商業(yè)地產項目融資與管理策略探討

張釗杰

[摘?要]商業(yè)地產項目作為我國市場經濟體系中的重要組成部分，如何實現科學合理的項目融資具有重要意義，其中商業(yè)地產項目融資具體指針對特定工程提供協議性貸款融資項目，并在后期對項目資金支出實施償債請求權，但在融資過程中會發(fā)生一定的風險，因此，本文基于我國商業(yè)地產項目融資特點和發(fā)展現狀，針對當下常用的融資模式提出了具體的融資管理措施。

[關鍵詞]商業(yè)地產;項目融資;管理策略;風險

文章編號：2095-4085（2019）12-0177-02

1?我國商業(yè)地產項目的融資特點及發(fā)展現狀

1.1?我國商業(yè)地產項目的融資特點

我國商業(yè)地產項目可以具體分為開發(fā)階段和持有階段，首先針對開發(fā)階段項目融資，開發(fā)階段具體指商業(yè)地產項目從土地購入到地產建筑物建設完成的整體周期，在此過程中具有投資規(guī)模較大，開發(fā)風險較高的融資特點。其次針對商業(yè)地產持有階段，持有階段過程中商業(yè)地產面臨運營風險，需要考慮自身品牌是否足夠吸引消費者，是否能獲得最大的經濟效益，同時在持有階段具有較高的流動性風險，因為地產項目初始負債較重，后期運營過程中會面臨較大的還債壓力，造成資金調配不穩(wěn)定的現象。

1.2?國內商業(yè)地產的融資現狀

我國很多房地產公司多數通過銀行貸款進行項目融資，以萬達商業(yè)為例，萬達自身資金投資占約20%，銀行貸占有60%，剩余多與合作企業(yè)進行投資，但自從國家進行宏觀調控干預后，很多商業(yè)地產項目受到了抑制房地產過度投資政策的壓制，銀行對商業(yè)地產項目降低貸款發(fā)放，這樣對商業(yè)地產公司造成了巨大的融資壓力，在未來發(fā)展也面臨著重重困難?；谶@一現狀，很多商業(yè)地產公司開始拓寬融資渠道，不斷尋求新型融資方式，我國商業(yè)地產項目融資便走向了多元化，地產基金、地產信托以及上市等融資方式目前已經成為商業(yè)地產公司的主要發(fā)展方向。商業(yè)地產項目在走向多元化的道路中也在不斷發(fā)掘更適用于中國市場的融資模式，未來我國需要不斷優(yōu)化管理模式，規(guī)范融資審批制度，實現商業(yè)地產項目融資的良性發(fā)展。

2?我國商業(yè)地產項目現有融資模式

2.1?投資人直接融資

投資人直接投資指商業(yè)地產項目負責投資人直接進行融資，其中項目責任和風險承擔都由投資人負責，這是一種較為簡便的融資結構，僅僅適用于信用良好，自身財務模式簡單的投資者，具有靈活性調配的優(yōu)勢。其次，直接融資方式可以便于投資人依據自身的信用等級和銀行關系減少投資成本投入，但也因此具有高風險性的弊端，后期難以對貸款進行有效跟蹤。

2.2?ABS項目融資

ABS項目融資是一種以證券形式進行項目資產融資的模式，商業(yè)地產公司可以將項目增值收益作為保證來提高信用等級，再通過在國際市場發(fā)放債券獲得進一步融資。該融資模式因為主要通過國際債券市場獲得融資而擴大了投資者的權限范圍，同時因為ABS項目融資模式利用債券市場的低利率優(yōu)勢，有效降低了商業(yè)地產公司的成本投入。

2.3?PPP項目融資

PPP項目融資是20世紀90年代后新興的一種融資模式，這種模式將公共部門與私人企業(yè)促成合作關系，促進政府與營利機構，非營利機構共同參與同一地產項目投資而實現合作共贏，這樣每一個參與方都會在合作過程中獲得比單獨行動更高的經濟利益，此方式更適用于有政府扶持的商業(yè)地產項目。

3?商業(yè)地產項目融資管理策略分析

3.1?完善專業(yè)化商業(yè)地產項目體系

商業(yè)地產項目可以從信托銀行，住宅銀行，保險公司等多方向實現更加多元化和專業(yè)化的融資體系建設，其中信托銀行可以負責實際項目運營，保險公司可以為項目做擔保，此外，還應當通過專業(yè)化評估公司評估項目不動產，加強日常監(jiān)督和管理，提高項目融資的可靠性和穩(wěn)定性。其次，公司應當積極引入大量專業(yè)融資人才，改善傳統(tǒng)的單一融資模式，促進商業(yè)地產項目的改革創(chuàng)新。

3.2?創(chuàng)新“輕資產”管理模式

“輕資產”管理模式是當下一些大型商業(yè)地產項目所探尋的新型融資方式，其中以萬達商業(yè)項目為典型范例。過去很多商業(yè)地產項目通過住宅地區(qū)的盈利收入維持自身商業(yè)地產的投資、建設和管理，這種模式在過去成為重資產管理模式，在實施“輕資產”管理模式后，商業(yè)地產項目對其他機構進行投資、運營與管理，利用新型信息系統(tǒng)和管理模式提高整體商業(yè)化結構，進一步增加盈利收入，為自己獲得投資資金，這樣一來，商業(yè)地產項目不需要經過傳統(tǒng)房地產銷售，擺脫了過去的房地產化盈利模式，目前“輕資產”管理模式已經成為多家商業(yè)地產公司關注和發(fā)展的新型融資方式。這種融資模式摘掉了以往商業(yè)地產難以融資的帽子，可以趁機擴大自己的產業(yè)范圍，提高自身企業(yè)在整個市場經濟體系中的占有比例，不斷推進我國商業(yè)地產走向全新的發(fā)展模式。

3.3?完善融資法規(guī)體系

為了確保商業(yè)地產項目投資者和證券發(fā)行人的合法權益，需要國家和政府的大力支持，可以針對商業(yè)地產項目出臺與信托，貸款，抵押等項目相關的法律條例，加強對商業(yè)地產項目的監(jiān)督力度，強化執(zhí)法體系。其次，針對個人信用監(jiān)督與管理，相關部門應當深入開展調查工作，詳細了解個人資產和收入情況，有效避免融資風險，商業(yè)地產公司也應當不斷提高自身融資工作的科學性與合理性。

4?結?語

綜上所述，近年來我國針對商業(yè)地產項目實現了較好的宏觀調控，整體發(fā)展前景和趨勢較為光明，但近年來因為資金調配不周的問題導致商業(yè)地產進入發(fā)展瓶頸時期，單一化的銀行貸款式融資也制約了未來地產項目的全面發(fā)展。因此相關工作者和專業(yè)人士在未來應當結合自身產業(yè)發(fā)展現狀，探索適合自己的融資模式，其他相關機構也應當為我國地產商業(yè)提供針對性的服務與幫助，全面推進我國實現多元化和綜合性商業(yè)地產項目融資。

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