樓市：2019年回歸理性

不久之前，筆者和幾位地產(chǎn)圈的老友組了個(gè)飯局。過程中有人提議，大家用一個(gè)最有力量的詞，總結(jié)一下2018年中國房地產(chǎn)市場。眾人蹙眉思索，而后逐個(gè)發(fā)言。

筆者身邊的老曹一抹禿腦門：當(dāng)然是“韭菜”豐收年。2018年“韭菜”多得驚人，連菜場大媽買菜時(shí)都在討論房價(jià)，恨不得把存的錢都貢獻(xiàn)給鋼筋水泥，可見買漲的心理套死了多少炒房客，尤其是三、四線城市。

老李則一臉憎惡：流言蜚語年。中國的樓市本來信息就不對稱，再加上網(wǎng)絡(luò)造謠成本低，買房者每天耳邊充斥著各種虛假信息，焦慮得睡不著覺。還有一些中介、開發(fā)商信口開河，讓這個(gè)市場更加混亂了。

老張長嘆了一口氣：危機(jī)四伏年。2018年百城搶人大戰(zhàn)把二線城市房價(jià)炒上天，棚改貨幣化又讓貧困縣房價(jià)飆到1萬多元，生平第一次感覺到灰犀牛離我們這么近，如果不是高達(dá)440多次的調(diào)控，可能諸位今天就不用討論房地產(chǎn)了。

因?yàn)榘l(fā)言順序排在末位，心想該說的大家都會說，倒不如雞賊一些，把大家所說的話再做個(gè)總結(jié)就可以了。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在所有人的講述里幾乎都包含著一類字眼：恐慌、焦慮、爭搶、欺騙、塌方、維權(quán)、蕭條……2018年的樓市似乎沒給我們留下好印象，而是一場人性陰暗面的饕餮盛宴。

在這場盛宴中，一段段瘋狂、混亂的縮影在我腦海中翻涌。2018年上半年，限價(jià)出臺，全國各地?fù)屓舜髴?zhàn)白熱化，樓市狼煙四起，迎來高潮：杭州限價(jià)搖號，98歲老人排隊(duì)搶房;深圳高端盤開售，億萬富翁排隊(duì)蹲墻角認(rèn)購;南京兇宅高調(diào)上市，被大媽掠奪一空;西安加碼限購，年輕人排隊(duì)離婚;北京房租暴漲，長租公寓機(jī)構(gòu)逼走打工者。

下半年，史上最強(qiáng)問責(zé)制調(diào)控政策出臺，樓市不堪重壓，一夜入冬：土地流拍創(chuàng)紀(jì)錄，萬科唱死眾小企業(yè);各地房價(jià)掉頭而下，購房者四處維權(quán);開發(fā)商放低姿態(tài)，送米送面沒命拉客;調(diào)控政策松綁，各地蠢蠢欲動。

你會發(fā)現(xiàn)，2018年的樓市已不是百姓純粹的住房市場，而是鋼筋混凝土構(gòu)建的利益賭場，大家均是其中被牽著走的賭徒。那么，是什么讓本該簡單的市場變得如此混亂不堪？答案有很多，但總結(jié)來總結(jié)去，只能歸結(jié)于懶惰、無知和貪婪。

當(dāng)然，還原樓市真相，幫助大家提高對樓市的認(rèn)知，是筆者一直為之奮斗的事業(yè)。接下來，筆者將用數(shù)據(jù)做一個(gè)年終總結(jié)，把最清晰的樓市輪廓和趨勢告訴大家。

回首2018年

對于2018年的樓市，可以用下面幾個(gè)關(guān)鍵詞來概括。

虛妄之火

如果說2017年是全國各地為了補(bǔ)跑前幾年的通脹而漲價(jià)尚且可以理解，但2018年上半年在政策調(diào)控強(qiáng)壓的情況下，又來了一波大牛市，就實(shí)屬說不過去。

現(xiàn)在看來，2018年樓市的瘋狂主要源于兩個(gè)因素。一方面，城鎮(zhèn)化下的人口大戰(zhàn)，暴增的住房需求沖垮供需平衡;另一方面，限價(jià)政策下的新房、二手房房價(jià)倒掛形成套利空間，激發(fā)人們貪婪心理。

以成都為例，從2016年開始，成都就吹響了搶人大戰(zhàn)的號角，人口源源不斷增加，2018年年初更是進(jìn)入了白熱化階段。在這種需求大于供給的形勢下，成都在調(diào)控政策方面卻依舊保持限購寬松、限價(jià)嚴(yán)格的策略。

