住房公積金對不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)及國民經(jīng)濟(jì)的影響

遼寧省葫蘆島市政務(wù)服務(wù)中心公積金分中心 劉洋

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而房地產(chǎn)市場在很大受住房公積金的影響。在房地產(chǎn)市場波動(dòng)中，住房公積金通過影響房產(chǎn)消費(fèi)需求、調(diào)節(jié)房產(chǎn)供給數(shù)量規(guī)模、影響房產(chǎn)價(jià)格等各方面因素實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，使得住房經(jīng)濟(jì)以及國民經(jīng)濟(jì)能夠向著更健康有序的方向前行。

1 住房公積金對住房消費(fèi)及國民經(jīng)濟(jì)的影響

1.1 住房公積金影響住房需求市場

住房是民生工程，關(guān)系千家萬戶的幸福指數(shù)，同時(shí)也關(guān)系國家的繁榮安定。如何讓廣大民眾能夠買得起房、住得起房是國家始終考慮的問題。但住房屬于稀缺產(chǎn)品，相對與廣大民眾的經(jīng)濟(jì)收入而言，住房消費(fèi)成本很高，住房消費(fèi)永遠(yuǎn)是很多中低層收入階層無法承受的經(jīng)濟(jì)開支，很多家庭面對這樣一個(gè)剛性需求是無力承擔(dān)的。住房公積金的出現(xiàn)就是為了提升廣大民眾的住房購買力問題，讓廣大民眾在普通的薪資收入情況下，也能夠提前購買住房，解決他們的住房需求。住房公積金通過多個(gè)方面對住房消費(fèi)起到促進(jìn)作用。一方面，住房公積金以貸款方式，讓廣大民眾在住房消費(fèi)的時(shí)候能夠獲得一大筆資金幫助他們提前完成購房需求。此時(shí)，住房公積金對有住房消費(fèi)的民眾而言就是一種貸款政策。另一方面，住房公積金通過緩解通貨膨脹解決消費(fèi)者住房問題。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，每年的通貨膨脹率都在不同程度的增長，廣大民眾的經(jīng)濟(jì)收入在通貨膨脹率的影響增長緩慢甚至有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)下呈負(fù)增長，這種情況下廣大民眾無論如何積蓄都很難通過自身的經(jīng)濟(jì)能力解決住房問題，也就是說民眾在收入固定的情況下長年積蓄獲得的消費(fèi)購買力可能會(huì)因?yàn)橥ㄘ浥蛎浡蕟栴}而不斷降低，這時(shí)通過繳存住房公積金的方式，由國家層面進(jìn)行管理，國家層面會(huì)根據(jù)每年的通貨膨脹率對住房公積金作一定的調(diào)節(jié)，從而解決了通貨膨脹率的問題，讓住房公積金的購買力額度隨著年限的增長而不斷提升，從而幫助廣大民眾更好地實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)問題。

1.2 住房公積金影響房地產(chǎn)供給市場

住房公積金制度能夠有效緩解我國房產(chǎn)供給問題，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有一段時(shí)間泡沫較為嚴(yán)重，哪怕現(xiàn)在還呈現(xiàn)著部分房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，尤其是一些商業(yè)性的投資住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于剛性住房需求，一方面是房地產(chǎn)商為了追求高額利潤采取捂盤策略導(dǎo)致供給過剩；另一方面是廣大民眾因?yàn)槭杖胂拗瀑I不起房，無房可住。房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)炒作行為導(dǎo)致供給價(jià)格和需求價(jià)格形成極大的落差，如果缺乏長期的監(jiān)控手段對此加以干預(yù)影響，房地產(chǎn)的這種炒作行為將直接影響廣大民眾的穩(wěn)定性。住房公積金政策制度的出臺(tái)就是為了將房地產(chǎn)市場商業(yè)供給行為給廣大民眾帶來的傷害降到最低程度，讓房地產(chǎn)供給市場因?yàn)橛凶》抗e制度的制約而變得更為合理。首先，通過住房公積金能夠增加保障性住房供給數(shù)量，從而降低商業(yè)房地產(chǎn)供給對市場影響。廣大職工用繳納住房公積金的方式，為國家提供充足的資金建設(shè)保障性住房，緩解了住房建設(shè)資金短缺問題和保障性住房供給不足的問題，促進(jìn)保障性住房的供給數(shù)量，從而降低商業(yè)投資性住房供給市場帶來的沖擊和影響，最終緩解城市中低收入人群的住房問題。其次，住房公積金能夠使住房市場結(jié)構(gòu)更加合理化。導(dǎo)致目前住房價(jià)格過高以至于普通民眾難以承受的一個(gè)核心原因就是住房供給結(jié)構(gòu)不合理。保障性住房數(shù)量過少造成商品住宅需求增加最終出現(xiàn)市場供給價(jià)格高。住房公積金資金的大量涌入可以增加保障性住房的數(shù)量，從而抑制商業(yè)住房的供給價(jià)格上揚(yáng)趨勢。最后，當(dāng)保障性住房數(shù)量不斷增加的時(shí)候，房產(chǎn)消費(fèi)者將獲得積極信號(hào)，從而減少高房價(jià)的恐慌，降低對商業(yè)住宅的購買需求，住房公積金能夠通過影響購房者預(yù)期到影響房產(chǎn)市場的供給。

