新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)如何做好財務(wù)管理工作

李 華

在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情境下，人民的生活狀況得到了一定的改善，推動著我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)向前邁進(jìn)的腳步。但是，面對激烈的行業(yè)競爭和國家預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)過熱的宏觀調(diào)控政策，一些在財務(wù)制度上粗放管理和管理不善的企業(yè)必將被市場和消費(fèi)者拋棄。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點(diǎn)

房企相比于一般企業(yè)具有一些獨(dú)特的特點(diǎn)。它屬于資金密集型企業(yè)，涵蓋了從取得土地開發(fā)權(quán)到房開項目的策劃與設(shè)計，再到實施開發(fā)建設(shè)、工程的后期管理等全過程。面對巨大的資本供給，所以，做好財務(wù)管理成為房企最迫切的期望。其主要特點(diǎn)有：

第一、我國的房企的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，對人、財、物的需求量大，資金周轉(zhuǎn)時間長。如此一來，就對房企的財務(wù)管理提出一些難題。第二，房企的項目需要很長的過程，完成之前還需要經(jīng)過許多道工序。無論哪一環(huán)節(jié)在此過程中出現(xiàn)問題，就會影響項目的工期，甚至?xí)蛲９ふ兄马椖康难悠凇?/p>

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

1.財務(wù)制度的不健全

目前，我國不少房企均有著財務(wù)制度不完善的現(xiàn)象，這直接成為房企自身的經(jīng)營的反作用力。其主要體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營者的管理水平低下，以及財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不高，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的制度化。也正因為管理水平低，我國許多房企無法形成科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、有效的體系，導(dǎo)致其內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制的不足。舉例來說，部分家族式管理方式下經(jīng)營的企業(yè)，通常會使用近親負(fù)責(zé)財務(wù)管理等職務(wù)，然而他們通常沒有相應(yīng)的會計學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)知識，行事也難免會任自己的喜好，或者單憑經(jīng)驗決策，工作態(tài)度難以保證，會加大企業(yè)財務(wù)混亂。雖然有部分企業(yè)開始清醒意識到財務(wù)制度完善是企業(yè)發(fā)展的必然，并開始嘗試完善自己的財務(wù)制度，但是，不科學(xué)、監(jiān)管力度不足、沒有經(jīng)過有效性的確認(rèn)就頒布實施，這是一種形同虛設(shè)的財務(wù)管理制度。遵守這類不完善的財務(wù)管理制度，不但對房企沒有起到正面的推動作用，還有可能會導(dǎo)致資金管理不善，從而引發(fā)更大的財務(wù)風(fēng)險，對企業(yè)的發(fā)展造成惡性循環(huán)。

2.財務(wù)人員對風(fēng)險認(rèn)識不足

目前，一部分財務(wù)管理人員，并沒有認(rèn)真思考財務(wù)風(fēng)險問題，大多數(shù)人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的財務(wù)管理大同小異，所以他們在開展財務(wù)工作時，并沒有認(rèn)識到風(fēng)險產(chǎn)生的隱患將對企業(yè)財務(wù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。

3.財務(wù)人員素質(zhì)較低

房企的財務(wù)管理工作是一項對管理人員管理技術(shù)和技能要求較高的工作，其需要財務(wù)人員掌握相應(yīng)的知識，并具有足夠的財務(wù)管理經(jīng)驗。但是，現(xiàn)狀是房企管理人員沒有把財務(wù)管理放在首要位置，這主要是因為，其素質(zhì)的低下，管理水平不足，把發(fā)工資、記賬單、黏貼單據(jù)作為財務(wù)管理的主要內(nèi)容，所以，阻礙了房企的可持續(xù)發(fā)展。此外，因為財務(wù)人員知識層面的儲備少，所以，導(dǎo)致了其在開展管理時，僅僅依靠本身的第一印象，不科學(xué)、不系統(tǒng)地處理財務(wù)問題。

4.企業(yè)成本管理工作不到位

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制有著重要的作用，例如：在項目方案的設(shè)計、競標(biāo)土地的使用權(quán)的過程、還有開展工程建設(shè)過程中都需要把成本控制放在首位。在目前的情勢下，成本管理存有的弊病突出體現(xiàn)于諸多層面：首先，其問題主要體現(xiàn)在房企在置備土地時疏于嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀竞怂?，造成的后果就是土地成交價格較高。

