淺析新形勢下不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪的應用

高杰

摘 ? 要：近些年，為了健全社會市場經(jīng)濟發(fā)展需要，在國家政策指導下推行了不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記的開展，首先要進行不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪，所得數(shù)據(jù)質(zhì)量對不動產(chǎn)登記有著十分重大的影響。因此，本文首先分析了新形勢下不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪過程中存在的問題，隨后對權籍調(diào)查測繪常用的技術、調(diào)查前準備工作以及調(diào)查成果審核及入庫較為詳細的分析說明，旨在提高不動產(chǎn)權籍的測繪效率及質(zhì)量，促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作落到實效。

關鍵詞：新形勢 ?不動產(chǎn)權籍 ?調(diào)查測繪 ?應用有效性

中圖分類號：P271 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-098X（2019）09（b）-0239-02

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，對每一個人的切身利益息息相關。因此，不動產(chǎn)登記的權籍調(diào)查重要性顯而易見。在調(diào)查過程中測繪技術又是至關重要，應根據(jù)調(diào)查的實際情況對先進測繪技術的選用，可提高測繪效率同時又確保測繪的質(zhì)量，同時為不動產(chǎn)登記工作奠定好堅實的基礎。為此，對不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪的應用進一步深入分析十分有必要。

1 ?不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪過程中存在的問題

當前，不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪的過程中因受不同因素的影響還存在較多的問題，主要表現(xiàn)在：首先，不動產(chǎn)測繪資質(zhì)的有些測繪隊伍業(yè)務水平參差不齊，執(zhí)行的規(guī)范和標準不一致，且數(shù)據(jù)來源較為復雜，對不動產(chǎn)權籍的調(diào)查測繪的質(zhì)量、結果與效率有很大的影響。其次是費用的問題，不動產(chǎn)權籍調(diào)查及測繪的費用屬于較為急切需要解決的問題，由于一些房產(chǎn)測繪不去實地進行坐標測量，在落宗時去請一些專業(yè)的測繪隊伍進行房屋基底測繪，致測繪重復收費增加了權利人的經(jīng)濟負擔。最后，因作業(yè)效率低下，在實際測繪過程中，由于房產(chǎn)測繪與地籍測繪人員之間難以統(tǒng)一，時常出現(xiàn)各自測繪數(shù)據(jù)自行管理，從而影響了地籍及房產(chǎn)一體化調(diào)查工作的開展，也影響了所測數(shù)據(jù)的整合，降低了工作效率，使影像及圖件等相關信息在更新、查詢和使用上十分不便，對后期不動產(chǎn)的登記工作造成不利影響。

2 ?新形勢下不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪的應用

2.1 不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪的常用技術分析

在不動產(chǎn)權籍的調(diào)查測繪過程中，界址點測量方法一般有兩種，解析法和圖解法。解析法是根據(jù)角度和距離測量結果通過公式解算出界址點坐標的方法。其采用極坐標法、截距法、正交法、距離交會法等實測界址點與控制點或界址點與界址點之間的幾何關系元素，然后按照相應的數(shù)學公式算出界址點坐標。其具有四大優(yōu)勢：（1）面積計算方法快，精度高，計算機管理方便;（2）可編制任意比例尺的地籍圖且精度高;（3）每個界址點有自己坐標，若界址點丟失或地物變化，能使界址點點位準確復原;（4）在經(jīng)濟上，長遠利益比較合算。圖解法是在地籍圖上測出界址點坐標的方法。作業(yè)時，需要經(jīng)過兩次獨立測量，這兩次坐標點位差不能超過圖上0.2mm，取中數(shù)作為界址點坐標，該方法精度不高。在實際應用中，城鎮(zhèn)、村莊、獨立工礦等這些建設用地，界址點測量坐標時一般采用解析法并計算出土地面積，而房屋邊長要實地測量后用幾何要素法來算出房屋面積;對于那些比較分散和獨立的建設用地，界址點測量坐標時可選擇解析法或圖解法，通過實地測量界址邊長與房屋邊長，然后用幾何要素法算出土地面積和房屋面積;對于海域水域，還有耕地、林地、園地、草地、灘涂等這些用地測繪中，兩種方法皆可通過獲取界址點坐標來計算出土地面積，若上邊有房屋等定著物，則用實地測量定著物的邊長并用幾何要素法算出其面積。因此，無論采用解析法還是圖解法來測量界址點，都要進行有效檢核。檢核界址點測量誤差方法有兩種：界址點坐標點位檢核和界址點間距檢核檢。

