投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式核算的現(xiàn)狀及對策
——以山西省A股上市公司為例

王 麗

(太原廣播電視大學, 山西 太原 030001)

2006年我國企業(yè)會計準則制定了投資性房地產(chǎn)核算的相關(guān)內(nèi)容并指導其在實踐中的具體應用,對投資性房地產(chǎn)的會計確認、會計計量以及披露等事項加以規(guī)范指導。根據(jù)準則規(guī)定,在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中可以選擇采用成本模式或者公允價值模式,這是我國會計準則對規(guī)范后續(xù)計量中唯一的一個涉及計量模式選擇的準則。各單位可以根據(jù)企業(yè)自身的情況結(jié)合準則中的相關(guān)規(guī)范在兩種模式間進行選擇。

一、會計準則中允許采用的兩種模式

(一)成本模式

企業(yè)選擇采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行核算時,在其初始確認與計量或者后續(xù)計量方面都類似于固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的核算方法,只是一級科目略有不同。因此該核算方法對于從事相關(guān)工作的人員來說操作起來比較方便，因為將原先的核算方法進行遷移即可。同時也會涉及到相關(guān)的后續(xù)支出,根據(jù)支出的不同時點以及是否滿足投資性房地產(chǎn)的確認條件等因素將相關(guān)支出分別進行資本化或者費用化。但是對于已經(jīng)計提投資性房地產(chǎn)減值準備的,即使將來情況好轉(zhuǎn),價格得以恢復,也不得對已經(jīng)計提的減值準備進行轉(zhuǎn)回。同理,無論涉及到其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn),還是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)，都同樣適用。

(二)公允價值模式

對于一些采用了公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)核算的,在初始成本的計量方面實際上采用公允價值模式確定的成本與采用成本模式計量的成本是一樣的，只是在科目設(shè)置上比采用成本模式核算相對簡單一些。由于采用公允價值模式,在每一個資產(chǎn)負債表日都會對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估,調(diào)整公允價值變動即可。因此在該模式下不需要像采用成本模式那樣對投資性房地產(chǎn)計提相應的累計折舊、累計攤銷甚至是不用計提減值準備。因此在核算過程中,相對于成本模式也會簡便很多。

雖然公允價值計量所體現(xiàn)的相關(guān)性是世界公認的,但是會計準則只允許企業(yè)選擇其中的一種模式進行后續(xù)計量和核算,并且一經(jīng)確定后不允許再進行調(diào)整,因此企業(yè)到底應該選擇何種模式要根據(jù)是否具備公允價值模式的確認條件進行衡量和確定之后,做出慎重的選擇。

二、山西省投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式核算的現(xiàn)狀

目前山西省投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式核算的現(xiàn)狀仍是成本模式占據(jù)絕對的主導地位。在我國投資性房地產(chǎn)會計準則中明確規(guī)定:企業(yè)一般還是應該以成本模式對投資性房地產(chǎn)進行會計核算,除非有十分確鑿的證據(jù)確保對企業(yè)所有的房地產(chǎn)公允價值可以可靠地取得,并且還必須是持續(xù)可靠地取得，方可采用公允價值模式進行核算。也就是說要“適度”地引入公允價值計量模式。有關(guān)資料表明，2007—2017年我國A股上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量的公司占比小于5%。我國《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》要求企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式進行披露,于是就對2019年1—6月山西省A股上市公司半年年度報告進行了調(diào)查。山西省A股上市公司共計37家,有8家的經(jīng)濟業(yè)務尚未涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務,占山西省上市公司總數(shù)的21.62%；有29家上市公司涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務,占上市公司總數(shù)的78.38%。在這29家公司中，有28家上市公司投資性房地產(chǎn)業(yè)務采用的是成本模式進行計量,占涉及投資性房地產(chǎn)上市公司總量的96.55%,其中不乏代表山西省支柱產(chǎn)業(yè)的數(shù)家上市公司；僅有1家以計算機、通信、電子設(shè)備為主的上市公司S公司采用了公允價值模式,占比僅為3.45%。

