城市老舊小區(qū)改造要“整體設(shè)計(jì)先行”

■ 國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)理事長(zhǎng) 仇保興

黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。習(xí)近平總書記指出，要加快老舊小區(qū)改造；不斷完善城市管理和服務(wù)，徹底改變粗放型管理方式，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出：“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施?！背鞘欣吓f小區(qū)改造既能促進(jìn)節(jié)能減排、解決城市居民“不平衡、不充分”的基本矛盾，更是當(dāng)前穩(wěn)投資、穩(wěn)就業(yè)的重要途徑，這項(xiàng)工作正當(dāng)其時(shí)。

首先，有利于促進(jìn)節(jié)能減排。住宅節(jié)能改造之后，節(jié)能率可普遍提高至65%，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)我國(guó)每年可減少約5億噸標(biāo)煤以上的建筑能耗、減少10億噸二氧化碳?xì)怏w和大量的污染氣體排放。尤為重要的是，我國(guó)已成為全球太陽能光電器材產(chǎn)能最大的國(guó)家，每瓦太陽能發(fā)電成本已降至煤發(fā)電水平，宜在城鎮(zhèn)老舊住宅屋頂統(tǒng)一加裝太陽能，自發(fā)自用。此外，通過老舊小區(qū)改造加快發(fā)展綠色建筑對(duì)我國(guó)健康城鎮(zhèn)化有著特殊意義，綠色建筑能夠比一般的節(jié)能建筑額外貢獻(xiàn)高達(dá)50%的節(jié)能率和30%的節(jié)水率。

其次，有利于應(yīng)對(duì)老年化。我國(guó)城區(qū)大部分的老年人生活將來要通過居家養(yǎng)老加社區(qū)服務(wù)來解決。但前階段所建的多層住宅絕大多數(shù)缺乏電梯和按老年生活所需的特殊衛(wèi)生間等必備設(shè)施，須由地方政府或社會(huì)組織牽頭組織實(shí)施節(jié)能和適老方面的改造。如再加上以我國(guó)傳統(tǒng)中醫(yī)針、灸、砭、湯、藥和現(xiàn)代精準(zhǔn)網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療診斷相結(jié)合的社區(qū)養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)體系的建設(shè)，就可以大大降低全社會(huì)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。

再次，有利于“穩(wěn)投資”。據(jù)初步估算，我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。我國(guó)尚有約5千億左右的住房公共維修基金沉淀在各級(jí)財(cái)政和房管局賬戶中，應(yīng)積極發(fā)揮作用。從實(shí)踐來看，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造項(xiàng)目可以采取社會(huì)資本參與共建的模式。公共維修基金和政府節(jié)能減排補(bǔ)貼可以起到“四兩撥千斤”的放大投資的效果。

第四，有利于“促進(jìn)消費(fèi)”。城市老舊小區(qū)綜合改造一方面能夠通過補(bǔ)齊幼兒園、小超市等短缺的服務(wù)設(shè)施消除擴(kuò)大居民消費(fèi)的障礙，另一方面也能開拓銀發(fā)消費(fèi)、幼兒消費(fèi)、綠色發(fā)展和節(jié)能減排等新消費(fèi)模式，能持續(xù)有效地為國(guó)民經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造新動(dòng)能。更重要的是，與傳統(tǒng)“鐵公基”投資項(xiàng)目不同的是，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目投資周期很短（一般半年內(nèi)完成）、邊際效益明顯、資金周轉(zhuǎn)很快、能迅速轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力。

最后，有利于改善老舊小區(qū)宜居性。目前我國(guó)幾乎所有的城市都遇到了以下問題：停車位不足，小區(qū)道路被車輛占用，以至于救火車、救護(hù)車都難以通行的地步，亟需在老舊小區(qū)中加裝立體（或地下）停車庫。除此之外，通過城市政府組織的最佳（最差）老舊小區(qū)評(píng)選活動(dòng)、擴(kuò)大民眾參與自己居住小區(qū)的改造和治理，能迅速改善城市老舊小區(qū)的宜居性，解決民眾的生活難題，又能創(chuàng)造出眾多的就業(yè)新崗位。

當(dāng)前，老舊小區(qū)改造正在全國(guó)推進(jìn)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，可謂量大面廣。2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廣州、許昌、廈門、攀枝花、寧波等15個(gè)城市率先啟動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年12月，試點(diǎn)城市共改造老舊小區(qū)106個(gè)，惠及5.9萬戶居民。

老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作開展一年多來，形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)，不過，這一過程中出現(xiàn)的一些問題也不容忽視，如重單項(xiàng)改造，缺整體設(shè)計(jì)；重長(zhǎng)官意志，缺百姓參與；重部門延伸，缺“公共中心”；重政府包干，缺企業(yè)加盟；重“穿靴戴帽”，缺基本需求；重硬件改造，缺軟件管理六方面問題。這些問題具體表現(xiàn)為，很多老舊小區(qū)喜歡單項(xiàng)改造，每天都有不同的部門出臺(tái)不同的老舊小區(qū)改造方案；開展群眾工作不夠細(xì)致，居民自家小區(qū)要改造卻毫不知情；缺乏甄別研判，不管這些小區(qū)建筑是什么年代或者是否需要改造，采用完成任務(wù)的方式進(jìn)行改造等等。解決這些問題的關(guān)鍵在于“整體設(shè)計(jì)先行”。

