工會服務(wù)房產(chǎn)中介員群體的路徑和方法
——基于廣州市的調(diào)查

周 芳

（廣東南華工商職業(yè)學(xué)院，廣東 廣州 510507）

中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展為房地產(chǎn)中介公司贏得了廣闊的市場空間，也催生出房產(chǎn)中介這個新職業(yè)。近些年，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)出臺，新房交易市場已經(jīng)達(dá)到了頂峰，新房市場的規(guī)模、增速會逐漸減少，以二手房交易和租賃代理為主的存量房市場持續(xù)呈上揚態(tài)勢，各地房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍般涌出[1]。以廣州市為例，2018年4月，全市備案的中介機(jī)構(gòu)2667家，截至10月底，已經(jīng)發(fā)展到3165家，活躍在大街小巷樓盤小區(qū)的眾多房產(chǎn)中介員，已經(jīng)成為國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、人們社會生活中不可或缺的勞動者。這支勞動大軍因其入行門檻低、人員流動性高，一直處于無序狀態(tài)，其工作特點、生活情況、權(quán)益狀況等鮮有人關(guān)注，也因此導(dǎo)致從業(yè)人員的素質(zhì)提高緩慢，職業(yè)發(fā)展路徑狹窄，進(jìn)而限制了房產(chǎn)中介行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

中國工會是中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的職工自愿結(jié)合的工人階級群眾組織，維護(hù)職工合法權(quán)益、竭誠服務(wù)職工群眾是工會的基本職責(zé)。為了更好地了解房產(chǎn)中介員群體的狀況，筆者對廣州市房產(chǎn)中介員進(jìn)行了綜合調(diào)研，旨在把廣大的中介員組織起來，更好地發(fā)揮工會的作用，保障其合法權(quán)益，激發(fā)他們的工作熱情，在推動事業(yè)的蓬勃發(fā)展中實現(xiàn)企業(yè)和職工雙贏。

一、研究方法和調(diào)查樣本情況

(一)研究方法

本次調(diào)研主要采用座談會、個別訪談和問卷調(diào)查的形式展開。先后走訪了廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會、（市）區(qū)總工會、市（區(qū)）住房及城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（局）等單位,召開了4場座談會，廣泛聽取了政府職能部門、行業(yè)企業(yè)、房產(chǎn)中介前線人員的情況介紹、意見反饋和措施建議。實地走訪裕豐地產(chǎn)、鏈家、合富置業(yè)、中原地產(chǎn)、得田地產(chǎn)、廣搏地產(chǎn)等經(jīng)營規(guī)模不等的房產(chǎn)中介企業(yè)16家、門店41間，與53名房產(chǎn)中介員進(jìn)行了個別訪談，向他們介紹廣州工會，宣傳廣州工會的服務(wù)，傾聽他們的工作壓力和實際困難，了解他們的需求，解答他們心中的疑惑。與此同時，開展線上線下問卷調(diào)查，共回收有效問卷656份，其中發(fā)放紙質(zhì)問卷160份，回收157份，回收率98.13%，有效問卷131份，有效率83.44%；收到網(wǎng)上答卷525份，有效率100%。調(diào)查數(shù)據(jù)采用spss17.0統(tǒng)計分析軟件處理。

（二）樣本情況

本次抽樣調(diào)查的656個樣本，來自廣州市的11個區(qū)（見表1）。

表1 調(diào)查樣本在廣州各區(qū)的分布

調(diào)查對象中，年齡上，21-40歲之間的年輕人占88.55%，其中21-30歲的人最多，達(dá)到56.4%；戶籍上，人數(shù)最多的是外地農(nóng)業(yè)戶口（38.11%）和廣州非農(nóng)業(yè)戶口（20.27%）的人；性別和婚姻上，男性（59.3%）多于女性（40.7%），未婚人數(shù)（51.83%）略高于已婚人數(shù)（45.43%）；學(xué)歷上，以高中、技校（44.82%）和大專（40.09%）文憑的人為主。

