我國房地產(chǎn)市場(chǎng)主體誠信建設(shè)的現(xiàn)狀、問題及對(duì)策研究

劉桂海 盧彩菡

（江西師范大學(xué) 江西 南昌 330022）

黨的十八大提出“加強(qiáng)政務(wù)誠信、商務(wù)誠信、社會(huì)誠信和司法公信建設(shè)”，倡導(dǎo)建設(shè)“信用中國”。習(xí)近平總書記指出，“人而無信，不知其可；企業(yè)無信，則難求發(fā)展；社會(huì)無信，則人人自危；政府無信，則權(quán)威不立”。李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)，“信用是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石，社會(huì)信用體系是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)”。誠信是立身之本、經(jīng)商之道、為政之要，也是社會(huì)主義核心價(jià)值觀的重要內(nèi)容。

1998年住房體制改革以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，極大地促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉認(rèn)為，現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種以信用交易為主的信用經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然也包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品交易在內(nèi)。建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信用體系是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的重要舉措，是健全適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的社會(huì)信用體系的重要組成部分，也是房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的重要保證。然而現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)各類市場(chǎng)主體急于求成、自私自利、利益至上，導(dǎo)致因誠信缺失而引起的交易摩擦、糾紛問題紛至沓來，行業(yè)道德失范現(xiàn)象日益突出，政府監(jiān)管乏力，這些問題不但嚴(yán)重制約著我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和人們的正常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也敗壞了當(dāng)下的社會(huì)風(fēng)氣，迫切需要加以規(guī)范治理。

鑒于誠信對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要性，學(xué)界對(duì)此開展了大量的研究，已有研究大體上可分為房地產(chǎn)行業(yè)信用體系構(gòu)建（周爭(zhēng)先，2002；萬婷2004；唐曉蓮，2004；劉榕、鄭曉，2007；張炯、張敏莉，2009）、房地產(chǎn)誠信對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響研究（薛小榮，2007）以及某個(gè)市場(chǎng)主體的誠信建設(shè)（劉小平，2003；沈健，2003；鄭磊、劉元春、呂俊友，2013；張永岳，2003；岳昉，2005；楊玉紅、陳忠，2005；金彤，2007；謝聲馨，2009；楊帆，2010；安春曉、付光輝，2016；盧漢橋、成浩，2011）三個(gè)方面。現(xiàn)有研究為房地產(chǎn)行業(yè)的誠信建設(shè)提供了良好基礎(chǔ)，但缺乏從房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的整體性研究。文章借鑒現(xiàn)有研究成果的分析思路，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介、消費(fèi)者、政府四個(gè)市場(chǎng)主體角度來分析闡述房地產(chǎn)行業(yè)的誠信建設(shè)，以期對(duì)新時(shí)代我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供研究基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)主體誠信建設(shè)的現(xiàn)狀及問題

住房體制改革以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介數(shù)量不斷增加，但規(guī)模偏小，行業(yè)自律性較差，尚未完全形成普遍性的誠信經(jīng)營理念，消費(fèi)者在交易過程中也存在許多認(rèn)識(shí)不到位的地方，加之政府監(jiān)管有時(shí)缺位，市場(chǎng)各主體的失信問題屢屢發(fā)生。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的誠信問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)存在規(guī)模小、布局分散、資質(zhì)不高等問題，導(dǎo)致很多不誠信行為具有隱蔽性，難于受到相應(yīng)懲罰，房地產(chǎn)企業(yè)中失信問題比較嚴(yán)重。

一是建筑質(zhì)量不過關(guān)。有的開發(fā)企業(yè)為了及時(shí)開盤上市，罔顧建筑時(shí)間周期及天氣變化，拼命趕工期，建筑質(zhì)量得不到保障，甚至為了牟取暴利，在監(jiān)督缺位的情況下偷工減料，建成有質(zhì)量問題的豆腐渣工程，為日后埋下了安全隱患。

