加強物業(yè)管理的基本原則和主要措施

劉占錦

摘要：加強和規(guī)范物業(yè)管理工作要堅持統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理、多種模式、分類管理、市場主導、政策扶持的基本原則。主要措施是加強物業(yè)項目配套設(shè)施建設(shè)與維護管理，加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管，建立老舊住宅小區(qū)的長效管理機制，提高業(yè)主自治能力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;基本原則;主要措施

1加強物業(yè)管理的基本原則

為提升物業(yè)管理水平，促進物業(yè)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，打造品質(zhì)城市，要進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作?？傮w目標是建立健全“統(tǒng)一領(lǐng)導、橫向到邊、縱向到底、綜合協(xié)調(diào)”的“市、鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)（村）”三級物業(yè)管理工作體系，強化物業(yè)管理各方主體責任，有序推進住宅小區(qū)、商務(wù)樓宇等規(guī)范化、長效化管理，著力解決群眾反映強烈的難點和部門監(jiān)管中的“短板”問題，全面提升物業(yè)管理整體服務(wù)水平。要堅持統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理、多種模式、分類管理、市場主導、政策扶持的基本原則。統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理就是建立健全市級主管部門監(jiān)督管理、屬地鎮(zhèn)（街道）負責、社區(qū)（村）協(xié)助落實、相關(guān)職能部門密切配合，上下整體聯(lián)動、社會齊抓共管的工作機制。充分發(fā)揮屬地鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)（村）和業(yè)主自治組織的作用，增強物業(yè)管理工作合力。多種模式、分類管理就是根據(jù)新建商品房住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)、小微型小區(qū)、商務(wù)樓宇、專業(yè)市場等運行管理的不同情況，實施多種模式的分類管理。市場主導、政策扶持就是進一步完善物業(yè)服務(wù)市場化、社會化、專業(yè)化運作機制，通過扶優(yōu)扶強，提高物業(yè)服務(wù)專業(yè)化水平，鼓勵骨干物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度，推動物業(yè)服務(wù)集約化、專業(yè)化發(fā)展。對因環(huán)境條件限制，難以實行市場化、專業(yè)化運作的住宅小區(qū)，予以相應(yīng)的政策扶持，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。

2加強物業(yè)管理的主要措施

2.1加強物業(yè)項目配套設(shè)施建設(shè)與維護管理

2.1.1落實物業(yè)項目承接查驗和交付聯(lián)合指導制度

將物業(yè)項目承接查驗管理納入商品房交付備案管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位共同對物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行檢查和驗收。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與建設(shè)工程設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等環(huán)節(jié)，為實施物業(yè)承接查驗工作創(chuàng)造有利條件。建立項目交付前聯(lián)合指導制度，由住建部門組織屬地鎮(zhèn)（街道）、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門對開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展交付前集中指導工作。

2.1.2優(yōu)化住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)

開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)招投標前，以項目總建筑面積為基數(shù)，按照6元/平方米的標準，支付前期物業(yè)服務(wù)開辦費（開辦費用于購買物業(yè)辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護等設(shè)施設(shè)備及籌建人員經(jīng)費，不含物業(yè)辦公用房裝修費用，物業(yè)辦公用房由建設(shè)單位裝修后移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)），并由物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會負責代收、代管，通過代管機制督促、指導前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同的各項約定。

2.1.3強化停車設(shè)施建設(shè)及管理

住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主停車需要。住宅小區(qū)竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位，倡導開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主招租。合理設(shè)定停車服務(wù)費，提高地下車庫、車位使用率，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設(shè)施在住宅小區(qū)的應(yīng)用，合理規(guī)劃設(shè)置充電樁和非機動車停車場地。

2.1.4建立維修資金應(yīng)急使用工作機制

物業(yè)項目共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障及其他危及房屋使用、人身財產(chǎn)安全等緊急情況，經(jīng)相關(guān)鑒定機構(gòu)出具故障檢測報告或經(jīng)屬地鎮(zhèn)（街道）等相關(guān)單位證明的，可申請使用應(yīng)急物業(yè)專項維修資金，無需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