二、調(diào)查結(jié)果

（一）房產(chǎn)中介員的生存狀況

調(diào)查顯示，56.4%的人租房居住，40.24%的有自有住房，個別人住在公司租的集體宿舍里。90.7%的人與公司簽訂了勞動合同，88.11%的人是公司直接聘用的員工。絕大多數(shù)公司為員工購買了“五險一金”，養(yǎng)老、醫(yī)療和工傷保險購買比例均在70%以上，失業(yè)、生育保險60%以上，最低的是住房公積金，只有31.25%的調(diào)研對象有住房公積金。值得注意的是，還有19.37%的人沒有任何保險，在訪談中，他們提到公司在工資里發(fā)了保險的錢，讓自己去交，自己沒有去購買；也有人因為其他原因如在農(nóng)村老家或者在街道購買了保險，因此放棄企業(yè)為其購買保險。

工資構(gòu)成方面（見表2），53.35%的人拿的是“底薪+提成”，40.85%的人“全部拿提成”，基本沒有拖欠工資的情況發(fā)生，如有也僅存在于一手樓盤代理中，由于開發(fā)商結(jié)算傭金慢而導(dǎo)致房產(chǎn)中介員離職時不能結(jié)算屬于他的傭金。很少拖欠工資的主要原因在于房產(chǎn)中介圈子很小，彼此熟悉，拖欠工資會讓公司和企業(yè)主聲名掃地。工資構(gòu)成方式的選擇，與年齡和從業(yè)時間有著明顯的關(guān)系，20歲以下的人基本都選擇了“底薪+提成”的方式，到了31-40歲，選擇“底薪+提成”的人數(shù)略微下降，“全部拿提成”的人數(shù)有略微上升，但過了40歲后，選擇“底薪+提成”的人迅速上升。可見，房產(chǎn)中介行業(yè)競爭激烈，新入行的人沒有客源，生存壓力巨大，超過40歲，人到中年，因為精力體力的限制，也不能承受重壓，而紛紛選擇更為穩(wěn)妥的“底薪+提成”方式。

表2 不同年齡段的房產(chǎn)中介員的工資構(gòu)成方式

薪資和福利方面，房產(chǎn)中介員的月收入在6000元以下的人最多，占到總?cè)藬?shù)的59.3%，中介員在工作中能享受到企業(yè)提供的福利（見圖1），包括教育培訓(xùn)、獎勵旅游、節(jié)假日慰問、體檢等。值得關(guān)注的是，有24.85%人的表示上述補貼和福利全部都沒有，87.65%的房產(chǎn)中介員自評為中低收入人群。

圖1 公司提供的補貼和福利

目前，公司福利項目的實施一般由人力資源部負(fù)責(zé)，有的企業(yè)還設(shè)立了專門的員工關(guān)系組、文娛小組等，會舉辦生日會、春秋游，開展各種文體活動；有的企業(yè)還將這種關(guān)愛延伸到關(guān)愛他們的親人，比如給爸爸媽媽送按摩器，組織親子活動，等等。

對于是否會一直從事房產(chǎn)中介這個職業(yè)，他們內(nèi)心比較矛盾，36.13%的人表示會一直從事中介工作，22.41%的人表示1-2年內(nèi)不會考慮轉(zhuǎn)行，同時也有22.71%的人表示說不清楚。57.32%的人從事房產(chǎn)中介工作的時間是3年以下，8年以上的只有14.63%。行業(yè)整體流動性比較大，入行頭一年是轉(zhuǎn)行高峰，頭三年跳槽頻繁。個別訪談中，當(dāng)問到“如果轉(zhuǎn)行，你會去做什么”，比較多的人回答是當(dāng)保安或者送快遞，另有很多人顯得很迷茫，說不出來要去做什么。

（二）房產(chǎn)中介員的興趣、愛好和行為習(xí)慣

房產(chǎn)中介員的工作時間普遍較長，每天工作時間8-12小時的人占到66.62%，最近一年每月休息1-4天的，占到了72.1%（見表3）。

表3 房產(chǎn)中介員每月休息時間

業(yè)余時間的興趣愛好，多數(shù)人選擇“看電影”與“和朋友聊天”（見表4）。

表4 房產(chǎn)中介員的興趣愛好

年齡不同，在興趣愛好上也有些差別。20歲以下的人最愛“閱讀”和“打游戲”，21-40歲的人最愛“看電影”及“和朋友聊天”，41歲及以上的人最愛“和朋友聊天”以及“閱讀”（見表5）。