限價(jià)嚴(yán)格，一、二手房價(jià)倒掛嚴(yán)重，形成套利空間;限購寬松，全國投資客蜂擁而至，隨意買房。二手房業(yè)主看到買房人增多，坐地起價(jià)，新房二手房之間的套利空間持續(xù)擴(kuò)大，以此惡性循環(huán)，形成虛假繁榮。全國主要城市樓市的瘋狂均“得益”于此。

負(fù)面效應(yīng)逼近

在此情形下，全國新房年度銷售金額連續(xù)3年超過10萬億元，這在歷史上絕無僅有，虛假繁榮的市場幾乎把居民儲蓄消耗殆盡。

全國居民杠桿率則從2008年的17.9%飆升至2018的53.5%，債務(wù)余額增加了42萬億元，杠桿率增加35.6%，而這個(gè)數(shù)值美國用了整整40年。

房地產(chǎn)嚴(yán)重?cái)D壓制造業(yè)發(fā)展空間，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資額一路下滑，內(nèi)生增長動能進(jìn)一步衰減，居民人均可支配收入進(jìn)一步縮減，房貸對居民的壓力越來越大，迫使居民消費(fèi)水平落入冰點(diǎn)。

政策見頂

在此情況下，樓市繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，部分城市破釜沉舟，尤其在2018年7月31日召開的中央政治局會議上，提出“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的口號，史上最強(qiáng)地方問責(zé)制調(diào)控政策出臺，舊四限升級為新四限，八大限令強(qiáng)壓市場。

2018年以來，全國各地調(diào)控次數(shù)達(dá)444次，16個(gè)城市認(rèn)房認(rèn)貸，47個(gè)城市開啟限購，52個(gè)城市限售，62個(gè)城市限貸。在政策修補(bǔ)中，調(diào)控壓力已經(jīng)達(dá)到頂峰，市場中最敏感的房貸利率延續(xù)上升趨勢，基本達(dá)到2015年以來的最高水平。

房價(jià)拐點(diǎn)

在嚴(yán)政的封鎖下，2018年樓市一夜入秋。上半年重點(diǎn)城市房價(jià)漲跌分化，而到了下半年，則均進(jìn)入房價(jià)下跌通道，四季度重點(diǎn)城市二手房成交均價(jià)全面下跌。

2018年，北京、上海、天津及廈門4城二手房均價(jià)同比下跌（分別下跌3.3%、7.6%、5.9%、6.5%），下跌的房價(jià)也拉下了交易量，市場自身的負(fù)反饋?zhàn)饔靡扬@現(xiàn)。高房價(jià)抑制了潛在購房人群的進(jìn)入，城市化動力日漸消退。

房價(jià)下跌，購房者觀望情緒濃烈，二手房業(yè)主預(yù)期松動，開始大規(guī)模下調(diào)掛牌房源，議價(jià)空間越來越大。其中，杭州、成都、廈門、青島、濟(jì)南等城市預(yù)期松動表現(xiàn)突出，這也是2018年過分炒作的幾個(gè)城市。

截至2018年11月，深圳、西安、長沙、重慶連續(xù)5個(gè)月下跌，成都、濟(jì)南、青島房價(jià)連續(xù)6個(gè)月下跌，上海為19個(gè)月（圖1）。

圖1 重點(diǎn)城市均價(jià)下跌持續(xù)時(shí)長

總結(jié)2018年中國樓市，我們會發(fā)現(xiàn)：一方面，2018年的大漲完全是虛妄之火，是泡沫上的狂歡，而且已經(jīng)嚴(yán)重影響到其他行業(yè)的良性發(fā)展，各項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)到了臨界水平，只要限購加碼，房價(jià)失去支撐馬上會掉頭而下;另一方面，中國樓市還是強(qiáng)政策市，短期內(nèi)，政策是影響房價(jià)最重要的因素，但按照歷史情況把時(shí)間拉長來看，政策只能起到刺激或者延緩的作用，真正影響房價(jià)的還要靠供需關(guān)系。下面，我們以此來前瞻2019年的中國樓市。

