業(yè)主委員會參與社區(qū)治理的多重合法性及運行邏輯—基于對蘇州市相城區(qū)R小區(qū)的分析

趙祥云

社區(qū)是人們的生活聚集區(qū)，是我國城市社會的基本單元，社區(qū)治理直接關乎我國居民的生活質量和幸福指數(shù)，甚至關乎社會治安和社會穩(wěn)定。事實上，在單位制解體的歷史背景下，伴隨住房商品化和市場化，社區(qū)治理面臨新的形勢，由注重強政治性逐步向強調民主協(xié)商發(fā)展，并越來越重視社區(qū)的自我治理。同時，隨著社區(qū)構成復雜性的增加、社區(qū)居民公民意志的發(fā)展以及各類社會組織的逐步崛起，社區(qū)治理的難度增強，單純依靠國家行政力量很難完成，因而強調社會組織和社區(qū)居民作用的發(fā)揮成為趨勢。黨的十九大報告明確指出“要加強社區(qū)治理體系建設，推動社會治理重心向基層下移，發(fā)揮社會組織作用，實現(xiàn)政府治理和社會調節(jié)、居民自治良性互動”。在目前的社區(qū)治理結構中存在多元主體，社區(qū)治理就在于社區(qū)各主體使用公共資源，采取協(xié)商、合作與溝通的手段，進而塑造公共權威①李培志：《城市社區(qū)治理結構變遷與業(yè)主委員會的發(fā)展環(huán)境》，《黑龍江社會科學》，2014年第5期。，而多中心治理也是協(xié)商民主化的過程②張振、楊建科、張記國：《業(yè)主委員會培育與社區(qū)多中心治理模式建構》，《中州學刊》，2015年第9期。。在多中心治理中，居民委員會具有重要意義，但很多學者也看到了它在社區(qū)治理中的局限作用，認為作為國家行政管理的“神經(jīng)末梢”，居民委員會單純依靠正式的組織力量無法做好社區(qū)動員，難以實現(xiàn)有效的社區(qū)治理，所以需要建構起一套以人情和人際信任為基礎的地方性互動網(wǎng)絡①金橋：《基層權力運作的邏輯 上海社區(qū)實地研究》，《社會》，2010年第3期。，形成“日常權威式動員”②劉威：《街區(qū)鄰里政治的動員路徑與二重維度—以社區(qū)居委會為中心的分析》，《浙江社會科學》，2010年第4期。。而業(yè)主委員會因嵌入于社區(qū)中，在動員居民等社區(qū)治理方面比居委會具有天然優(yōu)勢，因為對于城市社區(qū)或者鄉(xiāng)村社區(qū)來說，往往是內(nèi)生的因素或模式才是決定社區(qū)發(fā)展的關鍵因素③蔡禾、盧俊秀：《制度變遷背景下的社區(qū)權力與秩序—基于廣州市一個城中村的研究》，《廣東社會科學》，2007年第6期。，所以業(yè)主委員會成為社區(qū)自治的重要模式④曾文慧：《社區(qū)自治:沖突與回應—一個業(yè)主委員會的成長歷程》，《城市問題》，2002年第4期。。業(yè)主委員會自治作用的發(fā)揮，將使得社會基礎結構關系發(fā)生根本轉型，并產(chǎn)生一種“新公共空間”⑤張靜：《培育城市公共空間的社會基礎—以一起上海社區(qū)糾紛案為例》，《上海政法學院學報》，2006年第2期。。有些學者認為在某種程度上業(yè)主委員會自治作用的發(fā)揮將拉開我國公民社會發(fā)展的大幕⑥夏建中：《中國公民社會的先聲—以業(yè)主委員會為例》，《文史哲》，2003年第3期。，也有學者提出可以通過微治理協(xié)調管控與自治⑦陳偉東、熊茜：《論城市社區(qū)微治理運作的內(nèi)生機理及價值》，《吉首大學學報（社會科學版）》，2019年第1期。。然而另外一些學者卻發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)實實踐中多數(shù)社區(qū)的多中心治理模式仍屬行政主導型⑧閔學勤、黃燦彪：《適度的社區(qū)自治及其路徑選擇—基于香港和內(nèi)地社區(qū)治理模式的比較》，《河南師范大學學報（哲學社會科學版）》，2012年第2期。，基層組織治理仍處于主導地位，社會性力量則發(fā)揮輔助作用⑨王德福：《主輔協(xié)作：社區(qū)治理的基本結構與運作機制—基于若干社區(qū)案例的討論》，《湖湘論壇》，2019年第1期。。業(yè)主委員會懸浮于社區(qū)之上，業(yè)主委員會治理作用的發(fā)揮與其實踐運作名實分離⑩班濤：《名實分離與融合：業(yè)委會參與社區(qū)治理的制度與實踐分析》，《中南大學學報（社會科學版）》，2017年第6期。，業(yè)主委員會存在選舉難、自治難、維權難的困境?閔學勤：《社區(qū)的社會如何可能—基于中國五城市社區(qū)的再研究》，《江蘇社會科學》，2014年第6期。。已有的這些研究已經(jīng)關注到業(yè)主委員會在社區(qū)治理中的運作陷入瓶頸，這對我們認識業(yè)主委員會的作用十分有助益，但因研究側重點的不同，這些研究沒有關注到這種困境產(chǎn)生的原因，本文將結合蘇州市相城區(qū)R小區(qū)的案例，分析業(yè)主委員會參與社區(qū)治理的多重合法性及其運行邏輯，為有效地解決業(yè)主委員會目前面臨的困境提供參考。