表5 不同年齡段房產(chǎn)中介員的興趣愛好

（三）房產(chǎn)中介員對工會的認(rèn)識

對于工會，回答“了解”的只有13.41%的人，多數(shù)人處于“知道一點兒”（40.85%）或者“不了解”（45.73%）的狀態(tài)，少部分人曾經(jīng)加入過工會（20.73%）。談到工會，他們聯(lián)想最多的關(guān)鍵詞是“職工代表”和“勞動合同”，與“勞保用品”“單位領(lǐng)導(dǎo)”的關(guān)聯(lián)位居后兩位（見圖2）。另外，值得注意的是 “交會費”一詞的聯(lián)想占到了26.22%，排在第三位。

圖2 提到工會,房產(chǎn)中介員聯(lián)想到的與工會關(guān)系最密切的關(guān)鍵詞

在入會意愿和工會服務(wù)方面，58.99%的人愿意加入工會，41.01%的人不愿加入工會。愿意加入工會的人，最希望得到的服務(wù)是“提高職工工資收入”“開展培訓(xùn)”“組織職工參與企業(yè)管理”和“開展文體活動”，分別占到了79.33%、53.49%、43.67%和37.98%（見圖3）。

圖3 房產(chǎn)中介員希望工會開展的職工服務(wù)工作

在獲取服務(wù)信息的渠道上，70.03%的選擇了“公司通知”，其次是“微信公眾號”“網(wǎng)站”和“海報宣傳”途徑（見圖4）?？梢?，未來組建工會后，企業(yè)工會是服務(wù)職工最直接也是最重要的力量。

圖4 房產(chǎn)中介員獲取工會服務(wù)信息的渠道

房產(chǎn)中介員不愿意加入工會的主要原因是“不了解工會是干什么的”，此項占到44.21%，還有14.48%是因為“不知道去哪里找工會組織”。對于工會開展房產(chǎn)中介員集體入會行動，26.22%的人認(rèn)為“很有必要”，32.77%的人認(rèn)為“有必要”，兩項加在一起的人數(shù)接近60%，只有8.08%的人認(rèn)為“沒有必要”。在對集體入會提出具體建議的一欄，幾乎全部填寫的是“工會是做什么的”“不清楚入會做什么事情”等意思相近的話?？梢?，在社會上宣傳工會工作何其緊急而又必要。

對于入會意愿，男女差異性不大，最愿意加入工會的是41歲以上的中老年人，其他年齡組的意愿差異不明顯。對于工會開展集體入會行動，認(rèn)為“有必要”和“很有必要”的人，也是41歲以上的中老年人這個年齡段的人最多，這群人中沒有一個人認(rèn)為“沒有必要”。因此，開展工會組建工作，建議從發(fā)動這個年齡段的人開始。20歲以下、21-30歲和31-40歲三個年齡段的人表示不愿意加入工會的人數(shù)均在40%-45%之間，沒有明顯差別。作為一個以年輕人為主的行業(yè)，這種狀況可能會給工會組建工作帶來較大的困難。如何吸引他們自覺自愿加入到工會大家庭中來，需要更為細(xì)致的工作安排。

（四）房產(chǎn)中介員的需求和期望

1.希望政府監(jiān)管部門提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，避免惡性競爭

有房產(chǎn)中介企業(yè)認(rèn)為，目前廣州市規(guī)定的3個從業(yè)人員、15平方米場地就可以開中介門店的準(zhǔn)入要求過低，很多公司都沒有經(jīng)濟(jì)實力支付員工的基本工資，行情不好的時候，中介公司之間更是互相壓價，提成比例持續(xù)提高，有些公司甚至不收傭金，靠賺取按揭的費用支撐。惡性競爭不僅帶來行業(yè)競爭的混亂，更加損害勞動者的合法權(quán)益，導(dǎo)致出現(xiàn)大面積的欠繳甚至不繳社會保險的現(xiàn)象。

2.希望政府能開放廉租房的申請資格給房產(chǎn)中介行業(yè)人員

訪談中，有企業(yè)表示，公司為了留住員工，會提供集體住房給收入較低的年輕人居住，成本很高。政府的廉租房目前只允許公務(wù)員等公職人員申請，而這些群體的收入在社會上不算低，還能享受政府的優(yōu)惠，不太合理，希望政府能放開廉租房的申請資格給房產(chǎn)中介員群體。

