集體建設(shè)用地基準地價評估方法探討
——以江蘇省無錫市為例

文/巫紅霞 宜興市自然資源和規(guī)劃局 江蘇宜興 214200

田瑞云、曹天邦 江蘇金寧達房地產(chǎn)評估規(guī)劃測繪咨詢有限公司 江蘇南京 210000

隨著我國工業(yè)化、城市化的推進，城市建設(shè)用地數(shù)量日益減少，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)日趨頻繁。但由于城市土地市場與農(nóng)村土地市場被人為分割，農(nóng)村集體土地一直處于隱形交易，使得交易雙方權(quán)益難以保障，限制了價格機制在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中發(fā)揮作用。規(guī)范集體土地流轉(zhuǎn)行為、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場已成為必然。

開展集體建設(shè)用地基準地價評估工作是推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，加強農(nóng)村集體土地管理，維護土地所有者和土地使用者合法權(quán)益的重要基礎(chǔ)工作，為深入貫徹落實十九大精神，不斷完善土地要素市場化配置和資產(chǎn)管理體制，顯現(xiàn)自然資源資產(chǎn)價值，進一步促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展，具有重大而深遠的意義。

對集體建設(shè)用地基準地價的評估，一是可全面掌握土地質(zhì)量及利用狀況，為科學管理和合理利用集體土地提供依據(jù)；二是為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與國家征收集體土地提供可靠依據(jù)；三是為政府制定切實可行的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法提供保障；四是為集體建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等流轉(zhuǎn)行為中的價格水平提供指導；五是為科學合理征收土地增值收益及相關(guān)稅費提供價格參考標準；六是為保護集體建設(shè)用地交易雙方的權(quán)益提供保障，規(guī)范交易秩序，使交易信息公開化、透明化。

按照國土資源“十三五”規(guī)劃綱要重大工程項目實施安排，自然資源部在部署開展2018年城鄉(xiāng)地價調(diào)查與監(jiān)測工作的通知（自然資辦發(fā)[2018]10號）中，明確提出，推進城鄉(xiāng)地價一體化建設(shè)，其中一項重要工作，即為開展集體建設(shè)用地的基準地價制訂試點工作。江蘇省自然資源廳選取了無錫市作為試點城市之一開展本項工作。

1、集體建設(shè)用地特征

評估集體建設(shè)用地價格，是在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的前提下對區(qū)域內(nèi)平均價格進行評測的行為。這與國有建設(shè)用地價格評估有極大相似之處，但由于其對象屬集體范疇，在特征上與國有建設(shè)用地不同，在用途上主要表現(xiàn)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)用地、鄉(xiāng)村鎮(zhèn)公共設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地等，在權(quán)利上具有一定的局限性。

從集體建設(shè)用地內(nèi)在特點來說，它的權(quán)利基礎(chǔ)是集體所有，不屬于農(nóng)用地范疇，其土地的使用方向為非農(nóng)性質(zhì)；集體建設(shè)用地僅限于在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民內(nèi)部自用；同國有建設(shè)用地相一致，對集體建設(shè)用地的使用也要服從國家規(guī)劃管制和審批，需要符合土地利用總體規(guī)劃，并需依法批準；集體建設(shè)用地一直游離于土地市場之外，即使進入市場，也受到諸如使用主體、使用范圍等種種限制。以農(nóng)民宅基地為例，目前根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)村住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)；通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。

從集體建設(shè)用地外在特點來說，它主要集中于集鎮(zhèn)和交通干線沿線附近，總量大，布局分散；集體建設(shè)用地因在規(guī)劃上、用途上、功能上、模式上的四不統(tǒng)一，導制開發(fā)隨意性大，且因產(chǎn)權(quán)主體受制約、交易平臺不完善、市場接受能力差等原因，使其在使用上具有風險性，變現(xiàn)能力較差。因此，目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在市場上交易量比較小，并且多處于隱形交易狀態(tài)。

鑒于以上分析，集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地有較大區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

①權(quán)利不同：集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民只享有使用權(quán)。國有建設(shè)用地所有權(quán)歸國家所有。

②利用政策不同：國有建設(shè)用地國家有一套完整的法律、法規(guī)、部門管理政策體系，對其進行規(guī)范利用管理。而集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)各地正在進行探索，大多是一些地方性的規(guī)章制度，且不完善。