一、業(yè)主委員會參與社區(qū)治理的合法性基礎

蘇州市相城區(qū)R小區(qū)是一個純商品房小區(qū)，于2010年開發(fā)，2014年開始有業(yè)主入住，目前入住率達到80%左右。小區(qū)總共有2862戶居民，建有40棟樓房，包括18幢高層建筑，22幢別墅，還有一部分商鋪。當前小區(qū)居民的人員構成以上班族為主，多數(shù)是新蘇州人。2018年小區(qū)的房價為2.2萬元/平方米，現(xiàn)在的物業(yè)公司是其地產(chǎn)開發(fā)商旗下的子公司JH物業(yè)公司，包括安防、工程、客服等部門，小區(qū)物業(yè)費為每月2.36元/平方米。小區(qū)存在很多問題，車位不夠是其中一個，目前車位配比是1:0.8，共有2000多個產(chǎn)權車位，但小區(qū)居民共擁有3000多輛車。由于對小區(qū)物業(yè)不滿，R小區(qū)業(yè)主于2016年3月開始籌備成立業(yè)主委員會，2017年4月14日R小區(qū)業(yè)主委員會正式成立，共10名成員。接下來本節(jié)將結合R小區(qū)分析業(yè)主委員會成立的合法性基礎。

（一）制度合法性

《物權法》第六章有關“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”的規(guī)定提到，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性住房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，“業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會”?！段飿I(yè)管理條例》第十條規(guī)定，“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”。目前我國有關業(yè)主委員會的相關法律法規(guī)并不多，但《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定則為業(yè)主委員會的成立提供了法律法規(guī)支持，所以很多小區(qū)在需要的情況下，都會選舉成立業(yè)主委員會。

在R小區(qū)業(yè)主委員會成立前，小區(qū)的物業(yè)服務面臨許多問題。首先是盜竊問題，小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生電瓶車的電瓶被偷事件，但是物業(yè)公司沒有對此采取相應的措施。其次是報修問題處理速度慢。再次，亮化也存在很大問題，小區(qū)內(nèi)的地燈、路燈數(shù)量少，而且開的時間短，除此之外還有其它一些問題。這些問題的存在導致業(yè)主對物業(yè)公司不滿，之后業(yè)主們商量成立業(yè)主委員會對物業(yè)公司進行監(jiān)督。2016年3月份，R社區(qū)10名業(yè)主計劃成立業(yè)主委員會，首先成立籌備組，準備材料。由于業(yè)主委員會的成立擁有法律依據(jù)，所以其它組織并不能對其進行直接的阻止。R社區(qū)業(yè)主委員會籌備組通過對其它社區(qū)發(fā)展成熟的業(yè)主委員會進行學習，逐步開始了成立工作?；I委會先確定業(yè)主委員會的選舉辦法，并制定了議事規(guī)則、管理公約和公共收益的管理辦法，包括業(yè)主的權利和義務，業(yè)主大會的職責，業(yè)主委員會的監(jiān)督事項等。通過自薦和動員，R社區(qū)產(chǎn)生了40個業(yè)主代表，最終從中產(chǎn)生10名業(yè)主委員會成員。整個成立過程非常漫長，因為業(yè)主代表和業(yè)主委員會成員要得到居民的選票，就需要去“跑樓”，挨家挨戶敲門讓業(yè)主投票，不在家的需要有電子授權書，同時需要保證所有環(huán)節(jié)都依規(guī)進行，每個環(huán)節(jié)又需要較長的公示期，在各方力量的協(xié)調下業(yè)主委員會最終成立。

