論以我物國(guó)權(quán)居性住為權(quán)主立的法立之法必模要式性*及
——兼及完善我國(guó)民法典物權(quán)編草案居住權(quán)制度規(guī)范的建議

魯曉明

（廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，廣東廣州510320）

無(wú)論是制定《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱：《物權(quán)法》）還是我國(guó)民法典物權(quán)編草案，有關(guān)居住權(quán)問(wèn)題都是爭(zhēng)議之焦點(diǎn)，贊成與反對(duì)居住權(quán)立法的人士立場(chǎng)迥異。由于爭(zhēng)議過(guò)大，我國(guó)《物權(quán)法》草案雖專章規(guī)定了居住權(quán)，但在最終出臺(tái)的我國(guó)《物權(quán)法》中并無(wú)有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定。在我國(guó)民法典分編起草之際，居住權(quán)又成為新一輪爭(zhēng)議焦點(diǎn)。2018年我國(guó)民法典物權(quán)編草案委員長(zhǎng)會(huì)議審議稿（以下簡(jiǎn)稱：草案審議稿）雖專設(shè)居住權(quán)一章，但對(duì)居住權(quán)立法之必要性仍不乏質(zhì)疑者。①參見(jiàn)陳華彬：《我國(guó)民法典物權(quán)編立法研究》，《政法論壇》2017年第5期；房紹坤：《民法典物權(quán)編用益物權(quán)的立法建議》，《清華法學(xué)》2018年第2期。在2018年10月份舉行的中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)年會(huì)上，亦有學(xué)者（如廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)的張保紅教授等）言辭激烈地反對(duì)居住權(quán)立法。

制度作為實(shí)踐的規(guī)范化反映，應(yīng)有效回應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求。我國(guó)民法典物權(quán)編應(yīng)否規(guī)定居住權(quán)，固然涉及諸多形式與技術(shù)因素，但其根基應(yīng)在于是否存在較大的現(xiàn)實(shí)需求。若有，則即便具有一定的技術(shù)困難，亦當(dāng)盡力克服；若無(wú)，則為之耗時(shí)耗力毫無(wú)實(shí)益，摒棄也就理所當(dāng)然。鑒于居住權(quán)制度創(chuàng)設(shè)與養(yǎng)老保障具有極強(qiáng)牽連關(guān)系這一事實(shí)，在本文中，筆者將專門(mén)從以房養(yǎng)老角度，論證“物權(quán)編”規(guī)定居住權(quán)之必要性，并認(rèn)為草案審議稿將居住權(quán)定位為人役權(quán)，嚴(yán)格限制居住權(quán)的流轉(zhuǎn)，人為地限制了居住權(quán)適用范圍，不利于發(fā)揮居住權(quán)在房屋多元利用中的優(yōu)勢(shì)。筆者繼而提出并證明我國(guó)民法典應(yīng)確立以物權(quán)性為主，兼顧人役性的居住權(quán)規(guī)范體系這一命題。

一、居住權(quán)立法必要性之爭(zhēng)議

居住權(quán)肇始于羅馬法，作為與地役權(quán)區(qū)分的人役權(quán)之一種，系為保障特定人居住利益而賦予該人的使用他人房屋之權(quán)利。這一制度為后世歐陸各國(guó)民法典所繼受，《法國(guó)民法典》第二卷第二章、《意大利民法典》第三編第五章、《瑞士民法典》第二十一章、《德國(guó)民法典》第三編第五章和德國(guó)《住宅所有權(quán)法》均規(guī)定了居住權(quán)。與歐陸各國(guó)不同，東亞各國(guó)和各地區(qū)民法典，除了我國(guó)澳門(mén)地區(qū)民法典以外，均沒(méi)有規(guī)定居住權(quán)。通常的觀點(diǎn)認(rèn)為，人役權(quán)與東亞各國(guó)的習(xí)慣不符，東亞各國(guó)受儒家文化的影響，子女有贍養(yǎng)父母之義務(wù)，一般不存在父親去世后寡母沒(méi)有房屋居住的問(wèn)題，②參見(jiàn)梁慧星：《〈物權(quán)法〉答疑》，載梁慧星：《民商法學(xué)講演錄（第1卷）》，法律出版社2008年版，第344頁(yè)?！拔〇|西習(xí)慣不同，人之役權(quán)為東亞各國(guó)所無(wú)”。③《新編六法參照法令判解全書(shū)》，五南圖書(shū)出版有限公司（臺(tái)北）1990年版，第368頁(yè)。

歐陸各國(guó)民法上的居住權(quán)一般具有如下特征。其一，居住權(quán)是在所有權(quán)之上分離出來(lái)的一種權(quán)利，根本目的在于滿足非所有權(quán)人對(duì)所有人之房屋的利用需求。權(quán)利人對(duì)于所有人具有房屋居住請(qǐng)求權(quán)，權(quán)利人并得實(shí)際支配房屋，任何人不得干涉。所有權(quán)因之在房屋占有和使用等方面受到限制，成為所謂空虛所有權(quán)。其二，居住權(quán)是專屬于特定人的權(quán)利，系一種人役權(quán)。羅馬法創(chuàng)設(shè)居住權(quán)之目的，即在于保障具有特殊身份關(guān)系的弱勢(shì)家庭成員住有所居、老有所養(yǎng)，這一傳統(tǒng)為歐陸各國(guó)所承襲，故居住權(quán)具有極強(qiáng)的人身性，其一般通過(guò)遺囑或遺贈(zèng)方式設(shè)定；與特定的身份相關(guān)聯(lián)，不得轉(zhuǎn)讓和繼承。④參見(jiàn)劉閱春：《居住權(quán)的源流及立法借鑒意義》，《現(xiàn)代法學(xué)》2004年第6期。其三，不同于其他用益物權(quán)，居住權(quán)是在他人房屋上成就的一種權(quán)利，其客體為他人所有的房屋而非土地。其四，居住權(quán)帶有保障功能。居住權(quán)系為保障家庭成員中依賴于被繼承人生活又沒(méi)有繼承權(quán)之人的居住問(wèn)題而設(shè)立的權(quán)利，系以住房作保障的一種手段。

