基于企業(yè)價值最大化的房屋租賃稅務(wù)籌劃方案設(shè)計與比較

張 妙

在企業(yè)普遍稅負(fù)較重的宏觀環(huán)境下，采取有效的稅務(wù)籌劃方案，是在法律允許的范圍內(nèi)，合理降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)盈利空間與盈利能力的重要手段。稅務(wù)籌劃以改變繳稅結(jié)構(gòu)或者利用政策優(yōu)惠為核心，不同的稅收籌劃方案，其節(jié)稅效果有著很大的差別。有效的稅收籌劃方案，應(yīng)該從企業(yè)價值最大化的角度出發(fā)，盡可能地降低企業(yè)的綜合稅負(fù)，這就需要企業(yè)在稅收籌劃中做好稅務(wù)籌劃方案設(shè)計與比較工作。

一、企業(yè)房屋租賃稅務(wù)籌劃的意義

在企業(yè)的固定資產(chǎn)構(gòu)成中，房產(chǎn)是非常重要的組成部分，比如廠房、員工宿舍、倉庫等。受經(jīng)濟環(huán)境與企業(yè)發(fā)展等因素的影響，企業(yè)房產(chǎn)閑置是常見的現(xiàn)象。有效地利用閑置房產(chǎn)，為企業(yè)開辟財源，不僅是企業(yè)創(chuàng)收的重要途徑，也是企業(yè)壓縮固定資產(chǎn)管理成本的有效手段。企業(yè)房屋在租賃環(huán)節(jié)中涉及到大量的稅種，除了營改增后的增值稅以外，還包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及其他附加稅費等稅種，其中尤以增值稅、房產(chǎn)稅的占比最大。租金收入是企業(yè)房屋租賃稅收的計稅依據(jù)，而當(dāng)前企業(yè)在房屋租賃業(yè)務(wù)納稅中存在重復(fù)納稅的現(xiàn)象，降低了企業(yè)的盈利能力。稅務(wù)籌劃指企業(yè)在降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目標(biāo)下，以合法的手段所采取的節(jié)稅方案。稅務(wù)籌劃對企業(yè)而言，有著非常重要的作用。首先，它能有效降低企業(yè)稅負(fù)。企業(yè)房屋租賃中涉及到的稅種比較多，承擔(dān)的稅務(wù)壓力也比較大。而在不同的租賃業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)稅、增值稅的計稅方式有著很大的差別，科學(xué)的稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)的繳稅負(fù)擔(dān)。其次，它能提升企業(yè)的盈利能力。對專門的房屋租賃企業(yè)，或者企業(yè)閑置房屋出租而言，房屋租金是企業(yè)利潤的重要來源。在市場充分競爭的環(huán)境下，企業(yè)租金收入是有限的，稅務(wù)籌劃可以有效降低企業(yè)繳納的稅額，將更多的租金直接轉(zhuǎn)化為利潤，對企業(yè)盈利能力的提升有著很好的作用。最后，它能激發(fā)企業(yè)的市場活力。過重的稅負(fù)是壓制企業(yè)租賃閑置房屋意愿的主要因素，影響了房屋租賃市場的活力。借助稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，使企業(yè)更加主動地參與到房屋租賃的業(yè)務(wù)中，有助于企業(yè)創(chuàng)新固定資產(chǎn)的管理方式，提高固定資產(chǎn)的增值效果。

二、房屋租賃稅務(wù)籌劃的方案設(shè)計

（一）分別簽訂不同合同

租金是決定企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的主要因素，通常情況下，企業(yè)的租金收入越高，相應(yīng)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)自然也就越重。企業(yè)房屋租賃多以廠房租賃為主，租戶的主要用途是存放物品。當(dāng)前，不少企業(yè)在房屋租賃中偏好于簽訂一個合同，即將所有費用均算入租金內(nèi)，由此帶來的直接結(jié)果便是企業(yè)的租金收入虛高，承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)卻非常重。舉例而言，某企業(yè)廠房出租，廠房市場價格為2000萬元，租金定為每年120萬元，租金中含有物品使用費以及水電費等項內(nèi)容。在企業(yè)房屋租賃承擔(dān)的各稅種中，以房產(chǎn)稅和增值稅占比最大，其他稅種由于占比低，或者在不同的稅務(wù)籌劃下，不會對稅收總額產(chǎn)生影響，不納入考慮范圍。企業(yè)每年需要承擔(dān)的增值稅為120×0.10=12萬元，需要承擔(dān)的房產(chǎn)稅為15.6萬元，整體稅負(fù)22%。對此，企業(yè)可以改變租賃合同的簽訂方式，借助多個合同的簽訂來降低租金收入，使租金收入以其他的形式呈現(xiàn)出來，從而有效地降低稅收負(fù)擔(dān)。比如，將房屋租金的物品使用費與水電費剝離出來，以轉(zhuǎn)售的形式的來處理廠房物品以及水電費，如此，可以有效降低企業(yè)的稅負(fù)。

（二）變更租賃業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)

