探析房地產(chǎn)精裝修設(shè)計管理

文/蘇哲 遼寧保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧沈陽 110161

近年來房地產(chǎn)住宅精裝修項目的快速發(fā)展及針對房地產(chǎn)住宅精裝修項目的投訴也日益增多這一事實，在對房地產(chǎn)住宅精裝修項目特點及存在問題進行了分析的基礎(chǔ)上，著重對房地產(chǎn)精裝修設(shè)計管理這個問題，進行了較為深入探討。

1、房地產(chǎn)公司的系統(tǒng)化設(shè)計管理

1.1 任務管理。設(shè)計管理中的任務管理，作為地產(chǎn)公司的設(shè)計人員，區(qū)別于設(shè)計院設(shè)計人員最大的一點是前者是任務的制定者，后者是任務的執(zhí)行者。地產(chǎn)公司設(shè)計師對設(shè)計成果的評判標準是設(shè)計任務要求，但不一定等同于《設(shè)計任務書》，還包括設(shè)計過程中針對設(shè)計調(diào)整所提出的要求，甚至合同中的一些要求。

1.2 資源管理。資源管理的重點是設(shè)計單位管理，如何對設(shè)計單位進行管理，除了通過合同、任務要求之外，更多的工作是在各單位之間的協(xié)調(diào)、溝通工作，并利用他們自身的技術(shù)優(yōu)勢形成“沖突”來解決問題。借助設(shè)計單位來管理設(shè)計單位，通過節(jié)點的穿插，讓每一個設(shè)計單位在進行委托范圍工作的同時，也參與了其它設(shè)計單位的技術(shù)管理。

1.3 進度設(shè)計管理。設(shè)計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設(shè)計進行計劃、進度管理?？傮w設(shè)計計劃絕不是各專業(yè)設(shè)計計劃的簡單疊加，要形成相應的時間穿插，不僅僅是為了滿足縮短時間的需要，更重要的是要讓各專業(yè)設(shè)計形成有機的結(jié)合。

1.4 技術(shù)管理。在設(shè)計管理工作中，是以技術(shù)為前提的，在通過流程把過程規(guī)范的同時，具體的工作還要靠相關(guān)專業(yè)的技術(shù)應用。通常的技術(shù)管理工作分為：技術(shù)研究、任務要求的編寫、技術(shù)方案對比、設(shè)計文件的審核、工程施工配合。設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中不僅是必要的，而且是重要的環(huán)節(jié)，好的設(shè)計管理應以流程制度為保障，

以過硬的專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)，在保障安全的基礎(chǔ)上，注重成本的優(yōu)化，關(guān)注項目定位、客戶需求，跳出設(shè)計談設(shè)計，方能起到良好的設(shè)計管理效果。

2、做好房地產(chǎn)住宅精裝修項目設(shè)計管理的探討

2.1 確定好裝修設(shè)計單位。實踐表明，不管是什么工程項目，要達到有效管理這項工程項目的目標，最為重要的就是加大力度對其設(shè)計進行管理。就房地產(chǎn)住宅精裝修項目而言，在完成其主體工程設(shè)計以后，就一定要著手落實好裝修設(shè)計單位。

作為設(shè)計裝修單位，不僅可對整個住宅套內(nèi)的所有平面布局實施最佳優(yōu)化，而且還可對整個住宅套內(nèi)的所有水電末端進行最佳優(yōu)化，此外，設(shè)計裝修單位還會結(jié)合住宅項目具體情況，制定出相應的最佳精裝修優(yōu)化方案；與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商可組織兩個或兩個以上的設(shè)計裝修單位來相互補充這些精裝修優(yōu)化方案，通過相互補充來促使裝修方案逐步完善起來；在此基礎(chǔ)上再根據(jù)精裝修圖紙的具體要求，來對整個住宅套內(nèi)的諸如給水和排水點位、開關(guān)插座位置等進行有效確定；尤其是對不同施工環(huán)節(jié)的銜接問題，一定要予以重點解決好，在整個房地產(chǎn)住宅項目實施精裝修過程中，一定要確保土建、裝修不發(fā)生相互脫節(jié)這種情況，以此來實現(xiàn)整個住宅套內(nèi)的所有空間布局更為科學、更為合理。