自居住權(quán)列入物權(quán)立法議題之后，關(guān)于我國(guó)民法中應(yīng)否規(guī)定居住權(quán)便存在極大爭(zhēng)議。贊成者認(rèn)為，居住權(quán)有利于保護(hù)家庭中的弱勢(shì)群體，有利于房屋效用的發(fā)揮，體現(xiàn)對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的尊重，居住權(quán)在民法基礎(chǔ)理論中順理成章。⑤參見(jiàn)錢(qián)明星：《關(guān)于在我國(guó)物權(quán)法中設(shè)置居住權(quán)的幾個(gè)問(wèn)題》，《中國(guó)法學(xué)》2001年第5期。居住權(quán)制度極大地滿足了人們居住和投資的雙重需求，⑥參見(jiàn)申衛(wèi)星：《視野擴(kuò)展與功能轉(zhuǎn)變——我國(guó)設(shè)立居住權(quán)必要性的多重視角》，《中國(guó)法學(xué)》2005年第5期?！安粌H是房屋所有權(quán)人在經(jīng)濟(jì)上行使、實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的結(jié)果，也為非所有權(quán)人提供了通過(guò)法律行為比較穩(wěn)定地使用他人財(cái)產(chǎn)的可能性”。⑦崔建遠(yuǎn)：《民法分則物權(quán)編立法研究》，《中國(guó)法學(xué)》2017年第2期。在物-債兩分的財(cái)產(chǎn)法體系下，居住權(quán)若不為物權(quán)，則基于物權(quán)法定原則，我國(guó)現(xiàn)實(shí)中的居住利益關(guān)系只能通過(guò)債權(quán)來(lái)對(duì)待，無(wú)法對(duì)抗相對(duì)人之外的第三人。⑧參見(jiàn)李顯冬：《我國(guó)居住權(quán)設(shè)立的正當(dāng)性》，《法學(xué)雜志》2014年第12期。反對(duì)者認(rèn)為，家庭成員的保障問(wèn)題已經(jīng)通過(guò)親屬法、社會(huì)保障法等法律解決，居住權(quán)是一種落后且過(guò)時(shí)的制度；⑨參見(jiàn)梁慧星：《中國(guó)民法典草案建議稿附理由物權(quán)編》，法律出版社2004年版，第1-2頁(yè)。居住權(quán)大多發(fā)生在親屬朋友之間，一旦發(fā)生糾紛，可以循由法律規(guī)定的救濟(jì)途徑加以解決，因而，居住權(quán)缺乏社會(huì)基礎(chǔ)；⑩此系我國(guó)《物權(quán)法》草案第五次審議時(shí)人大法工委刪除關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定的理由。參見(jiàn)李顯冬：《我國(guó)居住權(quán)設(shè)立的正當(dāng)性》，《法學(xué)雜志》2014年第12期。居住權(quán)在立法結(jié)構(gòu)上不能脫離人役權(quán)的框架獨(dú)立存在，而我國(guó)《物權(quán)法》并未規(guī)定人役權(quán)，?參見(jiàn)房紹坤：《居住權(quán)立法不具有可行性》，《中州學(xué)刊》2005年第4期。若將居住權(quán)納入我國(guó)的用益物權(quán)體系，“其勢(shì)將發(fā)生體系的不諧配及解釋、適用上的水土不服的問(wèn)題”。?同前注①，陳華彬文。

從前述爭(zhēng)議可以看出，爭(zhēng)議各方視角存在明顯差異。反對(duì)者多從傳統(tǒng)維度出發(fā)，認(rèn)為居住權(quán)系為滿足家庭弱勢(shì)人員的保障問(wèn)題而創(chuàng)設(shè)，而現(xiàn)代社會(huì)中此問(wèn)題已通過(guò)親屬間的贍養(yǎng)義務(wù)與社會(huì)保障措施解決，故沒(méi)有存在之社會(huì)基礎(chǔ)；從技術(shù)上來(lái)說(shuō)，在我國(guó)沒(méi)有規(guī)定人役權(quán)的情況下，居住權(quán)作為一種人役權(quán)，歸入用益物權(quán)會(huì)帶來(lái)體系沖突問(wèn)題。贊成者從居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)功用出發(fā)，認(rèn)為居住權(quán)這一所有與居住區(qū)分的形式能夠滿足房屋利用上的多重需求，實(shí)現(xiàn)物盡其用，亦是財(cái)產(chǎn)自治的必然結(jié)果；我國(guó)客觀上存在所有和居住利益區(qū)分的多種現(xiàn)實(shí)需要，因而有規(guī)定居住權(quán)之必要。兩派學(xué)者從各自視角出發(fā)，自說(shuō)自話，猶如兩條平行線，因而，不僅難以說(shuō)服彼此，而且難以說(shuō)服公眾。

筆者認(rèn)為，居住權(quán)立法，牽涉兩個(gè)核心問(wèn)題：其一，居住權(quán)本體和表征，即在前述居住權(quán)特征之中，哪些是居住權(quán)之本體，哪些只是其表征；其二，居住權(quán)的傳承與變革，即居住權(quán)是否是一成不變的，可否隨著時(shí)代的變化而改變，在變革時(shí)，哪些是不變量，哪些是可變量。世易時(shí)移，任何法律制度均不可能抱殘守缺，法律變革是亙古不變的話題，居住權(quán)也不例外。在居住權(quán)傳承與變革之中，只有明確居住權(quán)的形式與本質(zhì)、明晰居住權(quán)要件中的不變量和可變量，才能不被表象迷惑，形成有關(guān)居住權(quán)立法的正確態(tài)度。很明顯，在前述居住權(quán)特征之中，保障家庭內(nèi)特定弱勢(shì)群體的居住利益是設(shè)立居住權(quán)之初衷，亦是人役權(quán)性質(zhì)之由來(lái)，這一目的為歐陸各國(guó)民法所考慮，也是居住權(quán)之傳統(tǒng)表征，但這一動(dòng)因并非不可改變，故屬于居住權(quán)之可變量；所有利益和居住利益分離是居住權(quán)之內(nèi)容，亦是其本質(zhì)與本體，無(wú)論時(shí)代如何變化，這一內(nèi)容均不能改變，因而是不變量。很明顯，相對(duì)于古羅馬時(shí)期，當(dāng)今無(wú)論家庭結(jié)構(gòu)還是社會(huì)環(huán)境均已產(chǎn)生巨大變化，居住權(quán)所要解決的原初性問(wèn)題大部分已不存在，從初始動(dòng)因出發(fā)靜態(tài)的考查，自可得出居住權(quán)過(guò)時(shí)的結(jié)論。然而，居住利益與所有利益分離的權(quán)利行使方式真的只能解決家庭內(nèi)弱勢(shì)群體之居住保障問(wèn)題嗎？經(jīng)由法規(guī)范確認(rèn)之權(quán)利一旦創(chuàng)設(shè)，就會(huì)以自身的方式獨(dú)立回應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求。立法者不期而然之事不在少數(shù)，現(xiàn)實(shí)中產(chǎn)生意料外效果的法律制度比比皆是。居住權(quán)的傳統(tǒng)保障性基礎(chǔ)弱化了，但若能滿足現(xiàn)實(shí)的其他需求，則其仍有存在之必要。