在S公司2019年上半年在上海證券交易所官網(wǎng)上公布的財務報告中,只查看到了投資性房地產(chǎn)采用的計量模式為公允價值計量模式。為了追根溯源，采用逆查法可知，該公司2007年和2008年發(fā)生虧損,2009年3月13日與2009年7月29日發(fā)布公告顯示，該公司第一大股東(凍結(jié)股份占本公司股本總數(shù)的18.82%)和第二大股東(凍結(jié)股份占本公司股本總數(shù)的11.25%)股權(quán)被輪候凍結(jié),共占2008年總股本的30.07%,凈利潤為-102.03萬元；2009年半年報中,該公司有了投資性房地產(chǎn)的記錄,金額為3 031.98萬元,主要為已出租的建筑物,至少每年年末進行評估。該公司2 幢房產(chǎn)自用面積合計771.90平方米，其余37 963.04平方米全部出租。公允價值評估增值15.06萬元。2009年年報顯示發(fā)生公允價值變動損益7.58萬元,再無其余披露內(nèi)容。至2017年,該公司變更過評估機構(gòu)以及出具審計報告的事務所。在2017年的半年報中投資性房地產(chǎn)45 403.03萬元,并做出了如下披露:“投資性房地產(chǎn)為公司擁有TL大廈 1 幢房產(chǎn)及 2 幢房產(chǎn)(除本公司自用面積合計771.90平方米外)共計37 963.04平方米出租房屋以及該棟大廈的土地使用權(quán)。由于公司的投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場,公允價值能夠持續(xù)可靠取得。公司決定采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量,并由具備專業(yè)資格的獨立評估機構(gòu)至少每年末進行評估作為公司計量公允價值的基礎(chǔ)。2016年12月31日投資性房地產(chǎn)的公允價值業(yè)經(jīng)W (上海)資產(chǎn)評估有限公司出具了W評報字〔2017〕第 1064 號《山西S文化傳播股份有限公司以財務報告為目的所涉及投資性房地產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告》?！痹诖酥?也僅是簡單地披露了其確認該資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)的依據(jù)是根據(jù)會計準則對投資性房地產(chǎn)的定義,初始計量是按當時實際取得的成本入賬的,以及后續(xù)計量采用公允價值,不計提折舊或進行攤銷,并按照資產(chǎn)負債表日的公允價值作為基礎(chǔ)來調(diào)整賬面價值,差額進入當期損益。

2017年年報顯示，投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益為-13.47萬元,公允價值變動收益減少為本期投資性房地產(chǎn)公允價值變動所致。報告還披露:“該企業(yè)采用公允價值模式并由具備專業(yè)資格的獨立評估機構(gòu)至少每年末進行評估作為計量公允價值的基礎(chǔ)。2018年4月28日投資性房地產(chǎn)的公允價值業(yè)經(jīng)W(上海)資產(chǎn)評估有限公司出具了W評報字〔2018〕第1133號《山西S文化傳播股份有限公司擬以財務報告為目的涉及其擁有的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告》?！睆V東Z會計師事務所(特殊普通合伙)為該公司出具了帶強調(diào)事項段、其他事項段或與持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的重大不確定性段的無保留意見的審計報告中,對涉及投資性房地產(chǎn)實施的審計程序做出如下描述:“投資性房地產(chǎn)的估值，一是事項描述。S公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行了后續(xù)計量。截至2018年12月31日,S公司投資性房地產(chǎn)賬面價值45 321.55萬元,2018年度S公司合并利潤表中投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損失為人民幣134.65 萬元。2018年年度報告由于投資性房地產(chǎn)金額重大,且管理層需要對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出重大判斷和估計,我們將投資性房地產(chǎn)的估值確定為關(guān)鍵審計事項。二是審計應對。我們執(zhí)行的審計應對程序主要包括:結(jié)合對管理層的訪談,了解、測試并評價了與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)部控制。獲取管理層編制的租賃明細表并與合同檢查、實地走訪觀察等結(jié)果相比較。訪談管理層聘請的外部評估專家并獲取評估報告,了解、評價所選用的估值方法和測試參數(shù)等的合理性。”

