不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作開展流程探究

王曉東

摘要：我國不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的工作正在穩(wěn)步的進行，各級政府積極響應(yīng)國家的號召，自《不動產(chǎn)登記暫行條例》落地實施以來，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)整合工作有序開展。為實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息共享、形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有序推進的新形勢下，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪起到了至關(guān)重要的作用，這也將會是不動產(chǎn)調(diào)查工作的一個重要機遇，可能順著這條路越走越遠，將來或許能夠打開土地資源共享服務(wù)的新局面，為了使這項工作進行的更加規(guī)范，需要我們繼續(xù)探索不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的流程。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);權(quán)籍調(diào)查;測繪工作

1不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查概述

在房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，有很多種權(quán)籍調(diào)查方法，包括不動產(chǎn)單元設(shè)定、測量以及權(quán)屬調(diào)查等等。其中，在對不動產(chǎn)進行權(quán)屬調(diào)查過程中，可以通過實地勘察以及內(nèi)外業(yè)核實等多個方法進行權(quán)籍調(diào)查，從而明確房地產(chǎn)權(quán)屬和界址。在實際工作中，應(yīng)該綜合考慮房地產(chǎn)基礎(chǔ)條件、工作實際需求等，結(jié)合不動產(chǎn)類型、位置等合理選用不動產(chǎn)測量方法，這樣才能保障房地產(chǎn)測量工作的順利進行。在房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，對于不同的建設(shè)用地，應(yīng)該選用不同的調(diào)查方法，通常情況下，在對城鎮(zhèn)、村莊以及分散、獨立的區(qū)域進行權(quán)籍調(diào)查中，可以采用解析法測量界址點坐標，并且對土地面積進行科學合理的計算，最后再采用幾何要素法測量不動產(chǎn)面積。

2開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的具體流程

2.1前期準備工作

在開始調(diào)查前要把以往的歷史檔案的資料進行搜集并統(tǒng)一整理，嚴謹?shù)姆治鰵v史檔案當中的資料，準確的分析出和實際情況存在的差距，勘察所需調(diào)查土地或房屋的具體情況，根據(jù)以往的檔案資料制定出初步的測繪方案，去相關(guān)部門提檔，并且找到一個合理的控制點，與各個業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間緊密的聯(lián)系，充分地做好查詢數(shù)據(jù)和對應(yīng)資料的工作。

2.2權(quán)籍調(diào)查工作

把不動產(chǎn)權(quán)屬和界址的真實情況進行調(diào)查核實，繪制好不動產(chǎn)的單元和宗地的草圖，在進行權(quán)屬調(diào)查的時候，一定要實事求是的填寫不動產(chǎn)的全集調(diào)查表，這個不能有絲毫的差錯。在對每一個宗地進行設(shè)置時一定要嚴格的按照相關(guān)規(guī)定，并且緊密結(jié)合實際來進行確定。在設(shè)置一些特殊宗地時，比如轄區(qū)范圍有公共部分或者被高速公路所占用的情況一定要遵守相關(guān)的法律法規(guī)，并且核實實際的情況再采用靈活機動的方式來進行設(shè)置。要重點檢查宗地范圍內(nèi)建筑物的落宗情況，也就是檢查所建筑的房屋是否是在宗地的范圍內(nèi)，做這項檢查，主要是調(diào)查一下房屋是否存在超宗地范圍的情況。還有宗地和周邊宗地的接邊情況要仔細檢查，所要測量的宗地和與其相鄰的宗地不能存在被壓蓋住或交叉的情況。房產(chǎn)和地產(chǎn)的一致性一定要保障，也就是要求申請土地測量和房屋測量的申請人和調(diào)查之后進行登記的權(quán)利人必須是同一個人。開展土地或者房屋的權(quán)籍調(diào)查工作一定要把所屬范圍內(nèi)全部完成之后才能進行下一步的登記工作，有了這個時效性的限制，才可以確保后續(xù)的登記流程流暢的進行。

2.3不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)

2.3.1 數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)

在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪過程中，數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)的應(yīng)用比較廣泛，其以數(shù)字化技術(shù)為基礎(chǔ)，并以圖片的形式實施測量工作，同時應(yīng)用計算機技術(shù)以及數(shù)據(jù)處理軟件確定不動產(chǎn)坐標體系數(shù)據(jù)。另外，在不同數(shù)據(jù)和圖片的處理過程中，需要結(jié)合實際情況選用適宜的處理辦法，對各類數(shù)據(jù)進行比較、疊加和調(diào)整，保證測量質(zhì)量。

2.3.2 野外測量技術(shù)

在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪中，野外測量是十分重要的測量內(nèi)容。野外測量技術(shù)種類比較多，常見類型有以下幾種：（1）應(yīng)用全站儀進行測量，在具體應(yīng)用中，可采用電子記錄的方式確定量圖體系，同時搜集測量工作中的各類數(shù)據(jù)，將各類測量數(shù)據(jù)儲存至電子記錄設(shè)備中，對所有設(shè)備進行整理和統(tǒng)計分析，最后采用綜合考量圖系統(tǒng)，對測量所得圖片信息進行有效處理。（2）采用全站儀對申請地不動產(chǎn)進行實地測量，然后將測量結(jié)果傳遞至計算機中，采用圖片的形式展現(xiàn)出測量結(jié)果，并將其記錄在計算機中。（3）遙感技術(shù)也是較為常見的野外測量技術(shù)。遙感技術(shù)又被稱為RS技術(shù)，為了提升測繪工作水平，需要充分應(yīng)用遙感技術(shù)，發(fā)揮其在不動產(chǎn)調(diào)查測繪中的優(yōu)勢，提升測繪工作效率，保證測繪結(jié)果的可靠性。

