對(duì)“一房二賣(mài)”法律問(wèn)題的幾點(diǎn)探討

摘 要：“一房二賣(mài)”問(wèn)題的出現(xiàn)，不但給房屋的買(mǎi)受人帶來(lái)了較大的傷害，同時(shí)還引發(fā)了房屋買(mǎi)受人與賣(mài)方的糾紛。對(duì)于這種法律問(wèn)題，我們不但要清晰“一房二賣(mài)”這一問(wèn)題本質(zhì)，還應(yīng)當(dāng)從法律的角度認(rèn)真分析“一房二賣(mài)”都違反了哪些法律？發(fā)生這種情況時(shí)，應(yīng)從哪幾個(gè)方面去維護(hù)自身的合法權(quán)益？如何才能有效避免“一房二賣(mài)”問(wèn)題的發(fā)生？本文就以上問(wèn)題進(jìn)行了重點(diǎn)探討，為有效應(yīng)對(duì)“一房二賣(mài)”問(wèn)題提供了經(jīng)驗(yàn)參考和法律支持，避免更多的人因“一房二賣(mài)”而受到損失。

關(guān)鍵詞：“一房二賣(mài)”;法律問(wèn)題;探討

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2019）35-0198-02

作者簡(jiǎn)介：谷洋（1994-），男，漢族，山東泰安人，山東大學(xué)計(jì)算機(jī)學(xué)院，研究方向：法律刑法。

一、“一房二賣(mài)”問(wèn)題的主要內(nèi)容

“一房二賣(mài)”的主要內(nèi)容就是將一處房產(chǎn)以不同時(shí)間簽訂不同的買(mǎi)賣(mài)合同銷(xiāo)售給兩個(gè)自然人或者企業(yè)法人，其主體標(biāo)的物是一套房產(chǎn)，而購(gòu)買(mǎi)者是兩個(gè)自然人或企業(yè)法人，兩個(gè)購(gòu)買(mǎi)方對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)都有著100%產(chǎn)權(quán)的訴求，那么就會(huì)導(dǎo)致其中一個(gè)購(gòu)買(mǎi)方無(wú)法獲得房屋的100%產(chǎn)權(quán)，使整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程出現(xiàn)了合同欺詐的行為。賣(mài)方獲得了兩份房屋銷(xiāo)售收入，而其中一個(gè)買(mǎi)方的付出的資金卻無(wú)法買(mǎi)到相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致了其中一個(gè)購(gòu)買(mǎi)方成為了受害者。在我國(guó)現(xiàn)行的《物權(quán)法》中規(guī)定了房屋的產(chǎn)權(quán)可以分割，但是分割的前提是購(gòu)買(mǎi)雙方對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)分割比例達(dá)成一致。這就勢(shì)必會(huì)使賣(mài)方與買(mǎi)方所簽訂合同中有其中一方的合同必須做無(wú)效處理，否則房屋的產(chǎn)權(quán)將無(wú)法劃分。

二、“一房二賣(mài)”產(chǎn)生的不利影響

“一房二賣(mài)”問(wèn)題出現(xiàn)之后，對(duì)于買(mǎi)方和賣(mài)方都會(huì)造成不利的影響。首先，其中一個(gè)買(mǎi)方在付出了與房屋價(jià)值等值的資金之后，無(wú)法獲得房屋的100%產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)方的資金付出沒(méi)有換回應(yīng)得的標(biāo)的物。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)方而言，付出了資金卻沒(méi)有買(mǎi)到相對(duì)應(yīng)的物品，購(gòu)買(mǎi)方的資金支出就失去了意義，購(gòu)買(mǎi)方的資金相當(dāng)于被賣(mài)方欺詐。而賣(mài)方將房屋賣(mài)給兩個(gè)自然人或者企業(yè)法人之后，收到了兩份和房屋價(jià)值相等的資金但是卻只能支付一套房屋，那么賣(mài)方的行為就涉嫌合同欺詐，不但違反了《合同法》，同時(shí)也違反了我國(guó)現(xiàn)行的《物權(quán)法》。所以“一房二賣(mài)”對(duì)于賣(mài)方和買(mǎi)方都沒(méi)有任何的好處，房屋出賣(mài)方應(yīng)當(dāng)遵守法律規(guī)則和誠(chéng)信原則將房屋以100%產(chǎn)權(quán)的方式賣(mài)與一方，房屋購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)房屋之前也要對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查，了解房屋的產(chǎn)權(quán)是否完全歸屬于賣(mài)方。如果房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，買(mǎi)方有權(quán)隨時(shí)終止交易。