法律法規(guī)和業(yè)主委員會產(chǎn)生過程的規(guī)范性為業(yè)主委員會的建立提供了制度合法性，使得業(yè)主委員會成為一個擁有一定影響力的組織。首先，在依法行政的社會環(huán)境中，法律法規(guī)使業(yè)主委員會的存在得到了制度上的認可，其行動權力受法律認可和法律保護，這為業(yè)主委員會在社區(qū)中的行動提供了保障，也有利于其參與社區(qū)治理活動。其次，產(chǎn)生過程的規(guī)范性對業(yè)主委員會的成立意義重大。通過辦理各種手續(xù)證件，征求民意，尤其是充分的公示，整個漫長的過程讓居民有權進行監(jiān)督，并充分表達自己意愿，這些形式上的規(guī)范為了保證最終形成的業(yè)主委員會不會發(fā)生本質偏離，最大限度地維護業(yè)主利益。

（二）結構合法性

業(yè)主委員會的結構合法性包括兩個方面，即內(nèi)部結構和外部結構的合法性。內(nèi)部結構的合法性著眼于業(yè)主委員會成員的組織結構。R小區(qū)業(yè)主委員會籌備組根據(jù)不同類型住房居民的比例確定了業(yè)主代表的數(shù)量。小區(qū)共有18幢高層建筑，35個單元，每個單元選出1位業(yè)主代表，別墅區(qū)選4位代表，商鋪選1位代表，最終確定40位業(yè)主代表，然后從這些人中產(chǎn)生10名業(yè)主委員會成員，高層8名，別墅區(qū)1名，商鋪1名。業(yè)主委員會的這種內(nèi)部組織結構有助于業(yè)主委員會代表不同區(qū)域業(yè)主的利益，也對不同區(qū)域業(yè)主的情況達到最大程度的了解。

外部結構的合法性是指業(yè)主委員會與社區(qū)居委會及物業(yè)公司形成的社區(qū)治理結構。社區(qū)居委會是當前治理環(huán)境中的主體，它的治理對象既包括轄區(qū)內(nèi)的居民，也包括轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境和秩序，而從居民角度來講，主要是對小區(qū)整體的治理。物業(yè)公司經(jīng)營多個小區(qū)，但同樣從居民角度來講，它的活動發(fā)生于居民所在的小區(qū)內(nèi)。因而對于居民來說，其鄰里關系與居住環(huán)境受到社區(qū)居委會和物業(yè)公司的影響，但這兩者都是脫嵌于小區(qū)的，兩者分別遵循著行政邏輯和市場邏輯，其各自行動導向與業(yè)主的期待并不一致，不能真正代表小區(qū)業(yè)主的利益，所以為了維護業(yè)主利益，就需要有嵌入于小區(qū)的內(nèi)生組織，因而從業(yè)主群體中形成的業(yè)主委員會就具有了結構合法性。業(yè)主委員會形成后作為小區(qū)內(nèi)生組織，它與業(yè)主更具有行動一致性?；诓煌娉霭l(fā)點，業(yè)主委員會與社區(qū)居委會、物業(yè)公司作為社區(qū)治理的主體，形成了一個“三角”狀治理結構，當然在這個“三角”狀治理結構之外還有其它一些治理主體，但從這三個主體的關系來考慮，三者之間形成了一個較為穩(wěn)定的治理結構。

（三）行動合法性

具備制度合法性后使得業(yè)主委員會的行動有了制度認可，具備結構合法性使得其在社區(qū)治理中有了業(yè)主的聲音，但這只是具備了形式合法性。要使業(yè)主委員會能夠有效運行，還需要實質合法性，這主要表現(xiàn)為其行動達到業(yè)主的期待，即行動合法性。此處的行動合法性主要是指通過行動有效性來獲得所嵌入的社會環(huán)境的認可。R小區(qū)業(yè)主委員會主要是通過為業(yè)主維權，解決業(yè)主最關心的問題來獲取行動合法性的。R小區(qū)屬于中高檔小區(qū)，物業(yè)費相對來說較貴，但JH物業(yè)公司并沒有為業(yè)主提供同等水平的服務。例如業(yè)主最關心的車位問題和群租房問題。R小區(qū)的人防車位本身是屬于全體業(yè)主的，但物業(yè)公司私自將其占據(jù)作為自己員工的車位，并將部分車位出租給跟物業(yè)公司關系好的業(yè)主，物業(yè)公司還在地下車庫私自劃出很多車位，用于出租，這嚴重影響到地下車庫的秩序和安全。R小區(qū)業(yè)主委員會成立后立刻就這些問題與物業(yè)公司進行了協(xié)商討論，經(jīng)過多次溝通博弈，最終通過搖號將人防車位出租給交了物業(yè)費但沒有買到車位的業(yè)主。而對于在地下車庫私劃車位的問題，因為涉及公共安全問題，業(yè)主委員會將這一情況反映到社區(qū)，又以社區(qū)名義上報給上級主管部門，由上級部門對其行為進行處理。