二是銷售弄虛作假。有的開發(fā)企業(yè)為了吸引買房者，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，印制精美的宣傳冊(cè)上關(guān)于房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等的規(guī)劃圖、效果圖、環(huán)境圖，但這些說明很多帶有夸大成分，甚至具有欺騙性，并沒有真正客觀準(zhǔn)確全面的描述。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售人員為了完成工作指標(biāo)，過分夸大樓盤優(yōu)點(diǎn)，模糊和掩飾其不足之處，有意隱瞞和誤導(dǎo)消費(fèi)者。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至未取得預(yù)售許可證便收取客戶認(rèn)籌金、一房二賣，延期交房。

三是面積嚴(yán)重縮水。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了牟取暴利，利用買方的信息與知識(shí)缺陷，即買賣雙方信息不對(duì)稱的特點(diǎn)和計(jì)算建筑面積的依據(jù)與辦法不符合國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的方法，在房?jī)r(jià)不變動(dòng)甚至有所調(diào)低的情況下，通過“技術(shù)處理”的辦法給商品房注水，使商品房的實(shí)際銷售面積小于合同約定面積。此外，公共面積分?jǐn)傄泊嬖诓缓侠憩F(xiàn)象。

（二）消費(fèi)者的誠信問題

住房作為人們的生活必需品，租購交易時(shí)常進(jìn)行。一般認(rèn)知中，消費(fèi)者多是容易被房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介欺騙，是被侵害合法權(quán)益的一方，可在他們中也存在著失信行為。

一是買賣房屋不誠信。購買房屋時(shí)，有一些消費(fèi)者與賣主簽訂一份虛假合同，即俗稱的“陰陽合同”，高價(jià)售房、低價(jià)報(bào)稅，以幫助賣主達(dá)到逃稅目的。購買房屋后，有的房主在欠下高額債務(wù)時(shí)，為了防止住房被拍賣，提前與親戚朋友密謀，低價(jià)拋售給他們，以達(dá)到逃避債務(wù)的目的?，F(xiàn)實(shí)生活中還存在著一部分不符合條件的家庭虛報(bào)材料以及重復(fù)申報(bào)違規(guī)享受低價(jià)購買保障性住房待遇。

二是租賃住房不守信。房主方面，有的將閑置房重復(fù)租賃于他人以騙取不法利益；有的在租賃期限內(nèi)因有其他租客出有更高租金便私自違約。租客方面，有的入住后對(duì)租房設(shè)施極力吐槽以達(dá)到降低房租的目的以及無故拖欠房租，甚至不經(jīng)過房主同意便私自更改房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)或者以更高價(jià)租給他人。

（三）房地產(chǎn)中介的誠信問題

目前，由于設(shè)立門檻低，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)魚龍混雜，服務(wù)過程中的存在的失信問題隨之而來。

一是假房源問題突出。有的房地產(chǎn)中介利用自身與消費(fèi)者信息不對(duì)稱的特點(diǎn)，采用精美的照片包裝實(shí)際不存在的房源，公布虛假房源信息或者發(fā)布虛假室內(nèi)照片吸引、迷惑消費(fèi)者，實(shí)則房源信息與實(shí)際情況相去甚遠(yuǎn)。有的是有意通過虛假降低房?jī)r(jià)來誘導(dǎo)消費(fèi)者購房或租房，也有的是由于自身對(duì)房源的把關(guān)力度不夠或者沒有先進(jìn)技術(shù)支撐進(jìn)行辨別、除假以及未能對(duì)失效房源進(jìn)行及時(shí)清理，無意之中導(dǎo)致誤導(dǎo)消費(fèi)者。

二是誠信履約能力弱。大部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)技術(shù)硬件軟件裝備落后，從業(yè)人員素質(zhì)、水平普遍相對(duì)較低，執(zhí)業(yè)過程中容易采取不良經(jīng)營手法，不規(guī)范、不合理、簡(jiǎn)單化操作層出不窮，還利用合同格式條款欺瞞消費(fèi)者，模糊和隱瞞消費(fèi)者重要信息，甚至私自偽造、篡改合同條款以及不兌現(xiàn)承諾等，誠信服務(wù)意識(shí)薄弱，失信行為層出不窮，給廣大置業(yè)者以及消費(fèi)者造成了諸多困擾甚至嚴(yán)重?fù)p失。