二、居住權(quán)立法必要性之證成

誠(chéng)然，隨著家長(zhǎng)制在現(xiàn)代家庭制度中的廢除，親屬法中贍養(yǎng)義務(wù)的確立和社會(huì)保障水平的提高，家庭內(nèi)弱勢(shì)人員的居住問(wèn)題原則上已經(jīng)解決，設(shè)立居住權(quán)的傳統(tǒng)理由確已弱化。然而，在現(xiàn)代社會(huì)，物盡其用的思想深入人心，物的利用日趨多樣化，所有利益與居住利益之分離作為物的利用手段，對(duì)于發(fā)揮物的效能有直接的積極影響。這為居住權(quán)立法提供了直接的依據(jù)。毋論其他，單從以房養(yǎng)老的視角來(lái)看，我國(guó)就具有確立居住權(quán)的充分必要。

我國(guó)老年化嚴(yán)重，不僅老年人口絕對(duì)數(shù)穩(wěn)居世界第一，老齡人占比也遠(yuǎn)高于世界平均水平。?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年年末總?cè)丝?38271萬(wàn)人，其中，65歲以上人口15003萬(wàn)人，占比10.85%，遠(yuǎn)超1982年維也納老齡問(wèn)題世界大會(huì)所確定老齡化社會(huì)60歲以上老人占比10%的標(biāo)準(zhǔn)。尤應(yīng)注意的是，我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的為65歲以上老年人數(shù)據(jù)，維也納老齡問(wèn)題世界大會(huì)所確定的老齡化標(biāo)準(zhǔn)為60歲以上老年人占比，兩者統(tǒng)計(jì)口徑上存在5歲的年齡差距。參見(jiàn)中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2017》（電子版），http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2017/indexch.htm，2018年10月21日訪問(wèn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)老年人口數(shù)量和占比正處于高位且不斷增長(zhǎng)之中。以2012年至2016年這五年的人口數(shù)據(jù)為例，2012年至2016年65歲以上老年人口分別為12714、13161、13755、14386、15003萬(wàn)人，占比分別為9．39%、9．67%、10．01%、10．47%、10．85%，人口絕對(duì)數(shù)和占比均逐年上升。?近五年我國(guó)人口數(shù)據(jù)由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布，http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=C01&zb=A0301&sj=2016，2018年1月24日訪問(wèn)。老齡人口占比巨大的“銀發(fā)社會(huì)”已經(jīng)形成，“銀發(fā)社會(huì)”存在著許多新的問(wèn)題。

第一，銀發(fā)社會(huì)產(chǎn)生了巨大的養(yǎng)老危機(jī)。就老年人自身而言，老年人身體機(jī)能衰減，工作技能退化，身體力行獲取生活費(fèi)用已不現(xiàn)實(shí)。就家庭養(yǎng)老而言，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)施計(jì)劃生育，代際人口不斷減少，“1-2-4-8的家庭結(jié)構(gòu)”比比皆是，一對(duì)成年夫妻需要贍養(yǎng)和撫育的人員數(shù)量龐大，負(fù)擔(dān)沉重，家庭養(yǎng)老已經(jīng)不堪重負(fù)。就國(guó)家和社會(huì)而言，盡管近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，總體上實(shí)現(xiàn)了小康，但“我國(guó)仍處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情沒(méi)有變，我國(guó)是世界上最大發(fā)展中國(guó)家的國(guó)際地位沒(méi)有變”。?參見(jiàn)習(xí)近平：《決勝全面建成小康社會(huì)奪取新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義的偉大勝利——在中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告》，載本書(shū)編寫(xiě)組編著：《黨的十九大報(bào)告學(xué)習(xí)輔導(dǎo)百問(wèn)》，黨建讀物出版社、學(xué)習(xí)出版社2017年版，第10頁(yè)。若以60歲為老年年齡標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)2億的龐大老年人口數(shù)量，國(guó)家即便只負(fù)擔(dān)最基本的養(yǎng)老費(fèi)用，亦是天文數(shù)字。

在養(yǎng)老資金入不敷出的情況下，發(fā)揮老年人自身力量籌措補(bǔ)充養(yǎng)老資金，是解決養(yǎng)老困境的唯一出路。在缺乏工作能力的情況下，老年人若想在不給家庭增添負(fù)擔(dān)的情況下實(shí)現(xiàn)有質(zhì)素的生活，盤(pán)活自身資產(chǎn)幾乎是唯一的可行性選擇。目前我國(guó)住房自有化率很高，據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，2013年我國(guó)總體和城鎮(zhèn)居民住房自有率分別為90．8%和87%，遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家。?參見(jiàn)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心：《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，https://chfs.swufe.edu.cn/xiangqing.aspxid=1473，2017年12月28日訪問(wèn)。該中心2017年的調(diào)查還顯示，72．3%以上的調(diào)查對(duì)象擁有一套或一套以上房產(chǎn)。?西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心《中國(guó)養(yǎng)老金融調(diào)查報(bào)告（2017）》，https://chfs.swufe.edu.cn/Upload/2017.pdf，2017年12月28日訪問(wèn)。在老年人之中，“現(xiàn)金窮人”“房子富人”的情況十分突出。就此而言，針對(duì)房屋的高價(jià)值性、弱流通性而設(shè)計(jì)相關(guān)法律制度，以促進(jìn)房屋流通、實(shí)現(xiàn)有效融資為目的，又不降低老年人居住水平的售房養(yǎng)老方式無(wú)疑具有現(xiàn)實(shí)必要性。所謂售房養(yǎng)老，即老年人將房屋以較低價(jià)格出售，但保留居住權(quán)至去世，一方面以房融資，籌措養(yǎng)老資金，另一方面又不喪失對(duì)于房屋的占有和使用。在售房養(yǎng)老的情況下，房屋所有權(quán)與使用權(quán)分離，所有人雖享有房屋的所有權(quán)，但不能現(xiàn)實(shí)地占有房屋，僅保留最終的處分權(quán)。居住權(quán)人現(xiàn)實(shí)地占有房屋，無(wú)論房屋轉(zhuǎn)讓到誰(shuí)的名下，均不影響其權(quán)利。居住權(quán)的設(shè)計(jì)，既能實(shí)現(xiàn)老年房屋所有人以房融資的目的，又不至于使其居無(wú)定所，對(duì)處于資金困境中的老人來(lái)說(shuō)，顯然是一種不錯(cuò)的選擇。

