我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策分析

范大平

現(xiàn)階段，基于改革開放的深入落實(shí)，對(duì)于當(dāng)前全球化發(fā)展情況來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行期間面臨著新的發(fā)展機(jī)遇。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理中，財(cái)務(wù)管理是重要的核心內(nèi)容，其直接關(guān)系著企業(yè)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行，因此，做好財(cái)務(wù)管理工作十分重要。

一、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的主要特點(diǎn)

從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)和其他企業(yè)存在著很大的區(qū)別，其本身是一種特殊的資金密集型企業(yè)，相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)的資金需求量還是比較大的，因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理力度非常重要。整體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，大體上表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面特點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)涉及的上下產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，需要的資金也比較多，開發(fā)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的這些特點(diǎn)直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性；其次，在房地產(chǎn)運(yùn)行期間，存在的風(fēng)險(xiǎn)較高，這對(duì)財(cái)務(wù)管理人員提出了較高的要求，明確規(guī)定相關(guān)人員必須提前對(duì)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)；最后，對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)外部關(guān)系，財(cái)務(wù)管理需要提前做好處理工作，比如需要理順債權(quán)人以及投資者雙方之間的關(guān)系，如果處理不合適，那么就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)損失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展情況

1.財(cái)務(wù)企業(yè)內(nèi)部制度不健全

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理制度在很大程度上還存在著一系列問(wèn)題，這一問(wèn)題的出現(xiàn)直接關(guān)系著企業(yè)今后的運(yùn)行發(fā)展情況。而在我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理制度不規(guī)范、不健全，所以財(cái)務(wù)管理隨意性比較大；還有的房地產(chǎn)企業(yè)，從表面上來(lái)看雖然設(shè)立了財(cái)務(wù)管理制度，但是在執(zhí)行起來(lái)沒有落實(shí)到位，只是走走形式，無(wú)法將實(shí)際的效果發(fā)揮出來(lái)。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上責(zé)任不清楚，比較隨意，不合理的管理直接給企業(yè)帶來(lái)很大的影響。

2.我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待提升

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)要求高以及技術(shù)復(fù)雜的工作，所以這就要求相關(guān)的管理人員具備較高的專業(yè)素養(yǎng)以及各種財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，然而，從當(dāng)前絕大多數(shù)財(cái)務(wù)管理人員自身的素質(zhì)都不是很高，管理意識(shí)也比較弱，這些人員并沒有完全意識(shí)到房地產(chǎn)的運(yùn)行是需要財(cái)務(wù)管理進(jìn)行支持的。如果僅僅把這一管理當(dāng)作企業(yè)財(cái)務(wù)記賬和發(fā)放工資為一體的話，就會(huì)直接忽略企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的其他工作。由此一來(lái)，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，這些人員就會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行管理，而這樣的行為會(huì)給后期的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行帶來(lái)嚴(yán)重的隱患。

3.企業(yè)成本管理在運(yùn)行是存在的問(wèn)題

其實(shí)很多人都知道，和房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)系比較緊密的活動(dòng)是方案設(shè)計(jì)、土地的使用權(quán)和工程招投標(biāo)等多種內(nèi)容，而這些內(nèi)容都和房地產(chǎn)有著很大的關(guān)系。在當(dāng)前發(fā)展情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)如果選擇購(gòu)置土地使用權(quán)的時(shí)候，可能會(huì)有著很多的不良現(xiàn)象，從而就會(huì)使得土地競(jìng)買價(jià)格以及實(shí)際價(jià)格存在很大的差距；而在對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行選擇的時(shí)候，也沒有結(jié)合各種因素進(jìn)行考慮，這樣就會(huì)給企業(yè)管理帶來(lái)很大的問(wèn)題；在招投標(biāo)的實(shí)際過(guò)程中，其標(biāo)價(jià)不能等于最后的成本，可能會(huì)受到后期合同或者是其他因素的影響，很多房地產(chǎn)忽視施工開發(fā)決策階段的造價(jià)控制，也會(huì)使得工程造價(jià)在管理方面出現(xiàn)脫節(jié)的情況。

4.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面存在問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)存在很大的區(qū)別，主要是房地產(chǎn)在資金上要求比較嚴(yán)格。比如，投資金額比較大、資金周轉(zhuǎn)率低以及占用的時(shí)間長(zhǎng)等。第一，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力相對(duì)而言還不是很高，為企業(yè)的資金帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)；第二，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源單一，有很多是采取銀行貸款的方式，所以企業(yè)的負(fù)債率還是比較高的，過(guò)高的負(fù)債率就會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)在資金上比較緊張，影響企業(yè)后期運(yùn)行。另外，房地產(chǎn)企業(yè)大都是在信譽(yù)和資產(chǎn)方面占有很大的劣勢(shì)，受這一因素的影響，銀行一般不會(huì)貸款給房地產(chǎn)行業(yè)，而如果房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道獲得的資金，往往利率又高于同期銀行貸款的利率水平；與此同時(shí)，當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控、實(shí)行緊縮型財(cái)務(wù)政策，都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的資金影響。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題的解決措施

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力，并且和人們?nèi)罕姷膶?shí)際生活緊緊聯(lián)系在一起，所以就需要深入分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理措施。

1.宏觀角度

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中有著重要的作用，其直接關(guān)系到與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游等幾十個(gè)行業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展離不開國(guó)家的大力支持。因此我國(guó)的相關(guān)部門需要不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督，強(qiáng)化社會(huì)環(huán)境，從而為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一個(gè)公平的市場(chǎng)，以此帶動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。第一，需要健立完善的房地產(chǎn)行業(yè)法律規(guī)定，落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度和管理體系，這樣就可以從法律上確保財(cái)務(wù)管理的主導(dǎo)地位。和外國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理相比較而言，在我國(guó)房地產(chǎn)中，其管理水平還是比較低的，那么要想在最大程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，這個(gè)時(shí)候需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，不斷吸收國(guó)外房地產(chǎn)的最新觀念。第二，有關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理部門以及各個(gè)行業(yè)都需要承擔(dān)起相應(yīng)的職責(zé)，還要積極地創(chuàng)建起和諧的溝通平臺(tái)，將創(chuàng)新觀念和財(cái)務(wù)管理實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)，建立帶有特色的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理體系。

2.微觀角度

第一，不斷提高財(cái)務(wù)企業(yè)人員對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作的認(rèn)識(shí)，從根本上了解到財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展意義；第二，對(duì)財(cái)務(wù)工作人員的責(zé)任進(jìn)行劃分，統(tǒng)一職責(zé)，落實(shí)到個(gè)人身上；第三，財(cái)務(wù)管理部門是一項(xiàng)專業(yè)性比較高的工作，所以就要求專業(yè)人員進(jìn)行擔(dān)任，而且還需要對(duì)這些人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理人員的整體素質(zhì)，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的合理配置以及管理。

四、小結(jié)

在房地產(chǎn)在實(shí)際運(yùn)行中需要比較多的資金支持，所以，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)中的資金進(jìn)行合理的管理，做到規(guī)范化以及合理化的使用。在實(shí)際運(yùn)行工作，提高資金的使用效果，確保資金應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)化，更要對(duì)每一筆支出進(jìn)行管理，這樣就能夠很好的維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。