三是收費(fèi)不規(guī)范。部分房地產(chǎn)中介從業(yè)人員收取代理人高額傭金，騙取客戶看房押金，在服務(wù)過程中以各種理由收取額外費(fèi)用，肆意壓低委托人房?jī)r(jià)、租金，私自抬高客戶房?jī)r(jià)、租金以達(dá)到獲取中間高額差價(jià)的目的。

（四）政府監(jiān)管上的問題

房地產(chǎn)業(yè)的健康長(zhǎng)久發(fā)展離不開政府的有效監(jiān)管，近來房地產(chǎn)行業(yè)失信行為屢禁不止，也和政府在房地產(chǎn)誠信建設(shè)的監(jiān)管上存在不足有關(guān)。

一是誠信監(jiān)管制度建設(shè)滯后。近年來，誠信建設(shè)越來越受到重視，國家也頒布了相關(guān)法律法規(guī)以及構(gòu)建了“信用中國”網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，其誠信建設(shè)不可避免且迫切需要，但目前房地產(chǎn)業(yè)誠信監(jiān)管制度建設(shè)還比較落后，監(jiān)管體系還不夠完善，不能與時(shí)俱進(jìn)、全面細(xì)致地進(jìn)行誠信監(jiān)管。房地產(chǎn)個(gè)人信用制度和企業(yè)信用制度比較缺乏，針對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域中的企業(yè)和個(gè)人的誠信狀況數(shù)據(jù)庫或征信系統(tǒng)也不夠完善甚至沒有，對(duì)房地產(chǎn)中介的各種標(biāo)準(zhǔn)也還未統(tǒng)一，企業(yè)及個(gè)人誠信評(píng)估、誠信查詢平臺(tái)也還不完善，不能及時(shí)地有效公開其失信行為，依然存在監(jiān)管不全面、不到位，讓部分失信企業(yè)、從業(yè)人員打“擦邊球”以此來逃脫失信責(zé)懲。

二是監(jiān)管技術(shù)落后、路徑單一。我國誠信監(jiān)管體系還沒有大面積使用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等先進(jìn)科技技術(shù)，部分仍然采用傳統(tǒng)的、依賴經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)管技術(shù)，監(jiān)管范圍較小、監(jiān)管力度較弱、監(jiān)管效率較低，對(duì)失信行為的監(jiān)管不夠及時(shí)有效，有明顯的滯后現(xiàn)象，容易讓部分人鉆空子。監(jiān)管路徑中也沒有將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的所有參與者囊括進(jìn)來，監(jiān)管比較分散，沒有形成全方位、多層次的政府相關(guān)部門、房地產(chǎn)企業(yè)同行、各類媒體、消費(fèi)者多位一體有機(jī)融合的監(jiān)督監(jiān)管體系。

三是失信行為查處乏力。由于房地產(chǎn)監(jiān)管體系不健全、監(jiān)管技術(shù)不發(fā)達(dá)、監(jiān)管人員素質(zhì)不高、監(jiān)管成本還很高，許多失信行為沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，或者監(jiān)管到了也很難進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的查處、懲罰。部分企業(yè)或人員會(huì)通過賄賂方式逃避追究，他們的失信行為所帶來的獲益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于失信成本，自然而然的便會(huì)選擇獲益更多的失信行為，又因?yàn)楸O(jiān)管能力不足、監(jiān)管效率低下，根本無法做到真正地遏制房地產(chǎn)業(yè)中的失信行為，失信行為屢禁不止，失信行為的查處還比較乏力。

二、房地產(chǎn)行業(yè)誠信建設(shè)的對(duì)策

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體誠信建設(shè)存在的問題，需要協(xié)同治理，綜合施策，建立健全道德自律和防范機(jī)制以及失信懲治機(jī)制，充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)范管理作用，在全行業(yè)形成自律氛圍，一旦失信便受到協(xié)會(huì)相應(yīng)處罰，使失信者處處受制，讓失信行為無所遁形。

