淺議不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重功能和登記審查使命

文/李洪濤 聊城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山東聊城 252000

登記具備一定的公信力，登記可以將物權(quán)變動(dòng)的效果反映出來(lái)。登記內(nèi)容和實(shí)際權(quán)利應(yīng)該具備一致性，如果二者出現(xiàn)偏離，那么登記公信力就會(huì)受到影響，法律支撐也會(huì)變得過(guò)于蒼白。要想發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重功能，保證不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)威性，就要加強(qiáng)審查不動(dòng)產(chǎn)登記。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重功能

國(guó)家利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以保護(hù)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)，同時(shí)也可以保障不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度功能的涵蓋范圍非常廣泛，不會(huì)受到司法范疇的局限性，還涉及到公法領(lǐng)域。不動(dòng)產(chǎn)登記制度需要滿足私法需求，公法上的效用只是為政府提供決策，并且實(shí)施監(jiān)管。不動(dòng)產(chǎn)登記制度功能包括兩個(gè)方面，一方面是主體功能，由制度本身直接產(chǎn)生私法效用，這也是核心效用。另一方面是公法效用，這也被稱作是附帶作用，社會(huì)公眾更加注重這一作用，但是仍舊占據(jù)次要地位。

1.1 主體功能

登記具備權(quán)利表征作用，可以確認(rèn)和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。登記制度給予不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)一定的權(quán)利，可以正確的推定登記簿上的記載權(quán)利，因此權(quán)利人也被稱作是法律主體。物權(quán)具備排他性，其他人都不得隨意侵犯，保證各方保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這樣可以明確不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，確定復(fù)雜的民事法律管理，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，登記具備物權(quán)公示作用，可以保障交易的秩序和交易的安全性。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公示，利用有效的外部表現(xiàn)形式公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)力的享有和變動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)交易也就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移，為了正常移轉(zhuǎn)權(quán)利，登記可以直接公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，宣示權(quán)利所屬，不僅可以保護(hù)權(quán)利人的利益，同時(shí)也可以保證財(cái)產(chǎn)關(guān)系，維護(hù)相關(guān)交易的正常秩序。在動(dòng)態(tài)的角度，登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)具備公信力，這樣可以保證交易的確定性，第三人因?yàn)樾刨嚨怯浌?，因此可以從事不?dòng)產(chǎn)的交易活動(dòng)，他們自身的權(quán)力也可以得到保護(hù)，同時(shí)也可以保證交易的安全性。登記信息可以進(jìn)行查詢，這樣可以降低交易的成本，提高交易效率。不動(dòng)產(chǎn)交易獲得高效運(yùn)行，這是因?yàn)榻灰纂p方可以掌握各類信息，當(dāng)事人不必去實(shí)地調(diào)查，就可以掌握相關(guān)信息，這樣就會(huì)有效的減少交易的成本，同時(shí)也可以保證當(dāng)事人完全信賴登記簿上的記載內(nèi)容，使教育的信心由此增強(qiáng)。

1.2 附帶作用

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是我國(guó)的治理手段之一，在國(guó)家的長(zhǎng)治久安過(guò)程中發(fā)揮著重要的作用，現(xiàn)代社會(huì)國(guó)家公權(quán)力全面計(jì)入到社會(huì)當(dāng)中，通過(guò)全面的調(diào)整，發(fā)揮出登記制度的作用。一方面可以支撐土地管理和依法征稅，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)逐漸實(shí)現(xiàn)多用途的登記，通過(guò)準(zhǔn)確的登記信息，落實(shí)有關(guān)土地管理的各種工作，與此同時(shí)，我國(guó)設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，支撐稅收征管工作。另一方面可以由政府發(fā)揮市場(chǎng)協(xié)調(diào)作用，利用不動(dòng)產(chǎn)登記，可以準(zhǔn)確的獲取各地的房地產(chǎn)交易情況，通過(guò)分析各種信息，確定市場(chǎng)的工序情況。不動(dòng)產(chǎn)登記可以保證市場(chǎng)的良好的秩序。此外不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以提供有關(guān)防腐倡廉的基礎(chǔ)信息，在國(guó)家相關(guān)部門之間共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息，保證公務(wù)人員可以及時(shí)、準(zhǔn)確的獲取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，支撐官員核實(shí)財(cái)務(wù)申報(bào)情況。最后不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以引領(lǐng)和推動(dòng)深化改革發(fā)展，在資源配置當(dāng)中，發(fā)揮出市場(chǎng)的決定性作用，通過(guò)統(tǒng)一登記，保證不動(dòng)產(chǎn)登記的全面性和準(zhǔn)確性，避免發(fā)生沖突問(wèn)題。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主體功能和附帶作用具有一定的聯(lián)系，主體功能自身具備溢出效應(yīng)，由此產(chǎn)生附帶作用，通常都要借助主體功能實(shí)現(xiàn)附帶作用。但是設(shè)計(jì)和實(shí)施制度之前，需要考慮主體功能。附帶作用和主體功能可能會(huì)發(fā)生沖突，某附帶作用會(huì)使主體功能受到影響，因此需要保障主體功能。我國(guó)需要重視不動(dòng)產(chǎn)登記的主題功能，尤其要發(fā)揮出主體功能的公示公信的作用。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記的登記審查使命

不動(dòng)產(chǎn)登記行為的核心就是審查，不動(dòng)產(chǎn)登記的制度功能通常都是依靠審查行為來(lái)實(shí)現(xiàn)登記行為。當(dāng)前我國(guó)的法律條例當(dāng)中界定了不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)概念，但是沒有將登記行為的本質(zhì)特性揭示出來(lái)。為了突出審查的核心作用，需要外延不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)涵。因?yàn)閷彶椋梢詫⒉粍?dòng)產(chǎn)登記的行為因素顯現(xiàn)出來(lái)，通過(guò)依法審查，在登記簿上進(jìn)行記載，在登記簿上記載依法審查結(jié)果，獲得相關(guān)的結(jié)果要素，通過(guò)審查，也可以保證公權(quán)力有效的介入到私權(quán)利當(dāng)中。

登記機(jī)構(gòu)可以行使公權(quán)力落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記審查，專業(yè)性判斷私權(quán)利，符合登記條件，才可以獲得國(guó)家權(quán)威的保護(hù)，如果不符合登記條件，那么就不會(huì)受到公權(quán)力保護(hù)，這樣一來(lái)，公權(quán)力就可以合理的接入到私權(quán)利當(dāng)中，因?yàn)閲?guó)家需要保護(hù)私權(quán)，利用國(guó)家的權(quán)威性，通過(guò)法律法規(guī)的公權(quán)力。登記行為的核心就是不動(dòng)產(chǎn)登記審查行為，需要對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度功能的實(shí)現(xiàn)提供服務(wù)。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記審查，一方面需要提高登記質(zhì)量，保證登記的真實(shí)性，保障不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。此外注重登記效率的提高，將流程不斷簡(jiǎn)化，利用各種措施為人們提供更多的服務(wù)。在未來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易會(huì)變得越來(lái)越頻繁，就要不斷完善不動(dòng)產(chǎn)登記體系，在實(shí)踐不動(dòng)產(chǎn)登記審查的過(guò)程中，需要做到便捷、高效，確定登記結(jié)果和實(shí)際權(quán)利。

結(jié)語(yǔ)：

通過(guò)本文綜合的論述，首先論述不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重功能，后來(lái)探索了不動(dòng)產(chǎn)登記的登記審查使命，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展，為我國(guó)和諧社會(huì)的發(fā)展提供動(dòng)力和保障，保障人們的私有權(quán)利。