)部的信息與溝通不夠順暢，那么企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的難度將會(huì)加大。信息的及時(shí)傳導(dǎo)或流動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)之一，所以，完善適宜的信息傳導(dǎo)或流動(dòng)機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問(wèn)題。

（三）內(nèi)控關(guān)鍵點(diǎn)深入分析

另外，風(fēng)險(xiǎn)管控是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要注意的內(nèi)控關(guān)鍵點(diǎn)。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都認(rèn)識(shí)到了加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要性，尤其是風(fēng)險(xiǎn)管控的探討已經(jīng)成為諸多房地產(chǎn)企業(yè)熱議的話(huà)題。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把風(fēng)險(xiǎn)管控過(guò)程主要概括為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。在風(fēng)險(xiǎn)管控過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管控的重點(diǎn)和難點(diǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)際探討的問(wèn)題。

從一般意義上來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是管理者對(duì)不確定事項(xiàng)的認(rèn)識(shí)和分析。就不確定事項(xiàng)的影響而言，它可以分為正面和負(fù)面影響，因而不確定事項(xiàng)可以分為三類(lèi)：第一類(lèi)是既會(huì)造成正面影響又會(huì)造成負(fù)面影響的事項(xiàng)，第二類(lèi)是只會(huì)造成正面影響的事項(xiàng)，第三類(lèi)是只會(huì)造成負(fù)面影響的事項(xiàng)。第一類(lèi)和第三類(lèi)事項(xiàng)的負(fù)面影響共同構(gòu)成企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，在管理層面和業(yè)務(wù)層面是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)集中出現(xiàn)的區(qū)域。

從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的過(guò)程來(lái)講，我們可以從以下三個(gè)層面概括風(fēng)險(xiǎn)的全過(guò)程。一是風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)的匯總，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別開(kāi)始于企業(yè)的全管理流程及全業(yè)務(wù)流程，通過(guò)二者的風(fēng)險(xiǎn)分析和匯總，相關(guān)工作人員得出詳盡的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)清單，最終為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別服務(wù)。二是風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)的分類(lèi)和整理，這要求企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)清單進(jìn)行深入分類(lèi)，以風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生頻率為依據(jù)形成由高級(jí)到低級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)匯總表。三是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的深入探析。從風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)匯總表中選擇風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)出現(xiàn)的主要環(huán)節(jié)進(jìn)行深入探討，發(fā)掘風(fēng)險(xiǎn)成因及后果，為制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案做準(zhǔn)備。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

依據(jù)國(guó)資委的權(quán)威文件，企業(yè)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)被區(qū)分為：戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)可以依據(jù)此分類(lèi)來(lái)梳理。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要依照自身的戰(zhàn)略決策，因而戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)發(fā)展不可避免的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一?！叭藷o(wú)完人，金無(wú)赤足”這樣的道理在企業(yè)管理中依然適用，所以，企業(yè)管理者在進(jìn)行戰(zhàn)略決策時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)失誤。由于決策失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)被稱(chēng)為企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)主要是政府政策多變?cè)斐傻?，因而很多房地產(chǎn)企業(yè)并不能及時(shí)的適應(yīng)一個(gè)新的政策。具體可以體現(xiàn)為：宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、重大政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等。

其次，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。它指的是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中受到內(nèi)、外部因素影響，如受到不可抗力因素影響，從而使企業(yè)可能產(chǎn)生資產(chǎn)損失或財(cái)務(wù)欺詐。在房地產(chǎn)企業(yè)中具體體現(xiàn)為：現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)等等?，F(xiàn)金流是企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)不可缺少的成分，從實(shí)務(wù)的角度分析，現(xiàn)金流可能會(huì)對(duì)企業(yè)造成的風(fēng)險(xiǎn)是多方面的：一是資金回流中的問(wèn)題，如果資金回流不夠及時(shí)，那么企業(yè)將會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。二是成本對(duì)現(xiàn)金流的影響，成本變化可能會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流出擴(kuò)大。三是墊資導(dǎo)致的現(xiàn)金流緊張問(wèn)題。

第三，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身和相關(guān)政策的變化是極快的，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及用戶(hù)對(duì)房產(chǎn)的需求變化沒(méi)有規(guī)律。因而房地產(chǎn)市場(chǎng)是險(xiǎn)惡的，它的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)具體體現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)不樂(lè)觀、房屋滯銷(xiāo)率、空置率不低等等。

第四，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境多變且復(fù)雜，企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)過(guò)程很可能會(huì)出現(xiàn)“完不成預(yù)期目標(biāo)、不可抗拒的損失”等現(xiàn)象。就其具體分類(lèi)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可以分為人力資源風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)等等。其具體體現(xiàn)為：?jiǎn)T工業(yè)務(wù)能力不足、自然災(zāi)害所致?lián)p失等。

