房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制模型的建立

文/閆靖晗、劉峰華、鄢浩 大連理工大學(xué) 遼寧大連 116000

2017年10 月召開的中共十九大再次強(qiáng)調(diào)，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

因此，加快建立符合我國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控及保障長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)（包括房屋買賣市場(chǎng)及房屋租賃市場(chǎng)）的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，是住有所居目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有效實(shí)施方向。

1、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制概念的簡(jiǎn)要介紹

2014年三月，國(guó)家出臺(tái)重要文件：《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，首次系統(tǒng)性的闡釋房地產(chǎn)“長(zhǎng)效機(jī)制”的內(nèi)容：“健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。依法規(guī)范市場(chǎng)秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享?！?/p>

2017年，中央政治局會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要保持宏觀政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，改造提升傳統(tǒng)動(dòng)能，大力培育發(fā)展新動(dòng)能，振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制意味著一系列的配套改革，這其中既包括房地產(chǎn)領(lǐng)域，如房地產(chǎn)稅收制度、土地供應(yīng)制度、房地產(chǎn)租賃體系等；也包括財(cái)稅等房地產(chǎn)之外的領(lǐng)域，如住房金融體系、房地產(chǎn)投資政策等。即綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律、保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

此長(zhǎng)效機(jī)制：一方面，對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)帶來(lái)泡沫要加以防范、調(diào)控，從需求側(cè)、供給側(cè)都采取措施最終實(shí)現(xiàn)供需平衡。另一方面對(duì)廣大的三四線城市還要堅(jiān)持去庫(kù)存：因地制宜進(jìn)行城市發(fā)展，減小城市之間公共服務(wù)及政策制度等的差距，提高三四線城市住房?jī)r(jià)值。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題及成因分析

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著房地產(chǎn)市場(chǎng)信息混亂、投機(jī)者擾亂秩序、租賃市場(chǎng)不規(guī)范、房屋保障制度不穩(wěn)定等問(wèn)題，對(duì)房?jī)r(jià)的高漲及房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求關(guān)系的形成造成了綜合影響。本節(jié)主要對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題進(jìn)行成因分析。

2.1 各地資源分配不均及城市化與房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題

在我國(guó)目前的城市等級(jí)劃分制度下，北上廣等一線城市集中了大部分的教育、醫(yī)療、人力等資源，擁有更為完備的公共服務(wù)體系，吸引了大量外來(lái)人口的流入，住房的集中需求也明顯增加：因此而一、二線城市人口的增長(zhǎng)及城市住房供給的嚴(yán)重短缺共同促使了房屋價(jià)格的不斷上漲。

與此同時(shí)，城市人口的增加及城市規(guī)模的擴(kuò)大促使城市進(jìn)一步發(fā)展，迫使當(dāng)?shù)卣ㄟ^(guò)土地價(jià)格上漲與房?jī)r(jià)上漲獲取豐富的財(cái)政收入，以加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)體系等各方面的投入，實(shí)際上也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

2.2 城鎮(zhèn)住房保障系統(tǒng)亟待完善

為保障民眾住有所居，城鎮(zhèn)居民享有住房保障體系，以及配套的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，而對(duì)農(nóng)村居民及進(jìn)城務(wù)工人員的住房保障力度較為欠缺。同時(shí)戶籍制度的的限制使得城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民在房屋買賣中存在一定限制，不利于房屋資源的合理配置與流通。

此外，城市對(duì)享有住房保障的民眾的審核條件及要求不同，導(dǎo)致部分需保障的民眾在住房上仍無(wú)法受到保護(hù)，實(shí)際上不滿足住房保障條件的居民卻有可能通過(guò)審核獲得保障資格，違背了住房保障系統(tǒng)的初衷，無(wú)法很好的保證居民“住有所居”，實(shí)際上沒(méi)有改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。

2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的不穩(wěn)定性

現(xiàn)行的政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策常常需要依據(jù)經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)而變動(dòng)。如經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)疲軟時(shí)，政府希望通過(guò)房地產(chǎn)刺激市場(chǎng)；當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，又希望通過(guò)限制房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售降低經(jīng)濟(jì)熱度。同時(shí)，各地政府依賴商業(yè)用地的出售資金，來(lái)對(duì)工業(yè)用地、公益用地、農(nóng)業(yè)用地以及其他公共服務(wù)體系建設(shè)等進(jìn)行投入。這導(dǎo)致了政府常選擇采取短期的、時(shí)效性較強(qiáng)的調(diào)控政策，且常對(duì)需求端進(jìn)行調(diào)控；無(wú)法形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的宏觀調(diào)控政策，沒(méi)有從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端入手，切實(shí)解決市場(chǎng)供需不平衡帶來(lái)的一系列問(wèn)題。

