中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究

文/鄒偉 孝感宏星投資發(fā)展有限公司 湖北孝感 432000

1、中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

近年來，中國房價節(jié)節(jié)攀升，地王頻顯，每年的房價都超過了前所未有的房價巔峰。導(dǎo)致了普通工薪階層望房興嘆，而一些人卻買房囤居，甚至借機炒房投機。高房價不但拉大了老百姓之間的貧富差距、離散了民心，對居民消費產(chǎn)生擠出效應(yīng)，也對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來了巨大的隱患和潛在風(fēng)險。盡管房地產(chǎn)業(yè)對中國宏觀經(jīng)濟的貢獻功不可沒，但其出現(xiàn)的問題或者存在的隱患也是不可忽視的，可以說房地產(chǎn)價格的快速上漲已成為我國經(jīng)濟平穩(wěn)運行中的突出問題。

2、房地產(chǎn)行業(yè)銷售及投資情況

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264 億元，同比增長9.5%。全國商品房銷售面積171654 萬平方米，銷售額149973億元，同比分別增長1.3%和12.2%。全國商品房銷售再次刷新了歷史紀錄，12月單月銷售更是創(chuàng)造了歷史新高。

3、中國房地產(chǎn)價高的原因

隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重不斷增加，以及房地產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)間關(guān)聯(lián)度的不斷加大，可以發(fā)現(xiàn)驅(qū)動房地產(chǎn)價格上漲的主要因素有：國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，居民收入增加；城市化進程的加快及我國人口結(jié)構(gòu)因素的改變；貨幣供應(yīng)量的增加及實行較為寬松的信貸政策；城市舊改、棚改的貨幣化、開發(fā)成本的上漲以及土地供應(yīng)政策不合理、現(xiàn)行土地制度不健全等多種因素的共同作用從而推動房價快速上漲；還有房地產(chǎn)的保值、升值預(yù)期導(dǎo)致開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售再加上土地供給缺乏彈性，導(dǎo)致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產(chǎn)價格不斷攀升。

可見，房地產(chǎn)價格的上漲既有經(jīng)濟發(fā)展帶來的必然因素，同時還存在一些人為的不確定因素影響。因此我國房地產(chǎn)業(yè)盡管國家不斷加強調(diào)控，但價格是不降反升。房價過高過快增長導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險加大。

從上述原因定性地說明了引起我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲因素，我們還可以從以下的定量數(shù)據(jù)分析得到佐證；

3.1 貨幣供應(yīng)量

2012年末中國的廣義貨幣M2 供應(yīng)量為：97.41萬億、GDP為53.41萬億；而到了2018年末，中國廣義貨幣供應(yīng)量為：182.67 萬億、GDP 為：90.03 萬億；六年間，貨幣供應(yīng)量激增85.26 萬億，GDP 增加36.62 萬億；貨幣供應(yīng)增加量是GDP 增長量的2.33 倍；貨幣平均每年增加供應(yīng)量為14.21 萬億；

3.2 棚戶區(qū)改造貨幣化

為了去化三、四線城市的商品房庫存量，國家從2015年-2017年間加大棚戶區(qū)改造貨幣化補償比例，將其從原來的不到20%提高到近70%，因此而投放基礎(chǔ)貨幣3.3 萬億，按照基礎(chǔ)貨幣三倍的乘數(shù)作用，此舉相當(dāng)于投放貨幣16.5萬億元；

3.3 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的剛性需求

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2017年宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，中國現(xiàn)城鎮(zhèn)化率為57.35%，按西方發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率80%左右標準計算，中國將還有近4 億人要進城，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，家庭人口規(guī)?？s小，對住房的需求量還在不斷增大。同時因人們生活水平的提高和改善，城市原有居民同樣對房屋配套設(shè)施完善、標準和要求也越來越高、導(dǎo)致住房改善性需求也將繼續(xù)增加。

3.4 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)處于壟斷競爭狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖較多，但由于土地資源由政府絕對壟斷及土地出讓方式缺陷，導(dǎo)致土地價高；中小開發(fā)商拿地難，房地產(chǎn)行業(yè)有越來越被寡頭壟斷的趨勢；

