中介“戲精”附體房子被“套路”

鄭東梅

近年來，房子不但成為了更多人的剛需，也成了部分人投資理財?shù)囊环N媒介。隨著房地產(chǎn)交易市場的異?；鸨?，交易過程中也頻繁暴露出諸多亂象，比如因價格上漲而隨意違約、一房多賣等，但這些糾紛基本上發(fā)生在買賣雙方之間，中介很少涉及其中。近日，劉一財就因為中介公司經(jīng)理“戲精”附體，豪宅不但被騙沒了，房款也打了水漂。

債主催債 網(wǎng)尋“獵物”

2013年的一天，丁大力的電話又跟往常一樣響個不停，丁大力緊鎖著眉頭，在自己經(jīng)營的房地產(chǎn)中介公司里不停地踱著步。無奈，電話鈴聲響了這波又來那波，丁大力終究還是硬著頭皮按下了接聽鍵，表情立馬三百六十度大轉彎，滿臉堆笑，一副討好的表情，“喂！劉總，不好意思，剛才正在接待客戶，沒能及時接聽您的電話?！彪娫捘嵌说膭⒚豢啥簦骸岸〈罅?，你別跟我玩這套虛的，800多萬的賬說好一個月后還，這都快倆月了，錢呢？我再給你最多一個月的時間，你要么給我提供抵押物，要么盡快還本金，否則一切后果自負！”“劉總，我是因為銀行貸款流程出了點問題，您別急，我正在想辦法。”還沒等丁大力說完，劉茂生就掛斷了電話。

原來，丁大力以公司資金周轉需要為由，與張軍發(fā)一起，先后從劉茂生那里借來資金800余萬元，張軍發(fā)的借款實際上也都交付給了丁大力使用。由于劉茂生和丁大力還存在其他的一些債務，后來雙方就800余萬元的債務做了債權公正。

放下電話，丁大力的心情更加沉重了，坐立不安，心想光靠目前的經(jīng)營狀況別說一個月了，一年后也還不上這些欠款。剛才與劉茂生的電話溝通中，劉茂生提到了“抵押物”，丁大力似乎想到了什么，他趕緊在網(wǎng)上搜索各類二手房買賣信息，突然，一個要賣別墅的信息映入眼簾。他思索片刻，心生一計，何不來場“獨角戲”，以解燃眉之急呢？二手房買賣網(wǎng)上發(fā)布的信息，是劉一財要出售自己位于郊區(qū)的一棟別墅，房屋建筑面積600余平方米，房屋總價350萬元。見到賣方急售房屋，丁大力心想機會來了。此時一場驚天騙局正在一步步地醞釀中，此刻的劉一財儼然已經(jīng)成為了丁大力的“獵物”。

找來“演員” 合謀騙房

為了確保自己的計劃萬無一失，丁大力找來朋友張軍發(fā)。丁大力對張軍發(fā)說：“咱們一塊兒向劉茂生借的款已經(jīng)到期了，如果再籌措不到錢，我們可能都會有麻煩，我們必須要想個辦法。我最近在網(wǎng)上看中一套別墅，但我不具備買房資格，現(xiàn)在只能用你的購房資格，費用方面嘛，都是我來出，你只要在賣主那里配合我一下就行。”隨后，丁大力向張軍發(fā)交代了怎樣在賣方面前商討價格及其他事宜。張軍發(fā)心想只是借自己的名字買房，費用方面也不用自己墊付，幕后操作全由丁大力負責，不管房子能否買成，對于自己來說都沒有任何損失，況且這么多年一直跟著丁大力干，丁大力對自己也不錯，加上雖然自己沒有實際使用借款，但畢竟自己在借條上簽了字，將來劉茂生算起賬來自己肯定逃不了干系，于情于理這個忙都應該幫一下。

