房屋租賃違約金糾紛解決的法律依據(jù)

王秀玲

隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)房屋租賃越來越普遍，由此引起的租賃合同違約糾紛事件也越來越多，有的糾紛雙方協(xié)調(diào)不了就會訴諸司法，請求人民法院裁決。那么，房屋租賃合同違約金賠償標準是怎樣判定的呢？具體從以下三方面分析：

一、房屋租賃合同中對違約金有約定，則按約定的違約金數(shù)額或比例支付。如雙方在簽訂房屋租賃合同時，租房違約金的數(shù)額或比例是由當事人雙方通過事先約定而確定的，有的在房屋租賃合同里約定違約金為一到兩個月的租金（有的稱為“押金”），那么一旦承租人違約，出租人就可以要求其支付違約金作為違約賠償。這種違約一般是承租方提前結(jié)束租賃期，給出租方在對外出租時造成了“空置期”，出現(xiàn)了租金損失，因此要按房屋租賃合同中約定的執(zhí)行?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”。在現(xiàn)實司法實踐中人民法院一般會結(jié)合同類案件的經(jīng)驗，因承租人根本違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人可以要求其賠償?shù)膶嶋H損失一般包括：免租期的租金損失（按照雙方未履行合同期間占合同約定期間的比例，賠償出租方的免租期租金損失）、房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費損失等。具體審理中會考慮到房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費等損失通?？陀^存在但較難證明，法院未必會準確計算每一項損失的具體金額，而是通常會結(jié)合案件的具體情況，比如：雙方的過錯情況、租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關(guān)于違約金的約定等情況，酌定一個相對合理的費用標準判決由承租方承擔。

二、房屋租賃合同中有違約約定，但約定的違約金明顯過高或過低的可以請求法院判定。租賃合同中約定的違約金很高，不意味著完全能得到法律的支持，發(fā)生相應(yīng)情形時違約方無需被過高的違約金所“嚇唬住”。發(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金“低于”實際發(fā)生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高于實際損失，違約方可以請求法院予以適當酌減。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。如房屋租賃費用每月僅為1000元，而約定的違約金數(shù)額達到了10000元，那么違約的一方可以提出請求降低違約金。另外，對于雙方雖然約定了違約金但未約定標準的，根據(jù)最高法院《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當按照何種標準計算問題的批復(fù)》規(guī)定，對于合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》第三條“關(guān)于罰息利率問題”中規(guī)定：“逾期貸款（借款人未按合同約定日期還款的借款）罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現(xiàn)行按日萬分之五計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50%-100%。對逾期或未按合同約定用途使用借款的貸款，從逾期或未按合同約定用途使用貸款之日起，按罰息利率計收利息，直至清償本息為止。對不能按時支付的利息，按罰息利率計收復(fù)利。

三、租賃合同中對違約金沒有約定，一般應(yīng)按違約方對其造成的實際損失來計算違約金。《中華人民共和國合同法》規(guī)定，違約金金額及計算方法等均由合同簽訂雙方約定；在合同中存在違約金條款卻在合同沒寫違約金金額的需要依據(jù)違約金具體條款協(xié)商確定；沒有違約金條款的，在證明存在損失的情況下，也可要求相應(yīng)的賠償。第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任；第一百一十二條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》中，關(guān)于房屋租賃合同因違約解除產(chǎn)生的實際損失如何確定中明確：因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

也就是說，合同沒有違約金，并不代表不需要承擔違約責任，仍然需要賠償，只是賠償金額和方式不一樣。沒有約定違約金的，對違約方比較有利，守約方必須舉證自己的損失才能獲得補償。對房屋租賃合同未約定違約金或違約金數(shù)額的可以采取補救措施，雙方可以協(xié)商補充約定，協(xié)商不成的情況下可以到法院起訴。