并且當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場存在嚴重區(qū)域發(fā)展不平衡，一、二線城市發(fā)展速度快，土地利用效率高，但國家投放土地數(shù)量相對較少，土地資源較為稀缺，導(dǎo)致企業(yè)拿地成本高、拿地難、從而推高房價；而三、四線城市其城市化率與進程都遠遠低于一二線城市，土地供應(yīng)量卻相對較大，開發(fā)商盲目投資導(dǎo)致三四線城市的房地產(chǎn)庫存量大；在未來的發(fā)展上，一二線城市由于配套設(shè)施完善、易就業(yè)，人口凈流入依然會高于三四線城市，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場供給與需求存在區(qū)域不均衡與不匹配的現(xiàn)象，從而推高一二線城市的房價，而三四線城市的房地產(chǎn)庫存問題難以妥善解決。

4、中國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

4.1 繼續(xù)加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松，抑制房價反彈或出現(xiàn)過快過高上漲

為了抑制房價的過快過高上漲，政府雖不斷出臺新政策、加大調(diào)控力度。但是在中國仍有許多城市房價在不斷攀升，因此，2019年房地產(chǎn)市場調(diào)控力度仍會偏緊，幾乎不可能放松管制，原因為有以下幾點：

首先，調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的不僅是抑制投機性購房投資和由此導(dǎo)致的房價快速上漲，而是為了滿足人們在住房等領(lǐng)域的消費需求及關(guān)系到民生問題。因此、各地要認真評價現(xiàn)行調(diào)控措施，是否有利于抑制高房價、促進消費的措施，是否有體現(xiàn)房子是用來住的，不是用來炒的辦法；否則就要做出相應(yīng)的調(diào)整。

其次，如果想擺脫國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，必須要求消費能在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮穩(wěn)定作用，這也就特別有必要控制高房價。在國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)不依賴的背景下，去充分發(fā)揮居民消費對國民經(jīng)濟的拉動作用。眾所周知，長期影響國民經(jīng)濟的三駕馬車是投資、出口和消費。然而，前兩種往往容易受到環(huán)境影響，存在較大的波動，消費被認為是最穩(wěn)定的拉動力量。然而，影響家庭消費的因素有很多，比如房價。對于一、二線城市，房價已經(jīng)偏離了房屋的原始價值。在許多城市，房價的上漲超過了工資水平的上漲，這在一定程度上削弱了居民消費能力，從而對居民消費產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

第三，長期以來，土地供應(yīng)一直處于國家獨家壟斷狀態(tài)，招、掛、拍的土地出讓方式往往使土地溢價率不斷刷新紀錄，各地“地王”現(xiàn)象此起彼伏。土地收入占財政收入甚至高達80%。由于地方政府過于依賴土地財政和土地融資，這已被視為高房價的重要推手之一。因此有必要調(diào)整土地供應(yīng)政策與辦法。打破土地壟斷格局，允許農(nóng)村土地直接進入市場；改變政府對土地財政的一次性依賴，改由房產(chǎn)稅取代土地收益的長期財政政策；

第四，從各地的政策來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)控在短期內(nèi)還沒有放松跡象。當(dāng)前住房市場向企穩(wěn)發(fā)展，少數(shù)城市房價已經(jīng)進入下行通道，因此對住房市場最嚴格的調(diào)控已經(jīng)過去，進一步上漲的可能性不大，除非貨幣政策突然放水。因此在房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控下，房價和房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)定態(tài)勢。

可以預(yù)測，今年不同城市可能會面臨不同的房價問題和不同程度的政策調(diào)整。一二線城市可能面臨房價上漲的壓力，三、四線城市可能面臨去化難甚至價格略有下降情況。從時間上看，今年上半年房價會延續(xù)去年的下降趨勢，但下半年開始可能會回暖。

4.2 增加住房總供給

為了增加住房的總供給量，國家應(yīng)繼續(xù)加大土地供應(yīng)，特別是一、二線城市土地的供應(yīng)；同時加大對囤地開發(fā)商的清理處置力度，嚴格按國家土地法要求取得土地后二年內(nèi)產(chǎn)品必須投放市場；對大宗出讓土地，必須限制開發(fā)周期，逾期追加開發(fā)商土地升值收益；其次改變土地供應(yīng)方式，在高房價城市可以試行多種土地供應(yīng)，不只由國家獨家壟斷土地市場，允許農(nóng)村土地直接進入流通領(lǐng)域。