（一）企業(yè)要從自律、文化、守法等促進(jìn)誠信建設(shè)

一是發(fā)揮企業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督規(guī)范作用。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)為首，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)，建立道德自律和防范機(jī)制以及失信懲治機(jī)制，充分利用和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)范管理作用，在全行業(yè)形成自律氛圍。各開發(fā)企業(yè)接受媒體、消費(fèi)者監(jiān)督，一旦失信便受到協(xié)會(huì)相應(yīng)處罰。

二是加強(qiáng)誠信企業(yè)文化建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要具備長(zhǎng)遠(yuǎn)目光和大局意識(shí)，要具備市場(chǎng)道德誠信體系建立和自律最起碼的自覺意識(shí)，建立起自身的道德誠信體系，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中踐行誠信理念，做到規(guī)范化、透明化，提高可信賴度。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部形成一種涵蓋企業(yè)經(jīng)營理念、管理行為、企業(yè)文化等誠信價(jià)值觀和行為規(guī)范的模式，將誠信建設(shè)成為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，讓誠信成為企業(yè)的核心文化。

三是堅(jiān)持遵規(guī)守法、實(shí)事求是。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)時(shí)，考慮天氣變化等因素調(diào)整工期，嚴(yán)格按照建筑標(biāo)準(zhǔn)用料，保障建筑質(zhì)量；遵守行業(yè)規(guī)定及按照相關(guān)流程，在取得預(yù)售許可證前提下才能進(jìn)行收取客戶認(rèn)籌金及預(yù)售商品房等行為；計(jì)算建筑面積時(shí)嚴(yán)格按照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)與辦法，盡可能做到商品房的實(shí)際銷售面積與合同約定面積相符；印制宣傳冊(cè)上的規(guī)劃圖、效果圖、環(huán)境圖，可以追求適當(dāng)?shù)木?，但要極盡可能符合實(shí)際，做到全面客觀的描述。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)禁一房多賣，延期交房等行為和銷售人員為顧客介紹樓盤優(yōu)缺點(diǎn)時(shí)盡量客觀真實(shí)。

（二）消費(fèi)者要從守法、誠實(shí)等促進(jìn)誠信建設(shè)

一是買賣房屋時(shí)遵法守法。購買房屋時(shí)，了解房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行，不因貪圖利益而簽訂任何虛假合同。購買房屋后，如若欠下高額債務(wù)無力償還時(shí)，不能與親戚朋友密謀，低價(jià)拋售給他們，而應(yīng)該通過其他合法途徑償還債務(wù)。家庭不符合條件不能虛報(bào)材料或者符合條件卻重復(fù)申報(bào)違規(guī)享受低價(jià)購買保障性住房待遇。

二是租賃住房時(shí)踐約守約。作為房主，要將閑置房一對(duì)一租賃于租客，不能重復(fù)租賃于他人以騙取不法利益；租房后，在租賃期限內(nèi)不能隨意私自違約，更不能因?yàn)橛衅渌饪统鲇懈咦饨鸨氵`約、毀約。作為租客，在確定租房后就不能隨意挑刺，在租房入住前就應(yīng)該確保條件設(shè)施自己是否接受，也不能無故拖欠房租，更不能不經(jīng)過房主同意便私自更改房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)或者以更高價(jià)租給他人以及做出其他違約、毀約的行為，要有契約精神。

（三）中介機(jī)構(gòu)從理念、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等方面落實(shí)誠信建設(shè)

一是建立自律和監(jiān)督機(jī)制。充分發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)調(diào)、規(guī)范、管理作用，建立房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域中的企業(yè)和個(gè)人的誠信狀況數(shù)據(jù)庫或征信系統(tǒng)，公開失信行為，約束和規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)行為。房地產(chǎn)中介內(nèi)部建立誠信防范與懲治機(jī)制，增強(qiáng)自律誠信意識(shí)，各機(jī)構(gòu)之間互相監(jiān)督、良性競(jìng)爭(zhēng)、合作共贏，避免或遏制惡性競(jìng)爭(zhēng)等失信違法行為發(fā)生，引導(dǎo)房地產(chǎn)中介誠信健康發(fā)展。