群租房問題的出現(xiàn)是由于R小區(qū)的部分購房者為投資客，他們將房屋出租出去，二房東接手后又將這些房屋改造為群租房。群租房的出現(xiàn)帶來很多問題，包括私拉電線，在陽臺做飯，煤氣罐風險，情殺自殺問題，這些安全隱患成為影響R小區(qū)居住環(huán)境的不穩(wěn)定因素。業(yè)主委員會成立后著手解決群租房問題，要求物業(yè)公司配合對300多套群租房進行整頓。但這一問題牽涉到物業(yè)公司的利益，他們并不配合，甚至散布謠言，詆毀業(yè)主委員會，業(yè)主委員會最終在輔警以及社區(qū)工作人員同時在場的情況下徹底解決了小區(qū)的群租房問題。

R小區(qū)業(yè)主委員會成立后通過對小區(qū)業(yè)主最關心的問題進行有效治理，凈化了社區(qū)環(huán)境，提升了業(yè)主的居住體驗，因而得到業(yè)主的認同，滿足了業(yè)主群體對業(yè)主委員會的期待，在此基礎上獲得了行動合法性。事實上業(yè)主委員會在獲得制度合法性和結構合法性后只是獲得了成立的可能性，但成立后如何立足依然是一個問題。業(yè)主委員會是從業(yè)主中產(chǎn)生的社會組織，只有得到業(yè)主的支持才能更好地開展活動，所以對業(yè)主最關心的問題進行妥善處理直接影響到業(yè)主委員會存在的根基。這種實踐行動一方面展現(xiàn)了業(yè)主委員會的行動能力，另一方面則是業(yè)主委員會本質規(guī)定性的體現(xiàn)，即作為業(yè)主群體代表的社會組織與其它組織進行互動交易。而這種實踐行動同樣也為它爭取社區(qū)居委會的信任提供了條件，在業(yè)主委員會為業(yè)主維權的同時，社區(qū)糾紛相應也得到處理，這對社區(qū)居委會的工作提供了幫助，因此行動有效性為業(yè)主委員會提供了存在的合法性。

二、業(yè)主委員會參與治理的運行邏輯

（一）社區(qū)治理導向

業(yè)主委員會是從小區(qū)業(yè)主中產(chǎn)生出來的，在其產(chǎn)生之前小區(qū)的治理結構已經(jīng)形成，通常包括社區(qū)居委會、物業(yè)公司，以及其它社會組織。但已經(jīng)存在的治理主體在社區(qū)治理上并不具備業(yè)主委員會扎根于社區(qū)的天然優(yōu)勢，因此一旦業(yè)主委員會成立，很多居委會就會利用業(yè)主委員會來改善社區(qū)治理環(huán)境，提升自身的社區(qū)治理能力。而業(yè)主委員會除了自己的生存合理性之外，還需要得到居委會的支持，當業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)矛盾時也需要居委會進行調解，這種理性選擇使得多數(shù)業(yè)主委員會也積極輔助居委會進行社區(qū)治理。此外，治理也是業(yè)主委員會功能發(fā)揮的關鍵所在①李培志：《走向治理的業(yè)主委員會:基于18個業(yè)主委員會的觀察》，《山東社會科學》，2014年第8期。。作為物業(yè)管理制度的創(chuàng)新成果，業(yè)主委員會是社區(qū)自治的一種重要模式②曾文慧：《社區(qū)自治：沖突與回應—一個業(yè)主委員會的成長歷程》，《城市問題》，2002年第4期。。居委會與業(yè)主委員會之間的這些推力與拉力，形塑了業(yè)主委員會輔助社區(qū)治理導向的運行邏輯。

