商品住宅抵押估價風險管理

張貴菊

[提要] 在房地產(chǎn)估價業(yè)務中，商品住宅抵押估價業(yè)務是執(zhí)業(yè)人員的主要業(yè)務之一。本文從執(zhí)業(yè)人員視角剖析商品住宅抵押估價中執(zhí)業(yè)人員面臨的風險類型及其來源，并提出規(guī)避風險的建議。

關鍵詞：商品住宅抵押;風險管理;執(zhí)業(yè)人員

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年12月11日

在工作環(huán)境方面，隨著民眾文化素質水平的提高、法律意識的增強，房地產(chǎn)注冊估價師在抵押估價中承擔的法律責任日益增大、所面臨的職業(yè)風險逐漸增高;在監(jiān)管部門方面，2006年3月1日開始執(zhí)行《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》也對房地產(chǎn)抵押估價提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)抵押估價的執(zhí)業(yè)人員在勤懇工作，以估價原則為準則敬業(yè)執(zhí)業(yè)的同時，應清楚認識自身的法律責任和執(zhí)業(yè)風險，降低商品住宅抵押估價業(yè)務的風險，做好風險管理。

一、商品住宅抵押估價風險的含義

商品住宅抵押業(yè)務是以商品住宅為估價對象，以測算商品住宅抵押價值為估價目的的一種業(yè)務類型，是房地產(chǎn)估價人員經(jīng)常面臨的業(yè)務之一。

執(zhí)業(yè)人員面臨的商品住宅抵押估價風險是指執(zhí)業(yè)人員在評估商品住宅的抵押價值過程中，由于存在某些客觀或主觀因素，致使商品住宅抵押估價報告結果與商品住宅的抵押價值存在偏差，而給執(zhí)業(yè)人員帶來的不良影響的可能性。

二、執(zhí)業(yè)人員面臨的風險來源

商品住宅抵押估價活動是一個復雜的商業(yè)活動，會受到各個方面的影響，而導致其估價結果偏離估價對象的實際價值。執(zhí)業(yè)人員在進行商品住宅抵押估價的過程中，受到的影響主要為三個方面：

一是來源于商品住宅所處的市場環(huán)境，它包括系統(tǒng)性的市場波動、制度政策、行政隸屬等客觀環(huán)境因素，這些因素造成的風險，稱之為外部環(huán)境造成的風險。

二是《房地產(chǎn)估價師管理辦法》和《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》中有明確規(guī)定，房地產(chǎn)估價師需在某家房地產(chǎn)評估機構注冊后方可執(zhí)行估價業(yè)務。但估價機構資質等級差異、管理效率高低迥異及資金雄厚與否，都會對執(zhí)業(yè)人員工作造成影響。由估價機構內部的資質等級、管理方式與資金造成的風險，稱之為估價機構造成的風險。

三是執(zhí)業(yè)人員自身經(jīng)驗是否充足、業(yè)務能力是否嫻熟、工作態(tài)度是否積極向上等造成的風險，稱之為執(zhí)業(yè)人員自身因素造成的風險。

三、執(zhí)業(yè)人員面臨風險的類型

（一）外部環(huán)境造成的風險

1、市場波動風險。商品住宅作為城市房地產(chǎn)的主要部分，具有保值增值的特性，能夠抵御通貨膨脹尤其是預期通貨膨脹;同時，投資商品住宅尤其是小面積的商品住宅，增值快、變現(xiàn)易、收益高;就我國目前的國情，住房剛性需求以及改善性住宅的需求仍有很大的空間，商品住宅將持續(xù)成為投資者們青睞的對象。上述優(yōu)點致使商品住宅的價格易受到市場供求關系、房地產(chǎn)投機行為等影響，造成短時間內市場波動巨大現(xiàn)象，最終導致商品住宅抵押估價的結果在短時間內出現(xiàn)較大偏差，使抵押估價從業(yè)人員面臨較高估價風險。

