論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策

■ 劉世英（克拉瑪依市財政局）

雖然近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)獲得了充分的發(fā)展空間，但是其面對巨額的稅負壓力，拓展業(yè)務(wù)范圍的能力還相對較小。但是營改增的有效實施，不僅完善了增值稅的稅收鏈條，甚至在一定程度上滿足為房地產(chǎn)業(yè)提供了更充足的福利空間，但隨之而來的是對企業(yè)發(fā)展模式的高標準，要求房地產(chǎn)企業(yè)的管理者有效整合市場信息，順應(yīng)并正確對待營改增對企業(yè)的影響和沖擊，加強自身建設(shè)的同時，為整個房地產(chǎn)也的發(fā)展提供動力。

一、營改增實施的意義

（一）可以有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負

傳統(tǒng)營業(yè)稅的提出，將稅務(wù)的征收對象調(diào)整為勞務(wù)或商品的收入總額，大大加劇了商品在上市和流通過程中存在的重復(fù)征稅的現(xiàn)象。在具體的納稅時期，采購環(huán)節(jié)也需要繳納相關(guān)的稅務(wù)，甚至無法做到完全抵扣，對一項進賬甚至要兩次、三次征稅，大大加劇了企業(yè)的稅務(wù)壓力。但是營改增的提出，將營業(yè)稅改為增值稅，重復(fù)納稅的現(xiàn)象從根本上得到了消除。

（二）能夠合理完善增值稅的稅收鏈條

房地產(chǎn)也在經(jīng)濟市場中，經(jīng)常與其他征收營業(yè)稅的行業(yè)相互關(guān)聯(lián)，一旦企業(yè)管理者為了節(jié)省成本，想要從市場上游采購商品或勞務(wù)，其中的增值稅是無法進行抵扣的，這樣也在一定程度上增加了賦稅的環(huán)節(jié)和流程。當房地產(chǎn)開發(fā)完畢進入流通或銷售環(huán)節(jié)，下游企業(yè)也無法進行增值稅的抵扣。但是通過營改增政策的實施，雖然房地產(chǎn)企業(yè)繳納的依然是營業(yè)所得稅，但是會與增值稅進行相互的抵扣，大大完善稅收鏈條的建設(shè)。

（三）能夠緩和房價的基礎(chǔ)水平

當前，各地房地產(chǎn)市場的房價具有居高不下的發(fā)展態(tài)勢，大大增加了群眾的購房負擔，也在一定程度上造成了社會的恐慌。但是隨著營改增政策的實施，有效減少了當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)的稅負，無形之中也降低了房地差企業(yè)的開發(fā)成本。企業(yè)想要開發(fā)或購房，憑借進項稅就能對營業(yè)稅進行有效抵扣，大大拓展了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，也緩和了房價的增長趨勢[1]。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對財務(wù)報表的影響

首先，對資產(chǎn)負債表的影響。營改增對資產(chǎn)負債表的影響主要表現(xiàn)在稅費的變動和固定資產(chǎn)等。其中，固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中的比重一般很大，營改增政策的提出，企業(yè)中固定資產(chǎn)的價值在一定程度上也以由于進項而發(fā)生扣除，大大降低了固定資產(chǎn)的比例。而在應(yīng)交稅費的進項中，營改增提出之前，增值稅和營業(yè)稅都會被計入到應(yīng)交稅費當中，但是由于兩種稅款的稅率和計數(shù)有多區(qū)別，因此最終繳納的金額也有所差異?；诖?，在各項其他條件穩(wěn)定的情況下，企業(yè)中流動資產(chǎn)在總資產(chǎn)的比例增加，極大地優(yōu)化了企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，也有利于促進企業(yè)的發(fā)展和進步。

其次，對利潤表會造成影響。主要表現(xiàn)在對營業(yè)稅和銷售收入的影響，而傳統(tǒng)的增值稅作為價外稅，一般不被納入到營業(yè)收入的計量中。因此，在營業(yè)稅中剔除增值稅，大大降低了應(yīng)繳納營業(yè)稅的金額，極大地保障了企業(yè)的經(jīng)營效益。

最后，對現(xiàn)金流量表的影響。企業(yè)在實際的經(jīng)營過程中，現(xiàn)金流量較少，因此需要進行大量的籌資活動以增加流動資金。再加上房地產(chǎn)市場的項目生產(chǎn)周期長，進項稅一旦在項目開展前流動，會使大量的資金向外流出，不利于企業(yè)實現(xiàn)社會效益。但是營改增政策的提出，會在一定程度上增加現(xiàn)金流量，與進項稅的相互抵扣可能在一定程度上減少企業(yè)現(xiàn)金流量的流失，能夠幫助企業(yè)擴大經(jīng)營和投資規(guī)模，并獲得長期而穩(wěn)定的利潤來源。