業(yè)主委員會社區(qū)治理導向的邏輯表現(xiàn)在多個方面。首先，R小區(qū)業(yè)主委員會成立后，對物業(yè)公司形成制衡作用，物業(yè)公司在業(yè)主委員會的壓力和維權行動下，對小區(qū)存在的問題進行了有效處理，業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛得到有效解決，社區(qū)治理環(huán)境得到改善。其次，業(yè)主委員會也被納入到居委會的社區(qū)治理網(wǎng)絡中。相城區(qū)從2018年5月份開始推行網(wǎng)格化治理，居委會通過全科社工的方式將一部分社區(qū)工作人員解放出去到各小區(qū)去巡查。由于社區(qū)工作人員有限，此時居委會就利用業(yè)主委員會，讓小區(qū)內(nèi)部的積極分子加入巡查隊伍，將其納入到網(wǎng)格化治理的力量中。R小區(qū)業(yè)主委員會還在消防演習，小區(qū)居民間矛盾化解等方面發(fā)揮重要作用。

事實上，在成立業(yè)主委員會之前，很多業(yè)主在出現(xiàn)各種矛盾糾紛時，主要都是依靠政府力量來解決，包括通過撥打12345和110尋求第三方力量介入，然而屬地原則的實施使得這些事件的處理最終又回到社區(qū)。在這種情況下，物業(yè)糾紛等小區(qū)內(nèi)部矛盾就很容易外溢至社區(qū)成為治理問題。R小區(qū)有些房屋內(nèi)墻體有裂縫，業(yè)主向物業(yè)公司反映，但物業(yè)公司經(jīng)常會選擇拖延處理，當業(yè)主再次反映問題時，物業(yè)公司會表示已經(jīng)超過質保期了，但是業(yè)主第一次反映問題時是在保期內(nèi)的。這種糾紛產(chǎn)生后，業(yè)主只能撥打12345反映，但最后這類問題又被返回到社區(qū)居委會處，在考核壓力下，這直接影響到社區(qū)居委會的治理能力和績效，影響到居委會干部的考核成績，然而更棘手的問題是很多情況下社區(qū)居委會接到這種任務后并不能有效地處理。而業(yè)主委員會成立后，在業(yè)主和居委會之間形成了新的組織，業(yè)主在遇到問題時首先向業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會聯(lián)系物業(yè)項目經(jīng)理，開發(fā)商維保方、社區(qū)居委會到業(yè)主家查看墻裂情況，確認責任，如果是物業(yè)和地產(chǎn)的責任，就由他們抓緊時間修。如果業(yè)主不滿意，業(yè)主委員會再向居委會反映做進一步的處理。R小區(qū)業(yè)主委員會目前的運行已進入規(guī)范化階段，擁有專門的辦公室，聘用了一位專職秘書，業(yè)主有任何問題可以找專職秘書反映，然后由業(yè)主委員會跟蹤處理。

小區(qū)內(nèi)部的糾紛具有日常生活性和細微瑣碎性，多數(shù)是鄰里糾紛和業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，而相對于居委會來說，業(yè)主委員會嵌入于社區(qū)中，更具有在場性，對這些糾紛的感受更真實，因此業(yè)主委員會相對于居委會來說更能有效解決這些問題。同時，對業(yè)主來說，業(yè)主委員會是社區(qū)的內(nèi)生組織，相對于居委會更具有“我們感”，業(yè)主對其信任感更強，業(yè)主委員會的這種特點使得很多糾紛都可以通過業(yè)主委員會的治理得到解決，而不必進入到社區(qū)居委會，這在一定程度上弱化了居委會的責任，降低其處理糾紛的風險。社區(qū)治理除了處理居民糾紛這類事件外，還需要完成一些行政性的任務，包括人口統(tǒng)計，經(jīng)濟情況調查等信息收集工作，由于業(yè)主眾多，且構成復雜，完全由居委會完成這些任務，交易成本很高，難度很大。而業(yè)主委員會成員構成具有代表性，對業(yè)主來說更具“我們感”，因而在完成這些任務時，業(yè)主委員會可以發(fā)揮很大作用。同時，業(yè)主委員會進入社區(qū)治理體系，發(fā)揮輔助治理的作用，有助于踐行“社區(qū)是居民”的理念①吳成峽、張彩云：《社區(qū)治理主體的角色認知與功能再造》，《江漢論壇》，2018年第7期。，有助于在平等協(xié)商和良性互動中實現(xiàn)社區(qū)利益平衡與和諧安定②陳家喜：《反思中國城市社區(qū)治理結構—基于合作治理的理論視角》，《武漢大學學報（哲學社會科學版）》，2015年第1期。。

