個(gè)人出租房屋稅收征管中存在的問題及相應(yīng)對(duì)策

■ 張運(yùn)書 王振猛（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院）

一、個(gè)人出租房屋稅收征管中存在的主要問題

財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十二條明確規(guī)定：“個(gè)人出租的房產(chǎn)，不分用途，均應(yīng)征收房產(chǎn)稅”；同時(shí)，依據(jù)稅法，個(gè)人出租房屋收入還需繳納增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅等。但在現(xiàn)實(shí)的征收實(shí)踐中，由于個(gè)人房屋出租區(qū)域分散，稅源隱蔽、分散、數(shù)額較小、動(dòng)態(tài)性強(qiáng)等原因，如何取得個(gè)人出租房屋租金收入的真實(shí)、詳細(xì)信息，從而將個(gè)人出租房屋租金收入應(yīng)納的稅收征收入庫，是個(gè)人房屋出租稅收征收實(shí)踐難度極大的現(xiàn)實(shí)問題。

（一）租賃手續(xù)簡便

個(gè)人出租房屋無需辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證等相關(guān)經(jīng)營證照，只要出租方與承租方達(dá)成口頭或書面協(xié)議，租金按約定時(shí)間和方式支付，一般都不再需要其他有約束力的書證（如發(fā)票等），租賃交易即告完成?？陀^上難以依法征稅，給稅收征管帶來困難。

（二）租賃業(yè)務(wù)變動(dòng)頻繁

個(gè)人房屋出租分布面廣，承租人又來自四面八方，多數(shù)情況下為臨時(shí)租賃、變相出租、轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象，時(shí)間不固定，變動(dòng)頻繁，流動(dòng)性大，隱蔽性強(qiáng)。租賃收入都帶有很大的隱密性，個(gè)人納稅相當(dāng)被動(dòng)、消極，納稅遵從度低，致使稅款大量流失。

（三）業(yè)主納稅意識(shí)差

“皇糧國稅，自古有之”，這是歷史留給我們中國人的稅收文化。我國從公元前594年魯宣公15年魯國頒布的“初稅畝”開始，中國人就知道“種田必須繳稅”的道理。自此之后，稅收便隨著歷史的變遷，其內(nèi)容便由古代的主要對(duì)人頭和土地征稅到現(xiàn)代對(duì)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)征稅的現(xiàn)代稅收制度。盡管現(xiàn)代社會(huì)農(nóng)民種田不繳稅了（2006年我國取消農(nóng)業(yè)稅），但稅收在現(xiàn)代社會(huì)生活中的地位則越來越重要。稅收不僅是政府取得財(cái)政收入，提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的手段，更是現(xiàn)代國家政府治理的基礎(chǔ)和重要支柱。

因此，盡管各級(jí)政府及稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅收的重視程度空前，通過各種現(xiàn)代技術(shù)手段進(jìn)行宣傳，且對(duì)各種偷逃稅行為嚴(yán)厲懲處。但各種偷逃稅款的行為和手段也常變常新。環(huán)視周圍，很少有個(gè)人出租房屋租金收入納稅，也極少看到偷逃稅者受到稅務(wù)機(jī)關(guān)懲處；因此，能逃則逃，能偷則偷，是個(gè)人出租房屋租金收入稅款大量流失的常態(tài)。

（四）涉及稅種較多，計(jì)算復(fù)雜

目前，個(gè)人出租房屋涉及稅費(fèi)種類多，計(jì)算繁瑣，除房產(chǎn)稅外，還涉及增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅等。大多數(shù)房屋出租人和承租人缺乏上述稅收知識(shí)，加之稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉稅宣傳不到位，也客觀上加重了納稅人對(duì)該種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)納稅的認(rèn)知，導(dǎo)致租金收入所涉稅款大量的被偷逃。

（五）租賃信息缺乏

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六條規(guī)定：“納稅人、扣繳義務(wù)人和其他有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定如實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與納稅和代扣代繳、代收代繳稅款有關(guān)的信息”，除納稅人自身為少繳稅款、不如實(shí)進(jìn)行申報(bào)外；知曉房屋租賃的物業(yè)管理公司、房屋中介信息經(jīng)營單位、社區(qū)居委會(huì)及公安機(jī)關(guān)戶籍管理等部門，也少有按規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供上述信息資料。造成信息交流不暢，無法共享，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)很難取得真實(shí)、可靠的房屋出租方和承租方及租金等相關(guān)信息，依法對(duì)個(gè)人出租房屋租金收入據(jù)實(shí)征稅。