2、政策風險。近年來，房地產(chǎn)價格過高、上升過快一直是社會各界關注的問題，十九大報告更是提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，從2003年“國八條”開始，政府多次施行房地產(chǎn)價格調控政策，每一輪政策調控都對商品住宅的價格造成重大影響。此外，利率政策、信貸政策等直接政策原因，通過影響人口年齡結構、家庭規(guī)模的人口政策等間接原因，都會對商品住宅的市場需求和價格產(chǎn)生巨大影響。尤其是現(xiàn)階段，營改增的推行、房地產(chǎn)持有稅討論多年仍處于即將推行狀態(tài)、不同區(qū)域的房地產(chǎn)調控政策不同等，均會對房地產(chǎn)估價的最終結果造成影響。

3、房地產(chǎn)權利引發(fā)的風險?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記，《物權法》規(guī)定抵押權自登記時設立。在實際執(zhí)行估價業(yè)務過程中，存在房地產(chǎn)抵押未登記導致抵押權未能生效現(xiàn)象;存在待估價房產(chǎn)尚未登記導致估價結果偏差現(xiàn)象。此外，商品住宅權利的不同，例如房屋設立地役權、有無租賃權等均會影響商品住宅的抵押價值。

4、業(yè)務風險。估價機構和房地產(chǎn)抵押估價執(zhí)業(yè)人員雖然秉承獨立、客觀、公正的原則進行估價，但存在部分商品住宅所有權人所報法定優(yōu)先受償款與實際不同、所報法定優(yōu)先受償款的涉事雙方不一致等現(xiàn)象，而執(zhí)業(yè)人員的核查難度大，致使估價結果偏離商品住宅抵押價值。

（二）估價機構造成的風險

1、估價機構管理機制。房地產(chǎn)估價機構的管理方式是否嚴格按照《房地產(chǎn)抵押估價辦法》、《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》等執(zhí)行，房地產(chǎn)估價機構是否嚴格要求執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)等都會影響商品住宅抵押估價的風險。第一，在業(yè)務估價流程管理方面，商品住宅抵押估價業(yè)務通常貸款數(shù)額較少，但依然要走估價程序，這就導致成本較高，而評估收費較低。部分房地產(chǎn)估價機構為了縮減成本增加收益，存在僅走部分關鍵程序的現(xiàn)象，從而導致編寫估價報告的商品住宅價值與真實價值有一定偏差;第二，在房地產(chǎn)估價報告歸檔前的流程方面，房地產(chǎn)估價報告編寫完成后，需經(jīng)過三級審簽，最終形成報告歸檔。但是，部分房地產(chǎn)機構存在審簽不嚴、審簽不符合規(guī)定現(xiàn)象，此現(xiàn)象會導致估價報告的準確性受到影響，且相關估價師專業(yè)技能存在被質疑的風險。

2、實地勘察相關風險。每一宗房地產(chǎn)評估業(yè)務，執(zhí)業(yè)人員都應該到實地查勘，以便調查房地產(chǎn)相關資料的真實性，直觀感受估價對象的區(qū)位條件，同時應該拍攝估價對象的相關圖片留底存檔。

房地產(chǎn)實地勘察評估工作中，估價師會因為客觀因素難以實施實地勘察的工作。例如，部分商品住宅抵押估價委托人為獲得估價價值高于實際價值的結果，存在有意隱瞞甚至遮掩評估對象缺點的現(xiàn)象。此現(xiàn)象會導致執(zhí)業(yè)人員實地勘察評估價格偏離評估對象真實價值。

3、工作量大。房地產(chǎn)估價規(guī)范中規(guī)定，房地產(chǎn)估價報告需由兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽署估價報告，且估價程序中明確要求估價師必須實地查勘。而據(jù)目前中國估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)估價相關從業(yè)人員已經(jīng)超過25萬人，只有3.5萬人取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，僅有3萬人注冊執(zhí)業(yè)?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》中對估價程序有明確要求，可增不可減。執(zhí)業(yè)人員估價過程中面臨商品住房抵押估價業(yè)務工作量大且瑣碎繁多等問題，這無形中給執(zhí)業(yè)人員帶來壓力。