就這樣，張軍發(fā)爽快地答應了丁大力。見張軍發(fā)這么爽快地答應了自己的請求，丁大力高興壞了，在他看來，自己一手策劃的幕后大戲已經(jīng)勝券在握了。于是他拿出手機，撥通了房主劉一財?shù)碾娫?。電話這頭，丁大力告訴劉一財他是房屋中介的經(jīng)理，現(xiàn)在有一位客人看中了他的別墅，價錢方面都好商量。聽聞丁大力的介紹，劉一財也很高興，自己在網(wǎng)上掛了許久的房屋終于有了出售機會，于是雙方約好第二天在丁大力的房屋中介公司面談賣房事宜。

第二天，劉一財如約出現(xiàn)在了丁大力的店里，而作為“買方”的張軍發(fā)也早已在丁大力的店里等候多時。在這場價格談判中，丁大力始終發(fā)揮著“主力軍”的作用。丁大力向劉一財介紹張軍發(fā)是搞工程的，是某建設工程公司的老總，殊不知，張軍發(fā)實際上只是這個公司的法定代表人，這個公司實際上也沒有正式運營，就是個空殼而已。這么介紹的目的，就是假裝張軍發(fā)有經(jīng)濟實力買得起這套別墅，以取得對方的信任；同時，丁大力還聲稱張軍發(fā)在該別墅區(qū)有一套自己的別墅，購買劉一財?shù)膭e墅是用于做公司的會所使用。張軍發(fā)也順著丁大力的介紹進行附和，聲稱自己是本市人，做建筑工程，自己有資金和實力購買這套別墅，由于他交友甚廣、生意上的合作伙伴較多，購買別墅是為了將別墅改成高檔會所，招待這些朋友。聽聞他們的介紹，經(jīng)過幾輪的價格談判，最終房屋價格定為320萬元。為避免夜長夢多，丁大力當場促使雙方簽訂了房屋買賣合同，同時拿出事先準備好的銀行卡交給張軍發(fā)，張軍發(fā)離開公司片刻取回2萬元定金，直接給付給劉一財，以示購房誠意。雙方約定剩余房款318萬元在房屋權屬轉移后的30個工作日內(nèi)，由張軍發(fā)交付給劉一財；契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等稅費由張軍發(fā)負擔。丁大力提出，先由張軍發(fā)支付2萬元定金，并在合同簽訂后5日內(nèi)到房屋權屬登記部門將房屋權屬登記變更到張軍發(fā)名下。

因只是交付了定金，尾款沒有交齊就辦理房屋權屬變更，劉一財還是有些擔憂，對于這條約定，劉一財有些猶豫，他擔心自己如果這么快協(xié)助張軍發(fā)辦理了產(chǎn)權過戶，萬一尾款無法在30日內(nèi)支付，自己將遭受巨大的損失。丁大力見狀趕快承諾說房屋權屬變更后，房產(chǎn)證保存在他們公司，而且說他已經(jīng)幫張軍發(fā)貸了款，在30日內(nèi)保證將剩余款項一并支付給劉一財，如果張軍發(fā)不支付剩余房款，就不會將產(chǎn)權證給張軍發(fā)；同時，丁大力說如果張軍發(fā)沒有能力支付剩余房款，由他經(jīng)營的中介公司負責。想著有中介公司的承諾和保證，問題應該不會太大，此時的劉一財已經(jīng)被丁大力和張軍發(fā)的一唱一和迷惑住，最終簽訂了房屋買賣合同。

合同簽訂后，劉一財按照合同約定，5日內(nèi)協(xié)助張軍發(fā)到房屋權屬管理部門辦理了過戶，此刻，房屋產(chǎn)權所有人正式變更為張軍發(fā)。

余款未兌現(xiàn) 房屋被查封

過戶后次日，丁大力想著拖欠劉茂生借款800余萬元及相應利息該還了，而且之前劉茂生也放下狠話，如果屆時不能還錢，一切后果自負，他欠劉茂生的800余萬借款已經(jīng)進行了債權公正，如果自己不拿出點誠意來，劉茂生很可能直接去法院申請強制執(zhí)行，自己目前又無力償還，到時候自己很可能就會被納入失信被執(zhí)行人名單。想到這，他撥通了債主劉茂生的電話：“喂，劉總嗎，是這樣，我銀行貸款那邊確實流程出了點問題，您看這樣成不，我有一套別墅，先抵押給您，擔保的主債權金額為320萬元?！彪娫捘穷^，劉茂生聽了丁大力的話，心想雖然抵押物的價值不足以償還自己的借款，但有一點保障算一點，好錢不能賴要，就假裝很勉強地 答應了。