（二）業(yè)主維權導向

業(yè)主委員會成立的初衷就是為了維護業(yè)主利益，改善小區(qū)物業(yè)環(huán)境。在R小區(qū)業(yè)主委員會成立前，小區(qū)的物業(yè)面臨許多問題，包括盜竊問題、門禁問題等，為了解決這些問題，業(yè)主聯(lián)合成立了業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在法律上被認為是物業(yè)管理的一個主體，因而它的成立必定會與物業(yè)公司產(chǎn)生沖突。正如前文分析，R小區(qū)業(yè)主委員會成立后在改善小區(qū)物業(yè)質量方面發(fā)揮重要作用。除此之外，R小區(qū)業(yè)主委員會還積極維護業(yè)主公共收益權。R小區(qū)有2800多戶居民，人口接近3萬人，作為人口數(shù)量龐大的中高檔小區(qū)，其市場體量巨大，出于經(jīng)濟利益的考慮，物業(yè)公司絕不會浪費這個市場。事實上，JH物業(yè)公司的主要收入并非來自物業(yè)費，因為一方面物業(yè)費很難提高，另一方面物業(yè)費很難收齊，而物業(yè)公司作為市場主體，其行動遵從市場邏輯，它更看重的是R小區(qū)的公共收益。R小區(qū)的公共收益主要包括臨停車位，外墻廣告，小區(qū)公共用房出租，電梯廣告等產(chǎn)生的收益，此外還有很多可以經(jīng)營的空間，在業(yè)主委員會成立之前，小區(qū)的公共收益主要由物業(yè)來管理，因而公共收益是物業(yè)公司收入的主要來源。

R小區(qū)業(yè)主委員會成立后，就將小區(qū)公共收益權爭取回來，并向物業(yè)公司追討64萬元前期的公共收益。但在物業(yè)公司看來業(yè)主委員會將公共收益的權力收回自己經(jīng)營事實上是浪費了R小區(qū)非常好的市場資源，由于R小區(qū)位置好，入住率高，廣告市場好，JH物業(yè)公司認為如果由自己的專業(yè)隊經(jīng)營團隊來辦活動，引廣告，每年的公共收益至少可達1000萬元，而業(yè)主委員會經(jīng)營的話每年的公共收益只能達到100萬元。業(yè)主委員會的行為威脅到物業(yè)公司的經(jīng)濟利益，因而物業(yè)公司對業(yè)主委員會的成立和運行百般阻撓，但由于業(yè)主委員會的成立是法律認可的，物業(yè)并不能直接反對，多數(shù)情況下只能采取暗中破壞的策略，散布謠言，以及匿名投訴等方式，企圖動搖業(yè)主委員會的群眾基礎。而業(yè)主委員會自始至終認為自己在替業(yè)主維權，認為小區(qū)居民對專有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的權利，小區(qū)公共收益是小區(qū)業(yè)主所有的，而業(yè)主委員會作為小區(qū)業(yè)主的代表應該是小區(qū)公共收益的管理者。物業(yè)公司最終妥協(xié)是因為社區(qū)居委會對業(yè)主委員會成立的支持態(tài)度，這使得物業(yè)公司和業(yè)主委員會的權力格局發(fā)生變化，兩者最終達成了物業(yè)公司與業(yè)主委員會在小區(qū)公共收益上三七分成的協(xié)議。

物業(yè)公司作為市場主體以追求利潤為目標，業(yè)主委員會作為社會組織，代表業(yè)主行動，遵循為業(yè)主維權的行動導向，兩者的立場與性質決定了物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間存在根本的沖突，形成權力爭奪的格局。這種權力的爭奪也是業(yè)主委員會業(yè)主維權導向的運行邏輯的體現(xiàn)，很多業(yè)主委員會在成立初期都是基于維護業(yè)主權益的背景，而且這種運行邏輯也是保證業(yè)主委員會能夠贏得業(yè)主支持，獲得社區(qū)威信的基礎。

