論企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制

武文杰

當(dāng)前，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，很多企業(yè)都面臨市場競爭壓力加大、效益收窄的現(xiàn)實(shí)，并且從大環(huán)境來看，當(dāng)前整體依然處于經(jīng)濟(jì)下行期，加上國家在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域推行的結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革，使得很多企業(yè)紛紛從其他途徑尋找資產(chǎn)增值的方式?！胺课莩鲎狻弊鳛楸P活資產(chǎn)的一種重要方式，不僅能夠幫助企業(yè)盤活一部分固定資產(chǎn)，提高資金周轉(zhuǎn)能力，還能夠?yàn)槠髽I(yè)效益增長提供一些積極作用，也因此得到了越來越多有相關(guān)資源的企業(yè)的關(guān)注以及嘗試，尤其是自2017年國家在房屋租賃行業(yè)所開展的一系列大刀闊斧的改革，使得房屋租賃行業(yè)迎來了市場需求和價(jià)值增長的快速上升期，更加刺激了很多企業(yè)將資產(chǎn)整合利用的目光轉(zhuǎn)向房屋租賃業(yè)務(wù)。而要能夠推動房屋租賃業(yè)務(wù)健康發(fā)展，持續(xù)做好房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制是重要環(huán)節(jié)。

一、房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制概述

所謂內(nèi)部控制，是指一個(gè)單位為了實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)，保護(hù)資產(chǎn)的安全完整，保證信息資料的正確可靠，確保經(jīng)營方針的貫徹執(zhí)行，保證經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性而采取的自我調(diào)整、約束、規(guī)劃、評價(jià)和控制的一系列方法、手段與措施的總稱[1]。

就房屋租賃業(yè)務(wù)而言，房屋租賃業(yè)務(wù)主要是企業(yè)將閑置的房屋資產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并且通過訂立相關(guān)合同，從中收取租金的行為，相比于企業(yè)直接將房產(chǎn)進(jìn)行變賣、資產(chǎn)置換等行為，房屋租賃行為不僅在業(yè)務(wù)操作上更加方便靈活，也能夠在獲得經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)確保企業(yè)固定資產(chǎn)的完整性。而房屋租賃業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制則是運(yùn)用特定的方法、措施和程序，通過規(guī)范化的控制手段，對企業(yè)在開展房屋租賃業(yè)務(wù)過程中的一系列行為進(jìn)行控制和監(jiān)督。

從企業(yè)開展房屋租賃業(yè)務(wù)的實(shí)際情況來看，房屋租賃業(yè)務(wù)過程中所涉及到的內(nèi)部控制通常包括租金確定、出租審批、進(jìn)行交易、簽訂合同以及會計(jì)核算等方面，通過對其開展內(nèi)部控制，確保各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠合規(guī)操作，進(jìn)而使得房屋租賃業(yè)務(wù)既能夠按規(guī)范進(jìn)行，又能夠使收益進(jìn)入到企業(yè)賬面。在實(shí)際執(zhí)行過程中，房屋租賃業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制通常是由財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門共同負(fù)責(zé)，其中，業(yè)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)房屋租賃的租金收取和日常管理，而對房屋出租過程中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損益核算則有財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)。

二、企業(yè)在開展房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制過程中面臨的常見問題

由于絕大多數(shù)企業(yè)并未將房屋租賃業(yè)務(wù)作為企業(yè)的主體業(yè)務(wù)，加上一些企業(yè)自身開展房屋租賃業(yè)務(wù)的時(shí)間較短，使得在開展房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制過程中也出現(xiàn)了一些問題，其中比較常見的主要集中在以下四點(diǎn)：

一是業(yè)務(wù)制度不健全[2]。制度作為開展業(yè)務(wù)的主要依據(jù)，是企業(yè)在開展房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制工作的一切出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，但是很多企業(yè)并沒有訂立針對房屋租賃業(yè)務(wù)的管理制度，使得在開展房屋租賃業(yè)務(wù)的過程中，要么是照搬照抄其他企業(yè)的做法，要么是采用市場上的一些常規(guī)習(xí)慣性做法，導(dǎo)致在資產(chǎn)出租過程中出現(xiàn)一些不規(guī)范或者是不科學(xué)的行為，而由于缺乏制度依據(jù)，內(nèi)部控制也難以有效開展。

二是租金定價(jià)不合理。企業(yè)要能夠確保房屋租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)收益處于合理范圍內(nèi)，應(yīng)當(dāng)要根據(jù)租賃資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值以及市場情況來確定的，但是很多企業(yè)在租金評估階段還是比較粗放隨意，沒有積極深入做好市場調(diào)研，使得租金的不合理性被有所放大。