第二，“銀發(fā)社會(huì)”滋生了時(shí)段式以房養(yǎng)老的新需要。我國(guó)幅員遼闊，跨度極大，南方夏日炎熱而北方冬天寒冷，且東潮西旱。老年人對(duì)于氣候的適應(yīng)水平下降，但無(wú)需“朝九晚五”地工作，在時(shí)間上比較自由，這就為跨地域躲避惡劣氣候提供了條件。在部分較為富裕的老年人群中，為躲避惡劣氣候而產(chǎn)生的候鳥(niǎo)式養(yǎng)老已經(jīng)興起并不斷擴(kuò)大。近年來(lái)，每逢冬天，為躲避寒冷天氣，數(shù)量眾多的北方地區(qū)老年人匯聚于海南、廣東、廣西、云南等南方溫暖地區(qū)，在三亞、?？?、北海、昆明等地聚集；到了夏天，也有數(shù)量不菲的南方老人進(jìn)入東北、內(nèi)蒙等涼爽之地頤養(yǎng)天年。

在這種“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老中，受制于我國(guó)的房地產(chǎn)政策，相當(dāng)多的老年人采取了買(mǎi)房居住的形式。購(gòu)買(mǎi)住房獲得單獨(dú)所有權(quán)卻僅用于個(gè)人異地養(yǎng)老這一目的，投資成本明顯過(guò)高。在資金本就有限的情況下，動(dòng)輒百萬(wàn)的投入明顯限制了老年人的財(cái)務(wù)自由，也將經(jīng)濟(jì)能力不夠的大多數(shù)老人排除在外，多達(dá)半年以上的閑置期還造成資產(chǎn)的浪費(fèi)。近年來(lái)，由于城市房?jī)r(jià)高企，許多城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策，關(guān)閉外來(lái)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之門(mén)。在此情況下，老年人養(yǎng)老需求受到很大抑制。

在我國(guó)，近年來(lái)，分時(shí)度假酒店式產(chǎn)權(quán)興起，一部分老年人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)酒店一定時(shí)期住宿及使用相關(guān)娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，既解決了“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老的需要，又減少了投入，避免了房屋空置問(wèn)題。從成本角度來(lái)說(shuō)，僅需投入部分資金，在房屋上設(shè)立居住權(quán)的模式顯然更為經(jīng)濟(jì)，也更具吸引力。在此情況下，事實(shí)上是老年人在酒店上成就了一個(gè)居住權(quán)，但在法律沒(méi)有規(guī)定居住權(quán)的情況下，前述情況只能通過(guò)債法加以調(diào)整，老年人對(duì)房屋不享有任何支配權(quán)，也不享有對(duì)抗第三人的效力，這顯然不利于保護(hù)投資者的權(quán)益。

第三，家庭養(yǎng)老困境滋生了老年人以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)需求。如前所述，我國(guó)家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)十分沉重，雖然法律規(guī)定了近親屬的贍養(yǎng)義務(wù)，但在養(yǎng)老壓力沉重的情況下，各種疏于甚至逃避贍養(yǎng)的行為難以避免。在我國(guó)民間，就城市而言，習(xí)慣上子女買(mǎi)房時(shí)父母往往拿出畢生積蓄出資或墊資購(gòu)買(mǎi)；就農(nóng)村而言，父母經(jīng)常傾其所有為子女建造住房，但產(chǎn)權(quán)大多只登記在子女的名下，當(dāng)父母房屋老舊失修想與子女一起居住之時(shí)，卻往往由于家庭內(nèi)部的復(fù)雜關(guān)系（尤其是在子女去世或子女在家庭中話語(yǔ)權(quán)不充分的情況下）而不容易實(shí)現(xiàn)，部分老人甚至流離失所。與房產(chǎn)給子女的意愿與自身居住利益保障不能兼顧產(chǎn)生的矛盾比比皆是。據(jù)媒體報(bào)道，近年來(lái)因老年人住房權(quán)益而引發(fā)的矛盾頻發(fā)，一些地方居住權(quán)糾紛占糾紛處理和上訪投訴的一半以上。?參見(jiàn)王海燕：《老年人居住權(quán)屢被侵占，滬涉老糾紛逾五成緣起住房》，《解放日?qǐng)?bào)》2006年7月9日。如果能“在物權(quán)法上確立起居住權(quán)制度，允許老年人在自己所有的房屋上設(shè)定物權(quán)性居住權(quán)，同時(shí)以相對(duì)較低的價(jià)格將房子出賣給自己的子女或他人，事先實(shí)現(xiàn)房屋的變現(xiàn)，既可解決老年人的生活保障問(wèn)題，讓老年人老有所居，還可減輕子女的養(yǎng)老壓力”，?王明文：《論居住權(quán)的物權(quán)法保護(hù)》，《東北師大學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2015年第5期。前述糾紛就能有效避免。比如，在美國(guó)，由于有一種涉及居住權(quán)的終身地產(chǎn)權(quán)制度，?終身地產(chǎn)權(quán)制度，是特定人于其生存期內(nèi)對(duì)特定財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，但其一旦死亡或約定事由出現(xiàn)，所有權(quán)即行終止的制度。See Ralph E.Boyer，Herbert Hovenkamp，Sheldon F.Kurtz:The Law of Property，Ed.4，West Publishing Co.P.91-93.有經(jīng)驗(yàn)的律師通常會(huì)建議老人起草一份轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)給其子女但保留終身居住權(quán)的契約，保障老人有房可住。

巨大的以房養(yǎng)老需求充分證明居住權(quán)制度在我國(guó)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。權(quán)利本身是中性的，簡(jiǎn)單脫離客觀環(huán)境的價(jià)值判斷毫無(wú)實(shí)益。家庭內(nèi)部特定人員居住利益保障這一創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的最初動(dòng)因確已淡化，但以房養(yǎng)老這一新時(shí)代的迫切需求充分證明，居住權(quán)不僅沒(méi)有過(guò)時(shí)，反而將煥發(fā)出前所未有的生機(jī)和活力。關(guān)于居住權(quán)是一項(xiàng)過(guò)時(shí)制度的斷言，顛倒了居住權(quán)本體與創(chuàng)設(shè)居住權(quán)之初衷，且以靜態(tài)的思維看待發(fā)展中的事物，明顯不合適。

三、居住權(quán)人役性困境之破解

如前所述，傳統(tǒng)上居住權(quán)具有極強(qiáng)的人役性。在居住權(quán)立法中，如何處理其人役性，是一個(gè)難以回避的問(wèn)題。正是基于居住權(quán)人役性之認(rèn)識(shí)，草案審議稿對(duì)于居住權(quán)的行使與消滅事由進(jìn)行了嚴(yán)格限定。草案審議稿規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，且除當(dāng)事人另有約定者外，作為居住權(quán)客體之住宅亦不得出租；除當(dāng)事人另有約定外，居住權(quán)自居住權(quán)人死亡時(shí)消滅。然而，由于個(gè)體主義興起、家長(zhǎng)制衰落、社會(huì)保障有效推進(jìn)等原因，羅馬法初創(chuàng)居住權(quán)制度時(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)發(fā)生了根本性改變，居住權(quán)的人役定位亦遭遇挑戰(zhàn)。在家庭成員有所居的問(wèn)題已基本解決情況下，以保障弱勢(shì)家庭成員需要為目的的人役性定位之根基已經(jīng)十分薄弱。盲目地堅(jiān)持居住權(quán)的人役性，只可能人為限制居住權(quán)的適用空間。就此而言，草案審議稿將居住權(quán)定位為人役權(quán)，并規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承，居住權(quán)期限限于居住權(quán)人生存期并非合適的選擇。