三、“一房二賣(mài)”問(wèn)題的法理分析

（一）“一房二賣(mài)”違背了《合同法》原理

從“一房二賣(mài)”的問(wèn)題來(lái)看，“一房二賣(mài)”首先違反了《合同法》原理。雖然“一房二賣(mài)”的賣(mài)方將房屋賣(mài)出之后與兩個(gè)購(gòu)買(mǎi)方都簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，從表面上看，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同從簽約雙方和合同框架上是合理的，但是《合同法》中規(guī)定合同簽訂之后生效的前提是合同的簽訂雙方必須保證買(mǎi)賣(mài)行為的順利發(fā)生，同時(shí)還要保證合同雙方都能夠履行合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，特別是對(duì)于買(mǎi)方主張的房屋的100%產(chǎn)權(quán)，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)予以支持和滿(mǎn)足。如果賣(mài)方不能夠按照買(mǎi)方的約定向買(mǎi)方提供房屋實(shí)體和房屋的100%產(chǎn)權(quán)，那么賣(mài)方與買(mǎi)方簽訂的合同視為無(wú)效。如果賣(mài)方與買(mǎi)方簽訂合同時(shí)間存在先后順序，那么則先簽訂合同的買(mǎi)方享有房屋的100%產(chǎn)權(quán)的分割權(quán)力，后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)方不享有房屋產(chǎn)權(quán)分割的權(quán)利。所以，從《合同法》的原理來(lái)看，“一房二賣(mài)”首先違背的就是《合同法》的相關(guān)規(guī)定，從《合同法》的角度來(lái)看可以判定其中一項(xiàng)合同無(wú)效。

（二）“一房二賣(mài)”與《物權(quán)法》相抵觸

我國(guó)從2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》中對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)可以進(jìn)行按比例的劃分，但前提是必須得到房屋產(chǎn)權(quán)所有方的同意以及買(mǎi)方的認(rèn)可之后，才能夠進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的劃分，如果房屋的買(mǎi)方主張享有房屋100%的產(chǎn)權(quán)，那么房屋的賣(mài)方就不能夠?qū)⒎课莸漠a(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，特別是不能夠?qū)⒁惶幏慨a(chǎn)同時(shí)賣(mài)給兩個(gè)購(gòu)買(mǎi)方?！段餀?quán)法》中對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的規(guī)定主要目的就是為了規(guī)范房屋交易流程，避免“一房二賣(mài)”的問(wèn)題出現(xiàn)。對(duì)“一房二賣(mài)”的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定和闡述，只要按照《物權(quán)法》的規(guī)定，“一房二賣(mài)”的問(wèn)題就不會(huì)出現(xiàn)。但是在實(shí)際的房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程當(dāng)中，部分房屋出賣(mài)方無(wú)視《物權(quán)法》的規(guī)定，采取了分時(shí)簽合同的方式，和購(gòu)買(mǎi)方打時(shí)間差，將一處房屋先后賣(mài)予不同的買(mǎi)主獲取雙倍的房屋購(gòu)買(mǎi)資金，這種行為不但涉嫌合同欺詐，同時(shí)也違反了現(xiàn)行的《物權(quán)法》，受害的購(gòu)買(mǎi)方可以隨時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定向房屋出賣(mài)方提出索賠。

四、無(wú)法得到實(shí)體房屋的買(mǎi)受人如何保護(hù)自身合法權(quán)益

（一）向房屋出賣(mài)方追討已付房款

一旦發(fā)生了“一房二賣(mài)”的問(wèn)題，無(wú)法得到實(shí)體房屋的買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)的找到房屋出賣(mài)方，向房屋出賣(mài)方追討已付的房款，將二者簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及時(shí)的進(jìn)行公證，并通過(guò)律師向房屋出賣(mài)方講清楚其違約情況和已經(jīng)出現(xiàn)的違反《合同法》的行為，迫使房屋出賣(mài)方及時(shí)的將購(gòu)買(mǎi)方已付的房款足額退還給購(gòu)買(mǎi)方。如果房屋出賣(mài)方拒不履行退款義務(wù)，同時(shí)也不能夠給予房屋購(gòu)買(mǎi)方實(shí)體房屋的交付和房屋產(chǎn)權(quán)的變更，那么房屋買(mǎi)受人就應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，同時(shí)將退還房款作為主要的訴訟請(qǐng)求。對(duì)于合同簽訂完成之后，已經(jīng)交付房屋的首付款尚未付房屋余款的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)的終止合同交易，并且通過(guò)律師向房屋出賣(mài)方提出合同終止，及時(shí)的向房屋出賣(mài)方追討已付的房屋首付款。如房屋出賣(mài)方拒不履行責(zé)任，那么房屋買(mǎi)方就應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V房屋出賣(mài)方的欺詐行為。

