不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的區(qū)分

許澤楊

(廣東君言律師事務(wù)所,廣東 深圳 518000)

一、不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度概述

不動(dòng)產(chǎn)登記是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示方式,這種方式下可以有效幫助權(quán)利狀態(tài)實(shí)現(xiàn)可視化,讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬能夠明確展示到人們的眼前。當(dāng)前在不動(dòng)產(chǎn)登記薄的應(yīng)用過程當(dāng)中,能夠依托于我國的《物權(quán)法》以及《房屋登記辦法》來有效發(fā)揮出自身的作用。[1]我國《物權(quán)法》對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的規(guī)定主要體現(xiàn)在:首先是第九條中,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記;其次在十四條中規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力;在十七條當(dāng)中,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。[2]不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。[3]在《房屋登記辦法》中則規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體內(nèi)容以及發(fā)放、登記具體事宜。善意取得伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革及社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷地完善,并且在商品交易更加廣泛的當(dāng)代社會(huì)中,能夠有效維護(hù)第三人的合法權(quán)益,這項(xiàng)制度的運(yùn)用也是我國《物權(quán)法》不斷完善發(fā)展的重要體現(xiàn)。{4]

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成要件與法律效果

(一)不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用前提

現(xiàn)階段,不動(dòng)產(chǎn)善意取得使用的前提規(guī)范,首先是能夠有效幫助不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行變動(dòng)方式的規(guī)定,這樣一來能夠有效保證不動(dòng)產(chǎn)登記薄具有權(quán)利正確性推定效力。在當(dāng)前立法中,關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬以及詳細(xì)的內(nèi)容規(guī)范,都能成為后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的重要使用前提。并且,還能夠幫助登記薄記載以及善意保護(hù)之間建立起一個(gè)較為緊密的聯(lián)系。[5]在不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度影響下,登記簿當(dāng)中針對(duì)物權(quán)歸屬的內(nèi)容如果記錄存在錯(cuò)誤,無權(quán)處分就會(huì)通過不動(dòng)產(chǎn)登記的具體程序來進(jìn)行登記,如果在物權(quán)歸屬以及內(nèi)容記載方面沒有錯(cuò)誤,無權(quán)處分就不能通過不動(dòng)產(chǎn)登記程序來實(shí)現(xiàn)。

(二)不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用條件

不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用條件首先是在受讓時(shí),不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán),其次還體現(xiàn)在以合理價(jià)格進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓,以及轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)進(jìn)行了合理登記,并且取得了相關(guān)的證件,而一些不需要登記的財(cái)產(chǎn)則已經(jīng)交付給了受讓人。最后的情形就是在轉(zhuǎn)讓合同有效的前提下,受讓人按照之前條款中的規(guī)定,能夠有效地依照法律相關(guān)的規(guī)定,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人進(jìn)行損失的賠償。[6]

(三)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果

不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果主要體現(xiàn)在對(duì)善意第三人的保護(hù)以及限制方面。善意第三人能夠有效利用不動(dòng)產(chǎn)登記薄推定轉(zhuǎn)讓人作為所有權(quán)人,并且享受正確的物權(quán),針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行使法律規(guī)定的相關(guān)權(quán)利。第三人雖然能夠按照法律規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的獲得,但是在具體交易過程中,必須要保證交易進(jìn)行的雙方分別為出讓人以及受讓人。如果在交易過程中,第三人沒有支付價(jià)金,那么就應(yīng)該向出讓人承擔(dān)責(zé)任,負(fù)責(zé)后續(xù)的一系列工作。[7]

三、不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的區(qū)分

(一)立法本意

不動(dòng)產(chǎn)登記薄的公信力以及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之間存在實(shí)質(zhì)性差異,在立法本意方面就有不同的規(guī)范,《物權(quán)法》第一百零六條針對(duì)具體的差異進(jìn)行了一定的闡釋。《物權(quán)法》第一百零六條并不是要否定不動(dòng)產(chǎn)登記薄的公信力以及善意取得制度之間的區(qū)分,而是想要借助相關(guān)法律規(guī)范幫助沒有登記的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)也可以有效進(jìn)行善意取得。我國是一個(gè)農(nóng)村人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城市人口的國家,在我國農(nóng)村地區(qū),存在很多的不動(dòng)產(chǎn),這些不動(dòng)產(chǎn)登記工作,會(huì)直接受到不動(dòng)產(chǎn)持有者的個(gè)人能力素質(zhì)與文化水平影響。在農(nóng)村地區(qū),不動(dòng)產(chǎn)的登記工作,需要相關(guān)法律知識(shí)不斷普及,才能夠有效保證農(nóng)村相關(guān)人員可以有效了解到不動(dòng)產(chǎn)登記薄的公信力,同時(shí)能夠借助不動(dòng)產(chǎn)登記薄公信力有效保護(hù)自身的合法權(quán)益。同時(shí),不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度也是保護(hù)個(gè)人權(quán)益的重點(diǎn)手段,在實(shí)際的案件審理與判決過程中,不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是保護(hù)第三人權(quán)益的重要法律制度。