瞻望2019年

2019年，這一年很特殊。首先，經(jīng)濟(jì)趨勢已經(jīng)在2018年下半年了定了調(diào)，經(jīng)濟(jì)下行的壓力會集中凸顯，這意味著中國如果想度過經(jīng)濟(jì)難關(guān)就不能完全雪藏還是支柱的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，你會看到，未來地方會不顧一切地回穩(wěn)樓市，政策放松是大方向。

政策放松

在這個(gè)層面上，一定是三、四線城市首先放開調(diào)控，其次向二線城市傳導(dǎo)。因?yàn)槿?、四線城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相對較弱，對房地產(chǎn)的依賴強(qiáng)，地方債務(wù)嚴(yán)重。

從2018年的數(shù)據(jù)來看，9月之后，三、四線城市土地流拍量達(dá)到峰值，土地出讓金在5月之后一路下滑。

穩(wěn)住交易，不至于讓樓市陷入蕭條冷市，是當(dāng)下三、四線城市迫切想做的事情。但是放松調(diào)控后的三、四線城市是否能穩(wěn)住房價(jià)又是一個(gè)問題，如果失去棚改貨幣化，還有什么理由能托襯三、四線樓市的需求面？所以2019年將是三、四線城市有價(jià)無市的尷尬年份。

不出意外，2019年地方層面開始大規(guī)模松動調(diào)控，流動性偏松，但政策相對抑制，而在2020年流動性會放開，政策由抑制轉(zhuǎn)為支持（圖2）。

圖2 政策推理圖

因此，大部分城市的市場底會出現(xiàn)在2019年下半年，當(dāng)然具體還要分城而議，例如上海已經(jīng)開始觸底反彈，需求面強(qiáng)勁的長沙跌幅越來越窄。這里還要注意一點(diǎn)，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房價(jià)是否大漲，新一輪周期是否到來，完全取決于京、滬兩地是否全面放開調(diào)控。

利率回調(diào)

如果2019年政策放松，房貸利率一定會止?jié)q回調(diào)，從數(shù)據(jù)來看，目前全國首套房平均房貸利率為5.71%，二套房貸平均利率為6.06%，已經(jīng)達(dá)到了2015年上輪房價(jià)周期初期水平，接下來回調(diào)的概率大大增加，會持續(xù)利好購房者。

一線筑底反彈

一線城市是房價(jià)最先上漲的城市，是最先遭受調(diào)控的城市，同樣也是第一批樓市回暖的城市。嚴(yán)政下，上海的房價(jià)已經(jīng)持續(xù)了19個(gè)月下跌。而數(shù)據(jù)顯示，上海2018年下半年新房月均成交比上半年高30%，二手房成交量也在11月明顯回升，說明上海房價(jià)下跌、貸款環(huán)境改善，會使更多購房剛需族入場，帶動換房改善鏈條活躍，底部出現(xiàn)。不出意外，2019年以上海為首的一線城市會筑底反彈。

二線壓艙分化

二線城市未來將是樓市的主要戰(zhàn)場，所有開發(fā)商都會在此角逐博弈。重點(diǎn)二線城市人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，經(jīng)濟(jì)增長速度相對穩(wěn)健，具有較強(qiáng)的抗周期能力，隨著戶籍制度進(jìn)一步改革和購房資質(zhì)適度放松，更多三、四線城市居民為了獲取更優(yōu)質(zhì)的教育資源和就業(yè)機(jī)會，會優(yōu)先選擇到省會城市購房落戶。

隨著調(diào)控政策邊際改善以及新房供應(yīng)的增加，預(yù)計(jì)2019年二線房地產(chǎn)市場將成為全國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長的壓艙石。至于哪些城市的房價(jià)會反彈上漲，還要看其民儲實(shí)力和人口凈流入量。

對中國樓市來講，2019年是一個(gè)好年份，市場將回歸理性，所有城市的房地產(chǎn)價(jià)值暴露無遺，是騾子是馬所有人將看得清清楚楚。

2018年的樓市告訴我們，世事無常，跌宕起伏，歷史不會愧對誰，也不會饒過誰，我們均是這滾滾洪流中的一分子，看潮起潮落，花謝花開。

機(jī)會依然是影響我們命運(yùn)的重要因素，如果你想把它掌握在自己手中，就要做到不懶惰、不無知、不貪婪。“做一根聰明的韭菜，悶聲發(fā)大財(cái)”是筆者的人生哲學(xué)，也是一個(gè)長期的過程。2019年，讓我們迎來曙光，從“心”出發(fā)！

本文由子木聊房（zimuliaofang）供稿。