2004-2017年福州市居民住房支付能力測算與分析

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(1.福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院，福建 福州 350108；2.福建省人民政府臺灣事務(wù)辦公室，福建 福州 350108)

一、研究目的

近年來，我國房價不斷上漲，對居民家庭的住房支付能力造成很大的壓力，成為影響社會發(fā)展的突出問題。在福州市城鎮(zhèn)化建設(shè)加速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時，福州房價也持續(xù)上漲，特別是2016年起，福州市城鎮(zhèn)居民人均居住類支出猛增，導(dǎo)致了同期福州市城鎮(zhèn)居民人均非住房消費(fèi)性支出占人均消費(fèi)支出的比例大幅下滑。由此可見，福州市房價快速增長的幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民收入增長的幅度，多數(shù)居民存在住房支付困難等問題，形成了保障性住房供應(yīng)不足的局面。衡量居民住房支付水平高低的一個重要指標(biāo)是住房支付能力，對福州市的居民住房支付能力情況進(jìn)行測算和預(yù)測，能夠為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場提供相關(guān)依據(jù)，有助于政府構(gòu)建和完善保障性住房體系，并且還能為房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)、投資決策等領(lǐng)域提供參照，引導(dǎo)居民改變房地產(chǎn)消費(fèi)觀念和提供購房決策支持。

二、數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑

參考其他專家運(yùn)用房價收入比的情況，發(fā)現(xiàn)他們在選擇住房樣本和居民收入情況等參數(shù)時所使用的統(tǒng)計方式并不相同。房價收入比的計算方法通常包括整體平均計算法和中位數(shù)計算法。整體平均計算法是用房地產(chǎn)市場中平均價格和居民家庭戶年收入的比值。中位數(shù)計算法是用住房價格的中位數(shù)比家庭年總收入的中位數(shù)。在計算過程中，所選房屋樣本為市場上的一手在售房屋，因為其價格獲取相對容易和準(zhǔn)確。家庭戶年平均收入數(shù)據(jù)則是由城鎮(zhèn)居民人均年收入和家庭戶均人口數(shù)的比值得到的。目前多數(shù)學(xué)者選用整體平均法，本文也主要選用整體平均法來處理數(shù)據(jù)。本文所用數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑如下：

(一)福州市居民商品房平均售價的確定

以福州市房地產(chǎn)交易中心所發(fā)布的福州市五城區(qū)(含馬尾區(qū))商品房平均售價作為本文房屋樣本的單位基準(zhǔn)價格。

(二)福州市居民標(biāo)準(zhǔn)住房面積值的確定

對于房屋價格的統(tǒng)計，通常采用單套住房建筑面積和每平方米房屋銷售價格的乘積來計算。其中，樣本房屋單套住房面積的取值大小因為選擇數(shù)據(jù)的人的主觀偏好不同存在較大差別。此前，多數(shù)研究人員選取的住宅標(biāo)準(zhǔn)是90-100平方米。據(jù)統(tǒng)計，2016年福州市人均住房面積為22平方米，全國城鎮(zhèn)人均住房面積約為23.7平方米。整體評價來看，2016年福州市各個家庭的人口數(shù)約2.92人，相較2000年第五次全國人口普查的3.47人下降0.55人。據(jù)此估算，福州市家庭的平均居住面積為64-69平方米左右。考慮到福州市近年不斷走高的房價，以及在高房價時代整體住房觀念的轉(zhuǎn)變，建筑戶型的改善，房屋利用率的提高和裝飾裝修模式的變化，本文的標(biāo)準(zhǔn)住房建筑面積計劃采用70平方米，標(biāo)準(zhǔn)家庭人口數(shù)為3人，是接近實際情況的，應(yīng)該能滿足中低等收入家庭基本居住需求。