(二)政策考慮

不動(dòng)產(chǎn)的善意取得主要是保證第三人在受讓所有權(quán)或者是取得他物權(quán)時(shí)為善意,就可以按照法律獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或者他物權(quán)。這和我國的相關(guān)政策是密不可分的,我國的《物權(quán)法》以及《房屋登記法》中,針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記薄公信力以及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度都有明確的規(guī)定,將二者進(jìn)行合理區(qū)分,能夠有效幫助建立具有較高權(quán)威性的登記薄公信力,并且在不動(dòng)產(chǎn)登記薄已有的公信力基礎(chǔ)上,還能夠幫助當(dāng)事人對(duì)登記薄產(chǎn)生依賴,這樣也十分有利于我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度不斷進(jìn)行完善。在針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力進(jìn)行法律上的確定以及完善時(shí),應(yīng)該有效考慮到政策生效之后的具體應(yīng)用情況,這樣才能夠幫助各項(xiàng)法律有效解決常見的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)糾紛問題,并且還能夠促進(jìn)我國在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)方面的法律進(jìn)一步得到更正,更加貼合社會(huì)的需求。

(三)我國國情

在我國當(dāng)前實(shí)行的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記薄登記工作以及善意取得制度的應(yīng)用過程中,也應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記薄公信力及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度實(shí)質(zhì)應(yīng)用區(qū)分作為重要參考條件。我國的實(shí)際國情是,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,但是由于法律事業(yè)發(fā)展初期較為艱難,我國相關(guān)的法律法規(guī)制度在一些方面并不是十分健全?，F(xiàn)實(shí)情況要求相關(guān)的登記薄公信力以及不動(dòng)產(chǎn)善意取得應(yīng)該區(qū)分開來,這樣能夠建立起交易活動(dòng)當(dāng)中,交易當(dāng)事人自身對(duì)于登記薄的一種有效認(rèn)可,并且使各種法律糾紛解決以及民事訴訟判決有更加明確的法律依據(jù)。實(shí)際應(yīng)用過程當(dāng)中,我國的現(xiàn)實(shí)情況也要求在制定相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度時(shí),必須參考一些西方國家的先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)進(jìn)行本土化的完善。

(四)判斷標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記薄公信力以及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度進(jìn)行有效地區(qū)分,需要了解二者判斷標(biāo)準(zhǔn)方面存在的差異。一般情況下登記薄公信力與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度,主要的差別體現(xiàn)在判斷的標(biāo)準(zhǔn)方面,例如不動(dòng)產(chǎn)善意取得的過程當(dāng)中應(yīng)該考慮到受讓人自身是否存在有善意,并且是否存在有重大的過失。如果對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的取得人來說,不知道登記薄記載當(dāng)中存在的錯(cuò)誤,那么就可以說明其本質(zhì)上是善意的,并不是有意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)非善意取得的。

四、案例分析

(一)案情

A縣某村的村民李某,于1999年3月在本村申請(qǐng)一塊宅基地,并且決定在宅基地上建造一棟樓房,樓房的規(guī)格為二層12間,同年7月份,李某由于手中的資金不足,找到鄰居王某借款,并且簽訂書面協(xié)議,協(xié)議中約定共借款金額為8萬元,在一年之后進(jìn)行歸還,如果不能夠如期歸還借款,就連帶本金與利息,一共歸還八萬八千元。房屋屬于李某以及王某兩人共同所有,兩人每人可以獲得一半的房屋,在建成之后,李某需要將其中的幾間房屋閑置出來用于王某堆放雜物。該合同當(dāng)中,對(duì)借款的具體金額及利息、后續(xù)的各項(xiàng)處置方式都進(jìn)行了一定的約束。第二年3月份,房屋建成,李某將房屋當(dāng)中的三間轉(zhuǎn)交給了王某,用于王某的正常使用。但是李某去登記房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)時(shí),將產(chǎn)權(quán)登記成了自己的單獨(dú)所有。7月底,由于王某沒有收到李某的還款,王某提出,按照之前約定的進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的分割,要求賠償。李某表示同意并且將一層的三間房屋又撥給王某,但是產(chǎn)權(quán)登記卻遲遲沒有辦理,因此王某也并沒有對(duì)這幾間房屋行使使用權(quán)。到了2000年10月份,李某找到同村的于某,展示了自己的房產(chǎn)證,并且想要以22萬元的價(jià)格出售這個(gè)房屋,于某同意以這個(gè)價(jià)格購買。