（二）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的影響

首先對房地產(chǎn)財務(wù)分析人員的素質(zhì)提出了更嚴格的要求。營改增政策實施之后，會計核算的工作量會隨著工作內(nèi)容的變動而逐漸增多。因此，財務(wù)工作人員不僅需要學(xué)習有效的會計核算方法，同時還要兼顧經(jīng)濟市場的發(fā)展動向，根據(jù)企業(yè)發(fā)展實際和未來的市場動向更新財務(wù)工作方法。同時，營業(yè)稅改為增值稅，還要求會計核算人員掌握科學(xué)的核算轉(zhuǎn)變方法，進而有效做好各部門之間的核算和協(xié)調(diào)工作。

其次，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)稅負的降低，在政策上也對房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的引導(dǎo)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有利的上升空間。在這種合適的條件下，要求房地產(chǎn)企業(yè)的負責人把握好時機，根據(jù)企業(yè)發(fā)展優(yōu)化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從盈利能力方面有效提升企業(yè)的核心競爭力[2]。

三、面對營改增的影響房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的對策分析

（一）有效強化房地產(chǎn)企業(yè)會計人才隊伍的建設(shè)

營改增政策的提出，為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者和財務(wù)負責人帶來了全新的挑戰(zhàn)，因此想要在經(jīng)濟市場的洪流中不被淘汰出去，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合發(fā)展實力，最重要的就是要對財務(wù)人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)，以崗位剛需為依據(jù)設(shè)計合理的技能競賽，采取優(yōu)勝劣汰的制度調(diào)動會計核算人員的積極性。其次，應(yīng)該有效強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門和其他各部門之間的聯(lián)系，積極研究稅制改革制度，根據(jù)市場的需要提升財務(wù)部門全體員工的工作實力，從而對經(jīng)濟市場和投資運行中的風險進行分析和預(yù)測。

（二）提升企業(yè)納稅統(tǒng)籌工作實施的質(zhì)量

隨著營改增政策的提出和有效實施，大多房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的納稅統(tǒng)籌方案已經(jīng)不再適用需要企業(yè)的管理者和負責人以政策調(diào)整為驅(qū)動，有效解讀營改增政策與自身企業(yè)發(fā)展相關(guān)的主要內(nèi)容，向其中尋求關(guān)鍵的突破口，有效考察企業(yè)長久以來的經(jīng)營現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢等，在充分考察的基礎(chǔ)上構(gòu)建有效的納稅統(tǒng)籌方案。同時，企業(yè)的管理者也應(yīng)該提升自覺性，充分突出納稅主體的地位，在享受國家政策的同時，有效節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，從而為整個行業(yè)的發(fā)展帶來動力基礎(chǔ)。

（三）強化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制和管理

營改增政策的提出，要求房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對企業(yè)內(nèi)部實行有效的控制制度，尤其是與增值稅相關(guān)的各項條款和收據(jù)一定要有效落實并保管，以便在改革之后為企業(yè)的發(fā)展帶來動力。管理機制的制定方面應(yīng)該以企業(yè)的發(fā)展走向為核心，充分考察市場需求和行業(yè)標準，以此設(shè)定科學(xué)合理的企業(yè)內(nèi)部機制。而人力資源的管理則要求管理者定期對其進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)，學(xué)習稅務(wù)、法律、管理等方面的知識，并培養(yǎng)其具備風險防控能力[3]。

（四）科學(xué)構(gòu)架投資、成本和預(yù)算模型

營改增的提出使房地產(chǎn)業(yè)的價內(nèi)稅轉(zhuǎn)變?yōu)閮r外稅，企業(yè)中原有的核算、投資和成本模型等已經(jīng)很難滿足企業(yè)稅負的需求和未來發(fā)展走向。因此，企業(yè)管理者應(yīng)該積極應(yīng)對營改增對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，以市場情況和房價上下游的變動為參照點，構(gòu)建科學(xué)有效的投資模型，以指導(dǎo)企業(yè)成本的調(diào)控目標和政策的調(diào)度方向等。同時，針對同一種會計模型，還應(yīng)該以多種預(yù)算角度考察其是否具備合理性，根據(jù)成本的測算，有效優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)。

四、結(jié)束語

營改增政策的提出和優(yōu)化，對房地產(chǎn)企業(yè)甚至是整個經(jīng)濟市場都造成了一定的影響。因此，企業(yè)的管理者和財務(wù)部門應(yīng)該以政策為出發(fā)點，以市場變動為研究趨勢，有效強化房地產(chǎn)企業(yè)會計人才隊伍的建設(shè)，提升企業(yè)納稅統(tǒng)籌工作實施的質(zhì)量，強化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制和管理，科學(xué)構(gòu)架投資、成本和預(yù)算模型，促進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本優(yōu)化，從而為后續(xù)的投資和發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。