個(gè)人住房貸款貸后管理淺析

李陽(yáng)華 天津市住房公積金管理中心

一、個(gè)人住房貸款概述

個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行（或住房公積金管理中心）向自然人發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建和大修住房的貸款。按照資金來(lái)源，個(gè)人住房貸款分為自營(yíng)性住房貸款、住房公積金貸款和組合貸款。

由于個(gè)人住房貸款一般有住房作為抵押擔(dān)保，其貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，對(duì)世界各國(guó)來(lái)說(shuō)，都是商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中最主要的產(chǎn)品。在我國(guó)，個(gè)人住房貸款也是商業(yè)銀行最早推出的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。20世紀(jì)80年代中期，煙臺(tái)、蚌埠作為住房體制改革試點(diǎn)城市，最早發(fā)放了個(gè)人住房貸款，隨后國(guó)有商業(yè)銀行業(yè)陸續(xù)成立住房貸款部。隨著1998年住房制度改革和《個(gè)人住房貸款管理辦法》出臺(tái)，我國(guó)個(gè)人住房貸款進(jìn)入快速發(fā)展階段。2008年至2017年，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額由3.0萬(wàn)億元增至21.9萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了630%，個(gè)人住房貸款余額占個(gè)人貸款余額的比例基本保持在45%-54%。

與其他個(gè)人貸款相比，個(gè)人住房貸款具有以下特點(diǎn)：一是分期償付，由于住宅具有較高價(jià)值，對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，支付壓力較大，大部分采用分期還本付息的還款方式；二是貸款期限較長(zhǎng)，通常貸款期限為10-30年；三是需要提供擔(dān)保，住房貸款一般金額高、期限長(zhǎng)，為防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行往往要求借款人提供抵押或質(zhì)押擔(dān)保；四是貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款需要借款人支付一定的首付款比例，大多有房產(chǎn)作為抵押物，相比其他貸款，不良貸款率較低，但受宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大，容易發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、個(gè)人住房貸款貸后管理的主要現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

貸后管理是指住房貸款資金發(fā)放后，銀行通過(guò)一定方式對(duì)貸款資金用途、借款人還款能力和還款意愿、開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目進(jìn)度、擔(dān)保情況等進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤和分析，以確保貸款資產(chǎn)安全的過(guò)程。由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，貸款對(duì)象較分散，其風(fēng)險(xiǎn)暴露期較長(zhǎng)，科學(xué)有效的貸后管理是貸款資金能夠按時(shí)收回的重要手段，是銀行實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的保障。

個(gè)人住房貸款的貸后管理主要包括對(duì)開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目、借款人、抵（質(zhì)）押物、保證擔(dān)保人的貸后檢查，貸款回收，不良貸款催收、處置，合同變更以及檔案保管等環(huán)節(jié)，其中涉及的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)較多。由于我國(guó)對(duì)個(gè)人住房貸款首付比例一直嚴(yán)格控制，我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防御能力較高，不良率一直處于較低水平，2017年年末，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良率為0.3%。雖然不良貸款率較低，但目前商業(yè)銀行更加重視擴(kuò)張貸款規(guī)模，疏于貸后管理，其中的問(wèn)題日益凸顯：一是存在“重貸輕管”的思想。由于銀行獲得收益的主要來(lái)源是存貸利差，大部分銀行會(huì)花更多的精力放在貸款營(yíng)銷(xiāo)上，而貸后管理不會(huì)產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)因?yàn)橘J款期限較長(zhǎng)，需要花費(fèi)較多的時(shí)間和人力成本，所以銀行普遍不夠重視貸后管理。同時(shí)由于個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)較高，認(rèn)為發(fā)生貸款違約的概率較低，對(duì)其貸后管理更加放松，即便發(fā)生違約，處置抵押品也能彌補(bǔ)損失。二是貸后管理流于形式。雖然各家銀行都對(duì)貸后管理做出了制度規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)行中，貸后檢查、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等流于形式，應(yīng)付檢查的現(xiàn)象較為普遍。比如貸后檢查報(bào)告簡(jiǎn)單復(fù)制早期報(bào)告，只是相應(yīng)修改日期、數(shù)據(jù)等內(nèi)容，并未深入實(shí)地考察開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目情況；貸款資產(chǎn)機(jī)械地按照定量標(biāo)準(zhǔn)加以分類(lèi)，缺少定性分析，信用等級(jí)評(píng)估方式不健全，評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)實(shí)際應(yīng)用的參考價(jià)值不大。三是貸后管理考核不到位。目前銀行對(duì)貸后管理的考核指標(biāo)主要有貸款回收率、逾期率、不良貸款率等量化指標(biāo)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的波動(dòng)性，在市場(chǎng)預(yù)期向好的情形下，好看的數(shù)字表面往往掩蓋了真實(shí)的貸后管理質(zhì)量。四是貸后管理隊(duì)伍薄弱，缺少有效的激勵(lì)機(jī)制。目前銀行對(duì)職工的績(jī)效評(píng)估主要是依據(jù)貸款發(fā)放額度，不夠重視對(duì)貸后管理人員的激勵(lì)，貸后管理人員缺少工作積極性。同時(shí)銀行貸后管理人員配備相對(duì)薄弱，與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別防范的專(zhuān)業(yè)性要求有一定差距。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，借款人家庭經(jīng)濟(jì)收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也有了新的變化，對(duì)銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高的要求，盡快完善貸后管理、有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前的重要工作。