2.4 房屋租賃體系不健全的問(wèn)題

與歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家租房占商品房中一半左右的比例相比，我國(guó)商品房中用于租賃的房屋所占比重過(guò)小，僅占10%左右，無(wú)法滿足租戶的需求。同時(shí)，很多用于租賃的房屋是個(gè)人房屋，現(xiàn)有的租賃制度無(wú)法對(duì)租房?jī)r(jià)格及租戶權(quán)利等做出規(guī)范與說(shuō)明，租賃者與房屋所有者相比缺乏討價(jià)還價(jià)的權(quán)利。

此外，對(duì)比德國(guó)等國(guó)家的租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策，我國(guó)租賃者權(quán)益得不到明確與保障。在當(dāng)下的租賃體系下，租戶未能享有與現(xiàn)有戶籍制度捆綁的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)：外來(lái)務(wù)工人員權(quán)益得不到保障，租賃體系的不健全也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)不足的原因之一。

2.5 房地產(chǎn)相關(guān)稅收不合理的問(wèn)題

房產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)主要表現(xiàn)在通過(guò)抑制部分購(gòu)房者的需求，降低賣方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，最終達(dá)到減少房屋供給量的結(jié)果。因此，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策未能從本質(zhì)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量短缺的問(wèn)題，甚至加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡的狀況。

同時(shí)，從歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收在全國(guó)財(cái)政收入中所占比例依然偏高，即政府財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴仍然較重，一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)控制及長(zhǎng)效性政策的形成產(chǎn)生阻力。

2.6 房地產(chǎn)投資形式單一的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)投資大多采用“銀行貸款-開發(fā)商購(gòu)買土地-興建房屋-售賣房屋-繼續(xù)投資建設(shè)或購(gòu)買土地”的過(guò)程。形式較為單一，靈活性不足且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

例如，房地產(chǎn)信托投資基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。其特點(diǎn)是收益來(lái)源于資金收入及房屋增值，且收益用于發(fā)放分紅。而我國(guó)由于缺乏可信任的運(yùn)營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展與歐美國(guó)家相比存在較大差距，對(duì)于滯銷的商品房等富余房源未能融資轉(zhuǎn)變?yōu)橛糜诔鲎饣蚱渌猛镜姆课葙Y源，增加了閑置房源，且未能對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)端資源的增加產(chǎn)生積極影響。

2.7 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的問(wèn)題

在國(guó)家宏觀調(diào)控政策及市場(chǎng)資源配置綜合作用下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范化。然而，利益驅(qū)使下仍存在開發(fā)商、投機(jī)者、不良中介甚至不良官員擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的狀況。例如地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地延期開發(fā)、改變土地用途、改變建筑容積率等；投機(jī)者與中介與開發(fā)商勾結(jié)炒作哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假銷售信息、誤導(dǎo)消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期等；限購(gòu)政策及房產(chǎn)稅征收政策下購(gòu)房者“假離婚”等詐騙行為。種種突出問(wèn)題的存在提高了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，亟需長(zhǎng)效政策的規(guī)范與解決。

3、從供需端分別討論房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立

據(jù)前文分析，我國(guó)房地產(chǎn)買賣與租賃市場(chǎng)亂象的根本原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需端的不平衡，即供不應(yīng)求現(xiàn)狀。因此，本節(jié)從增加供給、抑制需求及間接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策三方面分別討論，共同組成房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的必要部分。

3.1 從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端討論長(zhǎng)效機(jī)制的建立

本節(jié)從增加房地產(chǎn)市場(chǎng)房源供給入手，討論解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)狀。

3.1.1 民眾租房接受度的提高及房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的完善及發(fā)展

房屋租賃市場(chǎng)的完善、配套制度的推行、及民眾對(duì)房屋租賃接受程度的提高，是增加房源供給，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的重要環(huán)節(jié)。

從房源供應(yīng)角度分析：一方面，政府應(yīng)加快建設(shè)公共租賃住房，政府直接從事公共租賃住房的生產(chǎn)，并按特定價(jià)格租給保障對(duì)象，保障中低收入者住房需求。另一方面，應(yīng)拓寬租賃房源租賃渠道，允許開發(fā)商將空置的商品房按規(guī)改建為長(zhǎng)租公寓；大力發(fā)展規(guī)?；瘷C(jī)構(gòu)化的租賃企業(yè)，幫助中小型房企轉(zhuǎn)型升級(jí)并鼓勵(lì)其進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)；同時(shí)，為規(guī)范房源供應(yīng)秩序，應(yīng)建立商品房租賃企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系、企業(yè)信用評(píng)估體系等，對(duì)符合資歷的企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)貼。

