我國三線城市房價波動的影響因素分析與政策探討

劉一鳴 榮成市第六中學(xué)

一、我國三線城市房價波動的影響因素

（一）社會因素

對于我國三線城市房價波動的原因而言，社會因素所造成的影響不小。在城市人口密集，社會秩序穩(wěn)定，高素質(zhì)交通便利和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善的三線城市，房價就會呈現(xiàn)上漲的趨勢。對于人口相對稀疏，城市社會環(huán)境較一般，相關(guān)的配套設(shè)施不夠完善，這樣的三線城市房價就相對比較低。還有一個重要的原因是就是我國硬性條件：“人多地少，粥多僧少”，我國自上世紀(jì)八十年代在第五屆全國人大第三次會議上正式提出實行計劃生育政策以來，雖然在二十世紀(jì)初期明顯改善了，但是在最近的十年間，問題爆發(fā)，隨著80、90獨生子女的成年，生活方式普遍是獨立生活，一個一個小家庭的出現(xiàn)，使得家庭數(shù)量不斷增加這無疑就對房產(chǎn)又有了很大的需求，供求關(guān)系的不平衡再次對我國三線城市的房價波動造成影響。

（二）經(jīng)濟因素

國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是衡量一國經(jīng)濟的重要指標(biāo)，自從我國改革開放以來，我們國家的GDP指數(shù)一直大幅上漲，國民生活水平不斷提高，國民可支配收入持續(xù)增加，國民的消費需求不再局限于簡單的吃飽穿暖，而是追求更高品質(zhì)的生活，這就刺激了國民對于居住條件的更高要求。再加上我國城市化建設(shè)的步伐越來越快，城市人口大幅增加，而土地資源是有限的，供不應(yīng)求的現(xiàn)象，必然導(dǎo)致我國三線城市房價持續(xù)波動。

（三）產(chǎn)業(yè)因素

我國三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)都是本土企業(yè)，規(guī)模、名氣不是很大，這樣三線城市的房價的波動幅度較小，但是隨著越來越多知名大房地產(chǎn)商涌入三線城市如“恒大”，“萬科”，“碧桂園”等，這無疑對本土企業(yè)是一個沖擊，本土企業(yè)品牌推廣，人員素質(zhì)，品質(zhì)創(chuàng)新等方面必然比不上知名品牌，城市居民就會把消費的目光集中在知名度上，這樣一來諸多三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商受到了被動的發(fā)展，也導(dǎo)致了三線城市房價的持續(xù)波動[1]。

（四）心理因素

心理因素對我國三線城市房價波動的影響主要受到理性的心理因素影響。理性的心理因素由于人們對于小區(qū)環(huán)境的要求高，希望小區(qū)人員的素質(zhì)越來越好，交通便利，學(xué)校，超市，醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全等等，這些會使得房地產(chǎn)的成本大幅增加，直接體現(xiàn)出的就是房產(chǎn)價格高。相反，對于居住環(huán)境，人員素質(zhì)，設(shè)施完善等方面要求不高，房價也相對比較低。

二、相關(guān)政策探討

（一）相關(guān)部門要加強監(jiān)督管理，提高交易市場的透明度

針對這部分的整治主要有以下三個方面：第一，三線城市政府監(jiān)管部分要加大監(jiān)管力度，將土地資源的交易公開透明化，讓人民群眾真正看到土地交易數(shù)據(jù)。第二，三線城市政府應(yīng)該把財政收入的重心放在經(jīng)濟發(fā)展上，真正做到減少對土地資源的依賴。第三，三線城市的監(jiān)管部分，要知道相關(guān)的制度，避免房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的惡性競爭，一旦出現(xiàn)惡性炒作禍亂房地產(chǎn)行業(yè)必將嚴(yán)懲。

（二）建立健全個人征信制度，降低交易風(fēng)險

近年來我國的個人征信制度在不斷完善，一、二線城市的個人征信系統(tǒng)尤其完善，到三線城市系統(tǒng)的完善工作稍差一些。全面完善的征信系統(tǒng)一方面是針對消費者，信用優(yōu)秀的消費者在購房時能夠簡化購房貸款手續(xù)和前期的時間。信用記錄有問題的消費者銀行也能夠通過系統(tǒng)及時發(fā)現(xiàn)，降低貸款風(fēng)險。還有一方面是針對各個房地產(chǎn)開發(fā)商，對于企業(yè)信用好，經(jīng)營狀況良好，銷售收入穩(wěn)定的，銀行可以考慮優(yōu)惠貸款或者減免貸款手續(xù)等，這些都能有效的減少我國三線城市房價的波動。

（三）對弱小企業(yè)提供政治扶持和幫助，避免一家獨大現(xiàn)象

想要避免我國三線城市房價因為部分知名房地產(chǎn)開發(fā)商一家獨大而造成的影響，需要政府方面，對于弱小企業(yè)提供政策扶持，例如在學(xué)校、單位公寓住房等項目給予小企業(yè)更多機會。對于信用記錄優(yōu)良的小企業(yè)，政府可以采取優(yōu)惠貸款政策，還可以對消費者購房采取鼓勵政策。不斷提升中小房地產(chǎn)企業(yè)在三線城市的競爭力，穩(wěn)定我國三線城市的房價[2]。

（四）避免盲目從眾效應(yīng)，明確城市用房目的

三線城市政府要給群眾正確的購房引導(dǎo)，正如習(xí)近平總書記所說“房子是用來住的，不是用來炒的”，對于惡性炒作房價，影響三線城市房價市場秩序的，政府一方面要利用政府職權(quán)避免房價過高，一方面嚴(yán)懲惡意炒作者，還可以對于名下多處住房的情況，采取限制其買賣或者階梯扣稅的方式抑制房價炒作。對于經(jīng)濟能力有限的群眾，政府可以多提供經(jīng)濟住房，優(yōu)惠租房等政策，讓三線城市的房價健康平穩(wěn)波動。

總結(jié)：綜上所述，影響我國三線城市房價波動的受到來自社會、經(jīng)濟、房地產(chǎn)行業(yè)本身還有購買者心理等因素的影響，這就需要國家相關(guān)部門加強監(jiān)督管理力度，提高交易市場的透明度，建立健全個人征信制度，降低交易風(fēng)險，對弱小企業(yè)提供政治扶持和幫助，避免一家獨大現(xiàn)象，避免盲目從眾效應(yīng)，明確城市用房目的，以此來幫助房地產(chǎn)行業(yè)和我國經(jīng)濟的健康長久發(fā)展。