③利用水平不同：國有建設(shè)用地利用集約化水平較高，而集體建設(shè)用地利用集約化水平較低。

④分布狀態(tài)不同：國有建設(shè)用地一般分布較集中，而集體建設(shè)用地分布較零散。

⑤市場狀況不同：國有建設(shè)用地發(fā)育成熟，市場公開透明，市場交易量大；而集體建設(shè)用地市場尚處于萌芽狀態(tài)，市場隱形不透明，市場交易量小。

綜上，由于集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的差異，使得集體建設(shè)用地基準地價評估與城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準地價評估存在一定差異。首先，對于集體建設(shè)用地基準地價評估，可以與城鎮(zhèn)國有土地一樣劃分商業(yè)、住宅和工業(yè)用途。其次，由于地價樣點少，故采用多因素多因子綜合評估法進行集體建設(shè)用地定級，并且所采用的定級因素因子也不同于城鎮(zhèn)土地定級因素因子。此外，在地價評估方法中也存在一定差異。

2、定級因素因子的選擇

土地定級過程中，集體建設(shè)用地定級與國有建設(shè)用地定級的主要區(qū)別集中在定級因素的選擇。在因素因子選擇時，要注意因地制宜地結(jié)合農(nóng)村的地域特點，選取對集體建設(shè)用地級別起主導作用，能反映其差異的因素。

2.1 中心城鎮(zhèn)影響度

在城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級中，商服繁華程度常常采用商服中心等級規(guī)模等指標度量。但是，對于分布分散、區(qū)位條件等有較大限制的集體建設(shè)用地而言，中心城區(qū)、建制（集）鎮(zhèn)成為影響其周邊集體建設(shè)用地的巨大的“商服中心”，距中心城區(qū)和建制（集）鎮(zhèn)距離成為影響集體建設(shè)用地商服繁華程度的重要因素。因此，集體建設(shè)用地定級中應(yīng)將距中心城區(qū)距離和距建制（集）鎮(zhèn)距離作為重要的定級因素。中心城區(qū)和建制（集）鎮(zhèn)在集體建設(shè)用地定級中的功能相當于城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級中市級和區(qū)級商服中心，但其內(nèi)涵不僅僅指商服中心的影響，而是反映了城市（鎮(zhèn)）對農(nóng)村的輻射影響。

2.2 交通條件

除中心城市（鎮(zhèn)）的影響外，交通條件也是影響集體建設(shè)用地質(zhì)量的重要因素，在定級因素中應(yīng)予以重點考慮。交通條件發(fā)達的地區(qū)其社會經(jīng)濟條件、繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施條件等狀況一般都好于其他地區(qū)，進而使得其土地質(zhì)量較優(yōu)。對于交通條件的度量，集體建設(shè)用地和城鎮(zhèn)建設(shè)用地均可采用相應(yīng)的道路通達度、公交便捷度和對外交通便利度等指標，所不同的是集體建設(shè)用地定級時道路交通網(wǎng)、公交線路和對外交通設(shè)施應(yīng)選擇連接城鄉(xiāng)、溝通農(nóng)村的路網(wǎng)和線路，以及重要的交通設(shè)施。公交站點在城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級中有較大影響，但是在集體建設(shè)用地定級中其影響作用并不明顯，主要是因為運行在農(nóng)村的公交線路沒有十分確定的站點，多為“招之即?！薄Ｒ虼?，交通條件因素中的定級因子為國道、省道、縣道、鄉(xiāng)村道路、高速公路出口以及其他對外交通設(shè)施等。

2.3 基本設(shè)施狀況

基本設(shè)施狀況分為基礎(chǔ)設(shè)施狀況和公用設(shè)施狀況兩類。對于基礎(chǔ)設(shè)施狀況，城市與農(nóng)村有較大區(qū)別，應(yīng)根據(jù)定級范圍內(nèi)的實際情況，考慮顯化差異性的需要，對普遍一致性的因素不予考慮，如供水、排水、供氣、供電、通訊、有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋等條件，對城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級的影響程度較大，但在廣大農(nóng)村供水、排水、供氣等設(shè)施的建設(shè)并沒有達到相應(yīng)市政設(shè)施建設(shè)的水平，有供水設(shè)施的區(qū)域多為自建供水，排水設(shè)施基本為自然狀態(tài)，供電、通訊、有線電視網(wǎng)絡(luò)已基本全域覆蓋，區(qū)域差異較小。因此，在集體建設(shè)用地定級中，該部分基礎(chǔ)設(shè)施條件應(yīng)根據(jù)具體情況取舍。