從民眾角度分析：一方面，政府應(yīng)引導(dǎo)公眾樹立理性的居住觀，大力倡導(dǎo)租房消費(fèi)“先租后買”的理念，擴(kuò)大房屋租賃市場(chǎng)的潛在受眾范圍；另一方面，應(yīng)切實(shí)保障租戶權(quán)益：推進(jìn)租售同權(quán)政策：將租賃房屋租戶進(jìn)一步納入公共服務(wù)體系。例如：在一定區(qū)域內(nèi)，達(dá)到租住年限要求、信用等級(jí)要求、人才制度要求或財(cái)產(chǎn)評(píng)估要求的租住家庭，應(yīng)在教育、醫(yī)療、就業(yè)、公共服務(wù)、社會(huì)保障等方面與購(gòu)房者享有同等待遇。

3.1.2 共有產(chǎn)權(quán)房等房屋產(chǎn)權(quán)制度的規(guī)范及推廣

共有產(chǎn)權(quán)房是將房屋產(chǎn)權(quán)股份化，由政府與購(gòu)房者按出資比例共享房屋產(chǎn)權(quán)，對(duì)低收入者具有福利保障性質(zhì)的住房，有針對(duì)性的增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)端的房屋資源。共有產(chǎn)權(quán)房的推廣及房屋產(chǎn)權(quán)制度的規(guī)范，對(duì)于政府介入規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)民眾“住有所居”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及激勵(lì)低收入群體提高生活水平方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。

但同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)制度仍要完善立法及相關(guān)體系，合理價(jià)格及租金，規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)分割的具體條件及分割時(shí)的矛盾應(yīng)對(duì)措施。

3.1.3 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的推行

政府應(yīng)通過(guò)立法或出資等方式積極參與REITs的推行，如對(duì)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀的融資組織進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)貼；立法規(guī)范投資市場(chǎng)，建立房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)營(yíng)的健康環(huán)境；重視及規(guī)范物業(yè)公司等有關(guān)投資基金收益的企業(yè)，保障投資者的收益，激勵(lì)投資者對(duì)該融資方式的探索及運(yùn)用等。

REITs的普及，將豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資方式，降低投資者對(duì)銀行貸款的依賴性，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，借鑒國(guó)內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，REITs多用于將商品房融資轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)租房等以租金為主要收益的房屋，對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房源較少且租金不規(guī)范的問(wèn)題提出了良好的解決方案，一定程度上促進(jìn)了供給端房源的增加。

3.2 從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端討論長(zhǎng)效機(jī)制的建立

本節(jié)從抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)（投機(jī)型及投資性）房源需求入手，討論解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)狀。

3.2.1 房屋限購(gòu)限貸政策

近年來(lái)，一線城市相繼推出限購(gòu)限貸政策，包括一系列購(gòu)房及購(gòu)房貸款條件，如嚴(yán)格銀行貸款審查力度，實(shí)行限制購(gòu)房數(shù)量的相關(guān)措施，打擊上交虛假材料達(dá)到投機(jī)買房目的的欺詐行為等。

未來(lái)應(yīng)在房?jī)r(jià)較高的中心城市將相關(guān)政策因地制宜進(jìn)行推廣，完善及細(xì)化相關(guān)立法合理限制購(gòu)房及購(gòu)房貸款，打擊投機(jī)購(gòu)房行為及利用法律漏洞非法購(gòu)置房屋等行為，從根本上威懾抑制投機(jī)購(gòu)房、炒房及哄抬房?jī)r(jià)行為，抑制需求，使更多居住性購(gòu)房民眾住有所居。

3.2.2 房地產(chǎn)稅收體制的改革

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度及相關(guān)立法對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端作用有限，同時(shí)間接地對(duì)供應(yīng)端房源的減少起推動(dòng)作用。

未來(lái)房產(chǎn)稅制度的改革方向應(yīng)是降低中低收入群體住房相關(guān)的負(fù)擔(dān)，同時(shí)對(duì)投機(jī)購(gòu)房人員造成威懾作用?？梢越柚A梯式房產(chǎn)稅繳納及更嚴(yán)格的購(gòu)房審核條件來(lái)實(shí)現(xiàn)，最終達(dá)到抑制購(gòu)房需求且對(duì)房屋供給不產(chǎn)生消極影響的目的。

3.2.3 住房保障體系的完善

聯(lián)系3.1.2的相關(guān)分析，住房保障體系的完善，包括共有產(chǎn)權(quán)房、公租房制度的推廣，將對(duì)中低收入民眾及流動(dòng)人口住房問(wèn)題的解決產(chǎn)生積極影響，很大范圍內(nèi)降低了民眾對(duì)房屋的需求程度。

