淺析當(dāng)前商業(yè)銀行的房地產(chǎn)放貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其對策

林大翔

過去的二十幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房價(jià)水漲船高。金融行業(yè)看到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿?，競相開展房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。需要注意的是，在如今經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下，房地產(chǎn)市場步入新常態(tài)，銀行等各大金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該看準(zhǔn)形勢，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目投資布局。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場背景分析

我國房價(jià)經(jīng)歷了二十多年的上漲，已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)前所未有的高度。自2010年來，政府陸續(xù)出臺政策抑制房價(jià)上漲過快。2016年12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次明確“房子是用來住的，不是用來炒的”，進(jìn)一步提出要讓住房回歸居住屬性。通過政府“史上最嚴(yán)厲”的宏觀調(diào)控政策，遏制急劇上升的房地產(chǎn)投機(jī)行為，持續(xù)高溫的房地產(chǎn)市場得到了降溫。在這樣的大背景下，政府一方面提出建立租售并舉，商品房和共有產(chǎn)權(quán)房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為補(bǔ)充的住房體系，滿足人們多樣化的住房需求，另一方面實(shí)行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)緊收政策，防止房地產(chǎn)市場過熱。這些政策都降低了人們的購房需求，引導(dǎo)人們改變傳統(tǒng)的必須買房的思想觀念，使房子逐漸回歸其居住屬性?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場趨于飽和，房價(jià)增長速度已明顯減慢。

然而，我國的房地產(chǎn)行業(yè)作為支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨頭，已勢成騎虎，到了大而不能垮的地步。2017年，全國房地產(chǎn)銷售金額達(dá)到13.37 萬億元，占GDP 比例高達(dá)16.3%。此外，房地產(chǎn)被廣泛作為貸款質(zhì)押品，房地產(chǎn)市場若出現(xiàn)重大調(diào)整，將使質(zhì)押品的市值嚴(yán)重縮水。房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)影響之深遠(yuǎn)，可謂電照風(fēng)行，舉足輕重。政府出臺樓市收緊政策，增強(qiáng)調(diào)控力度，抑制房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，也將考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的影響。未來的政策方向?qū)⑹钦龑?dǎo)房地產(chǎn)投資穩(wěn)步合理增長。

二、房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢預(yù)測

過去二十多年的房價(jià)飛漲主要有四個(gè)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、人口紅利和貨幣超發(fā)問題。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)以來，GDP 增速放緩，經(jīng)濟(jì)發(fā)展降溫，房產(chǎn)價(jià)格“狂飆猛增”的勢頭得到遏制。我國的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到將近60%，根據(jù)國際規(guī)律，今后的城市化進(jìn)程將放緩，城市商品房的需求已不至于太過火爆。自2010年中國社會步入老齡化，人口紅利便開始逐漸流失，預(yù)計(jì)到2030年，我國社會將不再有人口紅利。商品房的實(shí)際需求進(jìn)一步降低。加上現(xiàn)在政府大力調(diào)控經(jīng)濟(jì)，防范房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破裂風(fēng)險(xiǎn)，可以看到，2017年M2 的增速降低，房產(chǎn)需求下降。同時(shí)，正在醞釀的房產(chǎn)稅，也抑制了購房需求，降低了房產(chǎn)投資性質(zhì)的金融屬性。但由于市場的“棘輪效應(yīng)”，房產(chǎn)價(jià)格不會大幅下降?？梢灶A(yù)見的是，大規(guī)模的房地產(chǎn)價(jià)格上漲已接近尾聲，未來的房地產(chǎn)市場更偏向于小規(guī)模的波動。

三、銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)

(一)銀行間惡性競爭風(fēng)險(xiǎn)