需要明確的是，人役性并非居住權(quán)之當(dāng)然成分。即便居住權(quán)具有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，也是由于所有與使用分離的權(quán)能結(jié)構(gòu)能夠適應(yīng)房屋多元利用的需要及滿足不同主體的客觀需求。我國(guó)學(xué)界關(guān)于居住權(quán)立法的諸種爭(zhēng)議，均以居住權(quán)人役性為基礎(chǔ)，并在人役性前提下展開(kāi)論證。然而，這顯然不妥。羅馬法創(chuàng)設(shè)居住權(quán)系為了保障家庭內(nèi)弱勢(shì)成員的居住利益問(wèn)題，故具有人役性，這只是制度初衷，并非其本體。制度目的是可以隨時(shí)代改變而不斷變化的，并非不可變量?，F(xiàn)代社會(huì)隨著家庭成員分別財(cái)產(chǎn)制取代家長(zhǎng)制，平等繼承取代嫡長(zhǎng)子繼承制，家庭成員間彼此贍養(yǎng)扶助義務(wù)之確立，社會(huì)保障的興起及高效自由的房屋租賃市場(chǎng)之建立，羅馬法創(chuàng)設(shè)居住權(quán)之時(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，傳統(tǒng)以保障弱勢(shì)家庭成員居住利益為目的之居住權(quán)現(xiàn)實(shí)性日漸喪失已是不言而喻的事實(shí)。故而，從應(yīng)然角度言之，現(xiàn)代民法上的居住權(quán)應(yīng)與人役性有效區(qū)分。對(duì)于弱勢(shì)家庭成員而言，居住權(quán)可以具有保障功能，且為實(shí)現(xiàn)保障目的，主體須嚴(yán)格限制，故不得轉(zhuǎn)讓、不得出租，亦不得繼承，只能用于生活需要之目的；對(duì)于非家庭成員而言，則居住權(quán)只是利用房屋的用益物權(quán)，應(yīng)祛除其人役性。

法律應(yīng)反映現(xiàn)實(shí)的客觀需要?？紤]到我國(guó)尚處于社會(huì)主義初級(jí)階段，社會(huì)保障水平相對(duì)較低，傳統(tǒng)以保障為功能的居住權(quán)仍可有一定用武之地，在居住權(quán)已成立法抉擇的情況下，順帶兼顧居住權(quán)之人役性亦屬當(dāng)然。由于我國(guó)民法沒(méi)有規(guī)定人役權(quán)，亦沒(méi)有規(guī)范人役權(quán)之傳統(tǒng)，此時(shí)，居住權(quán)制度如何實(shí)現(xiàn)與民法典物權(quán)體系的有效兼容，就成為一個(gè)問(wèn)題。畢竟，物權(quán)專注于物的使用，而人役性居住權(quán)“具有很強(qiáng)的人身依附性，不得轉(zhuǎn)讓、繼承和出租，也不可以就居住權(quán)設(shè)定抵押權(quán)以及任何權(quán)利負(fù)擔(dān)，即使居住權(quán)人生活拮據(jù)，為生計(jì)所迫也不例外”，?熊平安：《物權(quán)法未規(guī)定居住權(quán)原因之探究》，《北方工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)》2008年第4期。并且無(wú)論是羅馬法還是《法國(guó)民法典》和《德國(guó)民法典》，均在人役權(quán)與地役權(quán)二元框架下規(guī)定居住權(quán)。筆者認(rèn)為，這一問(wèn)題可以有三種解決方案。

其一，借鑒歐陸各國(guó)民法的做法，利用我國(guó)民法典編纂的有利契機(jī)，確立人役權(quán)制度，形成地役權(quán)與人役權(quán)二元并立的役權(quán)格局。事實(shí)證明，所謂人役權(quán)與東亞傳統(tǒng)不符的觀點(diǎn)，并沒(méi)有充分的依據(jù)。在受儒家文化影響的東亞國(guó)家，“家”之觀念相對(duì)歐陸各國(guó)要強(qiáng)一些，這是事實(shí)，但基于特定需要役使物之需求照樣存在。事實(shí)上，我國(guó)澳門(mén)地區(qū)民法典就借鑒葡萄牙民法，規(guī)定了人役權(quán)。如果說(shuō)在我國(guó)《物權(quán)法》制定之時(shí)，受制于該法為單行法的性質(zhì)，不便于設(shè)立人役權(quán)的話，那么，民法典作為社會(huì)生活的百科全書(shū)，依據(jù)客觀現(xiàn)實(shí)的需要，綜合考慮物權(quán)體系的得與失，系統(tǒng)設(shè)計(jì)科學(xué)的物權(quán)體系，則正是其職責(zé)所在。

其二，保持現(xiàn)有物權(quán)體系的穩(wěn)定，不承認(rèn)人役權(quán)，但對(duì)居住權(quán)進(jìn)行改造，使其雖保留一定的人役性質(zhì)，但納入用益物權(quán)體系。事實(shí)上，我國(guó)盡管沒(méi)有規(guī)定人役權(quán)，但用益物權(quán)體系一直存在一條隱含的主線，即以特定身份為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)二元區(qū)分。農(nóng)村的用益物權(quán)，無(wú)論是宅基地使用權(quán)、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，還是自留地、自留山的使用權(quán)，均以農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一身份為基礎(chǔ)，人役色彩十分明顯。例如，就宅基地而言，只有農(nóng)村居民家庭才能取得宅基地，宅基地?zé)o償取得，一戶家庭只能擁有一處宅基地，只要農(nóng)戶家庭存在、宅基地使用權(quán)即存在，宅基地幾乎無(wú)法流轉(zhuǎn)等內(nèi)容均與人役權(quán)的特征高度契合；?參見(jiàn)張國(guó)華：《論宅基地使用權(quán)的性質(zhì)》，《嶺南學(xué)刊》2013年第6期。就農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而言，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部人員優(yōu)先承包，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)需支付對(duì)價(jià)，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)只能有限流轉(zhuǎn)等內(nèi)容亦與人役權(quán)高度吻合；就自留地、自留山而言，亦然。這些權(quán)利立足于我國(guó)城鄉(xiāng)二元體制的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，是在我國(guó)國(guó)家財(cái)力有限，農(nóng)村居民難以和城鎮(zhèn)居民一樣均等地享有醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保障等社會(huì)保障待遇的情況下，作為保障性物權(quán)而存在的。?參見(jiàn)呂軍書(shū)、李瀟曉：《人役權(quán)制度下我國(guó)農(nóng)村宅基地的社會(huì)保障功能分析》，《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)》2017年第6期。此種功能，與人役權(quán)如出一轍。