2.4不動產(chǎn)圖繪制與不動產(chǎn)面積測算

進行不動產(chǎn)圖的繪制也是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的重要內(nèi)容，根據(jù)不動產(chǎn)測量工作所得的數(shù)據(jù)結(jié)果進行全面統(tǒng)計和分析，選擇1∶500的比例尺，進行不動產(chǎn)圖的繪制。不動產(chǎn)圖的繪制主要包括電子文件和紙質(zhì)文件兩種形式，精準的不動產(chǎn)圖可以為不動產(chǎn)權(quán)籍的相關(guān)工作提供依據(jù)。不動產(chǎn)的面積測算方法按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1）執(zhí)行。不僅要對其所占面積進行測算，還需要對其結(jié)構(gòu)面積進行測算，其中結(jié)構(gòu)面積測算又包括建筑面積測算、產(chǎn)權(quán)面積測算以及實際面積測算等內(nèi)容，為使產(chǎn)權(quán)人的合法利益得到保障，相關(guān)工作人員需要保證測量結(jié)果的真實性和可靠性。

2.5審查調(diào)查成果

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果主要為文字成果、表格成果、圖件成果。需要在入庫之前把不動產(chǎn)權(quán)籍的管理轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一的格式，也就是系統(tǒng)管理數(shù)據(jù)庫的格式，這樣可以方便以后調(diào)查不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，然后再對調(diào)查測繪的成果進行拓撲及邏輯檢查的工作。

2.6成果入庫，整理歸檔

調(diào)查機構(gòu)應(yīng)以宗地、宗海為單位，按照統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動產(chǎn)測量報告和不動產(chǎn)權(quán)籍圖等成果樣式，形成不動產(chǎn)單元調(diào)查成果，提交紙質(zhì)成果和相應(yīng)的電子數(shù)據(jù)。將宗地看作單位，把調(diào)查結(jié)果按規(guī)定統(tǒng)一整理，確保按照要求，要注意紙質(zhì)檔與電子檔分開歸納。對于不動產(chǎn)調(diào)查測繪的成果，需要以宗地為單位進行統(tǒng)一的歸檔處理，檔案存儲類型有紙質(zhì)和電子版兩種。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的技術(shù)性比較強，同時對于測繪工作人員的操作技能要求比較高，這就要求測繪人員具有豐富的專業(yè)知識以及工作經(jīng)驗，并應(yīng)用先進的調(diào)查測繪技術(shù)，提升調(diào)查測繪工作效率。

2.7測繪成果驗收

測繪工作結(jié)束之后，需要進行必要的成果驗收過程，驗收過程需要對所有測繪結(jié)果進行驗收符合，對測量結(jié)果進行進一步完善，為不動產(chǎn)登記工作的開展奠定基礎(chǔ)。

3不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪發(fā)展

目前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及規(guī)范標準繁多，源數(shù)據(jù)種類多，作業(yè)工具多樣化，成果結(jié)構(gòu)不明顯和生產(chǎn)效率低等多種問題。且土地測繪和房產(chǎn)測繪的分開作業(yè)，致使許多機構(gòu)都面臨數(shù)據(jù)多源異構(gòu)、數(shù)據(jù)整合量大、數(shù)據(jù)質(zhì)量不一，加大了數(shù)據(jù)融合難度，耗費了大量人力物力。對相關(guān)企業(yè)來說，這是一個難得的契機，企業(yè)可以承擔宅基地、集體建設(shè)用地、國有建設(shè)用地及其上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)籍調(diào)查;承擔土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)籍調(diào)查;承擔林地使用權(quán)以及森林、林木所有權(quán)及使用權(quán)的權(quán)籍調(diào)查;承擔各類不動產(chǎn)登記資料整理整合。然而，由于不動產(chǎn)登記工作涉及諸多相關(guān)法律法規(guī)、國家和相關(guān)行業(yè)技術(shù)標準以及計算機、遙感、地理信息系統(tǒng)等諸多新技術(shù)，相關(guān)企業(yè)在抓住機遇的同時，也面臨著挑戰(zhàn)。隨著時間的推移，為了更好地開展不動產(chǎn)登記服務(wù)，慎重穩(wěn)妥做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作勢在必行，應(yīng)將其重心轉(zhuǎn)移到不動產(chǎn)權(quán)籍整合工作，同時規(guī)模的壯大、技術(shù)的提升、服務(wù)的完善、市場的成熟，這些都將是每個企業(yè)的影響力。各企業(yè)要想完成“量變”到“質(zhì)變”的完美轉(zhuǎn)身，就應(yīng)該重視管理、重視技術(shù)、重視市場，注重每一個技術(shù)節(jié)點，尊重每一份服務(wù)需求，提高每一個項目質(zhì)量。

結(jié)論

在全國全面開展不動產(chǎn)登記政策的背景下，進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作需要承擔更為沉重的工作任務(wù)，工作人員在開展相關(guān)工作時，需要嚴格按照國家規(guī)定的工作流程，合理有效應(yīng)用各種測繪儀器設(shè)備，測繪以及調(diào)查工作人員都需要具有豐富的工作經(jīng)驗，能夠通過其認真的工作過程最大程度保證測繪工作的真實性和有效性，為不動產(chǎn)權(quán)籍的確權(quán)和登記工作提供科學依據(jù)。

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