(三)家庭年均可支配收入取值的確定

關(guān)于家庭的年均可支配收入的計算來源，國際上通常主要參考家庭的納稅記錄估算家庭的年均可支配收入。但由于我國目前征稅體系不完善，以家庭為單位的納稅統(tǒng)計數(shù)據(jù)難以獲取，并且依照目前我國的統(tǒng)計系統(tǒng)和征稅系統(tǒng)，主要體現(xiàn)的是家庭的工資性收入，對于福利性等灰色收入的統(tǒng)計則比較不完善，統(tǒng)計數(shù)據(jù)的精確度較低。所以，我國部分專家將家庭收入通過灰色收入調(diào)整系數(shù)進(jìn)行收入總額的修正。

本文的主體思路是，基于近年來福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比的測算結(jié)果，評價福州中等收入家庭的住房支付能力水平?？紤]到福州市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)的變化以及統(tǒng)計數(shù)據(jù)的權(quán)威性和準(zhǔn)確性，故本文中居民家庭收入數(shù)據(jù)來自福州市統(tǒng)計年鑒，暫不考慮灰色收入對居民家庭經(jīng)濟(jì)的影響。

三、影響住房支付能力因素的數(shù)據(jù)統(tǒng)計

(一)商品房價格

此處所用的福州市2004-2017年標(biāo)準(zhǔn)住房銷售總價，依據(jù)福州市五城區(qū)(含馬尾區(qū))商品房平均銷售單價乘以標(biāo)準(zhǔn)住房建筑面積70平方米來計算。具體情況如表1所示：

表1 2004-2017年福州市標(biāo)準(zhǔn)住房銷售總價

數(shù)據(jù)來源：福州市房地產(chǎn)交易登記中心

(二)居民家庭可支配收入

居民家庭可支配收入的計算，依照該城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入乘以該城鎮(zhèn)的戶均人口數(shù)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和家庭戶均人口數(shù)均選用福州市統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)。具體見表2。

(三)利率

個人住房貸款分為公積金貸款和商業(yè)住房貸款兩種。公積金貸款具有福利補(bǔ)貼性質(zhì)，屬于一種專為住房公積金繳交人提供的低息住房貸款。因為近年來住房公積金貸款使用條件趨嚴(yán)并且貸款額度收緊，一般不足以承擔(dān)全部的住房貸款額度，多數(shù)居民購買住宅一般要依賴于商業(yè)住房貸款。因此，此處選取商業(yè)住房貸款利率作為標(biāo)準(zhǔn)。各年的商業(yè)住房貸款利率取決于上一年度最后一次利率調(diào)整后的五年以上長期貸款年利率，并且每半年調(diào)整一次貸款基準(zhǔn)利率。為了計算簡便，此處每年商業(yè)住房貸款利率僅取用上一年度最后一次利率調(diào)整后的五年以上長期貸款年利率，不考慮年中調(diào)息的情況。2004-2017年商業(yè)住房貸款利率情況如表3所示。

表2 2004-2017年福州市城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入

數(shù)據(jù)來源：福州市統(tǒng)計年鑒

*因為本文撰寫時2018年福州市統(tǒng)計年鑒尚未公布，所以2017年福州市戶均人口數(shù)數(shù)據(jù)暫未公布，暫用2016年福州市戶均人口數(shù)來統(tǒng)計。

四、福州市住房支付能力相關(guān)指標(biāo)計算

在上述的研究分析基礎(chǔ)之上，本文將運(yùn)用居民房價收入比指標(biāo)、居民月付收入比指標(biāo)和住房可支付性指數(shù)來測評2004-2017年福州市城鎮(zhèn)居民住房支付能力的高低。