（六）偷逃稅款手段花樣繁多，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以監(jiān)管

由于個(gè)人出租房屋的納稅涉及的納稅人全部為自然人，納稅意識(shí)差。就承租方而言，大部分對(duì)票據(jù)的取得不重視，認(rèn)為白條、收款收據(jù)與發(fā)票都一樣；且多數(shù)出租方和承租方之間交收租金，通過電腦或手機(jī)轉(zhuǎn)賬完成租金收付，沒有任何文字憑據(jù)。另，在現(xiàn)實(shí)的稅收實(shí)踐中，還存在著大量的通過提供服務(wù)抵頂租金的行為，如出租方和承租方達(dá)成口頭協(xié)議，承租方以自己所經(jīng)營的業(yè)務(wù)為出租方提供產(chǎn)品或服務(wù)，以此來折抵租金；更增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)取得相關(guān)信息并進(jìn)行監(jiān)管的難度。

總體而言：個(gè)人房屋租金收入征收房產(chǎn)稅從國家層面看，難以及時(shí)取得相關(guān)信息，征收成本高，效率低；從納稅人角度看，納稅意識(shí)差，遵從度低；從稅制角度看，重復(fù)課稅，有悖稅收公平原則。

二、完善個(gè)人出租房屋稅收征管相應(yīng)對(duì)策

（一）普及稅法知識(shí)及相關(guān)稅收政策，創(chuàng)新宣傳方式

個(gè)人出租房屋租金收入納稅遵從度低、偷逃稅款嚴(yán)重，有納稅人的主觀意識(shí)問題；也有客觀方面的問題，即納稅人不知道該種行為相關(guān)的稅收政策。因此，普及稅法知識(shí)及相關(guān)稅收政策，從理論上講清楚為什么要繳稅，既要從社會(huì)角度，即從政府提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的角度（如國防、行政等），使納稅人認(rèn)識(shí)到繳稅的必要性；也要從公民個(gè)人的角度，即我們每個(gè)人所享用的具體公共產(chǎn)品和服務(wù)的角度（如教育、道路、養(yǎng)老、醫(yī)療、環(huán)境等）講清楚，激發(fā)納稅人關(guān)心個(gè)人進(jìn)而關(guān)心社會(huì)的心理和熱情。首先要讓大家知法，解決納稅人不知法的問題，只有知法才有可能守法。其次，要充分利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新宣傳方式。宣傳要有針對(duì)性，針對(duì)不同的群體采用不同的宣傳方式，以其取得良好的宣傳效果，使個(gè)人房屋租金收入稅收政策深入人心，引導(dǎo)大家自覺申報(bào)納稅，提高納稅人的納稅遵從度。

（二）制訂房屋出租指導(dǎo)價(jià)格

對(duì)于各類個(gè)人出租房屋，其租金收入如何確定，從理論上說，在市場經(jīng)濟(jì)條件，其租金收入由市場決定。但從實(shí)踐上來看，由于租金收入涉及要向國家繳納稅款，而稅款的繳納直接影響到納稅人的個(gè)人利益。因此，納稅人有足夠的動(dòng)機(jī)，或出租房和承租方合謀，使租金收入不反映真實(shí)的市場租金收入，以達(dá)到增大納稅人自身實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益的目的。所以，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)房屋的區(qū)域、地段、樓層、面積、用途等劃分等級(jí)，參照市場房屋租賃價(jià)格，制定房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格，并告之出租方和承租方。對(duì)于房屋租金明顯低于指導(dǎo)價(jià)格又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照指導(dǎo)價(jià)格核定征稅，以避免房屋出租計(jì)稅價(jià)格的隨意性和不公平性。

（四）簡化個(gè)人房屋出租稅收制度

取消個(gè)人房屋租金收入征收的房產(chǎn)稅和增值稅，當(dāng)然，作為附加稅的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加也就不存在了。對(duì)房屋租金收入只征收個(gè)人所得稅，這樣既能降低征稅成本，提高稅收效率，也能避免重復(fù)課稅。既符合公平原則，也符合效率原則。

（五）運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，建立政府相關(guān)部門信息共享的綜合征管模式

充分利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段，整合政府相關(guān)部門的信息資源，建立涉及個(gè)人房屋及不動(dòng)產(chǎn)出租領(lǐng)域的信息采集平臺(tái)。從房產(chǎn)建造、市場交易、產(chǎn)權(quán)登記等各環(huán)節(jié)；從土地、房產(chǎn)、工商、稅務(wù)、銀行、安監(jiān)、公安等各部門；將涉及房產(chǎn)的各種信息，進(jìn)行整合并無縫對(duì)接。

（六）加大懲戒力度

對(duì)個(gè)人出租房屋未足額繳納相關(guān)稅金的當(dāng)事人應(yīng)限制房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，并限制其出入境等，將個(gè)人的納稅信用納入社會(huì)誠信的考量中，提高納稅人的納稅遵從度。

針對(duì)典型個(gè)人出租房屋及不動(dòng)產(chǎn)逃稅案件依照稅法從嚴(yán)處罰，對(duì)逃稅情節(jié)達(dá)到刑事處罰標(biāo)準(zhǔn)的，依法從嚴(yán)追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，震懾涉稅犯罪，最大限度地提高稅法尊嚴(yán)。