其三，將居住權(quán)的人役性質(zhì)與對(duì)住房的居住功能區(qū)分，民法典物權(quán)編專注于物之利用，只規(guī)定居住權(quán)之本體內(nèi)容，即對(duì)于他人住房的居住權(quán)利，有關(guān)其人身限制部分交由專門(mén)規(guī)范人身關(guān)系的部分，如婚姻家庭法和繼承法解決，以保持物權(quán)的純粹性并發(fā)揮婚姻家庭法與繼承法所具有的倫理性規(guī)范方面的優(yōu)勢(shì)。換言之，居住權(quán)上傳統(tǒng)的保障性、倫理性功能應(yīng)由規(guī)范人身關(guān)系的部門(mén)解決，所有與使用分離的本體性、變革性功能應(yīng)由物權(quán)法統(tǒng)一規(guī)范。

顯然，從可行性角度而言，第一種方案涉及物權(quán)體系較大幅度的變化，操作難度過(guò)大，考慮到我國(guó)民法典編纂“小步前進(jìn)”的立法指導(dǎo)思想，幾乎不具有可行性。第二種方案沿襲了我國(guó)一貫以來(lái)既一定程度上承認(rèn)身份色彩又淡化人役因素的立法思路，有先例可循，對(duì)物權(quán)體系也無(wú)需做太大的修改，較具可行性。然而，考慮到我國(guó)涉農(nóng)物權(quán)的人身性乃特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，城鄉(xiāng)二元的物權(quán)區(qū)分體系終究只是城鄉(xiāng)割裂這一特定歷史發(fā)展階段的產(chǎn)物，終將隨著城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的逐步淡化而走向消亡這一可預(yù)期的事實(shí)，也未必是適合的選擇。第三種方案既保持了物權(quán)的純粹性和一致性，又發(fā)揮了婚姻家庭法與繼承法較強(qiáng)的規(guī)范倫理性優(yōu)勢(shì)，由其對(duì)離婚后原婚姻關(guān)系中的和家庭成員繼承中的住房使用問(wèn)題作出規(guī)定，有利于保持立法思路上的一致性，因而是一個(gè)適合的選擇。

從現(xiàn)實(shí)的角度來(lái)看，第二種方案幾乎不涉及法典體系上的任何改動(dòng)，且有例可循，與我國(guó)民法典“小步前進(jìn)”的立法思路不謀而合，因而極易成為立法者的首選，草案審議稿即采用了這一方案。不過(guò)，此方案最大的問(wèn)題在于缺乏體系上的科學(xué)性，前瞻性不夠。在城鄉(xiāng)一體化已是大勢(shì)所趨、農(nóng)村土地物權(quán)身份色彩不斷淡化、農(nóng)地流轉(zhuǎn)之限制正通過(guò)“三權(quán)分置”改革一步步弱化的情況下，一旦農(nóng)地的“去身份化”完成，用益與人役兼具的居住權(quán)就會(huì)刺目地孤懸于用益物權(quán)體系中。另外，從立法效果來(lái)說(shuō)，由“物權(quán)編”規(guī)范居住權(quán)人身性部分內(nèi)容，多少有些越俎代庖，效果也不見(jiàn)得好。從科學(xué)性角度言之，草案審議稿宜改弦易撤，采用第三種方案。

概言之，居住權(quán)的人役性部分，宜由親屬法、繼承法等法律部門(mén)專門(mén)規(guī)范。具有人役性質(zhì)的居住權(quán)，大致具有下述幾方面的特點(diǎn)。

其一，權(quán)利主體的特定性。居住權(quán)人應(yīng)是家庭關(guān)系中確有居住需要的人員，其具體包括以下兩種情況。第一，是與所有權(quán)人具有家庭關(guān)系的人員。此處的家庭關(guān)系應(yīng)做廣義理解，既不應(yīng)限于當(dāng)前的關(guān)系，前夫、前妻等前家庭成員應(yīng)涵蓋在內(nèi)，亦不應(yīng)限于彼此具有贍養(yǎng)扶助義務(wù)的近親屬關(guān)系，還應(yīng)包括雖不具有近親屬關(guān)系，但依賴于房屋所有人生活的特定人員。尤其是，鑒于婚姻關(guān)系中國(guó)家中心主義的衰落，沒(méi)有登記而成立事實(shí)婚姻的比率不斷增大且被認(rèn)同度不斷提高，事實(shí)配偶及其子女亦應(yīng)納入家庭成員范疇。第二，是與所有權(quán)人不具有家庭關(guān)系，但為居住權(quán)人及其家庭提供服務(wù)而與權(quán)利人一起生活的人員，主要包括權(quán)利人的配偶、受權(quán)利人扶養(yǎng)的子女、其他應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人扶養(yǎng)的近親屬、為權(quán)利人服務(wù)而與其居住在一起的人。

其二，設(shè)立的多樣性。居住權(quán)既可以依法定產(chǎn)生，亦可以依約定設(shè)立，還可以依時(shí)效取得。依法定條件取得居住權(quán)的，成立條件具有法定性，須是具有居住需要的弱勢(shì)家庭成員。此時(shí)，一個(gè)需要探討的問(wèn)題，是滿足法定條件即為已足還是另需附有其他條件。筆者認(rèn)為，即便法定條件滿足，亦只是賦予權(quán)利人單方面設(shè)定居住權(quán)之形成權(quán)，并不當(dāng)然成立居住權(quán)。居住權(quán)是否成立，關(guān)鍵在于權(quán)利人是否設(shè)定此項(xiàng)權(quán)利。換言之，居住權(quán)的成立依權(quán)利人意定，但不一定依約定，意定既可以是單方行為，亦可以是雙方行為，約定只能是雙方行為。

其三，鮮明的倫理性。居住權(quán)產(chǎn)生于特定家庭成員之間，成員之間的親情關(guān)系是設(shè)立居住權(quán)的基礎(chǔ)。居住權(quán)制度的設(shè)立初衷，乃在于體現(xiàn)法律對(duì)弱勢(shì)人員的人文關(guān)懷，反映家庭成員之間相互扶助的倫理需求，是倫理關(guān)系法律化的具體表現(xiàn)，具有扶助老弱病殘的倫理性特征。