在付款之后,李某將二層12間的房屋都交付給了于某,并且到了王某的家中，想要交付借款及利息,要求王某將房屋空出來,為于某騰出空間。但是王某認(rèn)為,按照最初的借款協(xié)議,該樓房的產(chǎn)權(quán)歸王某和李某共同所有,所以并沒有答應(yīng)李某的要求。王某認(rèn)為,房屋產(chǎn)權(quán)一半歸自己所有,李某并沒有出售房屋的權(quán)利,并且應(yīng)該按照最初的協(xié)議進(jìn)行公平的產(chǎn)權(quán)分配,雙方無法達(dá)成和解,王某遂向法院提起了訴訟,要求法院對(duì)李某以及于某之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議進(jìn)行無效審判,并且收回自己一半房屋的所有權(quán)。

(二)判決結(jié)果

法院在2001年初做出了審判,駁回了王某的訴訟請(qǐng)求,并且認(rèn)定于某以及李某之間的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議存在著法律效力,可以生效,房屋的所有權(quán)歸于某所有。但是同時(shí),法院判決李某向王某支付售房所得的22萬元的50%,也就是11萬元。

(三)判決結(jié)果分析

針對(duì)這起案件進(jìn)行了解和調(diào)查的過程中,首先必須要對(duì)王某與李某最初的借款協(xié)議進(jìn)行有效的了解,該借款協(xié)議是真實(shí)有效的,并且可以成為后續(xù)判決工作的重要借鑒內(nèi)容。一般情況下,針對(duì)善意取得的認(rèn)知都和不動(dòng)產(chǎn)占有的公信力之間有著嚴(yán)密的聯(lián)系,不動(dòng)產(chǎn)在當(dāng)時(shí)并不適用善意取得制度,在實(shí)踐的審判、應(yīng)用當(dāng)中,存在著一定的阻礙。但是針對(duì)這起案件進(jìn)行分析以及判決,可以了解到,登記文件以及產(chǎn)權(quán)證上的名字都是李某,按照最初的借款協(xié)議來講,該房屋的產(chǎn)權(quán)并不是歸李某一人所有,王某對(duì)于其中一半的房屋擁有被法律保護(hù)的權(quán)利。

當(dāng)李某進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的協(xié)議簽署時(shí),實(shí)質(zhì)上侵犯了王某的合法利益,變更產(chǎn)權(quán)登記活動(dòng)由李某與于某進(jìn)行,但是本質(zhì)上李某并沒有處理王某合法權(quán)益的權(quán)利,這個(gè)登記活動(dòng)本身是存在一定錯(cuò)誤的。法律判定王某擁有該二層樓房一半的產(chǎn)權(quán),按照善意取得制度,如果在不動(dòng)產(chǎn)的具體交易過程當(dāng)中出現(xiàn)了第三人,那么出于保護(hù)善意第三人的目的,就應(yīng)該允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。因此在具體判決當(dāng)中,于某最終支付22萬元獲得了房屋的產(chǎn)權(quán),這22萬元?jiǎng)t由李某以及王某平分。

(四)實(shí)踐反思

對(duì)案件當(dāng)中的不動(dòng)產(chǎn)登記薄公信力內(nèi)容以及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的內(nèi)涵進(jìn)行判決,案件涉及到的三人,李某、王某以及于某,于某作為善意第三人,自身支付房屋價(jià)款獲得了房屋,其合法權(quán)益受到了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的保護(hù),并且能夠在判決結(jié)束之后完全獲得該房屋的所有權(quán)。在實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記制度踐行過程當(dāng)中,由于社會(huì)環(huán)境的變化以及法律條文的滯后性,導(dǎo)致案件處理必須要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行判斷?，F(xiàn)階段我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在一定欠缺,需要不斷進(jìn)行完善。

綜上所述,我國當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立以及應(yīng)用,都對(duì)已有體制進(jìn)行了一定意義的創(chuàng)新,與此同時(shí)還能夠成為《物權(quán)法》應(yīng)用的重要內(nèi)容。在不動(dòng)產(chǎn)善意取得以及登記公信力的實(shí)踐應(yīng)用當(dāng)中,學(xué)術(shù)界針對(duì)善意取得進(jìn)行的爭論也主要包含了善意取得以及登記公信力之間的具體聯(lián)系。從實(shí)質(zhì)上來說,這兩個(gè)概念都是保護(hù)第三人交易的一種重要方式與手段,并且能夠互相配合、互相促進(jìn),為不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)案件審判帶來了較為科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)與參考依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得以及登記公信力之間還存在著不可替代的適用范圍,二者能夠發(fā)揮出自身的特點(diǎn),保證促進(jìn)《物權(quán)法》的進(jìn)一步貫徹應(yīng)用。在傳統(tǒng)理論當(dāng)中,不動(dòng)產(chǎn)的善意取得或者是不動(dòng)產(chǎn)登記薄的公信力都是具有直接相關(guān)性的。