3.3 長(zhǎng)效機(jī)制中其他相關(guān)建議

本節(jié)主要分析與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)但對(duì)房地產(chǎn)供需端起到間接作用的政策。

3.3.1 土地政策的改革

現(xiàn)行的土地政策中，按土地用途不同采用不同法律及出售價(jià)格，政府依賴商業(yè)用地高利潤(rùn)為工農(nóng)業(yè)用地、公益用地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等積累資金，實(shí)際上從源頭上提高了商品房?jī)r(jià)格。

未來(lái)土地法的修訂及土地政策的改革應(yīng)注重合理平衡工農(nóng)及公益用地與商業(yè)用地的關(guān)系，大力打擊競(jìng)拍土地、哄抬地價(jià)等擾亂市場(chǎng)秩序的行為；借助房產(chǎn)稅、公租房租金等其他產(chǎn)業(yè)創(chuàng)收，源頭上控制房屋價(jià)格。

3.3.2 戶籍制度綜合性改革

現(xiàn)行的戶籍相關(guān)制度，如戶籍與學(xué)區(qū)劃分相關(guān)制度、購(gòu)房與落戶相關(guān)制度、戶籍與準(zhǔn)入購(gòu)房相關(guān)制度等均存在較大漏洞。造成了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)急劇攀升、城市人口大量增加、限購(gòu)政策形同虛設(shè)等問(wèn)題。

未來(lái)應(yīng)加大立法及條件審查力度，如將常住地而非房屋所在地作為落戶及學(xué)區(qū)劃分的標(biāo)準(zhǔn)；未成年人名下不允許購(gòu)房；加大對(duì)條件審查過(guò)程中的欺詐行為的打擊力度等，循序漸進(jìn)進(jìn)行戶籍制度綜合性改革。

3.3.3 房地產(chǎn)信息的透明化及信用評(píng)估體系的建立

借助大數(shù)據(jù)等信息收集手段，將個(gè)人信息與房產(chǎn)信息、開發(fā)商資料及房產(chǎn)信息、保障房信息、租房企業(yè)（或個(gè)人）及出租房屋信息等納入房地產(chǎn)信息透明化體系；將信用評(píng)估具體方式、出售房屋企業(yè)資質(zhì)及信用、出租房屋企業(yè)資質(zhì)及信用、購(gòu)房/租房民眾資產(chǎn)及信用、物業(yè)資質(zhì)及信用等列入房地產(chǎn)信用評(píng)估體系，該體系未來(lái)可納入信用評(píng)估總體系中。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)（包括租賃市場(chǎng)），房地產(chǎn)信息透明化及信用評(píng)估體系的建立將對(duì)打擊虛假信息傳播，增加消費(fèi)者知情權(quán)，規(guī)范市場(chǎng)秩序產(chǎn)生積極影響。體系建立過(guò)程中，應(yīng)注意保障企業(yè)及民眾信息的隱私性、真實(shí)性；確保平臺(tái)中房屋出售金額及租金等的規(guī)范性、有效性。

3.3.4 核心城市職能疏解

由于核心城市及周邊城市在教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等方面的顯著差異，使得核心城市房?jī)r(jià)過(guò)高及周邊城市房屋資源囤積成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的常見(jiàn)狀況。

未來(lái)，加快三四線城市建設(shè)，提高公共服務(wù)水平以增加三四線城市的住房?jī)r(jià)值，“去庫(kù)存”的同時(shí)滿足購(gòu)房者的住房需求及教育、醫(yī)療等社會(huì)服務(wù)的需求；構(gòu)建衛(wèi)星城市，分散劑轉(zhuǎn)移核心城市的職能，抑制核心城市購(gòu)房者的購(gòu)房需求。

4、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的意義

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立與落地，意味著房屋買賣市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)、土地政策、房地產(chǎn)投資政策、戶籍制度、財(cái)政稅收制度等各方面配套改革的順利推行；意味著我國(guó)最終建立起獨(dú)立于整體宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控機(jī)制之外的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制，將大大保障房地產(chǎn)市場(chǎng)政策制度的穩(wěn)定性及調(diào)控機(jī)制的長(zhǎng)效性。

同時(shí)，應(yīng)突出強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)效機(jī)制的建立非一朝一夕，而是各方面改革長(zhǎng)期共同作用的結(jié)果；且對(duì)于各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，應(yīng)因地制宜，采取根本目標(biāo)相同但實(shí)施方法不同的政策及機(jī)制，辯證的解決不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同問(wèn)題。