（三）執(zhí)業(yè)人員自身因素帶來的風險

1、專業(yè)技能不足的風險。房地產(chǎn)估價業(yè)是知識密集型行業(yè)，估價作業(yè)技術性強。雖然經(jīng)過多年發(fā)展，房地產(chǎn)估價業(yè)有了系統(tǒng)估價理論指導，執(zhí)業(yè)人員也實行資格準入政策。但是，我國的估價行業(yè)起步較晚，經(jīng)驗不足，估價技術理論、技術參數(shù)的確定仍然需要進一步研究。

商品住宅作為市場上經(jīng)常進行交易的房地產(chǎn)類型，理論上適用比較法和收益法，運用比較法進行估價時，可比實例的選擇、商品住宅的狀況調整及折舊均要求執(zhí)業(yè)人員具備較高的專業(yè)技能。收益法中，選擇報酬資本化法還是直接資本化法，凈收益與收益年限的確定，折現(xiàn)率及資本化率的求取，收益風險的預估等抉擇，客觀要求執(zhí)業(yè)人員不僅要有扎實的理論基礎，更要求豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗。通過上述論證可知專業(yè)技能不足是執(zhí)業(yè)人員自身因素中最重要的風險之一。

2、職業(yè)道德缺乏的風險。雖然在房地產(chǎn)估價的相關規(guī)范中已經(jīng)存在執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德標準，對行為也有明確的要求，但是在實際業(yè)務中，還是存在委托人妄圖達到高估資產(chǎn)目的而賄賂估價師的現(xiàn)象。估價師的收入包括基本工資和業(yè)務提成，業(yè)務提成是與商品住宅抵押估價對象的評估價值相關的，專業(yè)素養(yǎng)不高、缺乏職業(yè)道德的估價師將面臨更高的執(zhí)業(yè)風險。

四、執(zhí)業(yè)風險管理

（一）關注市場、政策動態(tài)及其變化趨勢，并在估價報告“注意”項中突出現(xiàn)狀提醒使用人。對于外部環(huán)境帶來的風險，如市場需求、政策的變化可以通過了解市場信息、時政新聞預測大致趨勢，執(zhí)業(yè)人員在估價報告中應給予分析并提醒報告使用人注意，合理規(guī)避風險。

（二）多方考察估價機構的管理制度，慎重選擇估價機構注冊、并從業(yè)。嚴格遵守估價程序是檢驗估價報告是否合理的標準之一，估價機構是否嚴格履行估價程序是選擇估價機構的標準之一。不同水平的估價機構管理章程、業(yè)務要求等都不同，就業(yè)時應理性對待，選擇實行報告多級審查、質量要求較高、資質較高的估價機構，減少執(zhí)業(yè)風險。

（三）加強專業(yè)學習，提升專業(yè)技能。隨著房地產(chǎn)估價的規(guī)范及其理論不斷深化，執(zhí)業(yè)人員應在專業(yè)方向加大深度，并通過實踐結合理論加深對評估理論的理解，以便在日后業(yè)務中能快速、精準、保質地確定涉及參數(shù)。

（四）嚴守估價原則，增強職業(yè)道德意識。客觀、公平、公正是執(zhí)業(yè)人員最基本的估價原則，職業(yè)道德是執(zhí)業(yè)人員心中的紅線。執(zhí)業(yè)人員應嚴守職業(yè)道德紅線，堅持按估價原則執(zhí)行估價工作，同時通過提升法律意識、增加心理建設等方式來提高自身修養(yǎng)，降低執(zhí)業(yè)風險。

主要參考文獻：

[1]徐陽.論估價機構對抵押估價的風險管理[J].中國流通經(jīng)濟，2009.

[2]張勇.房地產(chǎn)估價師對執(zhí)業(yè)風險不能絲毫馬虎[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)濟，2009.2.

[3]王學哲.論司法鑒定中房地產(chǎn)評估工作的風險防范[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀，2009.2.

[4]朱瑩政.關于房地產(chǎn)估價師風險責任承擔的思考[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀，2007.3.