3.希望媒體能正面宣傳房產(chǎn)中介行業(yè)，加入工會后能涌現(xiàn)出本行業(yè)的勞動模范，重塑行業(yè)的社會形象

社會上很多人瞧不起房產(chǎn)中介，對這個行業(yè)有成見，說起中介常常會在前面加一個“黑”字，這與新聞報道的選擇性報道有直接關(guān)系。中介行業(yè)很辛苦，對人的能力要求其實很高。房產(chǎn)中介在國外叫置業(yè)顧問，是個很體面的職業(yè)，而在國內(nèi)則社會地位低下，以至于很多年輕人，尤其是他們的父母，常常會阻止孩子從事房產(chǎn)中介工作。希望媒體能正面宣傳，將來加入了工會，也能在房產(chǎn)中介行業(yè)選出勞動模范，提升整個行業(yè)的社會形象。

4.希望通過教育培訓(xùn)提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，走置業(yè)顧問的發(fā)展路線

房產(chǎn)中介是個專門化專業(yè)化的工作，入行之初一般在房屋買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用，接受委托、撮合，促成房地產(chǎn)交易，靠收取傭金獲得勞動報酬。置業(yè)顧問除具有房產(chǎn)中介的作用外，還能為客戶提供投資置業(yè)的專業(yè)化、顧問式服務(wù)，需要長期的從業(yè)經(jīng)驗，熟悉政策，掌握各種金融投資工具。從房產(chǎn)中介到置業(yè)顧問，關(guān)乎從業(yè)人員的職業(yè)生涯發(fā)展，需要企業(yè)有長遠(yuǎn)的人才發(fā)展戰(zhàn)略，投入必要的教育培訓(xùn)資金，幫助他們成長。

5.希望能為房產(chǎn)中介員提供一項特別的福利項目——房產(chǎn)信息網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)端口費

房產(chǎn)信息服務(wù)的專業(yè)網(wǎng)站都是付費的網(wǎng)站，中介要發(fā)布房源信息就要到這些網(wǎng)站付費注冊賬號，付費的金額多少決定這個賬號每天發(fā)布信息數(shù)量的多少。以搜房網(wǎng)為例，套餐費用是每個端口每月300—550元，不同的端口費意味著不同的 “刷新量”，端口費越高信息刷新頻次就越多，該端口發(fā)布的房源信息就越能高頻次地出現(xiàn)在相關(guān)頁面的首頁。安居客的模式也類似，此前按包月套餐形式收費，費用在300—1000元不等，2012年開始，安居客改用按點擊量、競價排名模式收費，即哪家中介出的錢最多，所推房源可以優(yōu)先展示，而且房源只要被點擊，就會從中介賬號中扣除一定費用。

房產(chǎn)中介公司網(wǎng)絡(luò)端口費用，每家公司制度和要求不同，在前幾年房地產(chǎn)市場火爆的時候，公司都是免費幫經(jīng)紀(jì)人提供一到兩個網(wǎng)絡(luò)端口。但是近兩年行情不好，中介公司為了節(jié)約開支就給經(jīng)紀(jì)人定了任務(wù)，完成規(guī)定的業(yè)績后免除端口費，反之沒完成就要自己承擔(dān)；有些公司直接就是無底薪高提成，公司只提供信息和辦公用品，所以端口費也都是經(jīng)紀(jì)人自理。端口收費不斷提高,給房產(chǎn)中介員帶來較大的經(jīng)濟(jì)壓力,希望能得到工會的支持,提供一項針對房產(chǎn)中介員的特別福利項目。

三、工會組織房產(chǎn)中介員入會和提供服務(wù)的建議

將房產(chǎn)中介員組織起來加入工會，是服務(wù)他們最直接和最有效的路徑，各級工會組織有責(zé)任有義務(wù)做好宣傳發(fā)動工作，精心安排服務(wù)項目，讓房產(chǎn)中介員們了解工會、認(rèn)識工會及至愛上工會，積極加入工會，以更加振奮的精神為經(jīng)濟(jì)和社會建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

