大型商業(yè)地下空間與地鐵共建的投資和經(jīng)濟(jì)效益分析

文/華倩 上海汽車工業(yè)開發(fā)發(fā)展有限公司 上海 200042

1、工程概況

18號(hào)線一期工程從北至南縱貫寶山、楊浦、浦東三區(qū)，北起長江南路，南至航頭，計(jì)劃2020年前建成。其中平?jīng)雎氛疚挥跅钇謪^(qū)江浦路平?jīng)雎方徊婵?，基坑周邊環(huán)境復(fù)雜，臨近區(qū)政府和一所中學(xué)，基坑離開周邊建筑物最近距離約20米左右。站點(diǎn)為地下二層車站，其站臺(tái)形式布置為一島一側(cè)雙列位式車站，分段明挖順作法。該站設(shè)計(jì)共設(shè)置6個(gè)出入口，其中的1號(hào)、2號(hào)出入口、地面至展廳的無障礙垂直電梯與地鐵上蓋建筑物同步設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)。本站點(diǎn)地鐵上蓋建筑物基地面積5660平方米，總建筑面積約2.3萬平方米，擬建一幢地下二層、地上十層的辦公樓，基坑開挖深度達(dá)到9.4米。

2、建設(shè)內(nèi)容

地鐵18號(hào)線平?jīng)雎氛军c(diǎn)1號(hào)、2號(hào)口地下通道，一層出入口及無障礙電梯等均勻布置在所建建筑物內(nèi)，計(jì)劃完成出入口和電梯井土建部分的施工，完成地下連續(xù)墻共墻部分的建設(shè)，并約定在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將完成管線回遷和臨時(shí)翻交道路的復(fù)原工作。

3、投資性分析

建筑方面：由于設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)人防和車位配比的要求，導(dǎo)致地下建筑面積增加，但地鐵占用地下室空間導(dǎo)致停車數(shù)量減少。與地鐵共建均為混凝土墻，防水等級(jí)提升從二級(jí)提升至一級(jí)，抗?jié)B等級(jí)提升從P6提升至P8。由于地鐵建設(shè)導(dǎo)致的市政道路拓寬，從而退紅線后的建設(shè)用地面積減少，容積率不變，導(dǎo)致地上建筑面積減少，但地鐵出入口占用商業(yè)面積。

結(jié)構(gòu)方面：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限增加，安全等級(jí)和抗震等級(jí)提高。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限從50年提升至100年。安全性等級(jí)從二級(jí)提升至一級(jí)?？拐鸬燃?jí)也相應(yīng)提高一個(gè)等級(jí)。荷載增加，框架柱斷面增加混凝土、框架柱及底板支座增加鋼筋。

基坑圍護(hù)：基坑需整體加固，地鐵聯(lián)通口的三軸攪拌樁和高壓旋噴樁相應(yīng)數(shù)量增加。

配套費(fèi)用：環(huán)境監(jiān)測(cè)、材料檢測(cè)、軸線復(fù)測(cè)、勘測(cè)定界、施工圖審圖、招標(biāo)代理、投資監(jiān)理、工程監(jiān)理等前期配套工程，由于增加投資額所引起的增加。

前期費(fèi)用：共建區(qū)域內(nèi)的管線搬遷、臨水臨電臨排等費(fèi)用的增加。

建設(shè)周期：由于共建的影響，建設(shè)周期由兩年變成三年，建設(shè)單位管理費(fèi)用相應(yīng)的增加。

4、經(jīng)濟(jì)性分析

地鐵經(jīng)濟(jì)是一種軌道經(jīng)濟(jì)，是指由于地鐵的建設(shè)帶來的交通便利，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地鐵沿線也成為城市的經(jīng)濟(jì)線。地鐵能夠把人流、物流、商流有效的聚合起來，然后集中性的釋放。釋放的效益，不是平面效益是立體的，空間、地下，地段通過地鐵得到進(jìn)一步提升，充分的體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。

4.1 政府與民間資本的有效結(jié)合

地鐵建設(shè)作為重大的政府投資項(xiàng)目，大型商業(yè)地下空間與地鐵共建的商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式充分發(fā)揮了政府和民間的共同配合， 政府在時(shí)間和空間上提供支持，民間資本作為經(jīng)濟(jì)支持和推動(dòng)。政府為地鐵共建項(xiàng)目提供更好的平臺(tái)，加快地鐵站點(diǎn)周邊企事業(yè)單位和居民的拆遷、以及相關(guān)的安置工作，便于在時(shí)間和空間上爭取到最大保障，民間資本通過招拍掛的形式購入土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。政府與民間資本有效的結(jié)合起來，共同推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拉動(dòng)了消費(fèi)和投資的增長。