(一)房價收入比

房價收入比(PIR)表示的是平均房價和家庭年均可支配收入之比，用公式表示如下：

PIR=SP÷R

公式1

表3 2004-2017年福州市商業(yè)住房貸款利率

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

SP=P×Q

公式2

R=I×N

公式3

其中， PIR 表示房價收入比；

SP為所選取的房地產(chǎn)住宅的總價；

R為所選取的城鎮(zhèn)居民家庭的可支配收入總和；

P為所選取的房地產(chǎn)住宅的單價；

Q為所選取的房地產(chǎn)住宅的單套面積；

I為所選取的城鎮(zhèn)居民家庭的人均年收入；

N為所選取的城鎮(zhèn)居民家庭的戶均人口數(shù)。

本文選取福州市五城區(qū)(含馬尾區(qū))的商品房銷售單價作為所選樣本房屋的房屋單位價格P；選取福州市標(biāo)準(zhǔn)住房建筑面積70平方米作為所選樣本房屋的單位面積Q；最后根據(jù)福州市統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計的福州居民人均可支配收入和家庭戶均人口數(shù)分別作為家庭的人均年收入I和N。

以2004年福州市居民房價收入比的計算為例，由表1可知，2004年福州市商品房銷售單價P=3009，Q=70；由表2發(fā)現(xiàn)，居民人均可支配收入I=11436，家庭戶均人口數(shù)N=3.11。因此，由公式1可得2004年福州居民房價收入比：PIR = 3009×70÷(11436×3.11)=5.92，同理可得2005-2017年福州市居民房價收入比(如表4所示)。

(二) 月付收入比

月付收入比(MTI)指標(biāo)是家庭每月按揭貸款支出額與其每個月家庭平均可支配收入的比，式子如下：

公式4

公式5

其中，MTI表示月付收入比；

PMT表示月償還貸款額；

AMPRICE為單個家庭住房成交價格平均值；

IR為抵押貸款的年利率；

R為所選樣本家庭的年均可支配收入；

本文選取福州市居民標(biāo)準(zhǔn)住房銷售總價為單個家庭住房成交價格平均值A(chǔ)MPRICE；福州市商業(yè)住房貸款利率作為抵押貸款的年利率IR；福州市居民家庭可支配收入作為年均可支配收入R。

以2004年福州市居民月付收入比的計算為例，由表1可知，2004年福州市標(biāo)準(zhǔn)住房銷售總價AMPRICE=210630；由表3可知，2004年福州市商業(yè)住房貸款利率IR=0.0576；由表4-3得到，2004年福州市居民家庭可支配收入R=35565.96。因此，根據(jù)公式4和公式5可得2004年福州市居民月償還貸款額和月付收入比：

其中月償還貸款額為：

月付收入比為：

同理可得2005-2017年福州市居民月付收入比(如下表4所示)。

(三)住房可支付性指數(shù)

住房可支付性指數(shù)是指家庭收入的中位數(shù)與符合貸款資格的年收入的比值，用公式表示：

公式6

公式7

其中， MEDINC 表示城鎮(zhèn)居民家庭收入的中位數(shù)值；

QINC 表示符合貸款資格的居民家庭年收入；

MEDPMT 為在中位數(shù)情況下居民家庭每月償還貸款額；

MEDPRICE 為單個家庭住房成交價格的中位數(shù)值；

IR表示房地產(chǎn)按揭抵押貸款的年利率。

由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的限制，本文直接用各參數(shù)的月平均值代替中位數(shù)值進(jìn)行計算，選取福州市居民家庭可支配收入作為家庭收入的中位數(shù)值MEDINC；福州市居民平均數(shù)情況下的月償還貸款額作為中位數(shù)情況下的月償還貸款額MEDPMT。

以2004年福州市住房可支付性指數(shù)的計算為例，由表2可知，2004年福州市居民家庭可支配收入MEDINC=35565.96；由上一節(jié)計算可得月償還貸款額PMT=861.363。因此，根據(jù)公式6和公式7可得2004年福州市居民住房可支付性指數(shù)：

同理可得2005-2017年福州市居民住房可支付性指數(shù)(如下表4所示)。

(四)測算結(jié)果匯總

通過前文收集到的樓市價格、家庭年收入平均值、利率等數(shù)據(jù)，結(jié)合上文介紹的三種評價指標(biāo)的測算公式，能夠求出福州市城鎮(zhèn)居民的房價收入比和月付收入比以及住房支付能力指數(shù)，如表4所示：