為實(shí)現(xiàn)整體設(shè)計(jì)，首先要讓最需要改造的小區(qū)“冒出來”，可以通過以下四種方式得以實(shí)現(xiàn)：推行城市“最佳小區(qū)”“最差小區(qū)”評(píng)選；利用有關(guān)APP等社區(qū)評(píng)價(jià)軟件，評(píng)選“最差小區(qū)”；組織專家現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)；動(dòng)員組織“最差小區(qū)”居民到“最佳小區(qū)”參觀學(xué)習(xí)，激發(fā)他們改造的積極性和參與性。

在具體落實(shí)過程中，可以將改造內(nèi)容分為“必備選項(xiàng)”和“拓展選項(xiàng)”兩類，有選擇、有層次地進(jìn)行改造。在必備選項(xiàng)方面包括：1.建筑性能檢測(cè)和加固——確保三十年壽命和基本抗震性能。2.外墻保溫改造。3.可再生能源與建筑一體化。4.管網(wǎng)改造提升與雨水收集。5.加裝電梯適老改造。6.供熱計(jì)量改造（北方地區(qū)）。7.立體停車場(chǎng)。8.垃圾分類與廚余垃圾處理。這八個(gè)方面問題均需從整體設(shè)計(jì)思維出發(fā)，進(jìn)行全面摸底和改造提升。

在拓展選項(xiàng)方面則包括：1.社區(qū)綠化和立體綠化。2.增加社區(qū)對(duì)外通道。3.海綿社區(qū)整體設(shè)計(jì)改造。4.建筑外遮陽改造。5.增建市民中心+放管服中心。6.樓宇間增加容積率。7.美化社區(qū)。8.基于節(jié)能減排的綠色物業(yè)管理和智慧社區(qū)。

老舊小區(qū)改造中“缺”的內(nèi)容不少，如整體設(shè)計(jì)、公眾參與、企業(yè)加盟、軟件管理等。對(duì)于改造中加裝電梯的難點(diǎn)，可以和立體停車、地下停車結(jié)合起來，整體考慮。改造中應(yīng)當(dāng)重視“三分建設(shè)七分管理”，如果把管理丟掉了，改造過的硬件過一段時(shí)間仍會(huì)失效。解決問題的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)先行，用數(shù)字化技術(shù)把規(guī)劃圖紙變得更加形象直觀，讓老舊小區(qū)居民的需求能夠通過“點(diǎn)菜”的方式得到滿足。

在可再生能源與建筑一體化方面，一些老舊小區(qū)只需加蓋“博士帽”（鋪設(shè)太陽能光電設(shè)施），就可以實(shí)現(xiàn)既有隔熱層又能發(fā)電的效果，若是以一個(gè)40萬人口城市十分之一的建筑量估算，不僅可以產(chǎn)生10兆瓦的電量，小區(qū)居民還可以因此獲得10%的利潤(rùn)，且不需要政府投資也可以兼顧外表的美觀。在綠色物業(yè)管理和智慧社區(qū)選項(xiàng)中可包含：無線抄表、在線交費(fèi)，每單元節(jié)水節(jié)能可視化和獎(jiǎng)勵(lì)，社區(qū)內(nèi)專業(yè)技術(shù)人才志愿者服務(wù)網(wǎng)，應(yīng)急呼叫救助系統(tǒng)等設(shè)施。不管是對(duì)于居民需求的滿足，還是政府與企業(yè)的PPP模式探索，關(guān)鍵是要集中力量、形成合力。

綜上所述，老舊小區(qū)改造中還需要注意以下幾點(diǎn)：綜合改造設(shè)計(jì)先行，圖紙形象直觀；編制“菜單式”老舊小區(qū)整體改造目錄與價(jià)格清單，居民“點(diǎn)菜”；集中力量，試點(diǎn)先行攻難點(diǎn)加裝電梯等；PPP模式與物業(yè)管理需創(chuàng)新模式；政府節(jié)能減排補(bǔ)貼、大維修基金等需形成合力；新4萬億投資領(lǐng)域意味著綠色建筑發(fā)展大作為。

試點(diǎn)城市的實(shí)踐證明，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，也將使綠色建筑發(fā)展大有作為，還將是擴(kuò)大投資激發(fā)內(nèi)需的重要舉措，并由此催生很多新產(chǎn)業(yè)，更重要的是“以人民為中心”來提升城市的居住質(zhì)量和投資環(huán)境，切實(shí)增強(qiáng)人民群眾的幸福感、獲得感、安全感。