不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的問題與解決

盧志蕓

摘 要：近些年來，我國在全國各地陸續(xù)成立了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)也在不斷健全完善，為了切實(shí)保障我國不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的整體性和一致性，不斷促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)水平的提升是非常有必要的，本文首先分析了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的要點(diǎn)，之后重點(diǎn)剖析了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪存在的主要問題，并提出了有效的應(yīng)對措施，旨在為相關(guān)工作人員提供一定的價(jià)值參考，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪水平的不斷提高。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍;調(diào)查測繪;問題;對策

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-2064（2019）23-0232-02

0 引言

如今，各地區(qū)已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)建立了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，同時(shí)實(shí)際工作開展日趨完善，為了有效提高不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)水平，保證相應(yīng)調(diào)查工作的順利開展，自然資源部門頒布了一些切實(shí)可行的應(yīng)對措施，希望能夠制定出一套健全完善、科學(xué)高效、系統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查登記體系，從而縮減我國與發(fā)達(dá)國家之間的差距。

1 現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的要點(diǎn)

1.1 技術(shù)要點(diǎn)

宗地測量是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測量的切入點(diǎn)，此項(xiàng)工作推進(jìn)過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)首先進(jìn)行地籍調(diào)查，將數(shù)據(jù)采集和管理工作落實(shí)到位。信息采集包括大比例尺城鎮(zhèn)地形圖、農(nóng)村宅基地形圖等，工作環(huán)節(jié)不同，所采用的技術(shù)也應(yīng)發(fā)生相應(yīng)的改變，同時(shí)不斷健全優(yōu)化工作流程。

1.2 流程要點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪具體流程如下：首先，準(zhǔn)備工作要充分，同時(shí)按照相應(yīng)要求制定健全的調(diào)查方案，事先下發(fā)指界通知書，嚴(yán)格把控，仔細(xì)查找控制點(diǎn)。同時(shí)，結(jié)合具體資料類型和內(nèi)容，從而取得部門完整檔案資料;第二，重點(diǎn)關(guān)注權(quán)籍調(diào)查工作，特別是不動(dòng)產(chǎn)單元、宗地等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問題，一定要結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況及時(shí)繪制草圖;三是對房產(chǎn)建筑面積進(jìn)行測繪，及時(shí)輸入自然幢和建筑物的屬性，準(zhǔn)確計(jì)算，必須保證房屋面積信息的可靠性和精準(zhǔn)性;四是質(zhì)量檢驗(yàn)完成后，進(jìn)行入庫處理，并仔細(xì)核實(shí)測繪成果的可靠性，核實(shí)表格、文字、圖片等相關(guān)內(nèi)容，核實(shí)后及時(shí)在地籍管理系統(tǒng)登記正式入庫前，認(rèn)真檢查邏輯和拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，具體操作流程一定要按照相應(yīng)要求制定，同時(shí)保存紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的具體應(yīng)用

首先，繪制宗地圖，及時(shí)輸入宗地相關(guān)信息。其次，工作人員需要及時(shí)將自然幢相關(guān)屬性輸入錄入系統(tǒng)。第三，輸入信息后，檢查地籍房產(chǎn)質(zhì)量，同時(shí)科學(xué)分析修改工作，檢查管理區(qū)域內(nèi)的其他相關(guān)信息，同時(shí)對宗地懸掛、閉合等拓?fù)湫畔⑦M(jìn)行嚴(yán)格檢查，以保證其的精準(zhǔn)性。通過對自然幢邊線錄入房屋屬性信息，從而有效管理不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、面積等因素，最后呈現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查表、宗地圖、房產(chǎn)分戶圖、不動(dòng)產(chǎn)測量報(bào)告等調(diào)查資料。

2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪存在的問題

2.1 缺乏規(guī)范性

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，國土、房產(chǎn)等各部門必須全力配合，確保登記工作高效開展。在這一過程中，未完成結(jié)構(gòu)調(diào)整或的結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位的地方極易出現(xiàn)機(jī)構(gòu)之間無法銜接的現(xiàn)象，直接影響到不動(dòng)產(chǎn)測繪工作。因此，從目前的情況看，由于各部門的職責(zé)分工和差異，數(shù)據(jù)數(shù)字化、存儲(chǔ)過程中沒有標(biāo)準(zhǔn)化，相關(guān)數(shù)據(jù)不能實(shí)時(shí)共享，不能有效利用同一計(jì)算規(guī)則，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記工作舉步維艱。

2.2 缺少統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

具體操作過程中，存在測繪標(biāo)準(zhǔn)不一致，測繪工作分散等一系列問題，導(dǎo)致各地工作開展過程中，因標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，給產(chǎn)權(quán)交易和地籍調(diào)查帶來諸多困難。管理體制存在很多不足和問題。雖然法律法規(guī)規(guī)定了房地產(chǎn)測繪和地籍管理的相關(guān)業(yè)務(wù)，但在房屋、地籍調(diào)查過程中，不能全面調(diào)查一些地區(qū)的各類業(yè)務(wù)。由于部分地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍類型相對復(fù)雜，由于分散登記計(jì)量的標(biāo)準(zhǔn)不同，所獲得的數(shù)據(jù)格式、精度和坐標(biāo)存在較大差異，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)不能短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)共享。