在查看S公司2017年半年報、2018年第一、三季度報告和半年報、2018年年報以及2019年半年報,發(fā)現(xiàn)該公司在涉及投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量時的披露中,僅披露了該公司擁有所有權(quán)的投資性房地產(chǎn)大概的地理位置和面積以及所聘請的評估機構(gòu)，并未披露選擇公允價值模式進行計量對象的具體位置與依據(jù)、估值的依據(jù)等。

三、山西省投資性房地產(chǎn)不適用公允價值模式核算的原因分析

(一)市場環(huán)境不完善

在2000年，我國掀起了“溫州炒房團”的熱潮。從2009年開始,我國的房地產(chǎn)價格不斷走高,出現(xiàn)了“泡沫經(jīng)濟”。直至今日,雖然國家也在不斷出臺相應政策規(guī)范房地產(chǎn)價格，對一線城市價格進行調(diào)控,但是由于基數(shù)過大,價格依舊居高不下。二、三線城市的房地產(chǎn)價格一時間漲幅明顯。因此很多企業(yè)想借著價格上漲的時機進行房地產(chǎn)投資。價格的不穩(wěn)定恰恰說明了我國的房地產(chǎn)市場環(huán)境并不完善。由于山西省屬于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū),考慮到山西省經(jīng)濟市場的活躍程度、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)、價格的持續(xù)獲取程度等諸多因素,山西省涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司對投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇是比較謹慎的,也就導致只有1家公司采用了公允價值模式，占比3.45%,而大部分公司都采用了成本模式,占比96.55%。但是縱觀全國投資性房地產(chǎn)公允價值模式的應用情況,通過文獻查得2007年至2017年我國A股上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量的公司占比小于5%。盡管投資性房地產(chǎn)業(yè)務并不受地域、行業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模的限制,但卻與各房地產(chǎn)所在地的經(jīng)濟市場環(huán)境息息相關(guān)。

(二)準則要求適度引用

根據(jù)我國《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,企業(yè)如果后續(xù)計量采用了公允價值模式,就必須對所有的投資性房地產(chǎn)使用公允價值模式進行計量,且不能再將公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式,更不能兩種模式同時存在。所以準則中明確提出要適度使用。雖然公允價值模式的相關(guān)性是被全世界認可的,但不能隨意采用公允價值模式,必須滿足一定的條件。我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不均衡,除少數(shù)城市地區(qū)外,能夠在活躍市場上持續(xù)可靠地獲取價格比較困難,因此并不完全具備采用公允價值模式的前提條件。

(三)采用公允價值模式后,其估值成本也會加大

由于采用公允價值模式后,企業(yè)內(nèi)部的估值結(jié)果比聘請第三方專業(yè)的評估機構(gòu)給出的結(jié)果缺乏說服力,因此也無形中提高了企業(yè)為公允而付出的成本。而成本模式在這一方面會節(jié)約一大筆支出。從山西省使用成本模式或公允價值模式的比例不難看出,公允價值模式的使用度并不高。在這樣的情況下,成本模式似乎要比公允價值的會計信息更具有相關(guān)性和可比性。此外,第三方評估機構(gòu)采用的估值技術(shù)以及其下的估值模型都是經(jīng)過主觀判斷進行選擇的，不同的評估機構(gòu)使用的評估技術(shù)以及采用的模型都會有所不同,因此公允價值模式下確定的價格、公允程度都會受到質(zhì)疑。基于多種因素的考慮,多數(shù)企業(yè)采用了成本模式。