二是推行合法化經(jīng)營，規(guī)范化操作。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營場(chǎng)所必須有本機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、業(yè)務(wù)范圍說明書等，證明本機(jī)構(gòu)設(shè)立已獲得審批，資質(zhì)已得到認(rèn)定，具備經(jīng)營資格和業(yè)務(wù)能力，在業(yè)務(wù)實(shí)際操作過程中，通過正規(guī)渠道，采用規(guī)范合同文本進(jìn)行正規(guī)操作，制定合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，聘請(qǐng)正規(guī)專業(yè)職員，給代理人、客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高服務(wù)水平與效率，提高客戶滿意度。

三是培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)精神。從業(yè)人員自身要通過實(shí)際相關(guān)職業(yè)培訓(xùn)和職業(yè)資格準(zhǔn)入考試才能從業(yè)，依法獲得職業(yè)資格級(jí)具備業(yè)務(wù)能力，持證上崗，并在工作中不斷提高自身專業(yè)素養(yǎng)、業(yè)務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率。在工作過程中認(rèn)真負(fù)責(zé)，與客戶真誠溝通，滿足客戶的合理性需求，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不亂收取費(fèi)用，做一個(gè)有職業(yè)操守的人。

（四）政府要從制度、技術(shù)、懲戒等角度推動(dòng)誠信監(jiān)管

一是建立健全誠信監(jiān)管制度建設(shè)。首先要完善相關(guān)法律制度，使得房地產(chǎn)業(yè)的不誠信行為能夠及時(shí)得到法律制裁，提高失信成本；其次要加快建立健全企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，盡快建立和落實(shí)企業(yè)和個(gè)人的信用公開、信用評(píng)估、信用查詢體系，及時(shí)有效地公開企業(yè)及個(gè)人失信行為，加大懲罰力度；再者要強(qiáng)化誠信監(jiān)督體系，加快建立誠信評(píng)估、誠信查詢體系，使企業(yè)失信行為公開化、透明化，通過同行、媒體及消費(fèi)者的監(jiān)督，減少甚至杜絕弄虛作假、偷工減料的行為；最后要規(guī)范從業(yè)人員準(zhǔn)入，組織相關(guān)培訓(xùn)以及準(zhǔn)入資格考試，只有通過相關(guān)職業(yè)資格考試才能從業(yè)，持證上崗，提高從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平，提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率。

二是拓展監(jiān)管技術(shù)、路徑。淘汰傳統(tǒng)的、落后的房地產(chǎn)監(jiān)管技術(shù)，大規(guī)模采用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，繼續(xù)研發(fā)更加高效、科學(xué)、先進(jìn)的房地產(chǎn)誠信監(jiān)管技術(shù)，彌補(bǔ)其監(jiān)管滯后的不足；不斷尋求新的監(jiān)管路徑，推行集中監(jiān)管、全面監(jiān)管，加快形成全方位、多層次的誠信監(jiān)管體系。

三是加大失信行為查處力度。借助不斷完善的房地產(chǎn)誠信監(jiān)管制度、先進(jìn)的監(jiān)管技術(shù)、豐富的監(jiān)管路徑，擴(kuò)大監(jiān)管范圍，不給任何企業(yè)及個(gè)人留有鉆空子的可能，聘用高素質(zhì)的監(jiān)管人員，提高他們的監(jiān)管能力及效率，及時(shí)有效地查處房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)的失信問題。對(duì)查處到的失信企業(yè)及個(gè)人進(jìn)行實(shí)質(zhì)性懲罰，加大懲罰力度，增加他們的失信成本及限制他們的經(jīng)營行為，讓他們意識(shí)到失信所帶來的后果是因小失大，逐漸減少及遏制失信行為的發(fā)生。