淺議中介機(jī)構(gòu)土地增值稅清算工作方法

呂亞維

摘 要：本文主要從中介機(jī)構(gòu)在土地增值稅清算中的工作分工及職 責(zé)、完成成本統(tǒng)計(jì)工作底稿、完成清算電子表格及清算結(jié)果、出具正式清算報(bào)告、總結(jié)進(jìn)行了簡要的介紹。

關(guān)鍵詞：中介機(jī)構(gòu);土地增值稅;工作分工及職責(zé);工作方法

由于房地產(chǎn)企業(yè)近幾年迅速占領(lǐng)市場，發(fā)展很快，很多企業(yè)的房屋已交付使用，都達(dá)到了土地增值稅清算條件。做為中介機(jī)構(gòu)的一員，我有幸參與了一些項(xiàng)目清算，并從中發(fā)現(xiàn)了一些規(guī)律，在此與大家分享。

一、人員工作分工及職責(zé)

（1）錄票：一個(gè)項(xiàng)目，首先根據(jù)體量，安排2-3人進(jìn)行發(fā)票錄入。分別錄入時(shí)間、摘要、對方科目、付款方式、金額、發(fā)票號碼、調(diào)整項(xiàng)目、備注，此工作量大、繁瑣，需要工作人員足夠細(xì)心、認(rèn)真。錄完一年進(jìn)行一次認(rèn)真核對，保證與帳上記錄一致。匯總時(shí)更要檢查、核對，確保無誤。此工作看似簡單，卻是土增清算中的基礎(chǔ)，所有的成本調(diào)整都是以成本表為依據(jù)的。

（2）查看工程合同、成本發(fā)票、付款、決算：安排1人進(jìn)行，此人須對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算熟悉，能使用成本各單方造價(jià)及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行成本合理性、合法性判斷。

從企業(yè)成本明細(xì)表篩查占比高的進(jìn)行表格比對，抽取企業(yè)重大合同。對總包合同尤為關(guān)注，是否包工包料，哪些材料含在總包價(jià)款內(nèi)，哪些不含;會計(jì)成本中的甲供材是否存在與總包合同重復(fù)地方，企業(yè)竣工備案時(shí)間、重要項(xiàng)目的保質(zhì)期、有無除質(zhì)保金外未支付的工程款等等，都會對成本調(diào)整數(shù)產(chǎn)生相應(yīng)的影響。摘錄施工合同金額、查看企業(yè)重大合同付款及發(fā)票開具情況，查看企業(yè)重大合同決算表，此對比表形成后，查看決算與付款、發(fā)票差額，列出未付款、未開發(fā)票金額。重點(diǎn)關(guān)注：

①已開發(fā)票而未付款項(xiàng)目：查看除質(zhì)保金外的未付款，再查看掛帳時(shí)間長短，是否存在已交房很多年仍掛帳未付現(xiàn)象，若落實(shí)給予調(diào)整。②決算金額大于付款金額：依決算價(jià)計(jì)算單方成本，看是否存在單價(jià)高于同行業(yè)同期水平，若高，則再查看付款停止長短，是否存在虛增決算現(xiàn)象，若落實(shí)給予調(diào)整。從成本明細(xì)表付款方式中篩查是否存在大額現(xiàn)金支付情況，若有，定位翻查憑證，問詢企業(yè)人員，是否為虛增成本，必要時(shí)調(diào)用企業(yè)銀行對帳單，若落實(shí)給予調(diào)整。從科目余額表中關(guān)注企業(yè)是否存在其他應(yīng)收款大額掛帳，在無借款及接受捐贈、投資情況下，此處金額巨大，一般意味著企業(yè)自有資金的出借，形成來源為房款，仔細(xì)分析原因，再查看成本項(xiàng)目是否存在虛增現(xiàn)象。企業(yè)自有資金充足，還引發(fā)一個(gè)問題，若同期還有借款，則與事實(shí)情況出現(xiàn)矛盾。調(diào)用企業(yè)其他應(yīng)收款明細(xì)帳，對掛帳形成金額、對方單位名稱進(jìn)行分析，對借款利息能否列支提供充足證據(jù)。對比表形成后，依總建筑面積，計(jì)算各成本項(xiàng)目單方造價(jià)，對單方成本過高者，先鎖定目標(biāo)，然后查找出其明細(xì)帳，對應(yīng)翻查憑證，是否存在現(xiàn)金支付、掛帳、無決算情況，落實(shí)后需要調(diào)整的給予調(diào)整。