4.3 調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

根據(jù)住建部等九部門制訂的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的要求：

首先各級政府要制定好明確的普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標，并納入當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

其次是明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。對一、二線高房價熱點城市繼續(xù)限制大戶型套房建設(shè)比例、增加中小戶型（100 平米左右）套房建設(shè)比重，擴大中小套型普通商品住房供應(yīng)。

三是繼續(xù)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。

四是規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項規(guī)定，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為，保證經(jīng)濟適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。

4.4 加強財稅體制改革，適時推出房地產(chǎn)業(yè)保有環(huán)節(jié)稅——房地產(chǎn)業(yè)稅

加快財稅制體制頂層設(shè)計步伐，運用稅收政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控；目前，我國在房地產(chǎn)稅收體系有二個突出問題：一是現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅種較多，稅負較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種較少，稅負較輕。前者導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)稅收負擔(dān)占總開發(fā)成本的比率過高，遠遠高于國內(nèi)其他行業(yè)和國外同行業(yè)；后者降低了土地保有者的經(jīng)濟風(fēng)險，導(dǎo)致了土地利用的低效率，同時也使得國家無法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的溢價部分參與分配，導(dǎo)致稅收收入的流失，客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的收益。第二是我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不能準確地反映財產(chǎn)的現(xiàn)有價值、土地級差收益和房地產(chǎn)時間價值，也不能隨著經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟的作用。因此，加快房地產(chǎn)業(yè)稅立法步伐，適時開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的房地產(chǎn)業(yè)稅只是時間問題。

4.5 繼續(xù)加強金融監(jiān)控，防止房地產(chǎn)業(yè)高杠桿引起金融風(fēng)險發(fā)生

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行貸款，開發(fā)企業(yè)負債率高達80%-90%。這種對銀行完全依賴的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場風(fēng)險日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時，金融風(fēng)險及國家經(jīng)濟面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險也就越來越大。在此形勢之下，國家必須調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)及住房貸款政策，繼續(xù)加強金融系統(tǒng)風(fēng)險防患和管控，繼續(xù)加強宏觀經(jīng)濟調(diào)控來抑制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分的擴大和風(fēng)險轉(zhuǎn)移，確保國家經(jīng)濟平穩(wěn)運行發(fā)展。

4.6 大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，實行租售同權(quán)；

積極發(fā)展住房租賃市場和二級市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，量力而行，合理改善居住條件；加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，實行差別化調(diào)控；目前我國的房屋租賃市場發(fā)展迅速，未來將有著更廣闊的發(fā)展空間。

4.7 住宅地產(chǎn)產(chǎn)品升級、戶籍制度改革、土地制度改革、生育政策的調(diào)整、沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷、技術(shù)的進步將是房地業(yè)發(fā)展新動力

可以預(yù)見，在未來若干年，由于住宅產(chǎn)品升級，新一輪土地制度改革，城市用地模式、農(nóng)村土地及宅基地產(chǎn)權(quán)確權(quán)等帶來的城市與郊區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展機遇；沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷帶來的房地產(chǎn)市場發(fā)展重點從沿海往中西部城市轉(zhuǎn)移；計劃生育政策的調(diào)整、戶籍制度改革、城鄉(xiāng)二元管理體制終結(jié)帶來的農(nóng)民工在城市置業(yè)的大量需求等各項改革政策釋放的紅利，還有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、低碳生態(tài)建筑技術(shù)大量在房地產(chǎn)及物業(yè)管理中的應(yīng)用，也為房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)的升級、居住環(huán)境的改善提供可能。這些都是中國房地產(chǎn)未來發(fā)展的巨大引擎。

總結(jié)：

住房是人們不可或缺的基本生活資料，住房問題也是一個重大的社會經(jīng)濟問題，這個問題解決的好壞，直接關(guān)系著一個國家的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展。因此需要培育一個長期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場 ,加強供需雙向調(diào)節(jié) ,遏制投機性炒房 ,合理引導(dǎo)消費需求 ,穩(wěn)定市場信心和心理預(yù)期,避免因此引起經(jīng)濟大起大落的不利局面。必要時可以采取一定的行政手段和經(jīng)濟手段 ,確保住房價格的相對穩(wěn)定 ,促進房地產(chǎn)市場理性、健康、持續(xù)發(fā)展。