企業(yè)閑置廠房除了可以用作房屋出租以外，也可以用作投資，兩種不同的經(jīng)營方式，稅負(fù)中有著很大的不同。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅征行條例》的規(guī)定，以房產(chǎn)投資聯(lián)營，獲得利潤分紅，且共擔(dān)風(fēng)險的房產(chǎn)所有者，需要按照房產(chǎn)的余值作為計價依據(jù)，繳納房產(chǎn)稅。按照房屋余值1.2%來計算，某企業(yè)每年應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為2000×（1-30%）×1.2%=16.8萬元。此種情況下，某企業(yè)不僅不需要繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅以及其他附加費用，且企業(yè)外購的各項物品以及水電也可以視作投資的一部分，等同于銷售行為。由于在此一環(huán)節(jié)沒有產(chǎn)生增值，因此，也不需要繳納增值稅。租賃方為物流企業(yè)，需要廠房存放物品，稅前向某企業(yè)支付的租金120萬元可以抵減應(yīng)納所得稅額，稅后凈支出為90萬元。此時，租賃方需要向某企業(yè)分配紅利90萬元，也就是稅前利潤的120萬元。租賃業(yè)務(wù)下，某企業(yè)綜合稅務(wù)為16.8/90=18.67%，低于原先整體租賃下的綜合稅負(fù)（增值稅與房產(chǎn)稅）22%?？梢姡兏赓U業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)，可以有效地降低企業(yè)房屋租賃的稅負(fù)。

（三）變更租賃業(yè)務(wù)為倉儲保管業(yè)務(wù)

由于某企業(yè)的承租方為物流企業(yè)，需要以閑置房屋作為倉儲空間，因此，某企業(yè)可以根據(jù)承租方的實際需要，變更租賃業(yè)務(wù)，將閑置房用于承租企業(yè)倉儲的同時，為其提供倉儲保管業(yè)務(wù)，物業(yè)管理費為每年10萬元。某企業(yè)及其下屬企業(yè)，比如物業(yè)管理公司中，選擇合適的人員作為倉儲保管員，對承租物流公司的物品進(jìn)行保管。此時，原先的房屋租賃業(yè)務(wù)便轉(zhuǎn)變?yōu)閭}儲保管業(yè)務(wù)，租賃合同自然也需要重新簽訂。在此種情況下，某企業(yè)只需要和承租方物流公司簽訂一份倉儲保管合同，倉儲保管的費用為房租價格加上倉儲管理費用，共計130萬元。在某企業(yè)不增加其他成本，且所有條件未發(fā)生變化的情況下，房產(chǎn)稅在計算時不需要采用租金的12%來計算，而是按照房產(chǎn)的余值，以1.2%的稅率來計算，同時，倉儲保管屬于“服務(wù)業(yè)-租賃”的范疇，適用11%的增值稅。此種情況下，企業(yè)應(yīng)納增值稅稅額為14.3萬元，應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額為2000×（1-30%）×1.2%=16.8萬元，綜合稅負(fù)為23.9%，高于原先稅負(fù)。

（四）轉(zhuǎn)租閑置房產(chǎn)

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)所有人負(fù)責(zé)繳納房產(chǎn)稅，換言之，除了房屋產(chǎn)權(quán)的所有者需要繳納房產(chǎn)稅以外，其他任何主體都不會構(gòu)成房產(chǎn)稅的繳納主體。轉(zhuǎn)租人本身并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，因此，無需繳納房產(chǎn)稅，在實際的操作中，由于產(chǎn)權(quán)不明確或者其他因素，轉(zhuǎn)租人需要代為繳納房產(chǎn)稅。即便在此種情況下，轉(zhuǎn)租人也不需按承租租金與轉(zhuǎn)租租金的差額繳納房產(chǎn)稅，同樣產(chǎn)權(quán)所有者也無需按照轉(zhuǎn)租租金繳納房產(chǎn)稅。這樣可以有效地降低房產(chǎn)稅稅額。對此，某企業(yè)可以專門成立一個獨立的資產(chǎn)管理公司，比如企業(yè)乙。某企業(yè)先以每年租金60萬的價格將閑置房屋租讓給關(guān)聯(lián)企業(yè)丁，設(shè)置較長的租賃期限，比如20年-30年左右，再由資產(chǎn)管理公司丁以每年租金120萬的價格租給承租方，其他條件不發(fā)生任何變化。需要注意的是，在此種模式下，某企業(yè)在向關(guān)聯(lián)企業(yè)丁收取租金的時候，要嚴(yán)格按照正常交易價格收取，不得純粹了降低稅負(fù)而明顯降低租金價格，否則，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照《稅收征管法》進(jìn)行調(diào)整。在此種情況下，如果采取有效的措施，可以很好地降低企業(yè)房屋租賃的綜合稅負(fù)，稅負(fù)降低比重在4%左右。

三、結(jié)語

稅務(wù)籌劃是企業(yè)房屋租賃中降低稅負(fù)的有效手段，而稅務(wù)籌劃方案的設(shè)計與選擇則是最大限度發(fā)揮稅務(wù)籌劃作用與價值的關(guān)鍵。因此，企業(yè)在稅務(wù)籌劃中，要重視稅務(wù)籌劃方案的設(shè)計，并根據(jù)節(jié)稅效果選擇最優(yōu)的方案。