公共設(shè)施中與日常生活密切相關(guān)的大中專院校、中小學、幼兒園、醫(yī)院診所、儲蓄所、體育場館、公園、圖書館、影劇院等設(shè)施的完備程度都可作為定級因素。但是，大中專院校、儲蓄所、體育場館、公園、圖書館、影劇院等公用設(shè)施，均分布于城區(qū)，已包含于中心城區(qū)對周邊土地的影響中，不需要單獨列出重復計算。幼兒園、醫(yī)院診所等在農(nóng)村均有分布，但不同區(qū)域的分布狀況差異較為明顯，實際工作中要根據(jù)其差異程度和輻射影響范圍等實際情況確定取舍。在廣大農(nóng)村，小學并不是普遍分布，也應(yīng)根據(jù)具體情況進行取舍。

2.4 環(huán)境條件

環(huán)境條件優(yōu)劣度是綜合反映環(huán)境條件的重要指標，以不同的生態(tài)效應(yīng)和社會效應(yīng)直接影響人們的生產(chǎn)生活，進而對土地質(zhì)量好壞、土地價格的高低產(chǎn)生影響。城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級中，環(huán)境條件常常從環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度等方面，根據(jù)實際情況選擇若干細化的指標進行衡量。根據(jù)農(nóng)村的實際情況，如在自然條件優(yōu)劣度中考慮地形對集體土地利用的影響，根據(jù)不同的地貌類型分別賦予分值，也可考慮環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的影響，污染源涵蓋了各個要素的污染狀況，可作為定級因素加以運用。

2.5 社會經(jīng)濟狀況

衡量社會經(jīng)濟狀況的國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口、收入等相關(guān)指標，常常作為城鎮(zhèn)土地分等因素加以考慮。而實際上，國內(nèi)生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入、人均耕地和人口密度等指標也在一定程度上反映了農(nóng)村地區(qū)土地的級別差異。國內(nèi)生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入和人口密度代表著一個地區(qū)農(nóng)民的生活水平、消費能力，反映了該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況，直接影響著本區(qū)域的集體建設(shè)用地價值。另外，集體建設(shè)用地級別和價格也間接地受到其他類型土地的影響，耕地資源狀況就是其中的一個重要指標。因此，國內(nèi)生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入、人均耕地和人口密度也應(yīng)成為集體建設(shè)用地定級因素。

3、集體建設(shè)用地基準地價評估

3.1 集體建設(shè)用地價格構(gòu)成

集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)時其權(quán)利主體不發(fā)生改變，轉(zhuǎn)移的只是使用權(quán)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格可以體現(xiàn)為價值構(gòu)成和成本構(gòu)成。

在價值構(gòu)成上，主要包括兩個部分：一是農(nóng)用地自身的價值，包括農(nóng)用地的自然屬性價值和社會保障功能價值兩個部分。其中自然屬性價值主要受土地生產(chǎn)能力即土地肥力的影響，是農(nóng)業(yè)級差地租和絕對地租之和。農(nóng)用地是廣大農(nóng)民的“生存之本”，具有養(yǎng)育功能和承載功能，這些功能可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的養(yǎng)老保險、就業(yè)保險、醫(yī)療保障和社會福利等，因此農(nóng)用地的社會保障功能價值主要體現(xiàn)為養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保障；二是農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值，即土地增值，是因土地用途的改變而發(fā)生的增值和對土地的投資而帶來的增值。由于土地用途的改變，對周邊生態(tài)環(huán)境、對國家糧食產(chǎn)量和糧食安全會造成影響，使得農(nóng)用地的生態(tài)價值也顯現(xiàn)出來。因此價值構(gòu)成體現(xiàn)為對農(nóng)民生存的保障、對農(nóng)用地收益的補償、對生態(tài)環(huán)境影響的補償、對因用途改變和土地投資而帶來的增值收益。

在成本構(gòu)成上，首先，應(yīng)包含土地取得成本，即將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時所發(fā)生的有關(guān)費用、稅費等土地取得費，如土地補償費、安置補助費、耕地開墾費等。其次，應(yīng)包含土地開發(fā)成本，即國家（政府）或集體組織在農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地時對區(qū)域土地開發(fā)所投入的成本費用，即場地平整、通水、通電、通訊、通路等基礎(chǔ)設(shè)施配套費，第三，當農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并在其基本開發(fā)完成后，土地使用者從事生產(chǎn)經(jīng)營活動進而獲取利潤；同時，使用者取得土地后對其進行開發(fā)所花費的土地取得費和開發(fā)費可以認為是購買土地的費用，必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產(chǎn)生的利潤、利息等。所以，集體建設(shè)用地在發(fā)生流轉(zhuǎn)時，其成本構(gòu)成應(yīng)該包括土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤等。

