房屋共享外部性影響的法律規(guī)制

穆 宇

(天津師范大學(xué)，天津 300384)

1978年,Marcus Felson和Joe L.spaeth在《美國行為科學(xué)家》雜志中首次提到的“合作消費(fèi)”的新理念被認(rèn)為是共享經(jīng)濟(jì)的雛形。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)時(shí)代的崛起,共享經(jīng)濟(jì)逐步從理論變?yōu)閷?shí)踐。2011年,美國《時(shí)代周刊》稱共享經(jīng)濟(jì)模式將成為改變未來世界的十大創(chuàng)意之一。

一、房屋共享的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

(一)房屋共享的現(xiàn)狀

共享經(jīng)濟(jì)中擁有巨大發(fā)展?jié)摿Φ姆课?、空間以及車輛領(lǐng)域正方興未艾。自2014年來,政府不斷推行“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略?；诠蚕矸课菥哂写碳そ?jīng)濟(jì)增長的優(yōu)勢,在政策上更是秉持“創(chuàng)新友好”的理念,大力支持發(fā)展。2015年8月,《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見》首次放寬了在線度假租賃等新業(yè)態(tài)的經(jīng)營許可。同年11月,《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》提出要大力發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、長短租公寓等新型的旅游形態(tài),以滿足消費(fèi)者對于旅行的多式多樣的需求。2016年3月,國家發(fā)改委、商務(wù)部等十部委出臺《關(guān)于促進(jìn)綠色消費(fèi)的指導(dǎo)意見》,看重共享房屋的“綠色”形態(tài)。2017年10月,國家旅游局出臺了《旅游民宿基本要求與評價(jià)》,對民宿的規(guī)范、等級做出了較為詳細(xì)的規(guī)定,“鼓勵創(chuàng)新、包容審慎”成為主基調(diào)。2017年共享住宿交易規(guī)模約145億元,比上年增長70.6%，參與者人數(shù)約為7800萬人,房客達(dá)到7600萬人。然而根據(jù)《中國共享住宿發(fā)展報(bào)告2018》,通過平臺共享的房源僅占我國空置房源的4%左右,共享房屋還有巨大的發(fā)展?jié)摿Υ诰颉?/p>

(二)房屋共享的特點(diǎn)

1.房屋式體驗(yàn),滿足多樣化需求。不同于酒店、賓館格式化的房屋擺設(shè),共享房屋體現(xiàn)為“千房千樣”。中國產(chǎn)業(yè)調(diào)研信息網(wǎng)顯示國內(nèi)短租仍以公寓需求為主,占整個短租市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的51.5%。公寓更好地滿足了消費(fèi)者想要體驗(yàn)做飯、洗衣等多樣化消費(fèi)的需求。其次消費(fèi)者可以選擇不同風(fēng)格的房屋,提高出行質(zhì)量。共享房屋的房東一般都為8090后,提供的房屋也更容易滿足人們多樣化的需求。

2.房屋共享的供給主體更為多元化?！肮蚕矸课荨崩玫氖情e置資源,個人提供房源占據(jù)了較大份額,而酒店賓館提供的房間多為目的性建造。多源的房屋供給主體,不僅緩和了旅游旺季淡季的季節(jié)性影響,而且還很好地利用閑置資源,從而拉動個人收入,以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

3.消費(fèi)方式多樣化,滿足不同價(jià)位與情感需求。共享房屋按照住宿方式可分為合租模式與整租模式,合租模式適應(yīng)了低層消費(fèi)者的旅行需求。其對房屋質(zhì)量的要求不是很高,并且借鑒青年旅舍的發(fā)展理念,更好地適應(yīng)愛好交流、體驗(yàn)民俗的消費(fèi)者的需求。整租模式對于更享受私密獨(dú)處的家庭、朋友更為適用,并且相較昂貴的酒店套間更具有人情味,成為人們出行的另一選擇。

二、房屋共享外部性影響引起的法律問題

馬歇爾在《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中最早提出了“外部經(jīng)濟(jì)”的概念,為了更好地促進(jìn)房屋共享的發(fā)展,現(xiàn)著重對其外部性引起的問題予以分析。

