全面深化改革背景下物業(yè)管理行業(yè)信用體系的建立與完善

朱江

摘 要：伴隨全面深化改革的持續(xù)推進，物業(yè)管理行業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)，在獲得改革紅利的同時也帶來諸多新的難題，如物業(yè)管理市場化價格機制的形成、行業(yè)自律和責任的培樹、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場競爭和公眾認可等。本文針對問題剖析本質(zhì)，提出建立完善物業(yè)管理行業(yè)信用體系，加強事中事后監(jiān)管，方為可選之策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理行業(yè)；信用體系； 事中事后監(jiān)管

以十八屆三中全會為標志，啟動了旨在推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的全面深化改革，帶給社會各領(lǐng)域、市場各行業(yè)充分的改革紅利，釋放競相迸發(fā)的勞動、技術(shù)、管理等社會活力。在此背景下，物業(yè)管理行業(yè)也面臨著深改道路上的重大機遇和嚴峻挑戰(zhàn)，在不破不立的錯綜復(fù)雜市場局面前迫切需要建立一套行之有效的行業(yè)信用體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)存量時代物業(yè)服務(wù)有序競爭，放大萬億級市場藍海的經(jīng)濟效益和社會效益。

一、政府職能轉(zhuǎn)變帶來的行業(yè)市場環(huán)境變革

2014年12月，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》，要求放開住宅小區(qū)停車服務(wù)和非保障性住房物業(yè)服務(wù)價格，此舉被視為物業(yè)管理費價格政策松綁的明確信號。而后各地政府先后響應(yīng)取消了各類小區(qū)停車領(lǐng)域和非保障性住房的價格指導(dǎo)性文件，力促物業(yè)管理行業(yè)的價格回歸市場化機制。這項舉措對行業(yè)逐步建立并完善市場引導(dǎo)機制、運作機制和監(jiān)督機制具有重要的意義，表明物業(yè)管理行業(yè)在全面深化改革道路上更進一步。但由于多年來物業(yè)管理費滯漲，人員和材料成本持續(xù)增長的局面難以打破，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消除“入不敷出”的道路上仍然舉步維艱，使得企業(yè)唯有另辟蹊徑。

2015年5月，深化行政體制改革開始全面推進，落實簡政放權(quán)，除涉及重大公共利益事項外如國家安全、生態(tài)安全和公眾健康等，其他的審批事項原則上要以取消為主。一年后準入類職業(yè)資格物業(yè)管理師在持續(xù)降低就業(yè)創(chuàng)業(yè)門檻中被取消，為大中專畢業(yè)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)和去產(chǎn)能中人員轉(zhuǎn)崗創(chuàng)造了便利條件，同時給行業(yè)帶來了不小沖擊。

2017年1月，由行業(yè)資質(zhì)審批制度帶來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)繼而被取消，中央的這一政策對進一步釋放市場活力和社會創(chuàng)造力起到了極大的推動作用，但卻使一批具備一級資質(zhì)的企業(yè)失去了市場競爭的“優(yōu)越感”，也使原二、三級企業(yè)迷失了發(fā)展目標和方向。為此，參與全國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)評選工作的上海市原一級企業(yè)大幅增加，獲得全國百強企業(yè)成為了當前市場上顯示企業(yè)綜合實力的重要標志，但上海依舊有眾多原一、二、三級資質(zhì)企業(yè)卻無緣參與而陷入迷茫。

二、建立健全物業(yè)管理行業(yè)信用體系

以上種種舉措看似取消門檻，其實卻是對物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管的收緊，使其服務(wù)更符合市場競爭和優(yōu)勝劣汰的規(guī)律。

（一）完善行業(yè)信用管理制度

2017年上海市共有3529家物業(yè)服務(wù)企業(yè)和87.55萬從業(yè)大軍，管理者9.94億平方米的房屋建筑，服務(wù)于500多萬戶本市家庭約2000多萬居民的日常生活，涵蓋了居住小區(qū)、商業(yè)辦公、醫(yī)療教育、體育會展、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通、車站碼頭、公園景區(qū)等房屋建筑以及公共設(shè)施[1]。建立這樣一個關(guān)乎百姓的“衣、食、住、行”的行業(yè)信用體系，需要一套成體系的較為完善的信用管理制度做支撐。首先建立信用信息處理制度，完善信用信息記錄、歸集、處理、公開和應(yīng)用等環(huán)節(jié)措施，制定物業(yè)服務(wù)信用信息目錄，例如上海市編制的公共信用數(shù)據(jù)、行為、應(yīng)用三清單，依法依規(guī)推進信用信息分類管理。其次是需要信用信息主體權(quán)益保護和侵權(quán)追究制度，加強對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等信用信息主體的引導(dǎo)教育，不斷增強其維護自身合法權(quán)益的意識。

（二）建立覆蓋物業(yè)管理全行業(yè)的信用信息系統(tǒng)