2.1.5創(chuàng)新電梯安全管理方式

建立健全住宅電梯物業(yè)專項維修資金管理制度，保障住宅電梯首次更新改造。積極探索引入保險機制，對電梯運行和維保實施風險管理，構(gòu)筑以市場力量為基礎(chǔ)的矛盾糾紛解決新機制，保障業(yè)主人身和財產(chǎn)安全。

2.2加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管

2.2.1通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

進一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招投標行為。新建住宅小區(qū)項目規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以上的，應(yīng)當按照住建部門制定的前期物業(yè)服務(wù)招投標管理辦法，通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。10萬平方米以上的住宅小區(qū)項目，應(yīng)當通過公開招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)下，通過公開招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2.2.2嚴格物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職行為

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當嚴格按照物業(yè)服務(wù)合同約定，切實履行職責。承接物業(yè)項目（前期物業(yè)服務(wù)項目除外）后，業(yè)委會可向物業(yè)企業(yè)預收該項目不超過1個月的物業(yè)服務(wù)費，作為物業(yè)服務(wù)履約保證金。提供物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)當在客服中心公示服務(wù)內(nèi)容和收費標準，劃分服務(wù)區(qū)域，明確服務(wù)責任人;向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，制止物業(yè)項目內(nèi)違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修和使用等有關(guān)法律、法規(guī)的行為，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。同時履行社會責任，配合做好生活垃圾分類的有關(guān)工作。

2.2.3依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費行為

物業(yè)服務(wù)收費實行質(zhì)價相符的原則，依照服務(wù)等級標準，提高物業(yè)服務(wù)透明度。研究制定物業(yè)服務(wù)等級和收費指導標準，明確管理形式和費用構(gòu)成，鼓勵規(guī)模較小的住宅小區(qū)推行酬金制物業(yè)服務(wù)收費。我國經(jīng)濟學家郎咸平、劉勁哲、林毅夫、樊綱指出：要嚴格住宅小區(qū)公共收益管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當單獨建賬，由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當以業(yè)主委員會名義開設(shè)公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督，并在住宅小區(qū)顯著位置公示收支明細。

2.2.4強化物業(yè)管理日常考核制度

住建部門要完善《物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法》，強化考核結(jié)果的運用，增加考核扣分后的約談、誠信證明開具等內(nèi)容，對考核較差、檢查整改不落實的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要取消和限制其物業(yè)服務(wù)市場準入資格，并建議業(yè)委會按規(guī)定程序予以解聘。

2.2.5穩(wěn)步推進行業(yè)信用體系建設(shè)

我國經(jīng)濟學家劉勁哲指出：要嚴格落實《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》，指導和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)市場誠信體系建設(shè)，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的采集、認定、公開、評分和使用等工作，加強與各職能部門、屬地鎮(zhèn)（街道）的聯(lián)動，及時共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，實施守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒。

2.2.6規(guī)范物業(yè)管理項目退管管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定做好服務(wù)工作，提高業(yè)主滿意率和收費率，減少退管現(xiàn)象。退管時應(yīng)嚴格按照《物業(yè)項目服務(wù)退出管理暫行辦法》的規(guī)定，及時報告屬地鎮(zhèn)（街道）和住建部門，實施退管程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)須按“維護社會穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡”的原則，確保符合退管程序，并在鎮(zhèn)（街道）的監(jiān)督管理下，做好項目清算和資金、設(shè)施設(shè)備移交等工作。鎮(zhèn)（街道）應(yīng)加強退管管理工作，及時制定物業(yè)管理項目退管應(yīng)急預案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)范做好退管、移交工作，并在退管后至新物業(yè)選聘到位前的過渡期內(nèi)，根據(jù)實際情況實施社區(qū)化準物業(yè)管理。住建部門應(yīng)做好項目退出管理過程中的業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督工作。

3結(jié)語

在城市的發(fā)展建設(shè)中，提高物業(yè)公司的管理水平是提高業(yè)主滿意度的重要舉措，只有將業(yè)主的地位放在首位，不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平，才能有效的促進我國物業(yè)管理的發(fā)展，有效的縮短與西方發(fā)達國家物業(yè)管理的距離。

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