(一)占用社區(qū)公共資源,不安全因素增多

20世紀(jì)90年代開始,封閉住區(qū)大量涌現(xiàn)。封閉住區(qū)滿足了居民日益增長的居住需求,更是社會空間私有化的具體表征,其嚴(yán)格的安全把控增加了居民的內(nèi)心安全性。房屋共享的出現(xiàn)則突破了已經(jīng)建構(gòu)起來的封閉安全性,不斷更換的房屋共享者不僅干擾了居民的正常生活,例如占用小區(qū)公共資源,如綠地、車位,噪聲擾民等,其次還帶來了較大的不安全性。不同于房屋租期較長的租賃合同,房屋短租是以天為租用單位的。尤其是在旅客出入較為頻繁的城市,居民內(nèi)心不安全感從外部擴(kuò)展到了居住社區(qū),頻繁變換的陌生人給社區(qū)的安全帶來了極大的隱患。

(二)不健全的信息信用體系影響他人選擇

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下,交易評價(jià)作為人們在選擇消費(fèi)時(shí)一個重要的考慮因素,具有較強(qiáng)的外部影響性。共享經(jīng)濟(jì)體系下,平臺作為第三方主體會對供房者課以責(zé)任,如住百家首次推出了3D立體看房模式。然而,大量的信息仍存在失真現(xiàn)象,更有網(wǎng)絡(luò)水軍大量刷單,虛假宣傳。其次,消費(fèi)者的后評價(jià)并不能充分表達(dá)消費(fèi)體驗(yàn)，不利于其他消費(fèi)者的選擇。知乎上的一用戶披露了在途家的一次不愉快的經(jīng)歷,其選擇了價(jià)格較高的民宿,一進(jìn)門,發(fā)現(xiàn)外觀雖與途家平臺上相符,房屋內(nèi)部卻有濃重的甲醛味道,在與客服交涉時(shí)也耗費(fèi)了較長時(shí)間,不健全的信息信用體系影響了消費(fèi)者的體驗(yàn)。

(三)沖擊傳統(tǒng)市場,影響社會公平實(shí)現(xiàn)

房屋共享沖擊了原有的長租市場以及酒店賓館行業(yè)。易觀發(fā)布的《中國在線短租C2C市場專題分析2016》顯示,在線短租正成為住宿領(lǐng)域的重要組成部分,2016年10月活躍用戶超過了住宿領(lǐng)域的1/5,并且已經(jīng)達(dá)到快捷酒店月活的一半,市場認(rèn)可度不斷擴(kuò)大。平臺與既有企業(yè)的競爭已經(jīng)打響,然而,由于相關(guān)規(guī)范的不完善,平臺與傳統(tǒng)企業(yè)的競爭游走于“灰色地帶”,涉及不正當(dāng)競爭。在美國,最近曝光的“美國酒店與住宿協(xié)會”的會議內(nèi)容中透露出其將與美國政府采取多種措施限制Airbnb的擴(kuò)張。其次,一些房主將自己所居住的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房作為短租房屋租用,對于其他納稅者不公平,也違背了此類房屋存在的意義。

(四)弱化現(xiàn)有稅收規(guī)定,稅收監(jiān)管困難

共享房屋市場方興未艾,現(xiàn)有稅法的征稅規(guī)定卻不明確,導(dǎo)致了大量稅收流失?，F(xiàn)有稅收不僅沒有明確房屋共享的納稅主體究竟是房主,還是共享經(jīng)濟(jì)的網(wǎng)絡(luò)平臺,又或是第三方支付平臺,而且還在稅率的選擇上模糊不清。這些不僅導(dǎo)致許多共享房屋交易主體因?yàn)橐?guī)定不清逃避稅收規(guī)制,造成稅收的大量流失。此外各地方標(biāo)準(zhǔn)不一,對稅款的收取采取選擇主義,對同行業(yè)的共享經(jīng)濟(jì)企業(yè)不公平,也對原有的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)主體不公。

三、房屋共享外部性影響的法律規(guī)制

(一)限制房屋共享時(shí)間,彌補(bǔ)公共設(shè)施損失

基于共享房屋可能會對社區(qū)帶來的負(fù)面影響,可以借鑒國外相關(guān)規(guī)定。例如，2016年,巴黎市政府就規(guī)定房屋所有者在將主要住宅進(jìn)行短租時(shí),不能超過4個月,否則就認(rèn)定主要住宅具有除居住以外的經(jīng)濟(jì)職能,必須獲得額外批準(zhǔn)。同時(shí)要求共享房屋企業(yè)對違反規(guī)定的房屋進(jìn)行凍結(jié),否則就予以行政處罰。限制共享房屋的共享時(shí)間,其實(shí)是對其“利用閑置資源”的恰當(dāng)詮釋,也符合“睦鄰友好”的概念,避免較長時(shí)間干擾社區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。若有較為完備的稅收機(jī)制,可對短租者進(jìn)行收稅,并將稅收中的一部分彌補(bǔ)社區(qū)公共資源的損失。