第五，法律風(fēng)險(xiǎn)。任何企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中都要保證自身經(jīng)營(yíng)的合法性，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，它的法律風(fēng)險(xiǎn)可以具體劃分為：合同管理、糾紛風(fēng)險(xiǎn)等等。其具體體現(xiàn)為：合同本身存在的潛在問(wèn)題、整個(gè)業(yè)務(wù)流程中存在的糾紛點(diǎn)等等。

（二）提升風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的有效性

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管控的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)它也是保障內(nèi)部控制切實(shí)推進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)之一。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，從自身實(shí)際情況入手，對(duì)每一個(gè)業(yè)務(wù)流程和管理流程深度分析，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，確?！帮L(fēng)險(xiǎn)被扼殺在搖籃中”。房地產(chǎn)企業(yè)可以具體選用的措施是：一是完善風(fēng)險(xiǎn)的匯總。這要求企業(yè)全員參與到的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作中去，讓每一個(gè)員工都有發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)利，最終保障風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的有效性。二是從管理層面和業(yè)務(wù)層面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的分類(lèi)梳理。這要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者和業(yè)務(wù)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有敏銳的感知力。僅有管理者和業(yè)務(wù)人員在自身工作中充分重視風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)掘或挖掘，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別才能夠真正有效。三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)成因的挖掘。除不可抗力之外的風(fēng)險(xiǎn)因素通常情況下都是有原因的，因此，風(fēng)險(xiǎn)成因的挖掘需要有的放矢，抓住風(fēng)險(xiǎn)本身的特點(diǎn)，從整個(gè)業(yè)務(wù)流程中細(xì)致分析和探討，最終確保風(fēng)險(xiǎn)成因的明確。四是從風(fēng)險(xiǎn)成因的角度探討應(yīng)急機(jī)制及方案。房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)代面臨的發(fā)展環(huán)境是復(fù)雜的、多變的，因而資金、資本風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生，對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能的完善應(yīng)急機(jī)制及方案，避免發(fā)生“因風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生而破產(chǎn)”的嚴(yán)重情況，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展把好最后一道關(guān)。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控能力

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵點(diǎn)之一是風(fēng)險(xiǎn)管控，它決定了內(nèi)部控制的總體效益。增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控需要現(xiàn)有員工和引進(jìn)人才共同完成。首先，企業(yè)管理者要做好人才引進(jìn)和培養(yǎng)工作，對(duì)于現(xiàn)有員工，要做好風(fēng)險(xiǎn)管控的相關(guān)培訓(xùn)，對(duì)于人才的引進(jìn)，企業(yè)要吸收高水平的專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)控制人才。第二，做培訓(xùn)工作不能一套式、形式化，企業(yè)管理者要把培訓(xùn)工作的內(nèi)涵充分發(fā)揮出來(lái)。其中，內(nèi)涵式的培訓(xùn)工作要充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程、發(fā)展戰(zhàn)略等企業(yè)文化方面的內(nèi)容，讓企業(yè)全員充分獲取企業(yè)認(rèn)同感和自豪感，使企業(yè)員工對(duì)企業(yè)自身形成一個(gè)自信的全面的認(rèn)知，充分發(fā)揮其工作積極性。第三，強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)人才的風(fēng)險(xiǎn)管控。企業(yè)人才的內(nèi)部交流需要得到有效保障，特別是引進(jìn)人才與現(xiàn)有人才的交流十分重要，由于現(xiàn)有人才的工作經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)認(rèn)知較為成熟，他們對(duì)引進(jìn)人才的影響是不小的，僅僅是經(jīng)驗(yàn)上的傳授就很重要。所以，企業(yè)管理者可以搭建一個(gè)企業(yè)內(nèi)部共享的經(jīng)驗(yàn)交流平臺(tái)，如內(nèi)部論壇、內(nèi)部通信網(wǎng)絡(luò)等等，幫助企業(yè)內(nèi)部人員實(shí)現(xiàn)更高效、更優(yōu)質(zhì)的企業(yè)內(nèi)部交流，最終促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成果的提升。以上對(duì)策可以綜合利用現(xiàn)有員工和人才引進(jìn)，幫助內(nèi)部控制發(fā)揮出其真實(shí)效果來(lái)，最終助力于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。最后，要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控手段的應(yīng)用。要充分使用現(xiàn)代企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控的相關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)手段，如風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、敏感性分析等手段予以控制。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制要從理論和實(shí)務(wù)出發(fā)，把握住內(nèi)部控制的關(guān)鍵點(diǎn)，對(duì)內(nèi)控關(guān)鍵點(diǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行深入探討，發(fā)掘房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)步發(fā)展的契機(jī)，探尋出適合自身實(shí)際情況的戰(zhàn)略對(duì)策，最終促使內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮出真實(shí)作用來(lái)。希望以上探討能對(duì)行業(yè)從事者產(chǎn)生積極作用。

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