（三）追逐私利導向

業(yè)主委員會作為業(yè)主代表的組織從理論上講應當將業(yè)主的利益作為其行動的準則，然而現(xiàn)實實踐和理論規(guī)定往往存在偏差。R小區(qū)業(yè)主委員會的成立源于“維權”目的，由于成立時間并不長，當前還沒有謀私利的表現(xiàn)。但在物業(yè)質量提高，小區(qū)環(huán)境改善后，業(yè)主委員會卻陷入發(fā)展困境，缺乏發(fā)展動力。此外，因部分業(yè)主對業(yè)主委員會成員的動機和行為存在質疑，這些成員的積極性也受到打擊，業(yè)主委員會的行動能力逐步降低。在城市社區(qū)，尤其新小區(qū)，業(yè)主都是通過購買商品房居住到一起，在搬入這個小區(qū)前，彼此之間沒有交集，即使搬入小區(qū)后，因生活重心在家庭內(nèi)部，相互之間十分陌生，形成的社區(qū)環(huán)境仍然是陌生人社會。在陌生人社會中，信任、人情、面子等傳統(tǒng)關系資源不充分，在可以利用的社會資本、文化規(guī)范等治理資源有限的情況下，業(yè)主委員會的動員能力受到限制，業(yè)主委員會自身的合法性也受到影響，尤其是在業(yè)主對業(yè)主委員會的信任感降低時。另外，業(yè)主委員會作為一種自主成立的組織，具有公益性，但業(yè)主委員會成員在處理糾紛，參與社區(qū)治理過程中也會產(chǎn)生極大的交易成本，在常年沒有報酬還要受到猜疑的情況下，業(yè)主委員會成員逐漸喪失熱情和行動積極性。R小區(qū)業(yè)主委員會目前的運行費用包括秘書和財務每人每年5萬元工資，活動室管理員每年2.5萬元工資，以及業(yè)主委員會的水電打印費等，這些費用從公共收益中支出，但一些業(yè)主卻懷疑業(yè)主委員會的這項支出是否有必要。在這些懷疑和猜忌中，很多業(yè)主委員會成員要么選擇消極行動，逐步邊緣化直至退出業(yè)主委員會；要么轉變行動邏輯，開始借助身份地位，謀取私利。而因為陌生人社會的社會資本低，約束能力弱，非法行為成本低，加上社會監(jiān)督機制缺乏，在業(yè)主與業(yè)主委員會成員存在信息不對稱的情況下，業(yè)主委員會成員謀取私利的行為就極易產(chǎn)生。

事實上，在社區(qū)治理結構中的確缺乏對業(yè)主委員會的監(jiān)督機制。居委會是重要的社區(qū)治理主體，但居委會與業(yè)主委員會都是基層自治組織，彼此之間不存在上下級關系，從這個角度來看，居委會無權干涉業(yè)主委員會的運行，也無權對業(yè)主委員會成員進行監(jiān)督和管理。當業(yè)主權益受到侵犯的情況減少，業(yè)主維權導向的運行邏輯減弱后，多數(shù)業(yè)主委員會就會在與物業(yè)公司的分利博弈中爭取私利。事實上，業(yè)主委員會保持民主自治的運作很大程度上都依賴于規(guī)范化運作，細致全面的工作考核以及業(yè)主全方位的監(jiān)督，但在社區(qū)治理主體之間存在著權力分層和權力壓迫①馮猛：《城市社區(qū)治理的困境及其解決之道—北京東城區(qū)6號院的啟示》，《甘肅行政學院學報》，2013年第5期。的情況下，當政府輸入不足，制度缺失的情況下，就很難對業(yè)主委員會進行約束和規(guī)范②盧海燕：《業(yè)主委員會制度的緣起、現(xiàn)實困境與制度選擇》，《城市問題》，2007年第2期。。對業(yè)主委員會缺乏有效的監(jiān)督機制是目前業(yè)主委員會制度的現(xiàn)實困境，這可能進一步導致業(yè)主委員會內(nèi)部因私利陷入派系斗爭③石發(fā)勇：《業(yè)主委員會、準派系政治與基層治理—以一個上海街區(qū)為例》，《社會學研究》，2010年第3期。。事實上獨立運行的業(yè)主委員會與業(yè)主之間存在的信息不對稱問題為業(yè)主委員會追逐私利創(chuàng)造了空間，業(yè)主作為個體既沒有精力去監(jiān)督業(yè)主委員會，也缺少專業(yè)能力對業(yè)主委員會進行監(jiān)督，制度性的監(jiān)督機制沒有建立起來，很多業(yè)主委員會最終都會出現(xiàn)追逐私利的傾斜，或者與物業(yè)形成競爭關系爭奪社區(qū)收益，或是與物業(yè)合謀共同獲利。