行業(yè)信用體系的完善需要搭建信用信息系統(tǒng)作為物理支持，探索以上海市公共信用信息平臺為依托，統(tǒng)一規(guī)范全市物業(yè)管理信用信息的歸集、交換和共享，向社會提供終端應(yīng)用服務(wù)。區(qū)縣公共信用主管部門需要統(tǒng)一思想認識，可以按照數(shù)據(jù)目錄、主體標識、建設(shè)規(guī)范“三統(tǒng)一”要求，實現(xiàn)各層級平臺互聯(lián)互通和信息交換。在提高“信用上海網(wǎng)”建設(shè)和服務(wù)水平的同時融入行業(yè)信用數(shù)據(jù)庫，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，建成企業(yè)高管、項目經(jīng)理和業(yè)主等行業(yè)重點人群的自然人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，并和銀行系統(tǒng)的金融信用信息數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)信息交換和應(yīng)用，為推行物業(yè)管理行業(yè)事中事后信用監(jiān)管提供基礎(chǔ)支撐。

（三）有序應(yīng)用行業(yè)信用信息和信用產(chǎn)品

借鑒上海市在一些重點領(lǐng)域的信用信息應(yīng)用模式，如行政管理中要求行政相對人根據(jù)實際情況以規(guī)范化格式提交的信用承諾書，公共資源分配活動中通過公共信用信息主管部門出具的信用核查書。物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)緊跟時代形勢和需求，秉持“信用管理社會化，社會治理信用化”的理念，有序應(yīng)用行業(yè)信用信息和信用產(chǎn)品，推行使用第三方信用評級報告，增強信用約束社會效應(yīng)。

（四）實施行業(yè)信用分類和聯(lián)動獎懲監(jiān)管機制

事中事后綜合監(jiān)管是物業(yè)管理行業(yè)信用體系的必要措施，需變“嚴進寬出”為“寬進嚴出”，強化聯(lián)動監(jiān)管及信用評級結(jié)果運用。對行業(yè)內(nèi)一般失信行為的企業(yè)和個人，監(jiān)管部門應(yīng)采取信用警示和函詢約談等方式予以懲戒，并且責令其停止失信行為有效整改失當之處。對具有較重失信行為的，行政主體應(yīng)重點監(jiān)督檢查其日常工作，可以采取削減資金扶持額度和其它優(yōu)惠政策，在限定范圍內(nèi)進行書面告知和公示。對嚴重失信行為，本文覺著可以通過行政監(jiān)管性處罰結(jié)合司法性處罰、社會性懲戒結(jié)合市場性和行業(yè)性懲戒等手段，依法依規(guī)對重大稅收違法、欠發(fā)工人薪金情況嚴重以及無正當理由拒不履行法律義務(wù)的業(yè)主采取限制或禁入等懲戒措施。對守信者實行優(yōu)先綠色通道、簡化辦事程序和重點領(lǐng)域扶持等激勵政策，使守信者真正得到便利和實惠。

三、物業(yè)管理行業(yè)信用體系運行的保障措施

運用社會信用體系強化物業(yè)管理行業(yè)事中事后監(jiān)管需要有關(guān)部門制定原則上的保障措施，這是政府主導(dǎo)、社會參與的行業(yè)信用體系監(jiān)管的必然要求。首先需明確監(jiān)管主體責任，就上海市而言應(yīng)強化住建委、信用辦、物管協(xié)會的相應(yīng)責任意識，加強組織領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和督促落實，細化監(jiān)管措施，形成上下協(xié)同的監(jiān)管體系；建立督查問責制度，對行業(yè)信用信息和信用產(chǎn)品應(yīng)用與失信懲戒工作不力、不到位，以及存在監(jiān)管失職行為的部門及工作人員要追究問責。第二，信用信息的應(yīng)用開發(fā)離不開信用服務(wù)市場，應(yīng)積極引導(dǎo)第三方信用服務(wù)機構(gòu)根據(jù)市場主流需求，創(chuàng)新信用服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)，為物業(yè)管理行業(yè)提供實用化和標準化的信用服務(wù)；同時也應(yīng)規(guī)范信用服務(wù)機構(gòu)及其工作人員的信用記錄，讓監(jiān)管的利劍觸及到信用服務(wù)機構(gòu)，促進信用服務(wù)市場及其主體規(guī)范發(fā)展。

四、結(jié)論

全面深化改革持續(xù)推進，政府職能轉(zhuǎn)變必將對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生更加深遠的影響，不適應(yīng)市場環(huán)境變革的因素會成為歷史，也會迎來物業(yè)管理行業(yè)新的春天。唯有建立健全物業(yè)管理行業(yè)信用體系，形成政府、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主間權(quán)利清晰、責任分明、利益明確的制衡約束機制，才能營造“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理市場化價格機制政策環(huán)境，以“契約精神”的信用意識培育出行業(yè)應(yīng)用的自律和責任，通過信用化的價值創(chuàng)新轉(zhuǎn)化為企業(yè)自身的核心競爭力，讓公眾自由選擇差異化信用水平的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來享受能滿足業(yè)主需求的服務(wù)質(zhì)量。

參考文獻：

[1] 2018上海市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告.