銀行間的過度競爭引發(fā)的違規(guī)行為增加了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行為了搶占市場份額，在市場上占領(lǐng)有利優(yōu)勢，通常會做一些不理性的違規(guī)放貸行為（例如，降低對貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者減少一些審核過程中的必需程序等等）以吸引客戶，沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)信用情況進(jìn)行深入了解、評估。在面對個(gè)人房地產(chǎn)貸款時(shí)，銀行急功近利地盲目追求個(gè)人住房貸款成交率以獲取貸款利息。這些違規(guī)行為將會造成不同程度地影響銀行的資產(chǎn)安全。

(二)房地產(chǎn)金融危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

投資房地產(chǎn)容易使人聯(lián)想到二零零八年的美國次貸危機(jī)。但實(shí)際上，這種情況幾乎不可能在我國重演。我國國民“欠債還錢”，“量入為出”的思想觀念深入骨髓，一般貸款透支不會超過自身還款能力太多，我國并不具有美國爆發(fā)次貸危機(jī)的基礎(chǔ)，加上現(xiàn)階段我國加大宏觀干預(yù)房地產(chǎn)市場力度，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，建立長期有效的調(diào)控機(jī)制以抑制房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)過熱而帶來的房地產(chǎn)泡沫和信貸危機(jī)，目前看來已經(jīng)取得了明顯的成效，消費(fèi)者投資房地產(chǎn)需求受到打擊，房價(jià)一日千里的炒房時(shí)代一去不復(fù)返。因此，銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于少數(shù)消費(fèi)者不能及時(shí)還貸風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)引起的貸款壞賬。商業(yè)銀行面臨的房地產(chǎn)市場變化所帶來的直接沖擊影響較小。

(三)面向個(gè)人投資貸款風(fēng)險(xiǎn)

近二十年來，房地產(chǎn)一定程度上已演變成為了金融工具，擁有房產(chǎn)的中產(chǎn)階級在房價(jià)飆升的背景下享受到資產(chǎn)上漲的同時(shí)，另一方面也尋找機(jī)會購買多套房產(chǎn)用以投資。許多人選擇以房產(chǎn)抵押，貸款投資房地產(chǎn)。商業(yè)銀行注意到了房地產(chǎn)行業(yè)在過去的二十多年蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)不良貸款率低，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)較低，故許多銀行把發(fā)放房地產(chǎn)貸款作為放貸重點(diǎn)。而在信息資源嚴(yán)重不對稱的信貸市場中，一家銀行的貸款決策往往參考同行的類似業(yè)務(wù)的處理辦法，形成“羊群效應(yīng)”，銀行從眾跟風(fēng)，競相模仿，使房地產(chǎn)貸款余額占貸款總額比率不斷攀升。雖然近兩年受宏觀政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)貸款余額占貸款總額比率有所下降，但該比率仍處于較高水平。銀行應(yīng)充分認(rèn)識到，即使目前來看房地產(chǎn)不良率處于較低的區(qū)位，個(gè)人住房貸款仍存在信用風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格審查貸款人資信是必不可少的。

(四)面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)兼有消費(fèi)品和資本品的屬性，資本的逐利性增加了房地產(chǎn)的投機(jī)成分，由此引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)將對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定構(gòu)成潛在威脅。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，從開發(fā)到經(jīng)營售賣，整個(gè)流程都需要巨額資金作為支撐，其投入的資金流動性差。眾所周知，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商自身資金實(shí)力薄弱，開發(fā)項(xiàng)目所需資金大多依賴于傳統(tǒng)的銀行借款。根據(jù)中華人民共和國中央銀行公布的數(shù)據(jù)，中國2017年末房產(chǎn)開發(fā)貸款余額7萬億元，畸高的債務(wù)導(dǎo)致房地產(chǎn)金融企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也使商業(yè)銀行不可避免的面臨著較大的信用風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程浩大，建設(shè)前期需要吸收大量的資金，建成后期依靠銷售收回資金。房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的根本基礎(chǔ)就是資金來源穩(wěn)健。一旦房地產(chǎn)商的資金鏈斷裂，將使銀行無可避免地發(fā)生壞賬。同時(shí)，我們也看到了當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)存在著內(nèi)部不穩(wěn)定等諸多問題，如果房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算，銀行的貸款也將無法收回。這些均構(gòu)成了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行應(yīng)該審慎對待房地產(chǎn)企業(yè)貸款。