三、結論與討論

業(yè)主委員會作為社區(qū)治理的主體，其生成存在制度合法性、結構合法性和行動合法性的依據(jù)。法律法規(guī)為其制度合法性提供依據(jù)，依法規(guī)范組織，充分體現(xiàn)民主，為業(yè)主委員會的運行提供了空間；業(yè)主委員會內(nèi)部組織結構的合理性，以及與社區(qū)居委會和物業(yè)公司之間形成代表不同主體的外部結構為其提供了結構合法性；而作為業(yè)主的代表，為業(yè)主維權的行動能力和效力則為其成立提供了行動合法性。制度合法性、結構合法性和行動合法性共同形塑了業(yè)主委員會的運行邏輯。法律法規(guī)對其性質的規(guī)定決定了它作為社區(qū)治理中的一大主體，這形成了社區(qū)治理導向的運行邏輯。而由于嵌入于小區(qū)社會環(huán)境中，并作為業(yè)主利益代表的內(nèi)生組織，其主要組織目標在于維護業(yè)主利益，結構合法性和行動合法性形塑了其業(yè)主維權導向的運行邏輯。但在社區(qū)治理結構中，物業(yè)公司作為市場主體，其行動遵循追求經(jīng)濟利益的市場邏輯，必定將社區(qū)作為謀利手段，實現(xiàn)利益最大化。物業(yè)公司的這種行為必定侵犯業(yè)主利益，作為業(yè)主代表，業(yè)主委員會與物業(yè)公司展開博弈。而在業(yè)主委員會與物業(yè)公司博弈過程中，業(yè)主委員會極易出現(xiàn)追逐私利導向的運行邏輯。我們可以發(fā)現(xiàn)這三種運行邏輯是同時存在于業(yè)主委員會的實踐活動中的，但在其不同發(fā)展階段，不同行動邏輯占據(jù)不同的地位。在業(yè)主委員會成立初期，為了贏得社區(qū)居委會和業(yè)主支持，社區(qū)治理導向和業(yè)主維權導向占據(jù)主要地位。在小區(qū)物業(yè)服務質量得到改善，維權需求度降低，業(yè)主委員會發(fā)展進入成熟階段時，追逐私利導向的運行邏輯更易占據(jù)主導地位，此時，很容易導致業(yè)主委員會的社區(qū)治理陷入困境，業(yè)主委員會內(nèi)部派系斗爭產(chǎn)生。同時由于一些業(yè)主委員會沒有必需的經(jīng)濟收益，難以維持其日常運轉，其成員行動缺乏動力，社區(qū)治理導向的運行邏輯也有可能減弱，有些地區(qū)甚至會出現(xiàn)業(yè)主委員會與社區(qū)居委會爭權的情形。這些問題的產(chǎn)生很大程度上在于缺乏對業(yè)主委員會的監(jiān)督機制。由于城市社區(qū)特別是新社區(qū)，其成員之間關聯(lián)性低，尚未形成真正的“生活共同體”“利益共同體”和“價值共同體”，缺乏社區(qū)認同①李強、王瑩：《社會治理與基層社區(qū)治理論綱》，《新視野》，2015年第6期。，在這種陌生人社會中，人情、面子等社會資本缺乏，業(yè)主委員會成員的內(nèi)在約束和外在約束不足，違規(guī)成本低。此外，制度建設不完備使得業(yè)主委員會運行存在很多模糊空間，也導致其偏離社區(qū)治理有效性的成本極低，這種傾向也導致目前很多社區(qū)業(yè)主委員會最終變異，社區(qū)治理成效受到影響。

當前我國社區(qū)治理存在多元主體，社區(qū)治理模式也不斷探索創(chuàng)新，但在創(chuàng)新各種結構模式，整合各種資源的同時，我們要注重對社區(qū)內(nèi)部活力的激發(fā)。社區(qū)治理的目的在于為居民提供良好的居住環(huán)境，改善整體社會環(huán)境。社區(qū)治理成效的評判主體事實上是居民，治理過程中涉及最多的也是居民，因而我們需要調動起社區(qū)居民的積極性和主動性，激發(fā)他們的參與活力。這種調動作用的主體不應單單是居委會，更要發(fā)揮扎根于社區(qū)中的業(yè)主委員會的作用。雖然業(yè)主委員會的發(fā)展面臨各種困境，但在調動多種資源，理順多主體間的關系，明確不同主體間的責任，完善法律法規(guī)，健全相關制度的條件下，必定可以形成在社區(qū)治理中發(fā)揮重要作用的業(yè)主委員會，最終“實現(xiàn)政府治理和社會調節(jié)、居民自治良性互動”，在這個過程中民主協(xié)商也可以得到有效發(fā)展。