(四)企業(yè)自身因素

一般來說，國有控股的上市公司或者規(guī)模較大的企業(yè)受外界關(guān)注程度會更高。選擇成本模式可以避免因調(diào)整賬面價格對當期利潤產(chǎn)生影響,進而減少外界對企業(yè)的過度關(guān)注。如果企業(yè)的償債能力越強,盈利能力越強,則企業(yè)就會越傾向于把現(xiàn)在的盈利延續(xù)到將來的會計期間,來增強企業(yè)的長期盈利能力水平。因此采用成本模式能更好地將當前的利潤儲備到將來,以應對將來經(jīng)營過程中因不確定性帶來的風險,也避免了采用公允價值模式可能帶來的順周期效應。就山西省A股上市公司中投資性房地產(chǎn)所采用的核算方式的情況來看,采用歷史成本模式核算投資性房地產(chǎn)的企業(yè)大多能夠有充分的條件維持自身的生產(chǎn)運作,達到盈利的目的,并不存在面臨破產(chǎn)、影響其償債能力與盈利能力等多種復雜的因素,其中包括多家代表山西省支柱產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)。而唯一一家采用了公允價值模式核算的S公司,由于前期經(jīng)營不善,導致連年虧損,資金鏈斷裂,無法償還欠款,并有多起經(jīng)濟案件纏身,自身存在較嚴重的債務危機,不得不把自有的部分房產(chǎn)進行出租,并且采用公允價值模式進行計量。從中不難看出該公司的意圖,因為信息使用者參看企業(yè)會計信息時不僅要看經(jīng)營業(yè)績,還要關(guān)注企業(yè)的償債能力。如果企業(yè)的償債能力低下,對其債務的契約限制就會更加苛刻,但如果企業(yè)采用了公允價值模式后,一方面可以不用計提累計折舊、攤銷、減值準備外,還可以利用房地產(chǎn)價格上漲的趨勢,調(diào)增其賬面價格,使得資產(chǎn)負債率降低；另一方面由于稅法是基于成本模式進行抵扣的,采用公允價值模式可以避免企業(yè)當期稅負的增加。由于我國現(xiàn)代企業(yè)制度的建立和完善,出現(xiàn)經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)相分離,對于經(jīng)營者而言他們更傾向于采用公允價值模式,這樣可以把未來可能取得的收益折現(xiàn)到當期來實現(xiàn)，進而提升自己的經(jīng)營業(yè)績,突顯經(jīng)營管理能力,借此利用公允價值模式的相關(guān)性特點,及時根據(jù)市場變動調(diào)整價格,將會計信息傳遞出去,吸引到更多的投資,并從中獲取利益。

四、采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的建議

(一)嚴格按照《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定進行充分披露

通過對山西省A股上市公司涉及投資性房地產(chǎn)2019年上半年會計信息的查閱,發(fā)現(xiàn)完全參照《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十九條進行充分披露的很少,大部分都缺乏對該房地產(chǎn)所在地的市場活躍程度以及價格是否以持續(xù)可靠取得等事項的詳細描述。因此作為采用以公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說,應規(guī)范使用公允價值模式,在披露中做到如下幾點:

1.在報表的附注中應當披露企業(yè)已經(jīng)獲取了所有權(quán)的房產(chǎn)或是已經(jīng)獲取的土地使用權(quán)所具備的相關(guān)特征，如所在地具體的地理位置、面積大小、房產(chǎn)的朝向等信息,披露初始計量時的金額以及所要采用的計量模式等,以便信息使用者能夠具體了解到該房地產(chǎn)的相關(guān)信息。

2.確定公允價值的依據(jù)、所采用的估值方法，應就活躍市場的參照數(shù)值進行披露。如果沒有獲取活躍市場的同類價格,應進一步詳細披露評估結(jié)果的依據(jù),需要對公允價值的確定依據(jù)、估值技術(shù)、計算采用的模型以及每個資產(chǎn)負債表日調(diào)整的公允價值變動對當期損益的影響程度進行披露。這部分充分說明了采用公允價值核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源既是核算的基礎(chǔ),也是披露的重點以及最能體現(xiàn)其公允程度的有力證明,是企業(yè)在披露中不可或缺的主要內(nèi)容,在很大程度上體現(xiàn)了公允價值的相關(guān)性和準確度。