1.3 住房公積金影響職工住房剛性需求

住房公積金政策的出臺(tái)，主要是為了解決社會(huì)中低層民眾的住房需求。社會(huì)主流人群多為中低層收入階層，解決這方面人群的住房需求就相當(dāng)于解決了我國大部分人口的剛性住房需求，這是住房公積金出臺(tái)的初衷。此外，住房公積金的出臺(tái)還能夠緩解我國房地產(chǎn)泡沫問題，能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)健康有序發(fā)展，對職工階層解決住房問題有著極大利好，是解決職工剛需住房的社會(huì)福利制度。

2 完善住房公積金體系的對策

2.1 增強(qiáng)住房公積金的公平性

住房公積金制度能夠有效提升中低收入職工階層住房消費(fèi)能力，但是隨著社會(huì)的發(fā)展，城市進(jìn)程的加速，在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展積累后，住房公積金制度也逐漸暴露出了一些問題，比如覆蓋面范圍過窄，貸款種類單一化、規(guī)范征收等公平性問題不斷凸顯，從而造成了住房公積金對中低層收入階層的住房消費(fèi)保障力度不足。為了最大限度發(fā)揮住房公積金制作的價(jià)值，需要對住房公積金制度進(jìn)行完善補(bǔ)充。首先，覆蓋范圍擴(kuò)大是住房公積金首要解決的問題，從經(jīng)濟(jì)成分來看，不僅只注重企事業(yè)單位人員的住房公積金，同時(shí)要覆蓋非公有制經(jīng)濟(jì)單位和個(gè)人群體，包括民營企業(yè)、外資企業(yè)、私營企業(yè)等。從職業(yè)性質(zhì)來看，應(yīng)該逐步擴(kuò)大對非正規(guī)職業(yè)人群的覆蓋，其中包括農(nóng)村人口、自由職業(yè)者、個(gè)體工商戶、外來務(wù)工人員等群體。其次探索新的貸款種類，例如與銀行發(fā)展住房組合貸款、裝修貸款等。此外，還應(yīng)該規(guī)范征繳管理，加強(qiáng)合理征收，檢查住房公積金繳存落實(shí)到位，由財(cái)政、人事等部門和公積金中心聯(lián)合對公積金繳交進(jìn)行核查，最終實(shí)現(xiàn)住房公積金的公平性。

2.2 完善住房公積金利率的科學(xué)定價(jià)機(jī)制

住房公積金利率是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價(jià)格的重要影響因素。住房公積金利率對房地產(chǎn)的作用類似銀行利息、銀行準(zhǔn)備金率對金融的影響一樣，具有一定的杠桿調(diào)節(jié)作用。但是因?yàn)樽》抗e金目前對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)和影響并不明顯，具有很強(qiáng)的滯后性，這種情況的出現(xiàn)很大一部分原因就是住房準(zhǔn)備金率定價(jià)機(jī)制不完善和傳導(dǎo)機(jī)制不健全所導(dǎo)致。為了能夠更好地發(fā)揮住房公積金的作用，應(yīng)該將住房公積金利率定價(jià)與住房市場金融、住房保障、房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)節(jié)三者掛鉤，通過利差掛鉤的方式，完善住房公積金利率定價(jià)模式。首先，在設(shè)定住房公積金利率之前，要堅(jiān)定不移的確定保障用房的目的性和價(jià)值意義，給予更具優(yōu)勢的貸款利率，為中低收入群體提供政策傾斜；其次，將銀行商業(yè)利率與住房公積金利率掛鉤，形成彼此聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，通過低于銀行商業(yè)利率來促進(jìn)住房公積金貸款資金的流動(dòng)，提高使用效率。

2.3 加大對住房公積金的宣傳力度

住房公積金制度雖然實(shí)施已經(jīng)有很長一段時(shí)間，但是明確知道公積金怎么用，用在哪的人群數(shù)量并不多。正因?yàn)槿绱耍瑹o論是所在單位還是主管住房公積金職能單位都應(yīng)該加強(qiáng)對住房公積金制度的宣傳，尤其是在如何正確使用住房公積金方面要進(jìn)行大量的宣導(dǎo)。只有確保廣大民眾對住房公積金制度有足夠深入的了解和認(rèn)知，讓廣大民眾正確意識(shí)到住房公積金的價(jià)值和意義所在，才能夠讓繳存住房公積金房的單位和個(gè)人能夠更好的使用住房公積金。為此，住房公積金主管部門應(yīng)該尋求各種方法加強(qiáng)宣傳，尤其是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，要充分借助互聯(lián)網(wǎng)新媒體新技術(shù)來加強(qiáng)宣傳，讓住房公積金制度深入廣大民眾的日常生活中來，從而確保廣大民眾能夠科學(xué)合理的使用住房公積金，為更好地解決住房問題帶來幫助。