2.2 做好設(shè)計前的準備工作。在進行設(shè)計之前，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的材料庫的產(chǎn)品規(guī)格、產(chǎn)品樣式、產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品安裝方式等，精裝修設(shè)計人員一定要進行深入了解，特別是在確定有關(guān)衛(wèi)生間和廚房設(shè)備的空間尺寸之前，一定要先對這些設(shè)備進行排列之后方可確定，這樣就可有效避免廚房用具、潔具進場以后因尺寸不符而無法進行正常安裝等情況的出現(xiàn)。此外，為有效確保土建施工能達到精裝修的要求，在實施土建施工之前，一定要先把精裝修設(shè)計方案制定出來，這樣就不會因裝修需要而讓土建施工出現(xiàn)較大規(guī)模的改變。

2.3 把建筑做法標至精裝修完成面上。在實際當中，就精裝修施工圖和土建施工圖而言，它們的設(shè)計是由不同設(shè)計院來完成的，故許多土建建筑做法不同于精裝修要求，因而要求把建筑做法表中的有關(guān)墻面、地面及頂棚的建筑做法在精裝修完成面予以標注，這樣可確保各個施工單位能對精裝修做法有個較為深入的了解。

3、住宅精裝修發(fā)展趨勢

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們更加注重環(huán)境和居住空間的細節(jié)體驗，這也促進了住宅裝修行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國家的相關(guān)數(shù)據(jù)分析，成品房占據(jù)的市場份額相當之大。可見，成品住宅是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然趨勢，是房地產(chǎn)市場成熟的標志之一。

精裝修設(shè)計與一般住宅設(shè)計最大的不同是它要在整體建筑設(shè)計的前期介入，要求建筑設(shè)計布局符合后期精裝修設(shè)計要求，讓電氣、給排水、設(shè)備專業(yè)為裝修設(shè)計服務，設(shè)計一次到位。精裝修設(shè)計要在符合國家規(guī)范前提下，做到美觀實用并存，滿足客戶的需求，它必須滿足產(chǎn)業(yè)化、標準化、集成化的標準。

3.1 產(chǎn)業(yè)化。精裝修房不應該是開發(fā)商造完毛坯房后，再邀請裝修公司完成裝修設(shè)計和施工，相反，必須從一開始就讓裝修設(shè)計和配套產(chǎn)品介入到房產(chǎn)設(shè)計中。產(chǎn)業(yè)化體現(xiàn)在上下游的產(chǎn)業(yè)整合上，確切的說就是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)應與精裝修產(chǎn)業(yè)在建筑設(shè)計階段就互相參與，共同操作直直產(chǎn)品完成。

3.2 標準化。精裝修房本身就是提高了開發(fā)商對于產(chǎn)品后期品質(zhì)的責任，這就要求開發(fā)商必須考慮使用全部材料的標準化，不僅提高精裝修房的品質(zhì)和效率，而且也便于后期的維修。材料的質(zhì)量、尺寸必須是標準化的，以確保在制造，物流運輸、施工安裝和使用后的維護全過程中能夠達到統(tǒng)一的水準，不但便于設(shè)計、施工，也便于將來的使用和維護。

3.3 集成化。集成化是一個住宅產(chǎn)業(yè)化的方式，一個生產(chǎn)的過程。集成化是住宅建筑工業(yè)化的基礎(chǔ)上，為用戶提供優(yōu)良的集成部品和現(xiàn)場集成安裝，是在盡可能少的空間內(nèi)滿足盡可能多的功能，同時，集成化是個系統(tǒng)工程，這就需要完整的考慮裝修過程中的各個細節(jié)。從一套房子的生命周期看精裝修，不僅要考慮開發(fā)成本，還要考慮居住者的生活成本和日常的使用成本。

總的來說，房地產(chǎn)精裝修設(shè)計管理不僅僅是技術(shù)問題，更多的是管理方面的問題；所以，在生產(chǎn)實際當中，深入分析和探討房地產(chǎn)精裝修設(shè)計管理問題，這對于確保精裝修建筑工程質(zhì)量、促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展均具有重要的意義。