(二)加強(qiáng)平臺信息信用建設(shè),促進(jìn)主體間信任

平臺作為大量信息的提供者,應(yīng)制定內(nèi)部規(guī)制的標(biāo)準(zhǔn),例如首先應(yīng)對房主及房源的信息進(jìn)行全方面驗(yàn)真,切實(shí)杜絕虛假宣傳的現(xiàn)象;其次,應(yīng)鼓勵已經(jīng)消費(fèi)的消費(fèi)者對消費(fèi)體驗(yàn)披露,例如可以通過提高其信用分,賦予免押金權(quán)益來切實(shí)鼓勵消費(fèi)者進(jìn)行后評價(jià)。平臺還應(yīng)當(dāng)細(xì)化評價(jià)標(biāo)準(zhǔn),將消費(fèi)者在選擇時(shí)容易忽略的信息點(diǎn)覆蓋,從而避免虛擬的網(wǎng)絡(luò)帶來的不確定與不安全性,引導(dǎo)消費(fèi)者在復(fù)雜的信息中選擇合適自己的優(yōu)質(zhì)房源。

(三)促進(jìn)平臺與傳統(tǒng)行業(yè)正當(dāng)競爭,完善社會公平機(jī)制

政策法律應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)平臺運(yùn)用自身優(yōu)勢在“新增市場”健康發(fā)展,避免公權(quán)力介入對傳統(tǒng)企業(yè)過度保護(hù)。2017年初,《旅館業(yè)治安管理?xiàng)l例(征求意見稿)》規(guī)定了房主進(jìn)行短租業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)獲得行政許可,該規(guī)定抑制了房主的積極性。對其規(guī)制時(shí)應(yīng)當(dāng)秉持公平原則,在合理認(rèn)定平臺性質(zhì)的基礎(chǔ)上,利用《反不正當(dāng)競爭法》進(jìn)行規(guī)制。針對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等進(jìn)行短租業(yè)務(wù)的現(xiàn)象,可結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r,例如應(yīng)規(guī)定較長的房屋自住時(shí)間,確保不改變其自住屬性,而這點(diǎn)的貫徹有賴于地方結(jié)合自身實(shí)際制定相應(yīng)的法規(guī)規(guī)章。通過以上措施保障新業(yè)態(tài)的發(fā)展,并且探索促進(jìn)社會公平的實(shí)現(xiàn)。

(四)明確平臺的性質(zhì),合理進(jìn)行稅收規(guī)制

共享房屋交易模式屬于一次性的隨機(jī)交易關(guān)系,基于平臺在實(shí)現(xiàn)賣方與買家交易之間的較強(qiáng)控制力,認(rèn)定平臺具有經(jīng)營性質(zhì)已毋庸置疑。然而對于房主是否納稅,則需判斷營業(yè)的有無。首先在友好及公平的理念下,稅法應(yīng)當(dāng)明確不同主體的法律地位及征稅標(biāo)準(zhǔn);其次,平臺應(yīng)當(dāng)切實(shí)掌握房屋提供者的信息,并向有關(guān)部門進(jìn)行信息披露;再者,由于共享房屋模式下消費(fèi)者大都利用第三方平臺進(jìn)行交易,可創(chuàng)新制度設(shè)計(jì),減少繁瑣的稅收模式,發(fā)揮第三方支付平臺代繳稅款的功能。合理進(jìn)行稅收規(guī)制,才能更好地促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展。

四、結(jié)論

共享房屋領(lǐng)域現(xiàn)今面臨著規(guī)制不足的問題,法律應(yīng)在保證共享房屋降低資源閑置率、拉動就業(yè)等諸多優(yōu)點(diǎn)下對其外部性影響進(jìn)行妥當(dāng)規(guī)制,實(shí)現(xiàn)鼓勵創(chuàng)新、追求公平的雙重目的。法律不應(yīng)對共享房屋領(lǐng)域回避,立法、司法、執(zhí)法等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)彼此間的合作,針對新出現(xiàn)的現(xiàn)象及時(shí)應(yīng)對,保障對房屋共享的外部監(jiān)管,降低法律滯后性所帶來的不利影響。只有如此,才能提高房屋共享的外部認(rèn)可度,更好地促進(jìn)其健康發(fā)展。