三、國(guó)內(nèi)外銀行經(jīng)驗(yàn)借鑒

目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸后管理比較成熟的做法主要有：建立完備的風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、信貸等各部門(mén)的合作，共同開(kāi)展貸后管理工作，專(zhuān)門(mén)成立貸后風(fēng)險(xiǎn)管理人員隊(duì)伍，明確各自分工，完善信息溝通渠道，形成了比較科學(xué)完善的貸后管理體系。同時(shí)注重提升信貸管理人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，定期對(duì)其開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理能力，壯大貸后管理隊(duì)伍力量。

相比我國(guó)商業(yè)銀行，國(guó)外銀行貸后管理能力較成熟，通過(guò)借鑒花旗銀行的經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)外銀行一般具有較高的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，他們認(rèn)為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)相比治理風(fēng)險(xiǎn)更加重要，其信用風(fēng)險(xiǎn)管理體系比較健全，在發(fā)放貸款環(huán)節(jié)會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的信貸管控，實(shí)行嚴(yán)格的貸后管理程序，對(duì)貸款資產(chǎn)進(jìn)行精細(xì)化分類(lèi)，在實(shí)際操作中能夠應(yīng)用多層次、先進(jìn)的信貸管理工具。

四、加強(qiáng)貸后管理的幾點(diǎn)建議

1.提高對(duì)貸后管理的高度重視

雖然貸后管理不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益，科學(xué)有效的貸后管理可大大降低貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，間接增加銀行的收益。作為銀行的管理者，要高度重視個(gè)人住房貸款的貸后管理，將貸后管理融入到貸款全流程管理之中，在銀行內(nèi)部推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)文化建設(shè)，提高信貸人員和貸后管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將防范風(fēng)險(xiǎn)思想根植于心，外化于行。

2.加強(qiáng)貸后人員隊(duì)伍建設(shè)

完善獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，摒棄以信貸業(yè)務(wù)量為核心的激勵(lì)制度，要貫穿貸前、貸中、貸后全流程，將有效化解貸款風(fēng)險(xiǎn)納入到考核體系，對(duì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)、主動(dòng)采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)的人員給予鼓勵(lì)，對(duì)應(yīng)付檢查、搞形式主義的人員進(jìn)行處罰，提高貸后人員防范風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)性。拓寬貸后管理人員的晉升通道，吸引業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的貸后人員。加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和培養(yǎng)，打造一支業(yè)務(wù)能力過(guò)硬的風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)。

3.細(xì)化貸后管理崗位職責(zé)，完善貸后管理制度

加強(qiáng)銀行內(nèi)控管理，明確各崗位、各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)防范的職責(zé)，將風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任具體到每一名貸后人員。明確各項(xiàng)貸款流程的標(biāo)準(zhǔn)，把握住風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，使各個(gè)環(huán)節(jié)有效銜接。貸后檢查要確保檢查的頻次和力度，充分了解借款人、貸后資金使用、樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)展實(shí)際情況，關(guān)注可能影響還款的因素，包括宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、房地產(chǎn)調(diào)控政策等外部情況，以及借款人經(jīng)濟(jì)收入變化、信用狀況等自身因素，提前做好應(yīng)對(duì)措施，防止產(chǎn)生不良貸款。完善風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告制度，依據(jù)報(bào)告內(nèi)容劃分報(bào)告類(lèi)別、頻次，提高風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告的參考性，加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)信息共享，打通信貸人員與貸后人員的信息通道。創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理手段，借用技術(shù)手段，建立信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，從不同維度分析預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和效率。對(duì)貸款資產(chǎn)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)分類(lèi)評(píng)價(jià)，完善貸款催收制度，根據(jù)貸款逾期狀態(tài)采取差別化的催收方法。同時(shí)，貸后管理考核指標(biāo)要廣泛征詢(xún)貸后管理一線職工的意見(jiàn)，與風(fēng)險(xiǎn)管理的具體實(shí)踐結(jié)合起來(lái)，真正發(fā)揮出風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的作用。

4.推進(jìn)信息共享，在行業(yè)內(nèi)筑起風(fēng)險(xiǎn)防范的強(qiáng)大合力

通過(guò)人民銀行、公安、法院、工商等途徑廣泛收集借款人相關(guān)信息，對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行全方面了解，及時(shí)關(guān)注借款人還款能力變化，借助于大數(shù)據(jù)技術(shù)，有效分析排查借款人違約風(fēng)險(xiǎn)，提前做好針對(duì)性的處理措施。將出現(xiàn)逾期貸款的借款人信息報(bào)送人民銀行征信系統(tǒng)，并在銀行之間共享互通，在貸款行業(yè)內(nèi)建立起強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。

5.強(qiáng)化貸后檔案管理

借款合同、抵押合同等貸款資料是確保借款人履行還款義務(wù)的法律依據(jù)，在貸后管理中確保檔案資料齊全、真實(shí)，相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)整理歸檔貸款資料，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)登記保管，并建立電子檔案，避免紙質(zhì)資料損毀帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

注釋?zhuān)?/p>

①本文數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告2018》