（二）向房屋出賣(mài)方提起訴訟，索賠相關(guān)損失

如果房屋出賣(mài)方在合同簽訂過(guò)程當(dāng)中存在欺詐行為，并且屬于惡意欺詐的情況，那么房屋買(mǎi)售方應(yīng)當(dāng)按照所造成的損失向房屋出賣(mài)方提起訴訟，并就相關(guān)的損失提出索賠。對(duì)于大額的房產(chǎn)交易，房屋買(mǎi)受方可能存在為購(gòu)買(mǎi)房屋出現(xiàn)的民間借貸和銀行借貸，由于房屋出賣(mài)方不能夠及時(shí)的向買(mǎi)售方交付實(shí)體房屋并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，房屋買(mǎi)受方在付出了大額資金的代價(jià)之后，無(wú)法獲得房屋的居住權(quán)和產(chǎn)權(quán)，由此造成房屋買(mǎi)受方民間借貸資金違約或銀行借貸資金違約以及因無(wú)法獲得房屋而發(fā)生的房屋租金等損失，都需要房屋出售方進(jìn)行賠償。面對(duì)這一問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行對(duì)話，房屋買(mǎi)受方應(yīng)要求房屋出賣(mài)方及時(shí)的退回已付房款，并且對(duì)相關(guān)的損失進(jìn)行賠償，如果房屋出售方拒不賠償也不履行賠償義務(wù)，那么房屋買(mǎi)受方就應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟。

五、“一房二賣(mài)”問(wèn)題的法律應(yīng)對(duì)策略分析

（一）建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

之所以出現(xiàn)“一房二賣(mài)”的問(wèn)題，主要原因是房屋買(mǎi)受方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前不能夠有效獲得房屋的產(chǎn)權(quán)信息，如果房屋出售方存在惡意隱瞞，那么房屋買(mǎi)受方難以通過(guò)正常的渠道獲知房屋的產(chǎn)權(quán)信息，這就給了房屋出售方以可乘之機(jī)。目前房屋出售過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)“一房二賣(mài)”的問(wèn)題，主要原因在于房屋的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息沒(méi)有及時(shí)公開(kāi)，買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱(chēng)，導(dǎo)致了“一房二賣(mài)”問(wèn)題的發(fā)生。為了有效解決這一問(wèn)題，建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是十分必要的。從目前我國(guó)《物權(quán)法》的實(shí)施來(lái)看，在《物權(quán)法》中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度存在相關(guān)的規(guī)定，各地的房屋管理部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告的登記，有購(gòu)買(mǎi)意愿的買(mǎi)方可以通過(guò)查詢(xún)當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T(mén)的不動(dòng)產(chǎn)信息庫(kù)來(lái)獲知所想購(gòu)買(mǎi)的房屋是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛？同時(shí)在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同之后，要及時(shí)的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，提前鎖定房屋產(chǎn)權(quán)。

（二）規(guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)流程

按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定以及不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的規(guī)定，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，買(mǎi)方應(yīng)先核實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)信息確定產(chǎn)權(quán)信息無(wú)誤，然后按照雙方的約定簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)合同，并向房屋出賣(mài)方預(yù)付房屋首付款或定金。合同簽訂之后，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的規(guī)定，對(duì)房屋的不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行預(yù)告登記，為后續(xù)的產(chǎn)權(quán)變更奠定基礎(chǔ)地同時(shí)，也通過(guò)公告的形式告知其他人該房屋的產(chǎn)權(quán)即將發(fā)生變更，不能夠再簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

六、結(jié)論

通過(guò)本文的分析可知，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中“一房二賣(mài)”的問(wèn)題比較突出，“一房二賣(mài)”無(wú)論是對(duì)賣(mài)方還是對(duì)賣(mài)方都存在較大的傷害，特別是對(duì)買(mǎi)方非常不利。為了避免這一問(wèn)題的出現(xiàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定操作，同時(shí)還要按照《物權(quán)法》的規(guī)定采取不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，在合同簽訂之后及時(shí)的將房屋的產(chǎn)權(quán)信息及即將發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更的信息進(jìn)行公告，通過(guò)這些方法能夠最大程度的避免“一房二賣(mài)”的問(wèn)題出現(xiàn)，同時(shí)降低房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地保證房屋買(mǎi)受人的利益。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]王利明，房少坤，王軼，著.合同法[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2018：121-128.

[2]王利明，著.物權(quán)法研究[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2018：210-215.