其四，功能上的保障性。設(shè)立居住權(quán)之目的，乃是通過(guò)在家庭成員房屋上設(shè)定特定主體的居住權(quán)利，賦予居住有困難的弱勢(shì)家庭成員在其他家庭成員住房上的居住利益，以保障其基本居住需要。故帶有明顯的保障性質(zhì)。作為保障性權(quán)利，其依法取得具有無(wú)償性，無(wú)須支付任何對(duì)價(jià)。

其五，期限上的特殊性。居住權(quán)作為一種他物權(quán)，跟其他他物權(quán)一樣有期限的限制。相對(duì)于其他他物權(quán)，其又有特殊性。居住權(quán)以權(quán)利人生命期限作為權(quán)利存續(xù)期限，故而其雖有期限，但上限不確定。

其六，流轉(zhuǎn)的受限性。居住權(quán)作為保障性權(quán)利，系為保障特定人的生活而設(shè)，故僅限于與所有人有特定家庭關(guān)系的主體。居住權(quán)盡管為民事權(quán)利，但不得轉(zhuǎn)讓和繼承。?參見(jiàn)《法國(guó)民法典》第634條（羅結(jié)珍譯：《法國(guó)民法典》，中國(guó)法制出版社1999年版，第187頁(yè)）；《意大利民法典》第1024條（費(fèi)安玲、丁枚譯：《意大利民法典》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第282頁(yè)）；《瑞士民法典》第776條（殷生根、王燕譯：《瑞士民法典》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第219頁(yè)）；《埃塞俄比亞民法典》第1357條（薛軍譯：《埃塞俄比亞民法典》，中國(guó)法制出版社、金橋文化出版香港有限公司2002年版，第256頁(yè)）。不過(guò)，居住權(quán)雖不能轉(zhuǎn)讓，但若居住權(quán)人許可他人行使，當(dāng)可允許，因?yàn)榫幼?quán)由他人行使時(shí)，并沒(méi)有改變?cè)袡?quán)利狀態(tài)。此時(shí)，行使人只具有債法上的債權(quán)人地位，并不具有物權(quán)人地位。

其七，消滅事由上的特殊性。除了居住權(quán)的通常消滅事由即既有的居住權(quán)人死亡外，與保障性權(quán)利相對(duì)應(yīng)，居住權(quán)可因居住權(quán)人長(zhǎng)期不行使權(quán)利這一特殊事由而消滅。在意大利和我國(guó)澳門(mén)地區(qū)民法典中規(guī)定了一種特殊的消滅事由，即在居住權(quán)人長(zhǎng)期不行使權(quán)利時(shí)居住權(quán)因時(shí)效消滅。?長(zhǎng)期不行使權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)，意大利為20年，澳門(mén)為15年。參見(jiàn)《意大利民法典》第1014條（同上注，費(fèi)安玲、丁枚譯書(shū)，第281頁(yè)）；《澳門(mén)民法典》第1402條（https://bo.io.gov.mo/bo/i/99/31/codcivcn/codciv0001.asp#l3，2018年10月28日訪問(wèn)）。筆者認(rèn)為，權(quán)利人長(zhǎng)期不行使權(quán)利，至少是居住權(quán)對(duì)于權(quán)利人并不具有迫切性的初步證明，理應(yīng)作為保障性居住權(quán)消滅之事由。至于具體期限，考慮到人道主義因素及我國(guó)土地使用權(quán)期限限制的原因，可以比一般時(shí)效長(zhǎng)一些，但應(yīng)比其他國(guó)家和地區(qū)短，筆者認(rèn)為應(yīng)以10年為宜。

四、居住權(quán)物權(quán)性的實(shí)現(xiàn)

毋庸置疑，以身份為基礎(chǔ)、由親屬法等部門(mén)規(guī)范之家庭成員居住權(quán)受制于權(quán)利人身份，占比小且不可能全面。對(duì)于非家庭之社會(huì)一般成員具有重大意義的投資性居住權(quán)，不以身份關(guān)系為基礎(chǔ)，是一種單純的物權(quán)。為此，居住權(quán)本體性內(nèi)容只能交由“物權(quán)編”解決。大體而言，“物權(quán)編”對(duì)于居住權(quán)之規(guī)范，至少應(yīng)包括以下方面：居住權(quán)之一般規(guī)定；居住權(quán)的設(shè)立；居住權(quán)人的權(quán)利；居住權(quán)的行使；居住權(quán)的消滅等。草案審議稿基本滿足了這一要求，其專設(shè)一章，以四個(gè)條文對(duì)前述事項(xiàng)作了簡(jiǎn)要規(guī)定。

除此之外，作為立足于21世紀(jì)社會(huì)基礎(chǔ)的民法典之重要組成部分，“物權(quán)編”應(yīng)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，以變革的勇氣對(duì)傳統(tǒng)居住權(quán)進(jìn)行改造，使之適應(yīng)新時(shí)代的需要。自羅馬法確立居住權(quán)制度以來(lái)，歐陸各國(guó)居住權(quán)制度便一直處于演變和發(fā)展之中。羅馬法中的居住權(quán)制度，形式極為單一，是一種典型身份意義上的權(quán)利，功能限于家庭弱勢(shì)人員生存利益保障。到了法國(guó)民法時(shí)期，居住權(quán)開(kāi)始在一定程度上擺脫身份性權(quán)利的束縛?！斗▏?guó)民法典》將居住權(quán)的設(shè)立方式由遺贈(zèng)設(shè)立為主，改為以契約作為普遍的設(shè)立方式，權(quán)利義務(wù)的范圍和內(nèi)容均可循契約自由原則通過(guò)權(quán)利證書(shū)來(lái)約定，?參見(jiàn)《法國(guó)民法典》第628條（同前注?，羅結(jié)珍譯書(shū)，第186頁(yè)）。有效擴(kuò)展了居住權(quán)的范疇。到了二十世紀(jì)的德國(guó)，更是接連出臺(tái)有關(guān)法律規(guī)定，從形式到內(nèi)容等諸多方面做出突破：先是于1935年通過(guò)制定《用益權(quán)及限制的人役權(quán)讓與法》，松綁《德國(guó)民法典》第1093條關(guān)于居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓之規(guī)定，緊接著又于1951年和1957年另行制定《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》與《分時(shí)段居住法》，通過(guò)特別法的形式確立有別于傳統(tǒng)民法的居住權(quán)，擯棄《德國(guó)民法典》中居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓、不得繼承的規(guī)定。通過(guò)逐步改造，使居住權(quán)成為針對(duì)住宅而享有的以居住為目的的特殊限制物權(quán)。到了《意大利民法典》，雖對(duì)居住權(quán)形式上沒(méi)有權(quán)利結(jié)構(gòu)、權(quán)能范圍和權(quán)利功能意義上的突破，但鑒于《意大利民法典》第980條的規(guī)定，在設(shè)立文件中未作禁止性規(guī)定情況下，用益權(quán)人有權(quán)轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，故以系統(tǒng)論的方法考察，意大利民法不僅在內(nèi)容上對(duì)居住權(quán)制度的功能進(jìn)行了擴(kuò)展，并且立法形式也更為成熟。?參見(jiàn)陶鐘太郎、楊環(huán)：《論居住權(quán)制度在近現(xiàn)代的發(fā)展》，《西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》，2011年第7期。

