城市地價動態(tài)監(jiān)測成果具體應(yīng)用的建議

文/李朝興 哈爾濱國土源土地房地產(chǎn)估價有限公司 黑龍江哈爾濱 150000

根據(jù)《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15 號）關(guān)于“抓緊建立全國地價動態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)，對全國重要城市地價水平動態(tài)變化情況進行監(jiān)測”精神，國內(nèi)各主要城市陸續(xù)展開地價動態(tài)監(jiān)測工作。時至今日，根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦[2019]36 號）（以下簡稱“部署文件”）要求，2019年開展國家級地價監(jiān)測工作的城市共計105 個，城市范圍包括了一、二線城市及部分三線城市。此項工作意義旨在：便于自然資源管理部門參與宏觀調(diào)控，提高地價信息獲取能力，加強土地市場動態(tài)變化分析和國民經(jīng)濟運行形勢分析，強化市級及以上人民政府和自然資源管理部門對城市土地市場及建設(shè)用地的宏觀調(diào)控。同時，在固定的網(wǎng)站中定期公布監(jiān)測數(shù)據(jù)，也滿足社會公眾對地價信息的需求，即產(chǎn)生了經(jīng)濟效用，又產(chǎn)生了一定社會效用。按照部署文件及項目具體《實施方案》要求，其工作成果包括定期監(jiān)測得出的地價數(shù)據(jù)（包括地價水平值及地價增長率）、土地交易樣點調(diào)查表、土地交易樣點分布圖、年度地價狀況分析報告等等。地價監(jiān)測成果已經(jīng)為政府及相關(guān)部門制定土地政策、房地產(chǎn)調(diào)整政策提供了重要的數(shù)據(jù)支撐，發(fā)揮了其應(yīng)有的作用。但經(jīng)了解，部分城市對地價動態(tài)監(jiān)測成果的應(yīng)用不夠重視，尤其在以下幾個方面應(yīng)用的不夠全面或者沒有應(yīng)用。所以，在此對已經(jīng)開展地價監(jiān)測的城市提出以下幾點關(guān)于地價監(jiān)測成果進一步應(yīng)用的建議。

1、校驗更新后基準(zhǔn)地價

《國土資源部辦公廳關(guān)于實施<城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程>和<城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程>有關(guān)問題的通知》要求“市、縣國土資源主管部門應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)程，開展基準(zhǔn)地價制訂、更新和公布工作。基準(zhǔn)地價每3年應(yīng)全面更新一次”。市（縣）人民政府均需按照文件要求定期更新本轄區(qū)內(nèi)的基準(zhǔn)地價。

基準(zhǔn)地價更新過程中，在確定更新基準(zhǔn)日并根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》得出更新后擬定的基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)后可結(jié)合地價動態(tài)監(jiān)測成果中的“地價水平值及地價增長率”數(shù)據(jù)對其進行校驗，與更新基準(zhǔn)日時地價動態(tài)監(jiān)測成果中的“地價水平值”進行比較，對比基準(zhǔn)地價的增長率地價與地價動態(tài)監(jiān)測成果中的“地價增長率”，因地價動態(tài)監(jiān)測是每季度定期監(jiān)測，具有較高的時效性，這樣可使新基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)更加的客觀合理，更具公信力。同時，更新基準(zhǔn)地價工作中劃分不同級別界線時可參照地價動態(tài)監(jiān)測工作中所劃分的地價區(qū)段及土地級別界線。

2、為編制年度土地供應(yīng)計劃提供數(shù)據(jù)支持

為加強國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃管理，規(guī)范土地市場，根據(jù)國家有關(guān)部委文件要求，各市（縣）政府均需編制年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，土地地供應(yīng)關(guān)系到房地產(chǎn)管理、調(diào)控政策，關(guān)系到國有土地的高效利用，科學(xué)的土地供應(yīng)計劃應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏的反應(yīng)。