2.4 建立多層次的住房供應(yīng)體系

不同階層的住房消費(fèi)能力有著很大的差異，哪怕同一階層住房消費(fèi)能力也有所差異。住房消費(fèi)能力的差異決定了不能采用單一的住房供應(yīng)體系，這樣無法滿足廣大的住房消費(fèi)人群。從整體效果來看，住房公積金制度在很大程度上確保了保障性住房的建設(shè)，擴(kuò)充住房市場的供給數(shù)量，起到控制住房供給價(jià)格，緩解了部分剛需消費(fèi)群體的購房壓力，也在一定程度上遏制了住房供求矛盾導(dǎo)致的房價(jià)上漲壓力。但是在這樣一種情況下，住房公積金制度還沒能夠完全解決不同中低端消費(fèi)群體的訴求。在滿足中低端消費(fèi)群體租房需求的行為中，還是存在著一刀切的現(xiàn)象。為此，為了能夠有效做到“低端保障”，應(yīng)該通過住房公積金制度著力構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房、公租房和廉租房的建設(shè)，通過不同層次的住房解決不同階層的住房消費(fèi)需求。

在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和市場投放過程中，在管控過程中可以放寬對經(jīng)濟(jì)適用房市場供給和市場價(jià)格的調(diào)控，允許房地產(chǎn)開發(fā)商自主開發(fā)以及市場投放，可以讓供求雙方市場來調(diào)控價(jià)格。住房公積金制度通過向中低收入群體傾斜公積金貸款政策，降低中低階層住房消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)壓力，鼓勵(lì)中低階層對經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)購買，最終通過提升市場購買需求來刺激經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)供給，從而引導(dǎo)住房結(jié)構(gòu)不斷向著合理化方向健康發(fā)展，讓住房市場更有利于中低收入階層。還有一部分低收入家庭，他們的住房消費(fèi)能力有效，建設(shè)公租房、廉租房對他們而言就十分必要。住房公積金制度就應(yīng)該不斷創(chuàng)新，滿足公租房、廉租房消費(fèi)群體的需求。住房公積金制度應(yīng)該對選擇公租房、廉租房的消費(fèi)群體進(jìn)行傾斜，凡是符合低?；蛘叩褪杖肴巳鸿b定的消費(fèi)者，繳交的住房公積金按照同等額度給予不同比例的購買力提升，減少消費(fèi)人群的實(shí)際經(jīng)濟(jì)支出，從而解決低保或者低收入群體的住房問題。

2.5 堅(jiān)決控制投資性購房需求，堅(jiān)持“房子是用來住，不是用來炒的”定位

“房子是用來住，不是用來炒的?！苯陙恚鞯卣罅Τ珜?dǎo)住房消費(fèi)回歸理性，堅(jiān)決抵制投資投機(jī)性住房消費(fèi)。住房公積金制度應(yīng)該緊跟步伐，通過不斷調(diào)整公積金制度來實(shí)現(xiàn)國家和地方的這一政策，減少投資投機(jī)性購房消費(fèi)，切實(shí)有效地保障住房的剛性需求。投資、投機(jī)的購房消費(fèi)行為容易造成市場需求增長，導(dǎo)致住房供給價(jià)格提升，讓剛性消費(fèi)群體難以購房，導(dǎo)致住房市場滿足了投資投機(jī)需求，而滿足不了剛性住房需求，導(dǎo)致住房市場穩(wěn)定性較差，違背政府倡導(dǎo)的“房子是用來住的，不是用來炒的”這一初衷。為了能夠解決這一問題，住房公積金應(yīng)采用差異化的住房公積金貸款政策，鼓勵(lì)和保護(hù)低收入的剛性消費(fèi)，同時(shí)打擊投資投機(jī)性的購買消費(fèi)，確保住房市場的供求平衡。為了解決這一問題，要嚴(yán)格區(qū)分首套房和多套房的公積金貸款額度，首套房消費(fèi)者享受基本利率、降低首付款額度及提高貸款額度，這就鼓勵(lì)和保護(hù)首套房消費(fèi)群體；對一個(gè)家庭（夫妻雙方）有二套以上（包含二套）或貸過兩次公積金貸款的購房消費(fèi)者，應(yīng)不予貸款；對于有一套保障性住房或申請過一次住房公積金貸款，應(yīng)提高首付比例，上浮貸款利率并降低住房公積金貸款額度，從而比較有效地確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

3 結(jié)語

住房公積金制度關(guān)系廣大民眾的民生工程，是社會(huì)回饋中低階階層的一種社會(huì)福利，對住房消費(fèi)和國民經(jīng)濟(jì)都有重要影響。正因?yàn)樽》抗e金的重要性，在運(yùn)用過程中，就應(yīng)該深入分析住房公積金與住房消費(fèi)國民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，不斷調(diào)整各方面影響因素，不斷優(yōu)化住房公積金制度，讓更多中低收入階層能夠因?yàn)樽》抗e金而獲益。