從前述居住權(quán)的演變可以看出，居住權(quán)變革總體上沿著區(qū)分居住權(quán)設(shè)立動(dòng)因與居住權(quán)本體，擴(kuò)大居住權(quán)適用范圍，淡化人役色彩，逐步消除居住權(quán)上的身份限制，使這一權(quán)利滿足更多層次和方面的需要這一思路展開(kāi)。居住權(quán)從傳統(tǒng)的人役權(quán)轉(zhuǎn)化為真正意義上的用益物權(quán)，從倫理性權(quán)利轉(zhuǎn)化為技術(shù)性權(quán)利，從社會(huì)性權(quán)利轉(zhuǎn)化為投資性權(quán)利的趨勢(shì)十分明顯。我國(guó)民法典物權(quán)編之居住權(quán)構(gòu)建，亦應(yīng)當(dāng)反映這一趨勢(shì)，在堅(jiān)持所有權(quán)與居住權(quán)分離這一本體含義上，將其改造成針對(duì)住房之居住利益設(shè)計(jì)的純粹用益物權(quán)。如前所述，草案審議稿第159條至第161條仍然沿襲居住權(quán)的傳統(tǒng)角色定位，雖將其定位為用益物權(quán)，但保留強(qiáng)烈的人役色彩，從保障性、倫理性出發(fā)規(guī)范居住權(quán)，就規(guī)范技術(shù)來(lái)說(shuō)，不能說(shuō)是一種合適的選擇。

筆者認(rèn)為，“物權(quán)編”所規(guī)范之居住權(quán)，須祛除附加在物權(quán)上面的身份性和倫理性因素，將其定位于單純以滿足對(duì)于房屋居住性需要的用益物權(quán)。具體而言，這一權(quán)利應(yīng)從以下方面進(jìn)行規(guī)范。

其一，權(quán)利人主體范圍不再嚴(yán)格限制，任何人視需要均可在他人房屋上約定居住權(quán)。由于不再?gòu)?qiáng)調(diào)居住權(quán)的保障性，也就不再?gòu)?qiáng)調(diào)其人身性。無(wú)論是家庭成員還是家庭外成員，均可以基于意思自治與所有人以合意方式設(shè)立居住權(quán)。與傳統(tǒng)的租賃使用權(quán)不同，居住權(quán)雖也是對(duì)于房屋的使用權(quán)，但經(jīng)過(guò)登記，具有對(duì)抗第三人之效力。

其二，居住權(quán)之成立依當(dāng)事人意定。家庭成員居住權(quán)具有保障性，較多體現(xiàn)法律的強(qiáng)制性安排，只要達(dá)到法律規(guī)定的條件，權(quán)利人即享有設(shè)定居住權(quán)的單方面權(quán)利，所有權(quán)人同意并非居住權(quán)成立之必要條件。非家庭成員居住權(quán)系一種投資手段，房屋自住抑或允許他人居住，系所有權(quán)人自主權(quán)利，居住權(quán)之設(shè)立須經(jīng)房屋所有人同意，任何人無(wú)權(quán)強(qiáng)行在他人房屋上設(shè)立居住權(quán)。

其三，居住權(quán)經(jīng)登記始得成立。就家庭成員之居住權(quán)而言，鑒于彼此的熟人身份，居住權(quán)無(wú)論登記與否，事實(shí)上不會(huì)對(duì)居住權(quán)人構(gòu)成太大影響，因此，登記并非居住權(quán)成立的條件，惟在涉及第三人時(shí)產(chǎn)生對(duì)抗效力。就非家庭成員之居住權(quán)而言，居住權(quán)關(guān)系中的熟人身份已不具備，登記之重要性凸顯。居住權(quán)系在他人不動(dòng)產(chǎn)上成立之用益物權(quán)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)變動(dòng)模式采登記要件主義，故居住權(quán)須依法登記始得成立，未經(jīng)登記的居住權(quán)合同僅產(chǎn)生債法上效果。

其四，取得居住權(quán)以支付對(duì)價(jià)為原則，以無(wú)償為例外。非家庭成員居住權(quán)作為純粹用益物權(quán)，具有財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。與體現(xiàn)人文關(guān)懷的家庭成員居住權(quán)不同，此種居住權(quán)之獲得，宜體現(xiàn)等價(jià)有償?shù)慕灰自瓌t，故權(quán)利人應(yīng)支付對(duì)價(jià)，只有在特別約定的情況下，得為無(wú)償。

其五，居住權(quán)年限依約定。不同于以自然人生存期限為年限的家庭成員之居住權(quán)，非家庭成員居住權(quán)作為純粹用益物權(quán)，其年限應(yīng)體現(xiàn)意思自治原則。設(shè)定居住權(quán)時(shí)，既可約定以權(quán)利人生存期限為居住權(quán)期限，也可設(shè)定某個(gè)具體年限。在生存期限長(zhǎng)于設(shè)定期限時(shí)，設(shè)定期限經(jīng)過(guò)即為居住權(quán)年限屆滿；在生存期限短于設(shè)定期限時(shí)，居住權(quán)不因權(quán)利人死亡而消滅，而應(yīng)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)利納入遺產(chǎn)范圍由繼承人繼承。

其六，居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承和出租。家庭成員之居住權(quán)作為保障性權(quán)利，專屬于家庭中具有居住需要的特定人員，故不得轉(zhuǎn)讓，亦不得繼承，且只能自住，不得出租。非家庭成員居住權(quán)不具有人役色彩，不再是生活保障手段，而是一種純粹的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。為貫徹物盡其用規(guī)則，權(quán)利人可以自由地實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋居住功能的利用，既可以自住，亦可出租于他人；居住權(quán)人得自由行使處分權(quán)能，將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，或以遺囑或遺贈(zèng)的方式設(shè)定繼承人；權(quán)利人還可以在居住權(quán)上設(shè)定負(fù)擔(dān)，如將居住權(quán)抵押以擔(dān)保債務(wù)的履行。在居住權(quán)人死亡情況下，居住權(quán)可作為遺產(chǎn)予以繼承。

其七，居住權(quán)人可以與所有權(quán)人約定消滅事由。居住權(quán)除可因期限屆滿、居住權(quán)與所有權(quán)歸于一人、房屋滅失等法定原因消滅外，居住權(quán)人和所有權(quán)人還可約定特殊的消滅事由，當(dāng)該事由成就時(shí)，居住權(quán)消滅。