（3）測算六項(xiàng)成本單方造價(jià)：安排1人進(jìn)行。

①查看企業(yè)五證、總平圖，拉出企業(yè)總建筑面積、總可售面積，列示在底稿中;②從企業(yè)帳載中篩查六類成本總額，依次列示在底稿中;③從企業(yè)提供的銷售臺帳中篩選出銷售合同總額或?qū)崪y面積對應(yīng)的銷售總額，在底稿分別列示營業(yè)稅狀態(tài)下的和增值稅狀態(tài)下的銷售額（錫除增值稅），對應(yīng)查出實(shí)繳稅金及附加列示于底稿中;④從企業(yè)提供的銷售臺帳中篩選各業(yè)態(tài)已銷面積，計(jì)算已銷比列示于底稿中;⑤查看企業(yè)三項(xiàng)期間費(fèi)用中（有無借款利息，是否能取得金融機(jī)構(gòu)借款利息單）金額，與開發(fā)費(fèi)用（應(yīng)按主表兩大項(xiàng)成本之和的比例10%列示）金額進(jìn)行比較，取小者列支于底稿中（若企業(yè)能夠取得金融機(jī)構(gòu)借款利息單，則財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息以實(shí)際支出列支，其余開發(fā)費(fèi)用按主表兩大項(xiàng)成本之和比例5%列支）。重點(diǎn)查看企業(yè)是否將項(xiàng)目借款利息列在開發(fā)成本中，若開發(fā)費(fèi)用按主表兩大項(xiàng)成本之和的10%列支，須將開發(fā)成本中列支的利息支出進(jìn)行調(diào)出處理;⑥依據(jù)上述資料先在土增清算主表中進(jìn)行測算，測試結(jié)果是否與企業(yè)申報(bào)數(shù)一致，與企業(yè)建立初步溝通反饋，看雙方是否在計(jì)算方法上存在差異（很多企業(yè)在類型上按二分法，現(xiàn)行的都已是三分法），先求計(jì)算口徑一致，讓企業(yè)存在一個(gè)心理接受過程;⑦根據(jù)主表上的成本金額、總建面積，計(jì)算六項(xiàng)成本的單方造價(jià)，對于高出同行業(yè)同期水平的重點(diǎn)關(guān)注。例如若土地單方成本過高，則要查看土地合同、付款、發(fā)票，是否存在問題，發(fā)票是否真實(shí)、合法，主體是否正確。曾經(jīng)在清算中發(fā)現(xiàn)，土地出讓金發(fā)票和企業(yè)主體不符，又沒有三者之間的關(guān)系說明等等。上述問題要一一落實(shí)，確實(shí)存在問題再做調(diào)整。其它成本項(xiàng)目前期、基礎(chǔ)、建筑、配套、開發(fā)間接費(fèi)依此方法類推。

（4）銷售收入、面積核對安排1人：負(fù)責(zé)將企業(yè)的銷售臺帳分類整理，按業(yè)態(tài)進(jìn)行篩選，整理出各業(yè)態(tài)面積、及銷售額，并按營改增節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分類，該剔稅的要價(jià)稅分離;根據(jù)企業(yè)的實(shí)測報(bào)告按樓棟錄入企業(yè)的面積，核對準(zhǔn)確;進(jìn)入陽光售房網(wǎng)，查看企業(yè)網(wǎng)簽情況，是否存在已備案銷售，卻未在帳里反映情況;依據(jù)企業(yè)總平圖查看，總建筑面積與企業(yè)提供的總建筑面積對比是否還有漏項(xiàng)，是否存在企業(yè)少報(bào)面積情況。

（5）現(xiàn)場報(bào)告撰寫1人，其職責(zé)為項(xiàng)目總負(fù)責(zé)，翻看企業(yè)證照，進(jìn)行基礎(chǔ)資料填寫，將涉及數(shù)據(jù)的先空者，將文字描述部分錄入完成。負(fù)責(zé)與錄票者對接、負(fù)責(zé)與成本測算人員對接、負(fù)責(zé)與銷售統(tǒng)計(jì)人員對接，協(xié)調(diào)解決、判斷期間問題。借款利息能否列支有待進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí);判斷公配設(shè)施是否移交，是否具備公配條件;判斷哪些設(shè)施屬于不可售的，哪些是可售的;合理、準(zhǔn)確確定好已銷售房屋的比例，保證成本各項(xiàng)目分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性;負(fù)責(zé)與企業(yè)對接，核實(shí)重要問題，索要資料。

二、成本錄入完畢

由負(fù)責(zé)銷售統(tǒng)計(jì)人員進(jìn)行成本底稿復(fù)核;銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)由成本總負(fù)責(zé)人進(jìn)行底稿復(fù)核;成本分項(xiàng)目調(diào)整金額明細(xì)由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人進(jìn)行復(fù)核。層層把控，在離場前核實(shí)完畢。

三、二項(xiàng)工作完成后

各分項(xiàng)工作負(fù)責(zé)人將資料發(fā)給項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人進(jìn)行整體表格錄入，完成清算電子表格，形成清算結(jié)果。撤離現(xiàn)場前將整套表格發(fā)給企業(yè)進(jìn)行核對，報(bào)告附件資料讓企業(yè)蓋章。

四、與企業(yè)溝通審核無誤后，出具文字性的清算報(bào)告和輔助報(bào)告資料

五、總結(jié)

工作安排得當(dāng)，人員配合好，與企業(yè)建立良好的合作關(guān)系，溝通好，一個(gè)中型項(xiàng)目，5個(gè)人一周時(shí)間就可以出初步報(bào)告并出現(xiàn)場。

參考文獻(xiàn)：

[1]2018年全國稅務(wù)師職業(yè)資格考試教材《稅法I》.

[2]王江宏，李毅剛.土地增值稅清算操作實(shí)務(wù).2010.3.