3.2 集體建設(shè)用地基準地價評估原則

3.2.1 體現(xiàn)與其他用地價格的差異

集體建設(shè)用地基準地價與農(nóng)用地基準地價和國有建設(shè)用地基準地價之間應(yīng)存在差異。雖然在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出“建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，實現(xiàn)同地同權(quán)同價”，但是當前國有土地和集體土地的所有者之間還存在各種差異，還不能完全實現(xiàn)同地同權(quán)同價。因此在評估集體建設(shè)用地基準地價時，應(yīng)體現(xiàn)其與農(nóng)用地和國有建設(shè)用地的差異。

3.2.2 可調(diào)控性和可操作性

集體建設(shè)用地價格確定，既要考慮經(jīng)濟效率和社會公平問題，還要實現(xiàn)政府能平穩(wěn)調(diào)控的目的，體現(xiàn)可操作性。要使政府通過地價調(diào)控，減少農(nóng)民群體之間的兩極分化，使政府能夠通過合理的土地價格水平有效調(diào)整城市與農(nóng)村及不同農(nóng)民群體之間的利益格局，從而實現(xiàn)集體建設(shè)用地價格與國有建設(shè)用地價格的平穩(wěn)過渡和合理接軌。

3.2.3 充分保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益

通過制訂科學合理的集體建設(shè)用地基準地價，使集體建設(shè)用地合理、有序、公開、公平地進入土地市場，使農(nóng)民自身和農(nóng)民集體經(jīng)濟組織分享集體土地流轉(zhuǎn)所帶來的增值收益，充分保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

3.3 評估技術(shù)方法

目前我們在評估集體建設(shè)用地基準地價時仍然采用樣點法進行評估，根據(jù)收集的集體建設(shè)用地的房地出租、出售和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、作價入股、聯(lián)建、聯(lián)營等資料，通過收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法等直接求取集體建設(shè)用地樣點地價。對樣點地價進行修正后，經(jīng)過總體統(tǒng)一性檢驗和均值方差檢驗剔除異常樣本，把經(jīng)過檢驗合格的有效樣點地價，采用簡單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值作為該區(qū)域或級別的基準地價。

3.3.1 樣點地價測算

集體建設(shè)用地樣點地價的測算方法與國有土地的測算方法大致相似。但是在評估集體建設(shè)用地時，相關(guān)參數(shù)的確定與評估國有土地確定的參數(shù)存在一定的差異。

選用收益還原法測算樣點地價時，其確定的土地還原利率與國有土地的還原利率應(yīng)存在差異。土地還原率的測算有三種方法：投資風險與投資收益率綜合排序法、安全利率加風險調(diào)整值法、純受益與價格比率法（也稱租價比方法）。在集體建設(shè)用地估價中應(yīng)用純收益與價格比率法（也稱租價比方法）確定土地還原率較為合理可行，在農(nóng)民集體所有建設(shè)用地出租和交易案例較少的情況下，采取對當?shù)厥煜ね恋厥袌龅墓芾碚呋虼迕襁M行詢問預(yù)期租金和價格的方法，結(jié)合大盤數(shù)據(jù)，進行綜合分析研究?？紤]到投資集體土地的風險較國有土地的大，原則上集體建設(shè)用地的土地還原利率一般高于國有土地的還原利率。

由于集體建設(shè)用地市場發(fā)育還不夠成熟，市場交易量少等原因，成本逼近法成為集體建設(shè)用地評估的重要方法。在運用成本逼近法評估樣點地價時，首先要考慮集體建設(shè)用地的成本構(gòu)成，在上文中從理論上分析了集體建設(shè)用地的價格構(gòu)成，用公式可以表示為：集體建設(shè)用地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+相關(guān)稅費+利息+利潤+土地增值收益。由于集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能和國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能不一致，導致在同一位置、同等條件下的地價兩者并不相同，這說明農(nóng)用地征收為國有和農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地造成的土地增值并不完全相同，集體建設(shè)用地的土地增值收益原則上應(yīng)小于國有建設(shè)用地的土地增值收益。