4.2 產(chǎn)業(yè)聚集

經(jīng)濟(jì)學(xué)中系統(tǒng)提出了產(chǎn)業(yè)聚集理論，即是在特定的地理位置上集中相互關(guān)聯(lián)性的企業(yè)、專業(yè)化的服務(wù)供應(yīng)商、以及相關(guān)的配套機(jī)構(gòu)。目前地鐵共建項(xiàng)目中，集中的產(chǎn)業(yè)鏈有金融業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、商業(yè)等，相互交錯(cuò)、有效合作、緊密聯(lián)系，共同構(gòu)成集各種產(chǎn)業(yè)于一體的多元化商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式。產(chǎn)業(yè)聚集使整個(gè)地鐵沿線形成一個(gè)極具競爭實(shí)力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。地鐵商業(yè)發(fā)展不僅會(huì)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 擴(kuò)展城市的發(fā)展空間，還會(huì)為社會(huì)創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，如沿線商業(yè)所需綜合型人才、周邊市政設(shè)施維護(hù)所需管理人才及地鐵運(yùn)營高端管理人才等，解決更多城市勞動(dòng)力的就業(yè)問題。

4.3 資源整合效應(yīng)

地鐵發(fā)車頻次高，具有巨大的運(yùn)載能力，地鐵的運(yùn)送大量的乘客，客觀上凝聚了巨大的消費(fèi)需求，市區(qū)網(wǎng)絡(luò)+郊區(qū)放射線的普遍模式，讓市區(qū)的商業(yè)點(diǎn)形成網(wǎng)狀輻射模式，有點(diǎn)及面，有線帶串，通過地鐵的輸送人流也凝聚了資金流，區(qū)域網(wǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈。通過規(guī)?；?，集成化的系統(tǒng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)品牌化、專業(yè)化和連鎖化的經(jīng)營模式?；钴S地鐵商圈，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的催生，最大限度的挖掘軌道交通商機(jī)。通過物流的整合，信息流的整合，客流的整合，商流的整合，滿足了不同消費(fèi)人群的偏好與效用，從而刺激消費(fèi)的同時(shí)也拉動(dòng)了商業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長。

4.4 經(jīng)濟(jì)效益

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本案周邊新建辦公項(xiàng)目多數(shù)規(guī)劃配套商業(yè)，包括獨(dú)棟的商業(yè)和裙房商業(yè)。地鐵沿線區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿，租金可達(dá)到6-7元/平方米/天。周邊的商業(yè)形式以服務(wù)于周邊居民的沿街商鋪和辦公樓為主，能滿足常住居民的日常生活。本區(qū)域內(nèi)新建的商辦項(xiàng)目和大型商業(yè)綜合體也相繼崛起和成熟，大量的商務(wù)辦公群體的涌入以及楊浦東外灘的固定人口，可以帶來近10萬人的消費(fèi)力。區(qū)域內(nèi)新建的品質(zhì)較高的商業(yè)項(xiàng)目，租金接近10元/平方米/天。城市軌道交通一般會(huì)穿越高密度的舊城區(qū)，它的建設(shè)能調(diào)整舊城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大城市框架。隨著地鐵的不斷延伸，直接帶動(dòng)了沿線房地產(chǎn)的開發(fā)和樓市的旺銷。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，地鐵沿線物業(yè)升值15%-25%，地鐵開通運(yùn)營后，沿線物業(yè)更是能再次升值15%-25%。

結(jié)語：

與地鐵共建工程，通過合理的劃分工作面，使基坑開挖達(dá)到良好的效果，施工周期控制在有效范圍區(qū)域內(nèi)。共聯(lián)、共治、共享、共同營造。隨著城市軌道交通建設(shè)的迅速發(fā)展，地鐵交通覆蓋了城市主要商業(yè)圈、經(jīng)濟(jì)圈等城市密集區(qū)，全國一些大中型城市特別是一些特大城市如北上廣等市區(qū)，越來越多的地下空間綜合體與軌道交通進(jìn)行緊密的整合和開發(fā)，相比純地下空間綜合體開發(fā)，這種將軌道交通與地下空間綜合體一體化建設(shè)的建設(shè)模式，能更好地將軌道交通與地下空間綜合體各自的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)進(jìn)行結(jié)合，盡可能地使地下綜合體的綜合效益達(dá)到最大化。當(dāng)前我國一些正在建設(shè)或規(guī)劃建設(shè)中的城市大型地下綜合體空間開發(fā)項(xiàng)目均結(jié)合軌道交通樞紐進(jìn)行開發(fā)，這種將地鐵車站、大型商業(yè)地下空間以及上部高層建筑形成一個(gè)大型建筑綜合體進(jìn)行同期共建，可大大縮短了建設(shè)工期，節(jié)約造價(jià)并減少對(duì)周邊環(huán)境的影響，適應(yīng)了我國城市快速發(fā)展的需求。本工程就投資和經(jīng)濟(jì)效益做了詳細(xì)的分析，為后續(xù)類似工程建造提供借鑒。