聽聞劉茂生答應了自己的提議，他立即指使張軍發(fā)配合辦理抵押手續(xù)，將別墅抵押給丁大力的債權人劉茂生，擔保的主債權數(shù)額為320萬元。因丁大力又陸續(xù)從劉茂生處借款，兩年后，即2015年年初，丁大力指使張軍發(fā)配合辦理法律手續(xù)，再次將涉案房屋抵押給了劉茂生，擔保的主債權數(shù)額為480萬元。房屋被抵押后，因為丁大力一直沒有償還劉茂生的借款，于是劉茂生向法院申請查封了這套別墅。

簽訂房屋買賣合同后，由于劉一財還是對先過戶后付尾款心存擔憂，于是他也就多留了一個心眼，產(chǎn)權變更后，劉一財沒有把鑰匙給張軍發(fā)，因為他沒有支付剩余房款，所以房屋鑰匙一直保存在自己手中，張軍發(fā)也從來沒有來過這個別墅。支付尾款的時間已經(jīng)過去，但張軍發(fā)沒有在30日內(nèi)支付剩余房款，每次索要尾款他一直推脫說最近資金緊張。無奈，劉一財找到丁大力，丁大力說他幫忙找張軍發(fā)協(xié)調剩余房款的問題，丁大力說張軍發(fā)工程款回籠緊張，等資金到位就給房款。一直到2015年6月，張軍發(fā)也沒有向劉一財支付購房款。劉一財心里開始犯嘀咕，于是他再次找到丁大力，丁大力擔心自己的計謀敗露，劉一財會將自己告上法庭，于是繼續(xù)編織著自己的謊言。他再次將張軍發(fā)找到公司，與張軍發(fā)、劉一財三方又簽訂了一份出售轉讓協(xié)議，約定張軍發(fā)未能支付剩余房款318萬元以及違約金100萬元，由丁大力經(jīng)營的中介公司承擔此款項，并于2015年8月10日之前支付。協(xié)議簽訂后，劉一財就催丁大力要錢，丁大力一直說公司沒有資金進行推脫。此刻，劉一財已經(jīng)意識到事情沒有自己想象的那么簡單了，他再也坐不住了。2016年3月，他到房管局查詢自己所出售房屋的情況，查詢結果一出，他如夢初醒，原來自己的別墅早已經(jīng)被法院查封，而自己卻一直被蒙在鼓里。劉一財除了悔恨，就是氣憤。

謊言揭穿 鋃鐺入獄

知道真相的劉一財怒不可遏，他甚至都不想再聽丁大力、張軍發(fā)二人的任何解釋，一怒之下?lián)芡藞缶娫挕＝拥綀蟀负?，公安機關立即開展案件偵查工作，公安機關經(jīng)過偵查發(fā)現(xiàn)，這并不是一起普通的民事糾紛。2016年6月，公安機關將該案立為合同詐騙案進行偵查。2016年9月，民警將張軍發(fā)抓獲。經(jīng)查發(fā)現(xiàn)，丁大力有作案嫌疑，幾日后，民警又將丁大力抓獲到案。面對威嚴的法律，張軍發(fā)很快交代了自己受丁大力指使合謀騙取劉一財別墅的事實。而丁大力仍然堅持說因為自己沒有購房資格，借用張軍發(fā)的資質購房是真實意思表示，沒有虛構事實、沒有隱瞞真相，由于購房后自己沒有籌措到后續(xù)的資金，才導致合同無法履行。在房屋買賣過程中，自己支付了2萬元定金和幾十萬元的稅費，且在合同履行期間，自己并沒有隱匿逃亡，而是一直與劉一財進行磋商，后來又與張軍發(fā)、劉一財簽訂了補充協(xié)議，自己有明顯的履行合同的意思表示，認為自己不構成犯罪。但在大量的鐵證，以及張軍發(fā)的陳述面前，丁大力的謊言再也編不下去了。最終，法院依照《中華人民共和國刑法》第224條、第52條、第61條、第64條之規(guī)定，判決被告人丁大力犯合同詐騙罪，判處有期徒刑14年，并處罰金人民幣15萬元，同時責令被告人丁大力退賠被害人劉一財相應經(jīng)濟損失。