3.3.2 樣點地價修正

經(jīng)計算后的樣點地價還須進行樣點地價修正。修正的主要內(nèi)容有：交易情況修正、估價期日修正、容積率修正、地價樓層分配修正、基礎(chǔ)設(shè)施配套修正、出讓年期修正等。

3.3.3 樣點地價檢驗

數(shù)據(jù)檢驗以土地級或均質(zhì)區(qū)域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。剔除異常值，得到檢驗后的樣點地價。

3.3.4 區(qū)域或級別地價計算

根據(jù)均值區(qū)域或土地級別情況，對檢驗后的樣點地價采用面積加權(quán)或算術(shù)平均的方法，求取區(qū)域或級別地價。

3.4 與其他價格的比較銜接

基準地價作為政府公布的法定地價，需要與現(xiàn)行執(zhí)行的其他地價體系相銜接。現(xiàn)行執(zhí)行的地價體系主要包括農(nóng)用地基準地價、征地區(qū)片價和國有建設(shè)用地基準地價，在確定集體建設(shè)用地基準地價時，要充分考慮與其他地價的關(guān)系，以確保成果的科學性和可操作性。農(nóng)用地基準地價是建立在土地資源的生產(chǎn)功能之上，強調(diào)的是作為農(nóng)業(yè)用途，偏重土地的自然質(zhì)量測算的價格；集體建設(shè)用地價格則是建立在土地承載功能之上，其價格構(gòu)成類似于國有土地，但是與國有建設(shè)用地相比，在土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地增值收益方面都存在著差異；征地區(qū)片綜合地價在測算農(nóng)用地自然質(zhì)量價格的同時，還包含了農(nóng)用地的社會保障價格。即通常情況下，區(qū)域條件相當?shù)膯挝幻娣e的地價存在以下關(guān)系（從高到低順序）：國有建設(shè)用地基準地價>集體建設(shè)用地基準地價>征地區(qū)片綜合地價>農(nóng)用地基準地價。

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4、 評估概況及結(jié)果分析

4.1 評估區(qū)域概況

無錫市位于江蘇南部，地處長江三角洲平原、江南腹地，太湖流域，是長江經(jīng)濟帶、長江三角洲城市群的重要城市，是中國民族工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的搖籃，是蘇南模式的發(fā)祥地。

無錫市市區(qū)（不包括江陰市和宜興市）總面積為1644平方公里（含太湖340平方公里），其中集體建設(shè)面積為184.25平方公里。

4.2 集體建設(shè)用地定級

4.2.1 技術(shù)路線

本次土地定級的技術(shù)路線可概括為：在全面收集影響無錫市市區(qū)土地質(zhì)量的因素因子資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)和方法，建立無錫市市區(qū)土地定級信息系統(tǒng)。然后，運用多因素多因子綜合評價方法，根據(jù)影響綜合土地級別的因素因子的相似性和差異性分別初步評定出無錫市市區(qū)集體建設(shè)用地土地級別。根據(jù)利用土地市場交易資料測算的區(qū)段價和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充，最終確定土地級別。

4.2.2 定級因素與權(quán)重

集體建設(shè)用地定級影響因素體系的確定，由熟悉無錫市集體建設(shè)用地狀況的專家舉行定級影響因素因子專家打分會議，經(jīng)過多輪專家打分和研討，確定定級影響因素因子體系。土地級別的劃分采用多因素綜合評價法，建立評價指標體系。

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采用特爾斐測定法，分別確定影響綜合定級的因素因子及其權(quán)重。最終計算各土地定級因素、因子的權(quán)重和標準差。結(jié)果見表1至表3。

4.2.3 定級因素量化和級別劃分

①采用相對值法和距離遞減法計算土地定級因素的作用分，按[0-100]區(qū)間賦分，因素指標優(yōu)劣與作用分的關(guān)系按正相關(guān)設(shè)置，因素條件越好，作用分越高。