2.2 不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪前的準備工作

在不動產(chǎn)權籍調(diào)查的測繪過程中必須要嚴格按照相關規(guī)定及流程進行。首先要做好調(diào)查前的準備工作，根據(jù)調(diào)查的需要，積極主動去搜集、整理相關的歷史檔案資料，并對檔案資料做好分析與研究，然后到現(xiàn)場對實際情況進行調(diào)查與測繪。根據(jù)調(diào)查及測繪的結果結合當前原有的檔案資料，做出初步測繪的方案，還要到相關部門查詢檔案找到測繪控制點，同時做好相關數(shù)據(jù)與資料對應的工作，及時與相關業(yè)務部門取得聯(lián)系。

在進行不動產(chǎn)權籍調(diào)查的過程中還應注意調(diào)查及核實不動產(chǎn)的權屬情況，對其界址進行核實，并對不動產(chǎn)的自然幢及單元的草圖進行繪制，明確所有問題之后對不動產(chǎn)權籍的調(diào)查表進行完整填寫。對于存有爭議的界限及發(fā)生改變的界標等要及時進行記錄和拍攝現(xiàn)場的照片，為調(diào)查不動產(chǎn)權籍測繪奠定好基礎。

2.3 不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果的審查與入庫

對不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果而言，主要有文字成果、表格成果、圖件成果。具體指權籍調(diào)查授權委托書、權源資料、權籍調(diào)查表、界址點坐標成果表、不動產(chǎn)測量報告、宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖等內(nèi)容。（1）不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果應提交不動產(chǎn)登記機構或授權機構進行審查。對于前期已通過審批、交易、竣工驗收等且經(jīng)過相關管理部門或授權機構的確認并符合登記要求的成果，繼續(xù)可以沿用。（2）審查的內(nèi)容體現(xiàn)在這6個方面：①調(diào)查程序的規(guī)范性。在權屬調(diào)查、測量、成果審查和整理歸檔等過程中是否依照調(diào)查方案及相關技術標準來執(zhí)行;②調(diào)查成果的完整性。在整理的測繪資料、權屬資料、圖件和表格等資料方面是否完整;③調(diào)查成果的有效性。則看調(diào)查機構有沒有相應資質(zhì)、從事調(diào)查的工作人員有沒有相應資格、調(diào)查成果是否經(jīng)過自檢等;④調(diào)查成果格式是否符合相關規(guī)定要求;⑤調(diào)查成果是否正確保持宗地、宗海及其房屋、林木等定著物之間的內(nèi)在聯(lián)系;⑥宗地圖、宗海圖和分戶房產(chǎn)圖中的空間要素與相鄰的界址、地物、地貌等在空間位置是否有矛盾。（3）成果審查的方法。主要是通過室內(nèi)和室外復核的方法對不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果進行審查。①充分利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫、信息系統(tǒng)、辦文系統(tǒng)和電子政務系統(tǒng)對調(diào)查成果進行審查。②將調(diào)查機構提交的宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖的電子數(shù)據(jù)導入現(xiàn)有的權籍空間數(shù)據(jù)庫，并認真審查其與相鄰的界址、地物、地貌在空間位置是否有矛盾。③權籍空間的要素，如果在室內(nèi)無法確定其是否正確時，必須到戶外進行實地查看。④對于調(diào)查成果存有問題的，則要求調(diào)查機構進行認真修改與完善，使成果合格為止。④成果入庫和地（海）籍圖的更新。在成果通過審查之后，相關審查部門或調(diào)查機構要將該成果提交給不動產(chǎn)權籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和成果的管理機構。在完成不動產(chǎn)登記后，即可更新相關數(shù)據(jù)庫和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。

3 ?結語

在不動產(chǎn)權籍的調(diào)查測繪過程中應結合新形勢下的相關規(guī)定及要求，原則上以《不動產(chǎn)權籍調(diào)查技術方案》的要求為準。根據(jù)調(diào)查實際情況選先進測繪技術，在最大程度上提高不動產(chǎn)權籍的測繪效率及質(zhì)量保證，為不動產(chǎn)登記工作奠定好堅實的基礎。

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