2.3 參照標(biāo)準(zhǔn)多，無形加大了實(shí)施難度

不動(dòng)產(chǎn)單元信息、宗地信息、自然幢信息等都屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測繪內(nèi)容。然而，由于國家相關(guān)行政部門針對此項(xiàng)工作出臺(tái)了很多政策和標(biāo)準(zhǔn)，國土資源、房產(chǎn)等部門制定的標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。在進(jìn)行房屋調(diào)查時(shí)，工作人員對各種標(biāo)準(zhǔn)條款感到困惑，不能準(zhǔn)確確定最終選用的標(biāo)準(zhǔn)，給測繪工作開展帶來很大難度。此外，實(shí)際工作開展過程中，各地所使用的測量方法和數(shù)據(jù)精度都存在差異，導(dǎo)致工作人員在實(shí)際調(diào)查中獲得了很多不同的數(shù)據(jù)，信息登記時(shí)，不能有效保證信息的準(zhǔn)確性。針對這一情況，有關(guān)部門還實(shí)施了一體化測繪的辦法，希望通過權(quán)威機(jī)構(gòu)徹底清查工作。但在具體實(shí)施過程中，由于工作壓力與工作量的關(guān)系，測繪工作必須要分成幾個(gè)部分，由多個(gè)測繪機(jī)構(gòu)共同完成，而這些測繪機(jī)構(gòu)通常根據(jù)不同的需求使用不同的測量方法及數(shù)據(jù)庫規(guī)范，導(dǎo)致數(shù)據(jù)庫存儲(chǔ)的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)在數(shù)據(jù)精度和數(shù)據(jù)格式方面存在一定差異，假如工作人員能夠把這些數(shù)據(jù)有機(jī)地整合起來，勢必是一項(xiàng)龐大的工程，會(huì)消耗大量的時(shí)間，而最終的結(jié)論可能并不準(zhǔn)確。

2.4 測繪水平參差不齊

通常，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都是指派具有測繪資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測繪工作。但由于這項(xiàng)工作發(fā)展較晚，很多測繪機(jī)構(gòu)即使擁有相應(yīng)的測繪資質(zhì)，但由于技術(shù)水平有限，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較少，質(zhì)量管理體系不完善，最終造成測繪成果質(zhì)量差異較大，沒有一個(gè)統(tǒng)一的精度尺度。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪主要包括兩項(xiàng)工作內(nèi)容，即宗地測繪和房產(chǎn)測繪。而往往一部分測繪機(jī)構(gòu)只進(jìn)行其中一項(xiàng)測繪活動(dòng)，業(yè)務(wù)開展過程中，不能同時(shí)開展兩項(xiàng)工作，從而限制了測繪成果的統(tǒng)一性，不能順利推進(jìn)整體測繪工作，從而影響地籍、房屋登記工作質(zhì)量。

2.5 調(diào)查測繪費(fèi)用負(fù)擔(dān)

對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人而言，調(diào)查測繪成本很高，給業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)造成很大影響。比如，對于一些偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，目前還沒有相對完整的房產(chǎn)測繪成果圖，但對于產(chǎn)權(quán)所有人而言，在登記不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和測繪，這樣得到的數(shù)據(jù)才能更加精準(zhǔn)，在此過程中，需要倚靠經(jīng)驗(yàn)豐富、具有相關(guān)資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)，同時(shí)，產(chǎn)權(quán)所有人需要承擔(dān)一定的測繪費(fèi)用，否則不能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，無形中又額外增加了業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使其肩負(fù)了一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

3 不動(dòng)產(chǎn)測繪技術(shù)和方法應(yīng)用

3.1 數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)

紙質(zhì)地形圖是歷史測量工作留存的主要形式，在借助計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)處理軟件來有效處理紙質(zhì)地形圖，掃描生產(chǎn)柵格地圖，柵格地圖矢量化生成數(shù)字地形圖等不同的處理方法。根據(jù)應(yīng)用要求對數(shù)據(jù)進(jìn)行比較、疊加或調(diào)整，為不動(dòng)產(chǎn)落宗、檢核等工作提供最重的理論支持。

3.2 野外測量技術(shù)

（1）以全站儀為主要測量設(shè)備，采用內(nèi)存記錄法保存測量數(shù)據(jù)，同時(shí)在實(shí)際測量工作中采集所有相關(guān)數(shù)據(jù)，換言之，工作人員需要到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地測量，通過全站儀來獲得相應(yīng)的測量結(jié)果，并將這些數(shù)據(jù)保存到電子記錄設(shè)備中，及時(shí)編輯整體和統(tǒng)計(jì)相應(yīng)測量數(shù)據(jù);（2）遙感技術(shù)也是現(xiàn)代測繪領(lǐng)域的一項(xiàng)常用技術(shù)，又被業(yè)內(nèi)相關(guān)人士稱為RS技術(shù)，并且在測繪領(lǐng)域的應(yīng)用優(yōu)勢越來越明顯。因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的測繪工作也引入了RS技術(shù)，按照實(shí)際應(yīng)用要求，將遙感技術(shù)細(xì)分成不同種類。在具體調(diào)查工作開展過程中，為了最大限度地發(fā)揮遙感技術(shù)的應(yīng)用效果，切實(shí)保證測量結(jié)果可靠性和精準(zhǔn)性。工作人員需要結(jié)合自己的測量目標(biāo)和具體的外部條件來選擇適合的技術(shù)類型。值得注意的是，在地籍測量中，引入遙感技術(shù)，這樣可以將多種測繪技術(shù)進(jìn)行綜合利用，既可以最大限度地發(fā)揮測繪工作效果，又能保證測繪工作的有序開展。