② 采用網(wǎng)格法將市區(qū)劃分為若干實地距離50m×50m的網(wǎng)格作為土地定級單元。

③采用空間數(shù)字疊置技術(shù)，進行多因素多因子分值加權(quán)求和，計算定級因素作用分值和定級單元總分值。

④采用總分頻率曲線法和總分剖面曲線法等分析方法，分析土地定級因素因子綜合影響強度的空間分布和分異規(guī)律，初步劃分綜合土地級別。

⑤采用土地市場交易資料測算法測算各類用地的區(qū)段基準地價，以此驗證并通過專家評議方法確定所劃分的綜合土地級別。

⑥采用等值線法、暈線法等計算機制圖技術(shù)，自動繪制土地定級因素因子作用分值圖、總分圖和土地級別圖。

無錫市市區(qū)集體建設(shè)用地各土地級面積統(tǒng)計見表4。

4.3 集體建設(shè)用地基準地價評估

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本次集體建設(shè)用地基準地價評估的技術(shù)路線可概括為：在全面收集市區(qū)集體建設(shè)用地的房地出租、出售資料、商品房開發(fā)過程中的商品房造價、售價、商品房開發(fā)、征地拆遷所繳納的各種規(guī)費和稅費等資料、征地、土地使用權(quán)出讓情況以及房屋重置價、物價指數(shù)等資料的基礎(chǔ)上，以土地定級成果為基礎(chǔ)，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）、數(shù)據(jù)庫技術(shù)和方法，建立市區(qū)基準地價評估信息系統(tǒng)。運用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法初步測算樣點地價；根據(jù)本次基準地價評估設(shè)定的地價內(nèi)涵，對初步測算的樣點地價進行期日、容積率、開發(fā)水平、使用年期等系列修正，評定與本次評估地價內(nèi)涵相一致的樣點地價；采用數(shù)理統(tǒng)計方法對樣點地價數(shù)學分布做出判定，采用樣點地價測算法、樣點地價和土地級別指數(shù)數(shù)學模型法、樣點地價和土地定級單元總分值數(shù)學模型法評估價格，最終結(jié)合實際情況確定土地級別基準地價。

4.4 評估結(jié)果分析

按劃分的土地級別，選取各級別內(nèi)測算集體建設(shè)用地級別平均地價的樣點和測算國有建設(shè)用地城鎮(zhèn)基準地價的樣點，商服地價測算主要采用的市場比較法與收益還原法，住宅地價測算主要采用的市場比較法與剩余法，工業(yè)地價的測算主要采用了市場比較法與成本逼近法進行測算。測算結(jié)果分別見表5至表7。

通過將集體建設(shè)用地的土地級別圖與無錫市全覆蓋城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準地價級別圖進行疊加，通過面積加權(quán)得出集體建設(shè)用地的各個級別對應(yīng)的國有城鎮(zhèn)基準地價，通過同范圍的綜合對比可以得出商服、住宅和工業(yè)用地集體建設(shè)用地基準地價與城鎮(zhèn)國有基準地價的比值約為1：1.06至1：1.36之間，具體如下表。

通過對比兩類樣點，造成商服和住宅用地國有建設(shè)用地城鎮(zhèn)基準地價與集體建設(shè)用地基準地價的差異主要由于兩類樣點的區(qū)位的差異造成的，因為國有建設(shè)用地一般位于城鎮(zhèn)中心區(qū)域，交通條件較優(yōu)，而集體建設(shè)用地多位于城鎮(zhèn)的外圍區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件相對較差。工業(yè)用地兩類樣點測算結(jié)果差異主要是土地增值收益率的差異，另外由于國有建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的方面法律都有明確的規(guī)定，較好地保證了國有建設(shè)用地在融資等方面的權(quán)利，使得其在融資等方面具有一定的優(yōu)勢，而集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)則有較為嚴格的限制，使得其無法像國有建設(shè)用地一樣較為順利的實施土地的抵押或者擔保行為，一定程度上影響了集體建設(shè)用地的增值收益率。

結(jié)語：

通過上述分析可以看出，集體建設(shè)用地定級估價和國有建設(shè)用地定級估價的流程和技術(shù)方法類似，但是由于二者權(quán)利狀況、利用狀況的差異，因此在定級因素因子的選擇、地價內(nèi)涵、估價參數(shù)等方面也應(yīng)存在差異。

此外農(nóng)用地基準地價、城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準地價和集體建設(shè)用地基準地價是我國地價管理體系的重要組成部分，要把握好各種價格之間的銜接，以便政府管理和宏觀調(diào)控。而目前我國尚無集體建設(shè)用地定級估價技術(shù)標準，因此應(yīng)抓緊制訂集體建設(shè)用地定級估價的技術(shù)規(guī)范，以滿足現(xiàn)實需要指導當前工作。