表4 2004-2017年福州市居民住房支付能力

五、研究結(jié)果

(一)測算結(jié)果分析

根據(jù)計算，能獲得如表4所示的應(yīng)用房價收入和月付收入比以及住房可支付性指數(shù)這三種評價指標(biāo)計算2004-2017年福州市居民住房支付能力情況(圖1)。

如圖1所示，2004-2017年福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比在5.92-12.45之間，呈現(xiàn)波動狀態(tài)。其中，2004-2006年福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比值處于國際上認(rèn)可的可承受區(qū)間：3-6；2007-2009年福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比稍微超出國際上認(rèn)同的房價收入的承受極限；2010年起，福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比值大幅增加，2013年達(dá)到最高12.45，2015年最低為9.88，2017年福州市城鎮(zhèn)居民房價收入比又攀升至12.14，接近統(tǒng)計最高點(diǎn)，均已超出國際上認(rèn)同的房價收入的承受極限7.0，存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的可能。

圖1 2004-2017年福州市居民房價收入比(PIR)

圖2 2004-2017年福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比(MTI)

2004-2017年福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比呈現(xiàn)明顯的波動性。2004年，福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比最低僅為29.06%。2009年以前，福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比除2008年略超過50%外均低于50%，月付壓力還處于居民可承受范圍。2010-2014年，居民月付收入比大幅增加，均超過55%以上，超出了銀監(jiān)會所規(guī)定的城鎮(zhèn)居民住宅貸款的審批上限。2016年，隨著利率的降低，福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比大幅降低至45.90%，較2014年有了大幅的降低，趨近正常承受情況。2017年，受到房價大幅攀升的影響，福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比迅速提高到54.12%。

自2007年以后，福州市城鎮(zhèn)居民月付收入比均高出國際上推薦的35%的月付收入比合理值。2004-2014年，福州市城鎮(zhèn)居民住房可支付性指數(shù)呈下降趨勢，從86.02%降至38.96%；2015年，受到房價降低和居民收入增加明顯的影響，2015-2016年情況略有改善，增長至54.46%，但均低于HAI指數(shù)可承受界限；2017年，雖然居民收入繼續(xù)保持較高的增長，但2016-2017年福州市房價大幅上漲，2017年福州市城鎮(zhèn)居民住房可支付性指數(shù)又降低至46.20%，如圖3所示。根據(jù)住房可支付性指數(shù)定義，在計算中所選用的房地產(chǎn)價格和家庭收入情況應(yīng)為中位數(shù)值，但因為相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)無法獲取，在計算時數(shù)值選取改為選用平均數(shù)，這也導(dǎo)致計算得出的住房可支付性指數(shù)數(shù)值較正常取值偏低的情況，但仍舊說明福州市居民住房支付能力明顯偏低。

圖3 2004-2017年福州市居民住房可支付性指數(shù)(HAI)

結(jié)合上述三種評價指標(biāo)所得出的測算結(jié)果，可知2010-2015年福州市城鎮(zhèn)居民住房支付能力嚴(yán)重不足，2016年在利率下調(diào)、房價下跌、家庭收入增加和政府調(diào)控的多重作用下，福州市城鎮(zhèn)居民住房支付能力有所提升，但仍低于理想值。在居民住房支付能力提高的情況下，居民房地產(chǎn)投資傾向明顯提高，導(dǎo)致2016-2017年福州市房地產(chǎn)價格大幅提高，致使2017年福州市城鎮(zhèn)居民住房支付能力又再次降低。