四、商業(yè)銀行的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)對策

房地產(chǎn)市場邁入新常態(tài)，房價(jià)增長速度變緩，消費(fèi)者投資投機(jī)行為受到打擊，房價(jià)非理性飆升的市場因素正在逐漸消失。與此同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的房地產(chǎn)市場堆積了一定的泡沫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部存在較多問題。筆者建議，銀行應(yīng)從以下幾個(gè)方面做好未來的房地產(chǎn)投資：

1.加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，完善自身體制。

借鑒美國的次貸危機(jī)教訓(xùn)，銀行間競爭越激烈，銀行越應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識。個(gè)人住房抵押貸款的，一方面，銀行要嚴(yán)格審查貸款人的資產(chǎn)實(shí)力，嚴(yán)于把關(guān)，減少信用風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，銀行應(yīng)當(dāng)利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，綜合分析貸款人資產(chǎn)信用狀況和貸款目的，加強(qiáng)個(gè)人征信系統(tǒng)的建設(shè)，進(jìn)一步降低不良貸款率，保證資金安全。房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款的，銀行必須深入分析其投資項(xiàng)目，對其房地產(chǎn)投資合理評估，避免因房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)導(dǎo)致債權(quán)無法收回。銀行應(yīng)該建立并完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，制止放貸過程中出現(xiàn)的違規(guī)操作，發(fā)掘出系統(tǒng)性漏洞，并不斷改進(jìn)，消除隱患。

2.減少房地產(chǎn)放貸，合理布局放貸業(yè)務(wù)

在政府宏觀調(diào)控、市場需求減少等各方面客觀因素影響下，房地產(chǎn)市場已不再像過去十幾年那樣只要投資就有高收益。鑒于人口紅利減少，投資需求受到壓制等各方面因素，房地產(chǎn)市場的實(shí)際需求減少。銀行可以相應(yīng)地減少房地產(chǎn)放貸業(yè)務(wù)，降低房地產(chǎn)貸款余額占貸款總額比率，從而規(guī)避潛在的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

3.創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，投資業(yè)務(wù)多元化

過去的二十余年里，我國建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融體系。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，這一模式已不能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的需求。房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴于商業(yè)銀行的貸款，不僅導(dǎo)致了企業(yè)自身出現(xiàn)諸多問題，也增加了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的不穩(wěn)定因素。商業(yè)銀行應(yīng)該在風(fēng)險(xiǎn)中看到機(jī)遇，樹立創(chuàng)新意識，拓寬投資渠道。例如，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），開拓資產(chǎn)證券化市場與房地產(chǎn)投資市場。銀行可以通過開發(fā)房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品、托管、代銷房地產(chǎn)投資信托基金等方式直接參與房地產(chǎn)投資信托基金投資，搶占新興房地產(chǎn)基金市場。當(dāng)前政府逐步完善租售并舉，商品房和共有產(chǎn)權(quán)房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為補(bǔ)充的住房體系，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)多年的蓬勃發(fā)展使城市商品房庫存增多。由此我們判斷，未來的房產(chǎn)租賃市場與二手房交易市場必將十分繁榮。銀行可以將目光放在房產(chǎn)租賃市場和二手房交易市場上，推出不同的房地產(chǎn)金融服務(wù)，使房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類結(jié)構(gòu)多元化。

五、結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)由突飛猛進(jìn)的黃金時(shí)代逐漸步入平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)，我國房地產(chǎn)市場逐漸回歸正軌。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)要正確判斷風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)管理措施，防患于未然。借鑒國外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融業(yè)的投資管理模式，汲取經(jīng)驗(yàn)，緊跟著政府政策導(dǎo)向，穩(wěn)定金融市場，結(jié)合市場需求，制定出有中國特色的房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為建設(shè)中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)而不懈努力！