三是出租交易過程不規(guī)范。企業(yè)要能夠選擇最佳的租賃對象，以及獲得最優(yōu)的租金收益，應(yīng)當(dāng)是要采用公平、公開選擇的方式來確定租賃對象，即通過招投標(biāo)的方式來確定，同時(shí)要注意招投標(biāo)過程的有序規(guī)范。而很多企業(yè)在這方面做得顯然不夠，比如有的企業(yè)根本沒有采取招投標(biāo)方式來選擇租賃對象，往往是憑關(guān)系、憑人脈來確定；再比如有的企業(yè)雖然有相關(guān)招投標(biāo)機(jī)制，但是在招投標(biāo)過程中往往會出現(xiàn)暗箱操作的行為，導(dǎo)致企業(yè)利益受到損害。

四是員工行為問題。在房屋租賃業(yè)務(wù)開展過程中，還有一類重要問題就是員工行為問題，比如在收入入賬方面有的員工可能會和租賃對象達(dá)成秘密協(xié)議，從而截留部分租金；再比如有的員工可能會在后期應(yīng)收賬款清收的過程中有一些私自挪用的行為等。

三、提升企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制水平的對策

針對上述情況，相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從以下季風(fēng)方面入手，逐步提高房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制水平：

首先是要健全完善制度[3]。企業(yè)應(yīng)當(dāng)要以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)房屋租賃的條款作為依據(jù)，并結(jié)合企業(yè)內(nèi)部房屋資產(chǎn)的實(shí)際情況和業(yè)務(wù)開展的實(shí)際情況，健全完善相關(guān)制度。在健全完善制度的過程中，一方面要確保制度的完整性，要能夠使制度有效覆蓋業(yè)務(wù)的事前控制、事中控制、事后控制三個(gè)環(huán)節(jié)，在相關(guān)流程上要進(jìn)行充分明確；另一方面，要推動制度的剛性執(zhí)行，通過設(shè)立相關(guān)問責(zé)制度，確保制度條款能夠得到嚴(yán)格落實(shí)和執(zhí)行。

其次，要建立起以市場為導(dǎo)向的科學(xué)定價(jià)機(jī)制。在進(jìn)行定價(jià)過程中，應(yīng)當(dāng)要充分進(jìn)行市場行情調(diào)研、同業(yè)走訪了解等，在此基礎(chǔ)上合理評估房屋租金。企業(yè)業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門不僅要參與調(diào)研走訪活動，同時(shí)還要對房屋租金評估過程進(jìn)行必要的研究和論證，確保定價(jià)不僅符合市場行情，還要能夠滿足企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的需求。

第三，要建立起嚴(yán)格的招標(biāo)機(jī)制。企業(yè)在選擇租賃對象的過程中，應(yīng)當(dāng)要遵循規(guī)范的招標(biāo)流程來確定最終租賃對象，在此過程中，一是要加強(qiáng)流程透明性和公平性，企業(yè)內(nèi)部控制人員應(yīng)當(dāng)要對流程進(jìn)行全程監(jiān)督或參與，確保審核、決策、公示等階段都能夠按照相關(guān)流程進(jìn)行。第二是要加強(qiáng)招投標(biāo)授權(quán)管理，對于相關(guān)審核決策性工作，要加強(qiáng)授權(quán)流程的執(zhí)行，授權(quán)手續(xù)的完整，以便事后出現(xiàn)問題或矛盾的時(shí)候可以及時(shí)查究相關(guān)責(zé)任人。

第四，要做好行為檢查工作[4]。對于直接經(jīng)手房屋租賃業(yè)務(wù)的人員，企業(yè)內(nèi)控部門應(yīng)當(dāng)要做好定期“四三”工作，包括查痕跡、查行為、查軌跡。具體而言，查痕跡就是通過查閱臺賬、來往款記錄等，防止相關(guān)人員卡、拿、截、留等行為；查行為就是通過和承租對象或其他共同經(jīng)手人進(jìn)行溝通交流，了解員工相關(guān)行為。查軌跡就是通過對員工對流程的執(zhí)行情況的了解，判斷員工是否在此過程中出現(xiàn)不合規(guī)行為。

綜上所述，房屋租賃業(yè)務(wù)是具有相關(guān)資源的企業(yè)盤活資產(chǎn)，提高資金周轉(zhuǎn)能力，促進(jìn)企業(yè)效益增長的重要途徑，對企業(yè)發(fā)展有著重要作用，因此，相關(guān)企業(yè)要在充分利用當(dāng)前良好形勢的同時(shí)，針對房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制現(xiàn)狀中發(fā)現(xiàn)的問題，深入進(jìn)行相關(guān)改進(jìn)，不斷提高房屋租賃業(yè)務(wù)的開展水平和開展效果，形成房屋租賃業(yè)務(wù)和企業(yè)其他業(yè)務(wù)共同健康發(fā)展的良好局面。本文針對企業(yè)在房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制一些常見問題提出了若干對策，希望可以提供一些有價(jià)值的參考和借鑒。