法官說法

區(qū)分合同糾紛與合同詐騙，應著重分析行為人有無非法占有目的。對非法占有目的的認定，應結合簽訂合同時是否采用欺騙手段、行為人有無履行合同的能力、是否有履行合同的實際行為、行為人對標的物的處置、對違約責任的態(tài)度等來綜合認定。

具體到本案中，關于簽訂合同時被告人是否采用欺騙手段，丁大力在簽訂合同時隱瞞其是真實的購房人，其與張軍發(fā)均沒有履行能力的真相，作為中介公司負責人提供居間服務，導致被害人在交易過程中的風險倍增。對于具體的交易方式，丁大力辯稱雙方經(jīng)過協(xié)商，一致同意采取“先過戶，后抵押，再付款”的方式，對此，被害人予以否認。丁大力辯解的交易方式與二手房的交易習慣明顯不符，此前被害人與張軍發(fā)并不相識，在沒有擔?；虻谌劫Y金監(jiān)管的情況下，采用此種交易方式與一般人對交易風險的預期和控制相悖，被害人在簽訂合同時對該種交易方式并不知情，結合被害人陳述和其他證據(jù)，可以證明丁大力購買涉案房屋的真實目的系用少量資金套取價值較大的抵押物，解決自身的債務問題，其對于剩余房款并無履行意愿。

關于具體的履行行為。正常的經(jīng)濟往來中，合同當事人在簽訂合同后有履行期望和積極的履行行為。而本案中，在超過合同約定的期限仍不能付款時，丁大力未及時向購房人披露真實購買人和自身的經(jīng)濟狀況，也未說明涉案房屋已經(jīng)被抵押給案外人的事實，對于合同的履行持消極對待、放任不管的態(tài)度。雖然丁大力支付了房屋交易稅費，但剩余房款在長達3年的時間內(nèi)未付，因此其支付稅費并不能證明自身有付款能力和繼續(xù)履行合同的意愿。

對于標的物的處置。在合同詐騙類案件中，行為人對標的物的處置可以在一定程度上反映其主觀心態(tài)。經(jīng)查，被告人丁大力未按照其辯解的方式及時向銀行申請抵押貸款，反而在過戶后次日即將涉案房屋抵押給案外人劉茂生作為其個人債務的擔保，為該房屋設立巨額權利負擔，導致涉案房屋被法院查封，被害人由此遭受重大經(jīng)濟損失。

對于被告人丁大力對違約責任的態(tài)度。簽訂的房屋出售轉讓協(xié)議對違約責任雖然有約定，但丁大力沒有將涉案房屋已經(jīng)被處分的情況告知被害人，在簽訂協(xié)議后也沒有任何積極的履行行為。雖承諾賠償，但未見諸行動。出售轉讓協(xié)議并不能證明丁大力有積極履行房屋買賣合同的意圖，該協(xié)議系其繼續(xù)實施詐騙的手段。

綜上，被告人丁大力以非法占有為目的，在沒有實際履行能力的情況下，隱瞞真相，以部分履行支付定金的方式，騙取對方當事人財物，數(shù)額特別巨大，其行為已構成合同詐騙罪，依法應予刑罰處罰，對被害人造成的經(jīng)濟損失，依法應當予以退賠。

在此，筆者也要提醒房產(chǎn)交易的買賣雙方，在房屋交易過程中一定要提高警惕，擦亮眼睛，不要因為急于出手或急于購買而成為騙子的“獵物”。