3.當投資性房地產(chǎn)涉及轉(zhuǎn)換和處置業(yè)務時,企業(yè)應就發(fā)生此類業(yè)務的原因、相關(guān)情況以及轉(zhuǎn)換和處置業(yè)務對損益的影響展開進一步說明，這樣有利于信息使用者明確經(jīng)濟業(yè)務事項之間的關(guān)系,省去了因查閱而帶來的諸多不便。

由于公允價值以市場為主體,提高披露的詳細程度,可進一步提升會計信息的相關(guān)性和可比性,減少人為操控的幾率,同時信息使用者也可根據(jù)披露的信息了解企業(yè)的詳細動態(tài),更有助于其做出合理的經(jīng)濟決策,提高信息的有用性和相關(guān)性。

(二)完善會計準則關(guān)于投資性房地產(chǎn)按公允價值模式進行計量的具體行為規(guī)范,對準則中比較抽象的規(guī)定具體化,增加可操作性

現(xiàn)行的準則以及配套的指南中,有些對實務的指導仍不是特別清晰。例如，解決由誰進行評估的問題,具體到實際中應該由企業(yè)自身做評估還是必須由第三評估機構(gòu)進行代理評估,評價的依據(jù)是什么？如果是企業(yè)自己進行內(nèi)部評估,參考依據(jù)是什么?最終呈現(xiàn)的結(jié)果的認可程度如何?如果聘請第三方評估機構(gòu),對評估機構(gòu)的資質(zhì)、評估標準等應當做相關(guān)的具體要求加以規(guī)范。不論最終是企業(yè)還是評估機構(gòu)進行估值,都應就房地產(chǎn)所在地是否是可觀察市場,是否可以獲取到一段時間內(nèi)(對一段時間也應當做相應的明確規(guī)定)具有參考價值的價格,允許在一段時間內(nèi)的價格波動的區(qū)間范圍等方面進行明確規(guī)范,對公允價值在實務的具體應用提供指導,更有助于公允價值在實際工作的推進。

(三)加強對公允價值模式的監(jiān)督與管理,提高該計量模式下的公允程度

在采用公允價值計量時,外界最擔心的就是其反映的價格是否真的具備相關(guān)性，是否存在人為操縱的因素等?；诖?為了便于數(shù)據(jù)在一定時間內(nèi)的可比性,企業(yè)盡量不要頻繁更換聘請的評估機構(gòu),應加強企業(yè)內(nèi)部自身的公允價值模式的相關(guān)內(nèi)部控制與監(jiān)管，同時也要加強企業(yè)外部對公允價值模式的監(jiān)督力度。相關(guān)職能部門應建立并完善相關(guān)審查機制,定期或不定期地對其進行監(jiān)督與管理。審計機構(gòu)應客觀評價應用情況,著重對確認、估值、披露等方面進行全面審查,發(fā)現(xiàn)問題提出整改意見,逐步規(guī)范公允價值模式在投資性房地產(chǎn)的應用,提高信息使用者對公允價值的依賴程度。

五、結(jié)語

綜上所述,參照山西省A股上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的應用情況,雖然采用該模式進行后續(xù)計量的企業(yè)只有1家,但是從中也可以看出一些存在的問題。現(xiàn)行的會計準則和應用指南對后續(xù)計量的規(guī)定,在實務操作中仍會有一些出入。出于多種因素的考量,大部分企業(yè)比較謹慎地采用了成本模式,準則也要求要適度采用。但是既然準則允許在滿足條件的情況下采用公允價值模式,其實也是對此模式的一種鼓勵。如何規(guī)范其在實務中的應用,提高數(shù)據(jù)的依賴程度及相關(guān)性,體現(xiàn)其公允的目的,需要多方面的配合,才能使公允價值模式在準則的規(guī)范指導下謹慎使用。準則和應用指南也應就出現(xiàn)的問題不斷進行修改與完善,引導企業(yè)的行為規(guī)范。當我國房地產(chǎn)市場逐漸完善,活躍程度以及相關(guān)數(shù)據(jù)都可以持續(xù)可靠地取得時,公允價值模式的應用也會逐步增加。