其次，成本的管理還會涉及到設(shè)計方案的選擇，如果房企并沒有站在整個行業(yè)的現(xiàn)狀上來考慮，在方案的實施過程中就會出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，會阻礙工程建設(shè)的順利開展。

再次，有一些房企忽視其成本管理與工程后期合同、糾紛等因素之間聯(lián)系，招標(biāo)價格與最后核算出的成本之間不能單純的認(rèn)為其是一致的。

最后，如果房企在開發(fā)項目時，疏于或者忽視了工程造價的控制，就會出現(xiàn)造價管理的每步驟之間互相脫離，就不會對項目建設(shè)起到促進(jìn)作用。

5.房地產(chǎn)企業(yè)的融資獲方式欠缺

房企對自己的需求有著以下的特點(diǎn)：一、對投資和流動資金的需求大；二、周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)比別的行業(yè)要低；三、資金回籠周期長。然而，我國房企現(xiàn)階段在企業(yè)管理，特別是在財務(wù)管理方面存在諸多問題，這就導(dǎo)致了企業(yè)未能準(zhǔn)確核算成本，未能對風(fēng)險作出正確的識別，所以，選擇的投資時間就會影響到房企的發(fā)展。另外，房企的融資渠道單一，給房企帶來了巨大的隱患，這種隱患體現(xiàn)在房企巨大的負(fù)債率，一旦宏觀的經(jīng)濟(jì)波動，對于房企來說，資金壓力對其發(fā)展將產(chǎn)生巨大的阻力。

三、財務(wù)管理的對策

1.健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度

首先，制度應(yīng)該符合國家的各類法律法規(guī)，遵循企業(yè)科學(xué)的發(fā)展規(guī)律，明確會計崗位職責(zé)，把財務(wù)管理的權(quán)責(zé)形成正式的規(guī)章制度。其次，開展會計核算程序的基礎(chǔ)設(shè)計，也可以學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的核算程序，摸索出一套適合自身的合理核算體系。最后，房企還應(yīng)提升財務(wù)管理韌度，把財務(wù)科目建立在更高的層次。這樣一來，便能夠保證其高度統(tǒng)一。與此同時，財務(wù)部門要保證制度的順利執(zhí)行，消除特權(quán)，嚴(yán)格地遵守財務(wù)制度。因此，可以避免房企財務(wù)風(fēng)險，提高自身管理水平。

2.提高對財務(wù)風(fēng)險預(yù)防能力

不確定因素始終伴隨著房企的成長過程，房企需要針對其重要內(nèi)容，作出特殊的管理改進(jìn)。依據(jù)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，并吸取成熟案例的經(jīng)驗，用以拉低房企風(fēng)險，提高房企的收益率。

3.提升財務(wù)人員專業(yè)技能

一個方面，招聘一些經(jīng)驗豐富的財會人員，它們可以通過工作發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理中的不足，并能夠提出相應(yīng)的解決方案；另一方面，通過外聘行業(yè)財務(wù)專家授課，同行業(yè)間財務(wù)人員互相學(xué)習(xí)，以及開展多種形式的內(nèi)部、外部培訓(xùn)，再加上一定的自學(xué)獎勵機(jī)制，是提高房企自身財務(wù)人員專業(yè)能力的重要方法。

4.加強(qiáng)成本控制

房企可以合理配置企業(yè)內(nèi)部的各類資源，以財務(wù)預(yù)算為依據(jù)，按照相應(yīng)的財務(wù)管理制度加強(qiáng)考核與成本核算。財務(wù)部門則應(yīng)將開發(fā)項目的全部流程中涉及的所有成本問題考慮到成本核算的范疇中去。這一流程包括：項目論證與決策、土地競標(biāo)、工程設(shè)計、現(xiàn)場施工與驗收、宣傳、營銷，還要考慮到融資成本。也正因為這一流程涉及的項目多，時間長，還會在房企內(nèi)部與其他部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，所以，房企項目開發(fā)需要用成本的核算作為開發(fā)決策的依據(jù)、考核的準(zhǔn)則。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)做好財務(wù)管理可以應(yīng)對我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中可能突發(fā)的各種情況。而且，只有對內(nèi)完善管理制度，提升財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)防控風(fēng)險的能力，以及加強(qiáng)成本控制，并建立信息化的管理系統(tǒng)，才能實現(xiàn)房企的健康發(fā)展，確保人民對改善生活的需求。