市（縣）人民政府在編制年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃時，在綜合考慮土地出讓市場情況、房地產(chǎn)調(diào)控政策、本轄區(qū)經(jīng)濟情況、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、年度經(jīng)濟目標(biāo)后，可結(jié)合地價監(jiān)測成果中的地價數(shù)據(jù)（包括地價水平值及地價增長率）、土地交易樣點調(diào)查表、土地交易樣點分布圖、年度地價狀況分析報告等合理制定年度土地供應(yīng)計劃。監(jiān)測成果中的“土地交易樣點調(diào)查表、土地交易樣點分布圖”可明確、直觀顯示出每一成交地塊的用途、位置、容積率、成交價格、成交時間等要素，據(jù)此可深入研究市場需要，如某一區(qū)域土地交易活躍，需求十分旺盛，則可有的放矢、精準(zhǔn)的增加此區(qū)域內(nèi)土地的供應(yīng)量；如果監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示住宅用地近期增長率較高，則可以適當(dāng)?shù)脑黾佑媱澲械淖≌玫毓?yīng)量，以避免因住宅用地供不應(yīng)求而導(dǎo)致房價上漲。所以，若能合理參考地價監(jiān)測成果，可使最終編制的年度土地供應(yīng)計劃不但能達(dá)到市域內(nèi)科學(xué)、合理，而且各個城市細(xì)分區(qū)片內(nèi)也能達(dá)到科學(xué)、合理。

3、為確定土地出讓起始價、底價提供數(shù)據(jù)支持

土地出讓前，政府應(yīng)當(dāng)組織對宗地出讓價格進行評估，并根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策以及土地市場狀況綜合確定土地出讓起始價、底價。

監(jiān)測成果中的“土地交易樣點調(diào)查表、土地交易樣點分布圖”可明確、直觀顯示出已經(jīng)成交地塊的用途、位置、容積率、成交價格、成交時間等要素，土地出讓的決策者可依據(jù)土地交易樣點分布圖及土地交易樣點調(diào)查表中已經(jīng)成交宗地的要素信息，比較擬出讓地塊的出讓方式、用途、規(guī)劃控制指標(biāo)，再結(jié)合擬出讓宗地區(qū)位條件、個別條件等等綜合分析得出擬出讓地塊合理的出讓起始價、底價，這樣得出的起始價、底價數(shù)據(jù)將更加貼近市場中的地價水平。

4、確定地價評估中期日修正系數(shù)（指數(shù)）

土地使用權(quán)價格是某一宗地在一定市場條件下、于估價期日、一定利用條件下、一定開發(fā)程度下、一定年期內(nèi)某一具體用途的使用權(quán)價格。通常所說的地價評估大多也是指土地使用權(quán)價格評估，估價機構(gòu)在進行地價評估時為了得到宗地在某一具體估價期日土地使用權(quán)價格時經(jīng)常會在估價過程中計算期日修正系數(shù)（指數(shù)）。

如應(yīng)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法及市場比較法進行地價評估時，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》均要求進行期日修正。地價動態(tài)監(jiān)測成果的“地價增長率”數(shù)據(jù)中包含商業(yè)、居住、工業(yè)三種用途、不同級別、不同監(jiān)測時點的同比地價增長率及環(huán)比地價增長率，此時根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測成果中“地價增長率”數(shù)據(jù)可得出客觀合理的對于基準(zhǔn)地價的期日修正系數(shù)及估價對象對于各個比較實例的期日修正系數(shù)（指數(shù)），使估價結(jié)構(gòu)最終得出的估價結(jié)果更具有說服力，可信度更高，為自然資源管理部門依法決策，確定土地出讓的起始價、底價等提供準(zhǔn)確的價格參考。

結(jié)語：

總而言之，地價動態(tài)監(jiān)測是一項長期工作，而且近年來越來越被國家層面所重視，得出的工作成果越來越全面、細(xì)致，進而能夠進一步發(fā)揮及時、準(zhǔn)確地掌握城市土地價格水平及影響土地價格因素的變化特點和趨勢的作用。同時，為政府強化土地市場和土地價格管理，加強土地宏觀調(diào)控提供科學(xué)依據(jù)；通過及時向社會發(fā)布土地價格變化信息，可以引導(dǎo)土地利用方式、提高土地利用效率、指導(dǎo)土地使用權(quán)價格評估，科學(xué)制定土地出讓起始價、底價，引導(dǎo)土地交易沿健康科學(xué)、軌道發(fā)展，還可以有效打擊土地投機行為，維護土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，促進經(jīng)濟健康發(fā)展。相信其工作成果最終會被更加廣泛的應(yīng)用，在國民經(jīng)濟活動中大有作為，并起到十分積極的作用。