(二)政策建議

在樓市整體供需不平衡和市場信息不對稱的情況下，在房地產(chǎn)行業(yè)中，政府宏觀層面的調(diào)控顯得特別重要。樓市宏觀層面調(diào)節(jié)與控制從一定程度來看有利于平衡樓市供需關(guān)系以及優(yōu)化供給及需求結(jié)構(gòu)，它對促進(jìn)樓市與社會經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展有一定的積極作用。政府起到重要作用，政府需充分考慮市場配置。通過上文居民住房支付能力相關(guān)因素分析可知，政府可以從房地產(chǎn)價格、居民收入、利率以及政府政策出發(fā)，建立有效的住房制度，采取靈活有效的手段，促進(jìn)保障性住房的建設(shè)。

1.調(diào)控房地產(chǎn)價格

自2015年6月以來，福州市房價呈上升趨勢。特別是2016年初以來，福州房價漲幅更加明顯。雖然福州政府已于2016年9月28日出臺了福州市首個限價令，但關(guān)于福州市房價的調(diào)控仍有待進(jìn)一步探討。為控制“炒房行為”，實現(xiàn)“房子是用來住的，而不是用來炒的”房地產(chǎn)投資消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，應(yīng)嘗試制定上線統(tǒng)一的購房信息系統(tǒng)；進(jìn)一步降低地價；主要針對三套及以上房產(chǎn)的購買者調(diào)整購房稅費(fèi)；豐富保障性住宅體系的供給產(chǎn)品的種類，如共有產(chǎn)權(quán)住宅和長期公租房等；擴(kuò)大保障性住宅體系覆蓋人群的范圍，有針對性地向外來務(wù)工人員和新就業(yè)人員傾斜等。

2.增加居民收入

近年來，福州市居民生活水平不斷改善。但是，面對不斷上漲的房價、物價，大部分居民仍然承受著巨大的生活壓力。在市場經(jīng)濟(jì)體制中，收入處于弱勢的居民收入上漲量往往小于社會平均收入的增長量，因此在樓市不斷上漲狀況下，此部分收入弱勢人群的住房支付能力減小更加明顯。然而，收入相對較低的人群，購買住房往往是為了滿足其剛需。因此，提高收入弱勢人群的住房支付能力顯得更加迫切。應(yīng)嘗試通過提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、提供住房補(bǔ)貼等方式增加低收入人群的家庭收入；改良住房公積金制度，引導(dǎo)住房公積金制度向初次置業(yè)的購房者傾斜。

3.靈活調(diào)整房貸利率

對于房價不斷上漲的情況，福州市也相繼出臺了上浮房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)：對于購買首套房的居民，房貸利率上浮10%；對于二次購房的居民，房貸利率上浮20%。對于學(xué)區(qū)房更是進(jìn)一步提出了細(xì)化的利率政策，學(xué)區(qū)房的購買者的房貸利率相較普通購買者上浮10%，同時首付的成數(shù)也相應(yīng)提高10%-20%。雖然這一政策可以通過增加購買成本防止樓市的供不應(yīng)求現(xiàn)象，但是卻不利于提高居民整體的住房支付能力，不利于提高福州市居民整體的生活幸福指數(shù)。因此，政府應(yīng)該考慮制定更為細(xì)化的利率上浮標(biāo)準(zhǔn)，力求保持居民住房需求平穩(wěn)。

4.落實政策作用

首先，應(yīng)配合上文提到的全市統(tǒng)一的購房信息系統(tǒng)，在出臺相關(guān)政策后同步更新系統(tǒng)購房資格認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)。堅持做到系統(tǒng)緊跟政策走的要求，避免政策出臺后監(jiān)督不嚴(yán)或執(zhí)行力度不夠?qū)е滦Ч患鸦虿幻黠@的后果。其次，建議完善福州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，用于公布官方房產(chǎn)信息，為居民提供有效的渠道了解最新的購房政策。最后，運(yùn)營相應(yīng)的微信公眾號或者其他大眾媒體傳播平臺，在政府出臺最新政策后，可以在第一時間編輯成簡訊形式，通過微博、微信等平臺推送出去，擴(kuò)大政策的影響力。