4 提高不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查測繪工作效益的措施

4.1 調(diào)查機(jī)構(gòu)的合理選擇

為了提高工作效率，有必要選擇不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查測繪機(jī)構(gòu)。通過市場化模式，合理選擇調(diào)查機(jī)構(gòu)，確保調(diào)查機(jī)構(gòu)的資質(zhì)符合要求。目前，各城市的選擇性正在增大，可以從多個(gè)調(diào)查機(jī)構(gòu)選擇合適的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的調(diào)查和測繪，并出示相應(yīng)的測量報(bào)告和調(diào)查結(jié)果。

4.2 加大不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查結(jié)果的質(zhì)量管理

不動(dòng)產(chǎn)登記的優(yōu)先權(quán)是權(quán)利登記調(diào)查，這一點(diǎn)非常重要。其結(jié)果的準(zhǔn)確性與否直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性。不動(dòng)產(chǎn)測繪單位需要嚴(yán)格執(zhí)行技術(shù)和質(zhì)量管理，使測繪工作公開、公正、公平，全面接受社會(huì)監(jiān)督，不動(dòng)產(chǎn)測繪單位和專業(yè)技術(shù)人員工作期間，必須做好自律，注意自己的言行，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)相關(guān)規(guī)定，不斷提升不動(dòng)產(chǎn)測繪成果質(zhì)量。

4.3 調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)結(jié)構(gòu)與分析不動(dòng)產(chǎn)要素測繪

相關(guān)工作人員要詳細(xì)調(diào)查產(chǎn)權(quán)類型、產(chǎn)權(quán)物結(jié)構(gòu)以及使用年限等相關(guān)信息，然后結(jié)合這些信息繪制房產(chǎn)示意圖，從而直觀反映產(chǎn)權(quán)的實(shí)際變化情況，不僅要測量不動(dòng)產(chǎn)本身，而且還要測量其附屬的內(nèi)容。具體工作開展過程中，相關(guān)人員首先要調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的屬性信息，然后界定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的使用范圍，再開展相應(yīng)的實(shí)際測量工作，并及時(shí)分析和驗(yàn)證測量中的誤差，找出誤差產(chǎn)生的原因，并進(jìn)行相應(yīng)的復(fù)核測量。測量過程中，一切操作都應(yīng)嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)范執(zhí)行，嚴(yán)格遵循測繪工作流程，只有這樣，才能切實(shí)保障測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。

4.4 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的一體化管理

通過電子登記簿，有效管理相關(guān)房屋、土地等定著物，合理掌控權(quán)屬關(guān)系及相關(guān)事項(xiàng)，作為信息化的基礎(chǔ)，不動(dòng)產(chǎn)登記過程中需要相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)引起重視，規(guī)范登記并且對登記簿當(dāng)中的信息進(jìn)行審核，確保審核結(jié)果和登記相同，防止業(yè)務(wù)人員出現(xiàn)失誤或者數(shù)據(jù)遺漏的情況，及時(shí)對相關(guān)程序進(jìn)行更正，確保有專人對登記簿進(jìn)行保管，定期維護(hù)，并且進(jìn)行備份，有效維護(hù)相關(guān)敏感信息，對其權(quán)屬管理進(jìn)行加密，讓信息保護(hù)等級進(jìn)一步提高。

4.5 注意數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和保存

所有結(jié)果確認(rèn)之后，如無重大偏差，應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料，同時(shí)請相關(guān)人員簽字確認(rèn)。之后再由信息管理人員確認(rèn)無誤后，進(jìn)行入庫，及時(shí)編制單元號(hào)，便于后續(xù)查找和順利驗(yàn)證。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，必須將相關(guān)結(jié)果及時(shí)反饋。數(shù)據(jù)入庫工作結(jié)束之后，技術(shù)人員連同加蓋了資料審核專用章的紙質(zhì)調(diào)查成果及時(shí)提交登記。在不需要權(quán)調(diào)前置的情況下，相關(guān)人員可以直接輸入信息，科學(xué)辦理登記工作，從而大大提升審批和移交效率，最終保證測繪工作的科學(xué)合理性和準(zhǔn)確性。

5 結(jié)語

綜上所述，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作推進(jìn)過程中，我國測繪機(jī)構(gòu)累積了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)相應(yīng)工作開展提供了有力支持。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的各級管理工作人員肩負(fù)著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)正規(guī)化的管理重任，以更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要。

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