（一）房產(chǎn)中介企業(yè)普遍沒有建立工會，房產(chǎn)中介員群體入會意愿一般，需加強(qiáng)工會宣傳，擴(kuò)大影響

房產(chǎn)中介企業(yè)以非公有制企業(yè)為主，普遍沒有建立工會，房產(chǎn)中介員對工會的了解也不多，入會意愿一般。對于組建工會和入會，房產(chǎn)中介行業(yè)企業(yè)和中介員最關(guān)心的是要付出多大成本，能得到什么好處，獲得哪些具體的服務(wù)。因此，工會需要在社會上加強(qiáng)自身的宣傳，讓公眾更多地了解工會的職能和服務(wù)內(nèi)容。工會可以通過張貼海報、編印宣傳冊、組織活動等形式宣傳工會，包括工會的宗旨、建會流程、會員單位及個人的權(quán)利義務(wù)、會員服務(wù)項目、會費收支標(biāo)準(zhǔn)等。不回避加入工會后，企業(yè)和會員個人需要繳納會費這一事實，針對不同情況提前制定統(tǒng)一的收費方案。

（二）房產(chǎn)中介企業(yè)差異大，工會組建上需視情況分類指導(dǎo)、分步組建

房產(chǎn)中介是一個市場化程度很高的行業(yè)，近幾年受房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，房產(chǎn)買賣和租賃的成交量大幅度萎縮，整個行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，企業(yè)情況也比較復(fù)雜，企業(yè)的規(guī)模、效益、員工數(shù)量參差不齊，在工會組建上建議視情況分類指導(dǎo)，分步組建。一是在經(jīng)營狀況良好、員工管理規(guī)范、福利待遇較好的一些大型房產(chǎn)中介企業(yè)直接建立企業(yè)工會。二是針對房產(chǎn)中介行業(yè)小企業(yè)多、房產(chǎn)中介員的工作區(qū)域相對固定的特點，建議在街道、社區(qū)建立工會聯(lián)合會，吸收房產(chǎn)中介員成為工會會員。三是借助互聯(lián)網(wǎng)平臺，擴(kuò)大會員覆蓋面，先吸引房產(chǎn)中介員在互聯(lián)網(wǎng)上關(guān)注和參加工會活動，再成為正式會員。

（三）房產(chǎn)中介企業(yè)多為小企業(yè)，建議整合工會資源，建會與服務(wù)同步進(jìn)行

組建工會的目的是為了更好地服務(wù)職工，服務(wù)項目的落地是關(guān)鍵。無論是組建企業(yè)工會、工會聯(lián)合會還是其他建會方式，組建和指導(dǎo)開展工作必須同步進(jìn)行。市（區(qū)）工會要積極指導(dǎo)新建工會召開會員大會或會員代表大會，指導(dǎo)企業(yè)開展工會干部選舉工作，幫助新建工會落實場地、人員，將職工之家、職工書屋、健康角、職工互助保險、女職工安康保險等項目帶入企業(yè)社區(qū)，組建工會的同時將各項活動開展起來，擦亮工會活動品牌，提高工會組織的凝聚力。

（四）房產(chǎn)中介員屬低收入人群，服務(wù)中應(yīng)堅持“普惠服務(wù)”和“精準(zhǔn)幫扶”相結(jié)合，突出工會特色

房產(chǎn)中介員屬于中低收入人群，福利待遇一般，社會保障程度低，工資構(gòu)成以“底薪+提成”和“全部是提成”為主，工作時間嚴(yán)重超時，工作壓力大，流動性大。工會服務(wù)需堅持“普惠服務(wù)”和“精準(zhǔn)幫扶”相結(jié)合，在社會保障、勞動安全、法律服務(wù)、困難職工幫扶、精神文化需求等方面做好服務(wù)工作。針對房產(chǎn)中介員群體年輕活躍的特點，側(cè)重開展教育培訓(xùn)、文體聯(lián)誼活動，增強(qiáng)會員獲得感、幸福感、安全感，實現(xiàn)精準(zhǔn)幫扶。

（五）房產(chǎn)中介員工作時間不固定，集中開展活動困難，建議工會服務(wù)用好互聯(lián)網(wǎng)平臺，延伸會員服務(wù)

房產(chǎn)中介員工作時間長且工作時間不固定，集中開展活動比較困難，利用“互聯(lián)網(wǎng)+工會+普惠”的運作模式，充分發(fā)揮工會網(wǎng)上工作的積極作用，能有效解決這個問題。建議省級工會統(tǒng)籌建設(shè)基礎(chǔ)平臺，各地市、區(qū)工會推出網(wǎng)上服務(wù)，企業(yè)工會開展“網(wǎng)上職工之家”創(chuàng)建，開辟房產(chǎn)中介員社群，為他們提供個性化的會員服務(wù)。